22 июня 2023 года в отеле St. Regis состоялось третье по счету ежегодное мероприятие Mid-Year Results, посвященное итогам полугодия и прогнозам на следующие шесть месяцев для рынка коммерческой недвижимости.
В первой сессии свою аналитику по ключевым сегментам представили ведущие консалтинговые компании, а модератором выступил Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties. По словам Павла, 2023 год на офисном рынке начался лучше, чем ожидалось, уход иностранных компаний практически прекратился, объем сделок за первые шесть месяцев уже сопоставим с объемом за весь прошлый год, вакантность стабилизировалась, а к концу года возможно даже ее сокращение.
Источник: CRE
В этой сессии офисный сегмент представляли два спикера, и первой слово взяла Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ex. JLL). По данным компании, новый ввод составил 117 тыс. кв. м, а к концу года прогнозируется 350 тыс. кв. м, общий объем сделок по предварительным оценкам составляет порядка 680 тыс. кв. м (1,2 млн кв. м – прогноз), вакантность – 12,9%, средняя ставка – 20,9 тыс. рублей за кв. м (прайм – 40 тыс., А-класс – 26 тыс., В-класс – 17 тыс. рублей). Екатерина отмечает, что ввод остается низким, а спрос демонстрирует стабильные показатели, но есть нюансы. Если раньше для заключения сделки требовалось провести в среднем около 10 показов, то сейчас – около 40, но и такое количество ничего не гарантирует. Также интересно, что летом 2021 года (уже после пандемии, но до СВО) вакантность составляла 12,8%, что сопоставимо с текущими оценками, а значит драмы в этом показателе действительно не случилось. Среди трендов Екатерина выделяет низкий спрос на shell & core, арендаторы распробовали WOW-офисы, но при этом не готовы за это доплачивать, есть разрыв между запрашиваемыми условиями и реальностью. Также в тренде запрос на гибкость и на покупку офисов.
Тему офисов продолжил Игорь Темнышев, партнер Nikoliers. По данным компании, чистое поглощение до 2020 года было стабильно на уровне 400-600 тыс. кв. м в год, в 2020 году оно стало отрицательным, в 2021 восстановилось до средних положительных показателей, а в 2022 году снова упало до нулевой отметки. При этом компании продолжали расти, если не в площадях, то в количестве сотрудников, планы по найму не останавливались даже в годы максимальной неопределенности. По словам Игоря, это сформировало огромный отложенный спрос, который в компании оценивают не менее, чем в 500 тыс. кв. м. Это позволяет делать позитивные прогнозы на годовые результаты по поглощению, по результатам полугодия оно находится в положительных значениях. Заметный тренд также – покупка офисных помещений, компании генерируют большую рублевую выручку, которую по сути некуда вкладывать, но можно «закатать в бетон», чтобы сохранить и не потерять.
Что касается гибких офисов, здесь по данным Nikoliers общее предложение составляет 455 тыс. кв. м (2,3% от всего рынка офисной недвижимости), а спрос в этом году достиг 27 422 кв. м. По словам Игоря, это очень перспективное направление, но оно останется нишевым – на самых развитых рынках, например, в Лондоне, гибкие офисы все равно занимают только 6%. Павел Барбашев отмечает, что конец 2022 – начало 2023 гг. выдалось для сегмента непростым, а вакантность оценивалась в 25-30%, но сейчас с вымыванием качественного предложения в классических офисах ситуация меняется в лучшую сторону. По предварительным прогнозам, вакантность здесь действительно может сильно сократиться, поддерживает Екатерина Белова. По ее словам, этот показатель может составить менее 20% уже в ближайшее время.
Сегмент торговой недвижимости представляла Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership. Ольга отмечает, что события последних лет необыкновенно сплотили рынок, а ритейлеры и девелоперы объединились в стремлении достигать положительных результатов, несмотря на все трудности. А трудности есть. Так, оборот розничной торговли в 2022 году сократился на 6,7%, и в этом году пока отстает от предыдущего, тем не менее, есть осторожный прогноз, что по итогам 2023 года он вырастет по сравнению с прошлым годом примерно на 5%. Посещаемость ТЦ с 2020 года остается на низком уровне и в 2023 году отстает от 2019 года на 21%. При этом трафик в онлайне за год вырос на 29%. Сейчас около 30% иностранных ритейлеров еще не определились со статусом своей деятельности на российском рынке (по площадям это 2-3%). Также в CMWP посчитали, сколько площадей занимали ключевые иностранные ритейлеры (H&M, Inditex, Uniqlo) и сколько площадей уже поглотили ведущие российские игроки («Глория Джинс», Melon Fashion Group, «Стокманн»). Получилось, что из высвобождаемых 550 тыс. кв. м порядка 400 тыс. кв. м уже занято российскими игроками. Кроме того, в компании проанализировали 12 ключевых российских ТЦ (торговые объекты «первого выбора») и заметили, что в 2022 году по сравнению с 2021 годом их выручка выросла на 2,8% при снижении базовой ставки на 9,8%. Это случилось за счет увеличения базовой ставки для пришедших на замену брендов на 14%, а также за счет премий за расторжение или простой, которые получали арендодатели. В среднем же по вакантности в ТЦ показатель сейчас около 14%.
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, NF Group, рассказал о результатах на рынке складской недвижимости. Ввод за первое полугодие составил всего 694 тыс. кв. м, что является отголоском 2022 года, когда сделки по BTS были приостановлены и возобновились только к концу года. Спрос по всей России уже составил 2,56 млн кв. м, что примерно соответствует показателям за весь прошлый год. 57% сделок пришлось на Москву, 45% - на BTS, 51% - на E-commerce. Константин отмечает, что доля региональных сделок снова начала расти, а количество сделок по BTS говорит о том, что в 2023 году показатели ввода вернутся на уровень, близкий к рекорду 2022 года. По прогнозам NF Group, спрос в 2023 году может достигнуть или даже превысить рекордные 4,6 млн кв. м 2021 года. Вакантность по Москве сейчас оценивается в 0,7%, и на фоне дефицита растет ставка аренды – с 5 700 до 6 000 рублей за полгода. При этом, как отмечает Константин, сегодня сделки заключаются и по 6 500 – 6 800 рублей за кв. м. Общий объем предложения в Санкт-Петербурге составляет около 4,6 млн кв. м, в регионах – 14,8 млн кв. м. Свободных площадей нет практически нигде, вакантность 1,7 в Северной столице и 1,5% по России в среднем. При этом в большинстве городов-миллионников свободных площадей нет вообще, статистику портит только Ростов-на-Дону, где их целых 4% (порядка 36 тыс. кв. м).
Одним из перспективных направлений складской недвижимости является Light Industrial. Об этом сегменте рассказала Яна Кузина, партнер Ricci. По данным компании, сейчас предложение в сегменте составляет 405 тыс. кв. м. В этом году уже введено около 150 тыс. кв. м, а еще 300-350 тыс. кв. м запланировано ко вводу до конца года. Всего же в течение ближайших лет запланировано строительство около 1,2 млн кв. м. В Ricci различают три основных вида этого формата: Urban Flex, Industrial Flex и Технопарки. Urban Flex – это городские склады, спрос на которые в основном исходит от логистических компаний и представителей онлайн-ритейла. Industrial Flex – это производственные площадки за чертой города, где близость к конечному потребителю не играет решающей роли. И Технопарки – это площадки, которые развиваются, как правило, с госучастием, в особых экономических зонах и в регионах. В зависимости от вида, различаются цены на Light Industrial. На Urban Flex, по данным компании, ставка сегодня составляет около 11,5 тыс. рублей без НДС (продажа – 100 000 рублей), а на Industrial Flex – 8,5 тыс. (продажа – 76 000 рублей). Доходность от арендного потока на московские проекты оценивается в 8,5-9%, на региональные – 8-10%. А общая доходность составляет 25-35% для Москвы и 18-25% для регионов.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, отдела инвестиций и рынков капитала, CORE.XP, рассказала о результатах по инвестициям в недвижимость. Здесь, как и в складах, ожидаются новые рекорды. Так, за полгода в коммерческую недвижимость (без учета сделок по покупке земельных участков) было вложено 260 млрд рублей, что является лучшим результатом для первых полугодий за всю историю наблюдений. Примерно такого же объема в компании ожидают и по итогам второго полугодия. В то же время, инвестиции в земельные участки демонстрируют снижение. Если за первую половину 2021 они составляли 120 млрд рублей, за аналогичный период прошлого года – 63 млрд рублей, то в этом году пока только 45 млрд. Ирина отмечает, что несмотря на распространенное мнение о том, что основными драйверами инвестиционной активности являются иностранные продавцы, уходящие с рынка, доля таких сделок составляет менее 50%. Также интересно, что поменялась картина инвестиций по секторам. Если в прошлом году лидирующие позиции занимали склады, то в этом на первое место вышли инвестиции в торговую недвижимость – 48%. На втором месте офисы с показателем 22%. Около 9% пришлось на инвестиции в покупку складов, 7% - в отели. Говоря о портрете инвестора, Ирина отмечает, что появились новые игроки (фонды), которые ранее коммерческую недвижимость не рассматривали, а также увеличилась активность частных инвесторов. Кроме того, заметно выросла доля региональных игроков – до 27%. Есть сделки, которые заключены для использования под собственные нужды, но большинство – это все-таки сделки с инвестиционными (спекулятивными) целями.
Юридическая сторона вопроса с 2020 года является особенно актуальной для всех игроков рынка. Об этом рассказал Влад Сурков, партнер Platforma.Legal. В начале своего выступления Влад отметил, что с начала 2023 года в сфере законотворчества и судебной практики не произошло ничего значительного, что, на взгляд Влада, является позитивным фактом. Во-первых, выключили «бешеный принтер» (так некоторое время назад начали называть штампующую законы Государственную Думу). Во-вторых, необходимо признать, что российское право (в том числе судебная практика) вошло в период зрелости и стабильности. В качестве примера стабильности Влад привел недавнее решение суда по арендному спору между Decathlon и собственниками ТРК «Лето», в котором суд в очередной раз подтвердил сложившуюся в последние 15-20 лет практику, согласно которой события последних полутора лет не признаются существенным изменением обстоятельств или форс-мажором, которое позволило бы расторгнуть договор без негативных последствий для нарушителя. Коротко коснувшись вопроса о выходе иностранцев Влад отметил, что выход иностранных игроков с российского рынка сейчас максимально затруднен законодательным образом, регулирующие органы настолько «закрутили гайки», что нужно просто не иметь другого выхода, чтобы решиться на продажу российского бизнеса. В завершение своего выступления Влад особым образом выделил проблему, которую, по его мнению, недооценивают многие игроки рынка. Речь идет об управлении зданиями с множеством собственников (что становится все более актуальным трендом с учетом продаж многих объектов «в нарезку»). В этой сфере никак не задействовано государство (следовательно, бремя регулирования возлагается на самих участников рынка), при этом на рынке пока не выработаны эффективные договорные механизмы взаимодействия собственников между собой, а также с управляющими компаниями. Разработка таких механизмов, по мнению Влада, должна стать одним из приоритетов рынка.
В заключение первой сессии выступил Денис Поделякин, менеджер по работе с ключевыми партнёрами, Авито Недвижимость. По объему предложения и спросу 2022 год был спокойным на площадке, однако отложенный спрос уже сказался на показателях в 2023 году – показатели активности в январе–марте были сильно выше прошлогодних. Сейчас рынок пришел в более спокойное состояние, сопоставимое с началом осени прошлого года. В структуре предложения 55% занимают офисы, 21% помещения свободного назначения, 12% торговые и 8% складские помещения. По спросу же лидируют ПСН, на которые приходится 50%. 19% запросов приходится на торговые помещения, 13% на офисы и 4% на склады.
Источник: CRE
Вторая сессия была посвящена девелопменту и управлению. Модератором выступила Ольга Архангельская, партнер, руководитель направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, гостиничного бизнеса, инфраструктуры и строительства, государственного и транспортного секторов, Б1. Отличительной особенностью сессии стало то, что помимо спикеров на сцене, активное участие в дискуссии принимали «спикеры первого ряда» - представители российских консалтинговых компаний.
Открывал сессию Андрей Аркадьев, инвестиционный директор Metrika Investments. Андрей предложил начать с макроэкономической ситуации. Недавно были опубликованы данные по торговому балансу РФ за пять месяцев – с января по май 2023 год (разница между экспортом и импортом). Он составил 44,8 млрд долларов, тогда как за аналогичный период 2022 года было 144 млрд долларов. Причем в апреле и мае торговый баланс составлял 8 и 8,2 млрд долларов соответственно (в четыре раза меньше, чем в апреле и мае 2022г.). Это связано с большим сокращением экспорта. Индекс потребительских цен показывает рост порядка 2,4% за пять месяцев, то есть, к концу года по плану ЦБ должно быть 4,5-6,2%. Но на самом деле, эксперт прогнозирует в 3-4 кв. повышенную инфляцию, а сколько это продлится – зависит от торгового баланса. ЦБ может за счет повышения ключевой ставки превентивно сдержать инфляцию или дождаться ее роста и уже тогда принять меры. Какую тактику выберет регулятор – станет понятно 21 июля. Выше сказанное не отменяет того, что рынок жив и будет жить, так как есть капиталы, для которых «тихие гавани» за рубежом оказались теперь закрыты, поэтому инвесторам приходится искать возможности внутри страны. Также Андрей поделился своей болью о ставках капитализации на премиальные офисные центры: «Консультанты указывают в отчетах ставку 10%, но мы на рынке таких ставок не видим, в лучшем случае это 8%. Одна известная компания сейчас экспонирует несколько своих известных объектов, так вот, там ставка даже не 8%, а ниже. Если у вас есть хороший объект по ставке 10%, то несите его к нам».
Борис Мошенский, Maris, соглашается в части ставок капитализации на премиальные объекты, но по его словам, сейчас можно получить хорошую доходность в объектах класса В, В-, а также, например, в складской и индустриальной недвижимости. Также Борис уточняет, что в Петербурге офисный рынок стабилизировался на вакантности 10-11%, а новые БЦ девелоперы вынуждены выводить на рынок с отделкой, этот тренд соответствует ситуации в Москве.
Иван Починщиков, IPG.Estate, видит перспективную нишу в продаже отдельно стоящих объектов непрофильным инвесторам с последующим заполнением здания арендаторами и управления. Но это тоже не прайм-класс.
Сергей Назаров, Times Estate, отмечает тенденцию размытия классности офисов. По его словам, сейчас помещения глобально делятся на качественные и некачественные, а арендаторы готовы за хорошее помещение, даже если цена не укладывается в запланированный бюджет.
Заместитель генерального директора STONE HEDGE Виктория Васильева рассказала участникам дискуссии, как поменялся офисный рынок с точки зрения инвестиций конечных пользователей. «Сегодня мы видим рост доли конечных пользователей в структуре сделок в строящихся бизнес-центрах. Как пример — STONE Ленинский, ставший одним из первых качественных офисных объектов за 10 лет в своем районе. Премиальный бизнес-центр уже реализован на 50% за первый год продаж. При этом объект находится на начальной стадии строительства». Реализуя офисную недвижимость STONE со стратегией и под инвестора, в компании прорабатывается Property services. Виктория отметила, что в рамках этой программы клиентам будет предоставлять профессиональная помощь в сдаче помещений в аренду. Также девелопер остается в проектах в лице управляющей компании-партнера и продолжает участвовать в жизни объекта после его ввода в эксплуатацию и продажи всех помещений.
Василий Квливидзе, коммерческий директор COLDY, рассказал о продуктах компании. По его словам, проектное финансирование помогает перетягивать частных инвесторов, которые привыкли вкладывать деньги в жилье. Василий говорит, что ставка по программе проектного финансирования через Сбер составляет КС (ключевая) + 3,5-4%, а по ипотеке можно покупать офисные помещения под 9%. На апартаменты COLDY предлагает клиентам вместе с договором ДДУ подписывать клиентам еще один договор, где застройщик участвует в качестве потенциального арендатора на первые два года после ввода в эксплуатацию. Озвученные расценки таковы: за лот стоимостью 6,5 млн рублей компания готова платить 50 тыс. рублей в месяц, если на него не найдется другого арендатора. Также эксперт отмечает рост регионального спроса на офисы и апартаменты. В сервисных апартаментах партнером выступит Becar Asset Management. Кроме того, Василий анонсировал новую офисную башню, которая будет построена в составе проекта N’Ice Loft. Его площадь составит 25 тыс. кв. м, но с городом это пока не согласовано.
Татьяна Козлова, заместитель генерального директора, Аструм Недвижимость, рассказала об управлении стрит-ритейлом ГК «Гранель». По ее словам, сейчас большой спрос на мелкую нарезку, а основная масса арендаторов – индивидуальные предприниматели, проживающие в этих районах. Также на стадии проектирования предусмотрены фитнес-клубы и детские сады. Первым делом в новых районах открываются строительные магазины, кофейни и пекарни. Это основной запрос на первые 6 месяцев после ввода в эксплуатацию. Интересный кейс был реализован в ЖК «Москвичка», где были помещения по 150-200 кв. м, но сформировался большой спрос на помещения 6-8 кв. м. Компания в итоге сделала ремонт и получила своеобразные торговые ряды, где удалось разместить всех желающих. При этом, помещение было в неликвидной с точки зрения ритейла части микрорайона, но в итоге стало центром притяжения для жителей, что позволило заполнить и соседние помещения.
Полина Жилкина, RETEX, задала вопрос о дельте в стоимости продажи помещения с арендатором и без. По ее наблюдениям, это порядка 30-50%. Татьяна также оценивает разницу в 40% в пользу помещения, являющегося готовым арендным бизнесом. По словам Полины, управление помещениями ритейла со стороны жилого застройщика до сих пор является не очень частым явлением для рынка.
Интересно, что по словам Бориса Мошенского, в Петербурге ситуация с дельтой ровно противоположная. И помещения на стадии строительства продаются с окупаемостью 20-25 лет, тогда как на помещения с арендатором окупаемость уже 10 лет.
Ксения Харкевич, ILM, отмечает, что сейчас инвесторы больше смотрят на стрит-ритейл, чем на офисы, потому что доходность здесь зачастую выше, а арендатор (условная «Пятерочка») более понятен для девелопера.
В качестве мостика от офисов и стрит-ритейла к торговым центрам, слово было дано профессиональным управляющим. Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, отмечает, что запасные части, расходные материалы сейчас попадают в Россию через параллельный импорт (70%), а остальные 30% идут из КНР или от российских производителей. Поломоечное оборудование идет в основном из Китая. Расходные материалы поставляют российские компании. Главной проблемой является кадровый дефицит. Этому есть три основных причины: задействие персонала в новых регионах, в оборонной промышленности и переориентация мигрантов на рынки Европы и Ближнего Востока. По словам Бориса, основное отличие западных компаний – это принципиальное использование профессиональных FM-операторов.
Юлия Чернышева, директор по недвижимости NHOOD, отмечает два основных тренда, которым компания следует уже некоторое время: 1) оптимизация затрат 2) тренд на безопасность. Диджитализация, в частности, позволяет сократить количество постов охраны, контролировать работу служб FM, управление энергоэффективностью объекта. По словам Юлии, последний аудит позволил сократить затраты по одному из объектов на 15% в службе эксплуатации, на 18% в клининге и на 10% в охране. Сейчас пока у компании небольшая доля внешних клиентов, что не позволяет адекватно сравнивать особенности управления своими и чужими объектами. 181 объект в управлении компании – объекты CEETRUS. По объектам сейчас вакантности практически нет, были заключены новые договоры на освобождавшиеся помещения.
В завершение второй сессии, об одном из самых заметных проектов на рынке торговой недвижимости последних лет рассказал Артур Акбаров, руководитель маркетинговых проектов ТРЦ «Ривьера». 26 апреля 2022 года сменился собственник объекта, что повлекло смену всей команды, переподписание всех договоров, получение авансовых площадей. Основной задачей в этом случае являлась не оптимизация расходов, а разработка стратегии собственника в отношении будущего объекта. «Мы в начале года заказали очередное исследование, получили огромное количество цифр, фактов, прогнозов, упаковали это в еще более объемный документ для собственника, в результате чего пришли к выводу, что должны развиваться, как классический ТРЦ», - улыбается Артур. Объект будет развиваться, чтобы стать привлекательным для потенциального инвестора, а сама продажа может случиться не ранее 2026 года. За полгода было заключено 23 договора аренды, в один из месяцев их было сразу 8. При этом Артур отмечает тренд на расширение арендаторов. 18% вакантности было в начале года, сейчас 11%. Сейчас управление «Ривьеры» переделывает всю цифровую начинку объекта – начиная с навигации и сайта, заканчивая программой лояльности и внедрением искусственного интеллекта. Ноухау проекта – событийная часть, которая для ТРЦ обходилась практически бесплатно. Так, был крупный концерт поп-звезд, сброс шариков на 14 февраля, презентации взвешивания бойцов ММА, фестивали косплея, шахматные турниры… При этом, для арендаторов это часто очень позитивно по показателям. В качестве примера Артур приводит фестивали косплея, когда его участники «сметают» всю еду в Ашане и на фуд-корте, а также шахматные турниры, которые позволяют кофейням достигать показателей по выручке, близких к месячным.
В целом, мы ожидали, что мероприятие в этом году даст больше позитива, чем в прошлом. Тому были предпосылки и в отчетах аналитиков за 2022 год и 1 квартал 2023 года, и в количестве новостей по сделкам, активности игроков в части трансляции своего мнения в массы. Но Mid-Year Results 2023, пожалуй, даже превзошел наши ожидания по настроениям рынка. И всё же, многое может поменяться. Многое будет зависеть и от внешней политики, и от движения ключевой ставки ЦБ. Радоваться разрешается, но пока с осторожностью. Уже через полгода мы «сверим часы» и узнаем, каким на самом деле нам запомнится 2023 год.
Партнеры мероприятия:
Raven Russia, MD Facility Management, Metrika Investments, NHOOD, NF Group, IBC Real Estate, CORE.XP, Nikoliers, Ricci, Commonwealth Partnership, Maris, St Regis Moscow Nikolskaya, Аструм Недвижимость, Coldy, Stone Hedge.
Спонсоры:
Platfrma.Legal, Московский Оконный Сервис.
Медиа партнер:
Russian Hospitality Awards
Полное видео Mid-Year Results 2023 можно посмотреть ЗДЕСЬ
Фото отчет также доступен на нашем сайте В первой сессии свою аналитику по ключевым сегментам представили ведущие консалтинговые компании, а модератором выступил Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties. По словам Павла, 2023 год на офисном рынке начался лучше, чем ожидалось, уход иностранных компаний практически прекратился, объем сделок за первые шесть месяцев уже сопоставим с объемом за весь прошлый год, вакантность стабилизировалась, а к концу года возможно даже ее сокращение.
Источник: CRE
В этой сессии офисный сегмент представляли два спикера, и первой слово взяла Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ex. JLL). По данным компании, новый ввод составил 117 тыс. кв. м, а к концу года прогнозируется 350 тыс. кв. м, общий объем сделок по предварительным оценкам составляет порядка 680 тыс. кв. м (1,2 млн кв. м – прогноз), вакантность – 12,9%, средняя ставка – 20,9 тыс. рублей за кв. м (прайм – 40 тыс., А-класс – 26 тыс., В-класс – 17 тыс. рублей). Екатерина отмечает, что ввод остается низким, а спрос демонстрирует стабильные показатели, но есть нюансы. Если раньше для заключения сделки требовалось провести в среднем около 10 показов, то сейчас – около 40, но и такое количество ничего не гарантирует. Также интересно, что летом 2021 года (уже после пандемии, но до СВО) вакантность составляла 12,8%, что сопоставимо с текущими оценками, а значит драмы в этом показателе действительно не случилось. Среди трендов Екатерина выделяет низкий спрос на shell & core, арендаторы распробовали WOW-офисы, но при этом не готовы за это доплачивать, есть разрыв между запрашиваемыми условиями и реальностью. Также в тренде запрос на гибкость и на покупку офисов.
Тему офисов продолжил Игорь Темнышев, партнер Nikoliers. По данным компании, чистое поглощение до 2020 года было стабильно на уровне 400-600 тыс. кв. м в год, в 2020 году оно стало отрицательным, в 2021 восстановилось до средних положительных показателей, а в 2022 году снова упало до нулевой отметки. При этом компании продолжали расти, если не в площадях, то в количестве сотрудников, планы по найму не останавливались даже в годы максимальной неопределенности. По словам Игоря, это сформировало огромный отложенный спрос, который в компании оценивают не менее, чем в 500 тыс. кв. м. Это позволяет делать позитивные прогнозы на годовые результаты по поглощению, по результатам полугодия оно находится в положительных значениях. Заметный тренд также – покупка офисных помещений, компании генерируют большую рублевую выручку, которую по сути некуда вкладывать, но можно «закатать в бетон», чтобы сохранить и не потерять.
Что касается гибких офисов, здесь по данным Nikoliers общее предложение составляет 455 тыс. кв. м (2,3% от всего рынка офисной недвижимости), а спрос в этом году достиг 27 422 кв. м. По словам Игоря, это очень перспективное направление, но оно останется нишевым – на самых развитых рынках, например, в Лондоне, гибкие офисы все равно занимают только 6%. Павел Барбашев отмечает, что конец 2022 – начало 2023 гг. выдалось для сегмента непростым, а вакантность оценивалась в 25-30%, но сейчас с вымыванием качественного предложения в классических офисах ситуация меняется в лучшую сторону. По предварительным прогнозам, вакантность здесь действительно может сильно сократиться, поддерживает Екатерина Белова. По ее словам, этот показатель может составить менее 20% уже в ближайшее время.
Сегмент торговой недвижимости представляла Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership. Ольга отмечает, что события последних лет необыкновенно сплотили рынок, а ритейлеры и девелоперы объединились в стремлении достигать положительных результатов, несмотря на все трудности. А трудности есть. Так, оборот розничной торговли в 2022 году сократился на 6,7%, и в этом году пока отстает от предыдущего, тем не менее, есть осторожный прогноз, что по итогам 2023 года он вырастет по сравнению с прошлым годом примерно на 5%. Посещаемость ТЦ с 2020 года остается на низком уровне и в 2023 году отстает от 2019 года на 21%. При этом трафик в онлайне за год вырос на 29%. Сейчас около 30% иностранных ритейлеров еще не определились со статусом своей деятельности на российском рынке (по площадям это 2-3%). Также в CMWP посчитали, сколько площадей занимали ключевые иностранные ритейлеры (H&M, Inditex, Uniqlo) и сколько площадей уже поглотили ведущие российские игроки («Глория Джинс», Melon Fashion Group, «Стокманн»). Получилось, что из высвобождаемых 550 тыс. кв. м порядка 400 тыс. кв. м уже занято российскими игроками. Кроме того, в компании проанализировали 12 ключевых российских ТЦ (торговые объекты «первого выбора») и заметили, что в 2022 году по сравнению с 2021 годом их выручка выросла на 2,8% при снижении базовой ставки на 9,8%. Это случилось за счет увеличения базовой ставки для пришедших на замену брендов на 14%, а также за счет премий за расторжение или простой, которые получали арендодатели. В среднем же по вакантности в ТЦ показатель сейчас около 14%.
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, NF Group, рассказал о результатах на рынке складской недвижимости. Ввод за первое полугодие составил всего 694 тыс. кв. м, что является отголоском 2022 года, когда сделки по BTS были приостановлены и возобновились только к концу года. Спрос по всей России уже составил 2,56 млн кв. м, что примерно соответствует показателям за весь прошлый год. 57% сделок пришлось на Москву, 45% - на BTS, 51% - на E-commerce. Константин отмечает, что доля региональных сделок снова начала расти, а количество сделок по BTS говорит о том, что в 2023 году показатели ввода вернутся на уровень, близкий к рекорду 2022 года. По прогнозам NF Group, спрос в 2023 году может достигнуть или даже превысить рекордные 4,6 млн кв. м 2021 года. Вакантность по Москве сейчас оценивается в 0,7%, и на фоне дефицита растет ставка аренды – с 5 700 до 6 000 рублей за полгода. При этом, как отмечает Константин, сегодня сделки заключаются и по 6 500 – 6 800 рублей за кв. м. Общий объем предложения в Санкт-Петербурге составляет около 4,6 млн кв. м, в регионах – 14,8 млн кв. м. Свободных площадей нет практически нигде, вакантность 1,7 в Северной столице и 1,5% по России в среднем. При этом в большинстве городов-миллионников свободных площадей нет вообще, статистику портит только Ростов-на-Дону, где их целых 4% (порядка 36 тыс. кв. м).
Одним из перспективных направлений складской недвижимости является Light Industrial. Об этом сегменте рассказала Яна Кузина, партнер Ricci. По данным компании, сейчас предложение в сегменте составляет 405 тыс. кв. м. В этом году уже введено около 150 тыс. кв. м, а еще 300-350 тыс. кв. м запланировано ко вводу до конца года. Всего же в течение ближайших лет запланировано строительство около 1,2 млн кв. м. В Ricci различают три основных вида этого формата: Urban Flex, Industrial Flex и Технопарки. Urban Flex – это городские склады, спрос на которые в основном исходит от логистических компаний и представителей онлайн-ритейла. Industrial Flex – это производственные площадки за чертой города, где близость к конечному потребителю не играет решающей роли. И Технопарки – это площадки, которые развиваются, как правило, с госучастием, в особых экономических зонах и в регионах. В зависимости от вида, различаются цены на Light Industrial. На Urban Flex, по данным компании, ставка сегодня составляет около 11,5 тыс. рублей без НДС (продажа – 100 000 рублей), а на Industrial Flex – 8,5 тыс. (продажа – 76 000 рублей). Доходность от арендного потока на московские проекты оценивается в 8,5-9%, на региональные – 8-10%. А общая доходность составляет 25-35% для Москвы и 18-25% для регионов.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, отдела инвестиций и рынков капитала, CORE.XP, рассказала о результатах по инвестициям в недвижимость. Здесь, как и в складах, ожидаются новые рекорды. Так, за полгода в коммерческую недвижимость (без учета сделок по покупке земельных участков) было вложено 260 млрд рублей, что является лучшим результатом для первых полугодий за всю историю наблюдений. Примерно такого же объема в компании ожидают и по итогам второго полугодия. В то же время, инвестиции в земельные участки демонстрируют снижение. Если за первую половину 2021 они составляли 120 млрд рублей, за аналогичный период прошлого года – 63 млрд рублей, то в этом году пока только 45 млрд. Ирина отмечает, что несмотря на распространенное мнение о том, что основными драйверами инвестиционной активности являются иностранные продавцы, уходящие с рынка, доля таких сделок составляет менее 50%. Также интересно, что поменялась картина инвестиций по секторам. Если в прошлом году лидирующие позиции занимали склады, то в этом на первое место вышли инвестиции в торговую недвижимость – 48%. На втором месте офисы с показателем 22%. Около 9% пришлось на инвестиции в покупку складов, 7% - в отели. Говоря о портрете инвестора, Ирина отмечает, что появились новые игроки (фонды), которые ранее коммерческую недвижимость не рассматривали, а также увеличилась активность частных инвесторов. Кроме того, заметно выросла доля региональных игроков – до 27%. Есть сделки, которые заключены для использования под собственные нужды, но большинство – это все-таки сделки с инвестиционными (спекулятивными) целями.
Юридическая сторона вопроса с 2020 года является особенно актуальной для всех игроков рынка. Об этом рассказал Влад Сурков, партнер Platforma.Legal. В начале своего выступления Влад отметил, что с начала 2023 года в сфере законотворчества и судебной практики не произошло ничего значительного, что, на взгляд Влада, является позитивным фактом. Во-первых, выключили «бешеный принтер» (так некоторое время назад начали называть штампующую законы Государственную Думу). Во-вторых, необходимо признать, что российское право (в том числе судебная практика) вошло в период зрелости и стабильности. В качестве примера стабильности Влад привел недавнее решение суда по арендному спору между Decathlon и собственниками ТРК «Лето», в котором суд в очередной раз подтвердил сложившуюся в последние 15-20 лет практику, согласно которой события последних полутора лет не признаются существенным изменением обстоятельств или форс-мажором, которое позволило бы расторгнуть договор без негативных последствий для нарушителя. Коротко коснувшись вопроса о выходе иностранцев Влад отметил, что выход иностранных игроков с российского рынка сейчас максимально затруднен законодательным образом, регулирующие органы настолько «закрутили гайки», что нужно просто не иметь другого выхода, чтобы решиться на продажу российского бизнеса. В завершение своего выступления Влад особым образом выделил проблему, которую, по его мнению, недооценивают многие игроки рынка. Речь идет об управлении зданиями с множеством собственников (что становится все более актуальным трендом с учетом продаж многих объектов «в нарезку»). В этой сфере никак не задействовано государство (следовательно, бремя регулирования возлагается на самих участников рынка), при этом на рынке пока не выработаны эффективные договорные механизмы взаимодействия собственников между собой, а также с управляющими компаниями. Разработка таких механизмов, по мнению Влада, должна стать одним из приоритетов рынка.
В заключение первой сессии выступил Денис Поделякин, менеджер по работе с ключевыми партнёрами, Авито Недвижимость. По объему предложения и спросу 2022 год был спокойным на площадке, однако отложенный спрос уже сказался на показателях в 2023 году – показатели активности в январе–марте были сильно выше прошлогодних. Сейчас рынок пришел в более спокойное состояние, сопоставимое с началом осени прошлого года. В структуре предложения 55% занимают офисы, 21% помещения свободного назначения, 12% торговые и 8% складские помещения. По спросу же лидируют ПСН, на которые приходится 50%. 19% запросов приходится на торговые помещения, 13% на офисы и 4% на склады.
Источник: CRE
Вторая сессия была посвящена девелопменту и управлению. Модератором выступила Ольга Архангельская, партнер, руководитель направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, гостиничного бизнеса, инфраструктуры и строительства, государственного и транспортного секторов, Б1. Отличительной особенностью сессии стало то, что помимо спикеров на сцене, активное участие в дискуссии принимали «спикеры первого ряда» - представители российских консалтинговых компаний.
Открывал сессию Андрей Аркадьев, инвестиционный директор Metrika Investments. Андрей предложил начать с макроэкономической ситуации. Недавно были опубликованы данные по торговому балансу РФ за пять месяцев – с января по май 2023 год (разница между экспортом и импортом). Он составил 44,8 млрд долларов, тогда как за аналогичный период 2022 года было 144 млрд долларов. Причем в апреле и мае торговый баланс составлял 8 и 8,2 млрд долларов соответственно (в четыре раза меньше, чем в апреле и мае 2022г.). Это связано с большим сокращением экспорта. Индекс потребительских цен показывает рост порядка 2,4% за пять месяцев, то есть, к концу года по плану ЦБ должно быть 4,5-6,2%. Но на самом деле, эксперт прогнозирует в 3-4 кв. повышенную инфляцию, а сколько это продлится – зависит от торгового баланса. ЦБ может за счет повышения ключевой ставки превентивно сдержать инфляцию или дождаться ее роста и уже тогда принять меры. Какую тактику выберет регулятор – станет понятно 21 июля. Выше сказанное не отменяет того, что рынок жив и будет жить, так как есть капиталы, для которых «тихие гавани» за рубежом оказались теперь закрыты, поэтому инвесторам приходится искать возможности внутри страны. Также Андрей поделился своей болью о ставках капитализации на премиальные офисные центры: «Консультанты указывают в отчетах ставку 10%, но мы на рынке таких ставок не видим, в лучшем случае это 8%. Одна известная компания сейчас экспонирует несколько своих известных объектов, так вот, там ставка даже не 8%, а ниже. Если у вас есть хороший объект по ставке 10%, то несите его к нам».
Борис Мошенский, Maris, соглашается в части ставок капитализации на премиальные объекты, но по его словам, сейчас можно получить хорошую доходность в объектах класса В, В-, а также, например, в складской и индустриальной недвижимости. Также Борис уточняет, что в Петербурге офисный рынок стабилизировался на вакантности 10-11%, а новые БЦ девелоперы вынуждены выводить на рынок с отделкой, этот тренд соответствует ситуации в Москве.
Иван Починщиков, IPG.Estate, видит перспективную нишу в продаже отдельно стоящих объектов непрофильным инвесторам с последующим заполнением здания арендаторами и управления. Но это тоже не прайм-класс.
Сергей Назаров, Times Estate, отмечает тенденцию размытия классности офисов. По его словам, сейчас помещения глобально делятся на качественные и некачественные, а арендаторы готовы за хорошее помещение, даже если цена не укладывается в запланированный бюджет.
Заместитель генерального директора STONE HEDGE Виктория Васильева рассказала участникам дискуссии, как поменялся офисный рынок с точки зрения инвестиций конечных пользователей. «Сегодня мы видим рост доли конечных пользователей в структуре сделок в строящихся бизнес-центрах. Как пример — STONE Ленинский, ставший одним из первых качественных офисных объектов за 10 лет в своем районе. Премиальный бизнес-центр уже реализован на 50% за первый год продаж. При этом объект находится на начальной стадии строительства». Реализуя офисную недвижимость STONE со стратегией и под инвестора, в компании прорабатывается Property services. Виктория отметила, что в рамках этой программы клиентам будет предоставлять профессиональная помощь в сдаче помещений в аренду. Также девелопер остается в проектах в лице управляющей компании-партнера и продолжает участвовать в жизни объекта после его ввода в эксплуатацию и продажи всех помещений.
Василий Квливидзе, коммерческий директор COLDY, рассказал о продуктах компании. По его словам, проектное финансирование помогает перетягивать частных инвесторов, которые привыкли вкладывать деньги в жилье. Василий говорит, что ставка по программе проектного финансирования через Сбер составляет КС (ключевая) + 3,5-4%, а по ипотеке можно покупать офисные помещения под 9%. На апартаменты COLDY предлагает клиентам вместе с договором ДДУ подписывать клиентам еще один договор, где застройщик участвует в качестве потенциального арендатора на первые два года после ввода в эксплуатацию. Озвученные расценки таковы: за лот стоимостью 6,5 млн рублей компания готова платить 50 тыс. рублей в месяц, если на него не найдется другого арендатора. Также эксперт отмечает рост регионального спроса на офисы и апартаменты. В сервисных апартаментах партнером выступит Becar Asset Management. Кроме того, Василий анонсировал новую офисную башню, которая будет построена в составе проекта N’Ice Loft. Его площадь составит 25 тыс. кв. м, но с городом это пока не согласовано.
Татьяна Козлова, заместитель генерального директора, Аструм Недвижимость, рассказала об управлении стрит-ритейлом ГК «Гранель». По ее словам, сейчас большой спрос на мелкую нарезку, а основная масса арендаторов – индивидуальные предприниматели, проживающие в этих районах. Также на стадии проектирования предусмотрены фитнес-клубы и детские сады. Первым делом в новых районах открываются строительные магазины, кофейни и пекарни. Это основной запрос на первые 6 месяцев после ввода в эксплуатацию. Интересный кейс был реализован в ЖК «Москвичка», где были помещения по 150-200 кв. м, но сформировался большой спрос на помещения 6-8 кв. м. Компания в итоге сделала ремонт и получила своеобразные торговые ряды, где удалось разместить всех желающих. При этом, помещение было в неликвидной с точки зрения ритейла части микрорайона, но в итоге стало центром притяжения для жителей, что позволило заполнить и соседние помещения.
Полина Жилкина, RETEX, задала вопрос о дельте в стоимости продажи помещения с арендатором и без. По ее наблюдениям, это порядка 30-50%. Татьяна также оценивает разницу в 40% в пользу помещения, являющегося готовым арендным бизнесом. По словам Полины, управление помещениями ритейла со стороны жилого застройщика до сих пор является не очень частым явлением для рынка.
Интересно, что по словам Бориса Мошенского, в Петербурге ситуация с дельтой ровно противоположная. И помещения на стадии строительства продаются с окупаемостью 20-25 лет, тогда как на помещения с арендатором окупаемость уже 10 лет.
Ксения Харкевич, ILM, отмечает, что сейчас инвесторы больше смотрят на стрит-ритейл, чем на офисы, потому что доходность здесь зачастую выше, а арендатор (условная «Пятерочка») более понятен для девелопера.
В качестве мостика от офисов и стрит-ритейла к торговым центрам, слово было дано профессиональным управляющим. Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, отмечает, что запасные части, расходные материалы сейчас попадают в Россию через параллельный импорт (70%), а остальные 30% идут из КНР или от российских производителей. Поломоечное оборудование идет в основном из Китая. Расходные материалы поставляют российские компании. Главной проблемой является кадровый дефицит. Этому есть три основных причины: задействие персонала в новых регионах, в оборонной промышленности и переориентация мигрантов на рынки Европы и Ближнего Востока. По словам Бориса, основное отличие западных компаний – это принципиальное использование профессиональных FM-операторов.
Юлия Чернышева, директор по недвижимости NHOOD, отмечает два основных тренда, которым компания следует уже некоторое время: 1) оптимизация затрат 2) тренд на безопасность. Диджитализация, в частности, позволяет сократить количество постов охраны, контролировать работу служб FM, управление энергоэффективностью объекта. По словам Юлии, последний аудит позволил сократить затраты по одному из объектов на 15% в службе эксплуатации, на 18% в клининге и на 10% в охране. Сейчас пока у компании небольшая доля внешних клиентов, что не позволяет адекватно сравнивать особенности управления своими и чужими объектами. 181 объект в управлении компании – объекты CEETRUS. По объектам сейчас вакантности практически нет, были заключены новые договоры на освобождавшиеся помещения.
В завершение второй сессии, об одном из самых заметных проектов на рынке торговой недвижимости последних лет рассказал Артур Акбаров, руководитель маркетинговых проектов ТРЦ «Ривьера». 26 апреля 2022 года сменился собственник объекта, что повлекло смену всей команды, переподписание всех договоров, получение авансовых площадей. Основной задачей в этом случае являлась не оптимизация расходов, а разработка стратегии собственника в отношении будущего объекта. «Мы в начале года заказали очередное исследование, получили огромное количество цифр, фактов, прогнозов, упаковали это в еще более объемный документ для собственника, в результате чего пришли к выводу, что должны развиваться, как классический ТРЦ», - улыбается Артур. Объект будет развиваться, чтобы стать привлекательным для потенциального инвестора, а сама продажа может случиться не ранее 2026 года. За полгода было заключено 23 договора аренды, в один из месяцев их было сразу 8. При этом Артур отмечает тренд на расширение арендаторов. 18% вакантности было в начале года, сейчас 11%. Сейчас управление «Ривьеры» переделывает всю цифровую начинку объекта – начиная с навигации и сайта, заканчивая программой лояльности и внедрением искусственного интеллекта. Ноухау проекта – событийная часть, которая для ТРЦ обходилась практически бесплатно. Так, был крупный концерт поп-звезд, сброс шариков на 14 февраля, презентации взвешивания бойцов ММА, фестивали косплея, шахматные турниры… При этом, для арендаторов это часто очень позитивно по показателям. В качестве примера Артур приводит фестивали косплея, когда его участники «сметают» всю еду в Ашане и на фуд-корте, а также шахматные турниры, которые позволяют кофейням достигать показателей по выручке, близких к месячным.
В целом, мы ожидали, что мероприятие в этом году даст больше позитива, чем в прошлом. Тому были предпосылки и в отчетах аналитиков за 2022 год и 1 квартал 2023 года, и в количестве новостей по сделкам, активности игроков в части трансляции своего мнения в массы. Но Mid-Year Results 2023, пожалуй, даже превзошел наши ожидания по настроениям рынка. И всё же, многое может поменяться. Многое будет зависеть и от внешней политики, и от движения ключевой ставки ЦБ. Радоваться разрешается, но пока с осторожностью. Уже через полгода мы «сверим часы» и узнаем, каким на самом деле нам запомнится 2023 год.
Партнеры мероприятия:
Raven Russia, MD Facility Management, Metrika Investments, NHOOD, NF Group, IBC Real Estate, CORE.XP, Nikoliers, Ricci, Commonwealth Partnership, Maris, St Regis Moscow Nikolskaya, Аструм Недвижимость, Coldy, Stone Hedge.
Спонсоры:
Platfrma.Legal, Московский Оконный Сервис.
Медиа партнер:
Russian Hospitality Awards
Полное видео Mid-Year Results 2023 можно посмотреть ЗДЕСЬ
