О преимуществах сервисных апартаментов

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development
 
На рынке Москвы апарт-отели занимают около 20%, в Петербурге их доля значительно меньше, но растет ежегодно почти в два раза.   
Существует два формата, кардинально отличающихся как на этапе проектирования, так и в процессе эксплуатации. В Москве и Петербурге реализуется достаточно много проектов апартаментов для жизни, преимущественно элитного класса. Такие апартаменты от жилья ничем не отличаются, кроме как статусом нежилого помещения.

Есть и сервисные апартаменты – апарт-отели. Это комплексы, которые, де факто, являются современными гостиницами с кухней-гостиной. В большинстве своем они имеют разнообразные планировки, как и обычные квартиры: студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями. При этом они ориентированы на посуточную сдачу в аренду. Собственники таких апартаментов рассматривают их покупку исключительно как инвестиционный актив для последующей сдачи в аренду. Все управление при этом осуществляет управляющая компания, которая занимается размещением предложения на агрегаторах, таких как booking, поиском арендаторов, перечислением всех платежей, оказанием сервисных услуг и обеспечением прибыли для инвестора.



Для девелопера оба формата интересны и экономически привлекательны. Для инвестора - формат апартаментов для сдачи в аренду. В Петербурге вложения в студию в среднем могут составить около 3,5 млн руб., в Москве стоимость актива выше и может достигать 18 млн руб.

Доходность инвестора может отличаться. Средняя доходность в наших апарт-отелях составляет 14% годовых. У тех, кто вложился на этапе котлована, доходность больше и достигает 20% годовых. Те, кто приобретают апартаменты сейчас, когда объект полностью готов и укомплектован, уже принимает туристов, не несут никаких строительных рисков, но и доходность у них меньше – около 10% годовых. И даже это больше, чем могут сегодня предложить любые другие инвестиционные объекты на рынке.

Неотъемлемый атрибут качественных сервисных апартаментов – программы доходности. На рынке сейчас встречается три варианта, которые предлагают управляющие компании инвесторам. В первом случае апартамент сдается посуточно, а отельер берет с прибыли процент за управление и оказание услуг, чаще всего около 20-25%. Собственник, таким образом, получает чистую прибыль в размере 70-75%. Второй вариант – долгосрочная аренда, при которой арендатор не меняется в течение полугода и более. Третий вариант заключается в установлении фиксированного гарантированного дохода, который инвестор будет получать ежемесячно. Например, в апарт-отелях Docklands эта сумма составляет 40 000 руб. Таким образом, доход собственника не зависит от сезона, количества туристов и общей загрузки апарт-отеля.  

Как определить инвестиционную привлекательность апартамента? Существует прогнозирование, основанное на данных бронирования. Допустим, на данный момент все номера забронированы до конца сезона. Ежемесячно составляется обновленный план, который включает в себя данные о бронировании на достаточно длительный срок. Это позволяет с уверенностью говорить о том, что отель пользуется спросом и новые номера в нем будут востребованы.  



Срок окупаемости сервисных апартаментов составляет в среднем 5-8 лет. У квартир под сдачу он больше - 15-20 лет.

Для того, чтобы конкурировать с гостиницами, апарт-отели должны иметь подтверждение уровня сервиса. Звезды – показатель того, что арендатор получит все те же сервисы, что и в классической гостинице. При этом жить он будет в намного более комфортных условиях. Так, средняя площадь номера составляет около 50 кв. м. Еще одно преимущество апарт-отелей в конкурентной борьбе – стоимость номера, которая на 25% ниже, чем в обычной гостинице.

В летнее время аудитория апарт-отелей - преимущественно туристы, зимой – деловые группы, приезжающие на конференции.  

Сервисные апартаменты – серьезная альтернатива частному рынку арендного жилья, который в нашей стране традиционно находился в тени. Сейчас спрос будет уходить в сторону апарт-отелей с демократичной ценой и более высоким и предсказуемым уровнем комфорта.  Для туристов, которые останавливаются надолго, пребывание в апарт-отеле позволяет значительно сэкономить на питании. Возможность готовить на своей кухне востребована и среди семей с детьми. Последним, кстати, апартаменты позволяют решить множество проблем в поездке: ребенка можно разместить в удобной кроватке в отдельной комнате и заказать дополнительные принадлежности в номер для более комфортного пребывания.


Материалы по теме

Экспертный анализ

Петербург полюбил сервисные апартаменты

Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжает активно развиваться, в первую очередь это касается сервисных апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду.

15.08
Точка зрения

Как сформировать единый апарт-отель?

Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting
 
 
28.05
Точка зрения

Как предложить клиенту эксклюзивный сервис?

Дмитрий Ермышев, директор департамента маркетинга и рекламы девелоперской компании «Созвездие» и управляющей компании «СТАТУС» (в рамках холдинга «Созвездие Водолея»)

09.06

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Открытие

ADG group открыла первый районный центр

В Москве в минувшую пятницу состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара».
 
11.11
Проект

Ozon начал строительство нового хаба в Зеленодольске

Инвестиции в проект составят более 2 млрд рублей.
11.11
Сделка

В Москве продан ТЦ «На Беговой»

Цена продажи составила 655 млн рублей.
11.11
Открытие

BROSKO Mall – на низком старте

ТРК BROSKO Mall получил акт ввода в эксплуатацию.
 
12.11
Проект

PPF введет вторую очередь Comcity в 2022 году

Объект общей площадью 103 тыс. кв. м будет включать 61,6 тыс. кв. м офисов, 2,2 тыс. кв. м инфраструктуры и четырехзвездочную гостиницу под брендом Novotel.
12.11
Проект

«Пионер» построит деловой квартал у Останкино

Деловой квартал площадью 130 000 кв. м появится в Огородном проезде на севере Москвы.
13.11
Аукцион

На здания Минэкономразвития претендуют четыре компании

На торги выставлено пять зданий Минэкономразвития общей площадью 29 400 кв. м на 1-й Тверской-Ямской и 1-й Брестской улицах. На участие в торгах подано шесть заявок от четырех компаний.
11.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre