10
дни
10
часы

О преимуществах сервисных апартаментов

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development
 
На рынке Москвы апарт-отели занимают около 20%, в Петербурге их доля значительно меньше, но растет ежегодно почти в два раза.   
Существует два формата, кардинально отличающихся как на этапе проектирования, так и в процессе эксплуатации. В Москве и Петербурге реализуется достаточно много проектов апартаментов для жизни, преимущественно элитного класса. Такие апартаменты от жилья ничем не отличаются, кроме как статусом нежилого помещения.

Есть и сервисные апартаменты – апарт-отели. Это комплексы, которые, де факто, являются современными гостиницами с кухней-гостиной. В большинстве своем они имеют разнообразные планировки, как и обычные квартиры: студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями. При этом они ориентированы на посуточную сдачу в аренду. Собственники таких апартаментов рассматривают их покупку исключительно как инвестиционный актив для последующей сдачи в аренду. Все управление при этом осуществляет управляющая компания, которая занимается размещением предложения на агрегаторах, таких как booking, поиском арендаторов, перечислением всех платежей, оказанием сервисных услуг и обеспечением прибыли для инвестора.



Для девелопера оба формата интересны и экономически привлекательны. Для инвестора - формат апартаментов для сдачи в аренду. В Петербурге вложения в студию в среднем могут составить около 3,5 млн руб., в Москве стоимость актива выше и может достигать 18 млн руб.

Доходность инвестора может отличаться. Средняя доходность в наших апарт-отелях составляет 14% годовых. У тех, кто вложился на этапе котлована, доходность больше и достигает 20% годовых. Те, кто приобретают апартаменты сейчас, когда объект полностью готов и укомплектован, уже принимает туристов, не несут никаких строительных рисков, но и доходность у них меньше – около 10% годовых. И даже это больше, чем могут сегодня предложить любые другие инвестиционные объекты на рынке.

Неотъемлемый атрибут качественных сервисных апартаментов – программы доходности. На рынке сейчас встречается три варианта, которые предлагают управляющие компании инвесторам. В первом случае апартамент сдается посуточно, а отельер берет с прибыли процент за управление и оказание услуг, чаще всего около 20-25%. Собственник, таким образом, получает чистую прибыль в размере 70-75%. Второй вариант – долгосрочная аренда, при которой арендатор не меняется в течение полугода и более. Третий вариант заключается в установлении фиксированного гарантированного дохода, который инвестор будет получать ежемесячно. Например, в апарт-отелях Docklands эта сумма составляет 40 000 руб. Таким образом, доход собственника не зависит от сезона, количества туристов и общей загрузки апарт-отеля.  

Как определить инвестиционную привлекательность апартамента? Существует прогнозирование, основанное на данных бронирования. Допустим, на данный момент все номера забронированы до конца сезона. Ежемесячно составляется обновленный план, который включает в себя данные о бронировании на достаточно длительный срок. Это позволяет с уверенностью говорить о том, что отель пользуется спросом и новые номера в нем будут востребованы.  



Срок окупаемости сервисных апартаментов составляет в среднем 5-8 лет. У квартир под сдачу он больше - 15-20 лет.

Для того, чтобы конкурировать с гостиницами, апарт-отели должны иметь подтверждение уровня сервиса. Звезды – показатель того, что арендатор получит все те же сервисы, что и в классической гостинице. При этом жить он будет в намного более комфортных условиях. Так, средняя площадь номера составляет около 50 кв. м. Еще одно преимущество апарт-отелей в конкурентной борьбе – стоимость номера, которая на 25% ниже, чем в обычной гостинице.

В летнее время аудитория апарт-отелей - преимущественно туристы, зимой – деловые группы, приезжающие на конференции.  

Сервисные апартаменты – серьезная альтернатива частному рынку арендного жилья, который в нашей стране традиционно находился в тени. Сейчас спрос будет уходить в сторону апарт-отелей с демократичной ценой и более высоким и предсказуемым уровнем комфорта.  Для туристов, которые останавливаются надолго, пребывание в апарт-отеле позволяет значительно сэкономить на питании. Возможность готовить на своей кухне востребована и среди семей с детьми. Последним, кстати, апартаменты позволяют решить множество проблем в поездке: ребенка можно разместить в удобной кроватке в отдельной комнате и заказать дополнительные принадлежности в номер для более комфортного пребывания.


Материалы по теме

Экспертный анализ

Петербург полюбил сервисные апартаменты

Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжает активно развиваться, в первую очередь это касается сервисных апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду.

15.08
Точка зрения

Как сформировать единый апарт-отель?

Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting
 
 
28.05
Точка зрения

Как предложить клиенту эксклюзивный сервис?

Дмитрий Ермышев, директор департамента маркетинга и рекламы девелоперской компании «Созвездие» и управляющей компании «СТАТУС» (в рамках холдинга «Созвездие Водолея»)

09.06

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Игроки рынка

«РГ-девелопмент» замахнулась на фабрику Петра Алексеева

«РГ-девелопмент» может застроить фабрику Петра Алексеева в Москве. Компания ведет переговоры о выкупе этой площадки у структур, связанных с НПФ «Благосостояние».
13.08
Технологии будущего

В РЖД – новый департамент

РЖД создала квантовый департамент.
 
14.08
Сделка

«Эталон» построит офис для Райффайзенбанка

Новый офис для Райффайзенбанка построит Группа «Эталон».
 
16.08
Проект

ФСК настроит жилья в Хорошево-Мневниках

В Хорошево-Мневниках появится новый микрорайон.
 
16.08
Сделка

РЖД выбрали «СИТИДЕЛ»

В Деловой центр «СИТИДЕЛ» заехал новый арендатор.
 
16.08
Инвестиции

Wildberries построит крупный распредцентр в Татарстане

Республика Татарстан и Wildberries договорились о сотрудничестве.
 
16.08
Законодательство

«Сколково» станет безграничным

Инновационный центр «Сколково» расширят.
 
14.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre