What's the Plan 2024? - Планируем рост?

В Москве, в гостинице Radisson Blu Leninsky Prospect Hotel состоялось открывающее мероприятие 2024 года от CRE Events - What's the Plan 2024? Игроки рынка поделились своими планами и ожиданиями от наступившего года.
1108
Изображение взято из источника: CRE
8 февраля новый сезон деловых мероприятий от CRE Events стартовал с традиционного мероприятия о планах и ожиданиях экспертов разных сегментов коммерческой недвижимости - What's the Plan.

Стартовало мероприятие с сессии по офисной недвижимости, где в 2022-2023 гг. наметилось несколько новых тенденций - охлаждение спроса на аренду без отделки, рекордный спрос на покупку, превалирующие объемы нового строительства на продажу и т.д. Какие из этих тенденций получат продолжение, о чем думают девелоперы, и чего хотят арендаторы - было предложено обсудить спикерам панели, а модератором выступил Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain.


Источник: CRE

Сейчас рынок динамичен, как никогда, - отмечает Дмитрий Жидков, партнер Ricci | Офисы. - Если раньше циклы были по 4-5 лет, то сейчас в течение двух лет "рынок арендатора" сменяется "рынком арендодателя" и возвращается обратно. Ключевой момент - это разворот девелопер в сторону строительства на продажу (сейчас около 80% от всех заявленных проектов). Спрос составил более 1,5 млн кв. м при вводе около 300 тыс. кв. м. В 2024 году заявлено около 1,2 млн кв. м ввода, построено будет около 700-750 тыс. кв. м, но большая часть этого ввода законтрактована, так что намечается дефицит офисов под аренду. Рост ставок был зафиксирован в офисах класса В, но в 2024 году должны вырасти и ставки в А-классе. Доля сделок по аренде в shell&core в общем объеме спроса не превышает 4-5%, тогда как продажа в shell&core - порядка 70%. Девелоперы видят эту активность и реагируют соответственно.

Интересно, что четвертый квартал не стал лучшим по сделкам аренды в 2023 году, это может означать, что повышенная активность была связана со спросом, отложенным с 2022 года. Если эта гипотеза верна, то новых рекордов по арендным сделкам в 2024 году ждать не стоит.

Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент», говорит, что несмотря на текущие реалии, компания не планирует уходить от своей стратегии строительства офисов под классическую аренду для крупного бизнеса. Готовые офисы полностью сданы в аренду, а в 2025 году компания планирует ввести в эксплуатацию БЦ "Дубининский" (общая площадь - около 106 тыс. кв. м), где одна из башен будет реализована под моно арендатора. Эта сделка может быть заключена в 2024 году и стать крупнейшей по объему арендованных площадей за последние годы. К 2030 планируется построить 400-метровую башню в "Москва-Сити", общая площадь составит около 200 тыс. кв. м, а полезная 130 тыс. кв. м (из них 13 тыс. кв. м будет отдано под инфраструктуру). Необычный для компании проект будет выведен на рынок в этом году - БЦ на 100 тыс. кв. м у метро "Печатники" войдет в проект комплексной застройки территории Южного порта. Офисный центр также будет предлагаться в аренду, но по классу будет соответствовать уровню В+, а нарезка будет значительно более мелкой, чем обычно у «Галс-Девелопмент». Планируется, что площади офисов будут по 300-600 кв. м.

Анна Филиппова, заместитель директора по стратегии PRIDEX Spaces / Multispace, говорит о том, что запрос крупных компаний сейчас включает требования по цифровизации. Но для внедрения цифровых решений "умным" должен быть и сам объект. В сервисных офисах также есть запросы от крупного бизнеса с долгосрочной стратегией развития, вакантность на этом субрынке сокращается. Сложностью для оператора сервисных офисов является поиск подходящего по качеству и локации объекта. Сейчас компания входит в коллаборации с девелоперами для масштабирования цифровых решений на здание или комплекс зданий целиком.

От арендаторов первой выступила Ксения Доценко, управляющий партнер "Бронницкий ювелир". По ее словам, после пандемии компания перешла на гибридный формат работы и сократила требования по срокам аренды - с 5-10 до 3-5 лет. Так, после пандемии компания арендовала 1,5 тыс. кв. м, но сейчас расширяется и сталкивается с нехваткой площадей класса В+ с отделкой и парковкой. В целом по рынку, сокращается разница в ставках между классами А и В. Стоимость покупки офисов сейчас очень высока, и за 10 лет затраты не окупаются, поэтому компания смотрит на аренду, хотя в перспективе планирует приобрести офис и в собственность, просто сейчас это экономически не выгодно.

Андрей Федюшин, руководитель административно-хозяйственного управления ГК ГПМ КИТ (входит в «Газпром-Медиа»), рассказал о том, что компания в пандемию выбрала более консервативную стратегию, не сокращая офисы, а переход на гибридный формат работы был очень кратковременным. Имеющиеся средства при этом позволили компании поддержать арендодателя, оплатив аренду на 8 месяцев вперед и забронировав высвобождающиеся площади под перспективное расширение, что позволило договориться о дисконте и повысить лояльность собственника. Как отмечает Андрей, компания старается консолидировать свои площади в одной локации, но свободных помещений на рынке почти нет. Как результат, к 4,5 тыс. кв. м компания выкупила право аренды еще 1,5 тыс. кв. м в том же БЦ (это оказалось дешевле, чем арендовать офис в бетоне и вкладываться в CaPex). По словам Андрея, перспективы "умных" БЦ действительно хорошие, кроме того, требуется развитая инфраструктура и продуманное количество парковочных мест.

Дмитрий Клапша замечает, что для многих девелоперов сдать машиноместа в аренду становится проблемой, потому что стоят они не дешево, а развитие транспортной инфраструктуры позволяет пользоваться общественным транспортом или каршерингом. Здесь Анна Филиппова напоминает, что паркинг тоже может быть "умным", и такое решение уже есть. В свою очередь, Светлана Мазур говорит, что в "Искра-Парке" полезной площадью около 58 тыс. кв. м предусмотрено более 500 машиномест, и все они сданы.

Владимир Сергеев, заместитель руководителя юридического управления ООО "РАД" (Русские Автомобильные Дороги), рассказал, что сейчас приоритетным проектом компании является строительство дублера МКАД. При поиске офиса под расширение штата (до 4000 тыс. кв. м под 300 человек) требовался офис в коридоре Ленинского проспекта, компания также столкнулась с нехваткой машиномест в проектах от ТТК до МКАД. В итоге решением стала аренда офиса в Comcity, где компания заняла бывший офис Oracle с отделкой, где помещения соответствовали требованиям компании по качеству, а парковочных мест было достаточно. Также преимуществом локации стало наличие отеля. Примечательно, что до этого компания арендовала старые административные помещения, где были проблемы с количеством воздуха, инсоляцией и прочими техническими нюансами, которые в классе А решены по умолчанию. Тем не менее, есть и недостатки здесь - не хватает цифровизации.

По счастливому стечению обстоятельств, на мероприятии присутствовала Алена Кудрявцева, коммерческий директор Comcity. По ее словам, арендаторам сегодня требуется как можно гибкости и инфраструктуры. Также, исходя из требований рынка, компания предлагает помещения с отделкой, потому что без нее сегодня сложно сдать площади. Цифровизация тоже рассматривается компанией в качестве перспективы.



Вторая сессия была посвящена складской недвижимости, где рынок в 2023 году побил все мыслимые и немыслимые рекорды, чему рады не все. Так, рекордные ставки не очень радуют арендаторов. Рекордно низкая вакантность оставляет меньше возможностей для бизнеса консультантов. Виктор Афанасенко, региональный директор, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers, выступил модератором сессии.


Источник: CRE

В отличие от первой сессии, здесь в начале спикерам было предложено коротко представиться и рассказать о компании - планах и ожиданиях, а уже потом перейти к дискуссии. 

Начала сессию Марина Гаврилова, вице-президент по развитию и недвижимости Hoff. Сейчас у компании 60 магазинов по всей стране и около 300 тыс. кв. м складских помещений, в планах на этот год открытие 10-12 в полноформатных магазинов.

Роман Садовский, советник, глава практики страхования "Кучер Кулешов Максименко и партнеры" отмечает, что за последние годы было зафиксировано около 30 крупных пожаров в торговых и складских помещений. По словам Романа, пока не все собственники понимают важность и процедуру страхования, но в целом на этом рынке ожидается рост.

Дмитрий Лыгин, директор по аренде Raven Russia. Около 700 тыс. кв. м - объем сделок компании в 2023 году (это и новые договоры, и продления/перезаключения). Последние сделки проходили по ставке 8 500 рублей и выше. Средний срок договоров аренды превысил 5 лет. По портфелю заполняемость достигает 99%.

Михаил Тарасов, генеральный директор ГК PLT, говорит, что сейчас вакантность в проектах компании нулевая. В этом году компании исполняется восемь лет. 

Гарольд Власов, управляющий директор NC Logistic, отмечает, что весь год компания испытывала нехватку складских площадей. Сейчас в управлении 120 тыс. кв. м, в планах было увеличение на 20%, но пока договориться не удалось - ставки росли быстрее, чем принимались решения. Тем не менее, компания рассматривает возможность аренды дополнительных площадей. Что касается цен на услуги 3PL, то по действующим контрактам они выросли на 30-40% в среднем, а в новых контрактах рост составил 32% мнимум и порядка 80% максимум. 

Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, в качестве основного достижения отмечает ребрендинг компании. В этом году девелопер планирует запустить проект в сегменте городской логистики, анонс которого состоится позднее. Александр отмечает, что даже нынешние высокие ставки не дают экономики девелоперу.

В качестве начала дискуссионной части, Виктор Афанасенко задал систему координат: рекордный спрос, рекордная вакантность, рекордные ставки (по Москве 8400-8500 рублей, Петербург - 7300-7400 (но хорошие объекты дороже), регионы - 6000 рублей), рекордные инвестиции.

Марина Гаврилова не видит сейчас на рынке ставок в размере 6000-7000 рублей, они намного выше, но ожидает корректировки в ближайшее время (рынок волнообразен). По срокам аренды, сейчас в фокусе компании договоры на 3-5 лет.

Гарольд Власов соглашается с предпочтительным сроком на 3 года. У компании высокие требования по вентиляции, увлажнению, мощностям. По ожиданиям Гарольда, незначительная коррекция ставок может произойти уже в этом году, а сейчас компания готова арендовать обычный сухой склад по ставкам до 8000 рублей. 

Дмитрий Лыгин говорит, что стратегия долгих договоров оправдывает себя, а постоянные клиенты готовы подписываться на 10 лет. Что касается ставки, то она начала догонять инфляцию только в прошлом году.

С ним соглашается Михаил Тарасов: если мы берем статистику, то давайте по-честному - считать не последние пару лет, а с 2014 года хотя бы, когда ставка росла медленнее, чем инфляция. Плюс серьезный рост себестоимости, стоимости заемного финансирования, затраты на выход в регионы. Предел ставки аренды еще не достигнут, - заключает Михаил. 

Не считает, что ставку ждет снижение и Александр Манунин. По его оценке, ставки должны вырасти еще примерно на 30% от текущего уровня. Также Александр отмечает, что онлайн-ритейл возвращается к формату классических складов, а еще будет расти доля продаж складской недвижимости.

Все девелоперы также согласны с тем, что дополнительные требования по вентиляции, электричеству, увлажнению дать не сложно, но проблема в том, что это сейчас тоже дорого стоит, а арендаторы не готовы доплачивать.

Роман Садовский отмечает, что убытки от пожара могут составлять многие миллиарды рублей, что для небольшого бизнеса может стать фатальным. Здесь важно внимательно относиться к заполнению договора. Сейчас есть несколько прецедентов, когда страховщик через суд доказывает, что при заполнении документов клиент указал неточную и недостоверную информацию. Есть и еще несколько любопытных моментов. Страховщик может отказаться от выплаты за нарушение ущерба зданию, если в договоре формулировка некорректна и может быть интерпретирована как ответственность перед третьими лицами, а не лицами, с которыми у вас договорные отношения. Страховщик может выплатить компенсацию, но потом подать иск к конкретному должностному лицу, ответственному за наступление страхового случая.

Под занавес сессии Виктор предложил спикерам ответить на особенно злободневные вопросы в формате блиц-опроса:

1) Не пора ли взимать брокерскую комиссию с арендаторов, а не с арендодателей с учетом реалий рынка?
  • Марина Гаврилова не готова, бизнес Hoff - это продажи мебели, а не склады. Для девелоперов бизнес - именно в строительстве и сдаче в аренду складов, поэтому за такие услуги должны платить они, - считает Марина.
  • Дмитрий Лыгин готов платить, если услуга оказывается Raven, а если в этом заинтересован арендатор, то комиссия должна взиматься с него.
  • Михаил Тарасов не считает необходимым менять существующий порядкок вещей, когда платит арендодатель. В компании комиссия для брокеров изначально закладывается в бюджет.
  • Александр Манунин в целом поддерживает позицию Дмитрия. При этом Александр призывает не умалять работу консультантов. Ее значимость будет только расти в части переговорной функции и экспертизы.
  • Гарольд Власов о своем опыте говорит следующее: при покупке склада мы платили комиссию, потому что у нас были деньги, мы пришли к консультантам за помощью. По аренде мы платить не готовы, эти затраты заложены в бизнес-модель девелопера.

2) Нужны ли вам, готовы ли вы строить склады в несколько этажей?
  • Марина Гаврилова говорит о том, что такие варианты компанией не рассматриваются. 
  • Гарольд Власов соглашается, что с этим много проблем, как минимум, лифтовое оборудование.
  • Похожий опыт был и у Михаила Тарасова, одной из главных проблем он также называет лифты.

3) Какой будет ставка?
  • Александр Манунин напоминает, что спрос в 2023 году значительно превышал предложение, так же будет и в этом году. Сейчас земля может стоить до 45 тыс. рублей на 1 кв. м склада. При себестоимости около 75 тыс. рублей + 11 тыс. рублей будет стоимость заемного финансирования. То есть, интересная ставка должна быть в районе 15 000 рублей.
  • Дмитрий Лыгин ожидает роста ставок в течение 2-3 лет. 10 000 рублей - ставка уже в скором времени.
  • Марина Гаврилова надеется договориться на компромиссные ставки. К тому же будет стремиться и Гарольд. Но при этом эксперт ожидает изменений в потреблении, вероятно, количество стока на складах несколько сократится, что охладит спрос.
  • Михаил Тарасов напоминает ритейлерам, что аренда склада занимает малую долю в общих затратах компаний.


Третья сессия - торговая недвижимость. Какие арендаторы сейчас развиваются в торговых центрах быстрее всего, какие наиболее интересны для арендодателей, как привлекать трафик и создавать синергию? Модератором выступила Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.


Источник: CRE

Анастасия Макарова, руководитель отдела аренды MALL MANAGEMENT GROUP, подводя итоги 2023 года, говорит, что работы было много, но собственники с арендаторами справились хорошо - заполняемость по объектам достигла почти 100%. В строящемся "Кузьминки Молл" заполняемость составляет 90%. По словам Анастасии, нехватка качественной торговой недвижимости в этом районе и относительно небольшая площадь (33 тыс. кв. м) помогли довольно быстро заполнить объект качественными арендаторами, большую часть площадей занимают семь якорных арендаторов из разных сегментов. 

Алмаз Ахметзянов, и.о. коммерческого директора Gloria Jeans, отмечает, что изменения в компании готовились заранее, поэтому при уходе международных брендов компании удалось быстро выйти на новый уровень и занять освобождающиеся помещения. По итогам, "Глория Джинс" привлекла порядка 40% новых покупателей, в том числе, 28% покупателей в возрасте 16-25 лет. В этом году компания планирует развивать бренд Ready Steady Go и открыть порядка 50 - 100 новых точек. Этот формат подразумевает магазины площадью 600-800 кв. м, а открытия запланированы не только в Москве и Петербурге, но и в регионах.

Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA Concept, также рассказал о планах в 2024 году. Сеть универмагов ждут серьезные структурные изменения в плане комплектования и расширения профессионального штата. Продолжится и экспансия, в частности, уже есть договоренности по Дальнему Востоку. Александр отдельно отмечает повышенный запрос на восточную (корейскую) культуру, поэтому считает очень перспективным проект Ready Steady Go, а сама сеть "Слава" может в скором времени открыть аниме-универмаг ("аккуратно думаем", как выразился Александр). По словам эксперта, сейчас торговые центры очень активно помогают арендаторам с маркетингом. Примерами здесь выступают Самара и Воронеж, где универмаги показывают результаты лучше ожидаемых.

Алексей Базин, управляющий ТРЦ Сити-парк «Град», согласен в том, что за развитие российского ритейла, российских брендов должен отвечать не только ритейлер, но и арендодатель. При этом в регионах приверженность классическим иностранным брендам выше, чем в Москве. На вопрос о мебельном сегменте Алексей называет его "тихим якорем", он не приводит толпы людей, но все, кто едет за мебелью, ее покупают. Прирост по выручке составил 17-25%. Всего же мебельный кластер в "Граде" занимает около 30 тыс. кв. м и будет расширяться. В конце 2023 года заключена сделка по открытию Ascona Home, на которой в ТРЦ возлагают большие надежды. Еще один плюс мебели в ТРЦ - расширение географии. Например, в Воронеж теперь много ездят из Липецка.

Еще одним якорным арендатором для ТРЦ становятся фитнес-центры. Анастасия Макарова отмечает, что фитнесы приводят трафик не только к себе, клиенты посещают и другие точки в торговом центре.

Подробнее о фитнес-клубах рассказала Галина Курносова, директор по развитию Spirit Fitness. Сейчас в портфеле сети 24 клуба в Московском регионе, но в этом году откроются два первых клуба в Петербурге, а всего на ближайшее время запланировано 15 новых точек. Сеть работает по месячной оплате, что становится уже нормой для этого сегмента, хотя недавно абонементы были исключительно на год. В перспективе компания рассматривает возможность выхода в регионы. По объектам в приоритете ТРЦ, офисные центры, паркинги. Средняя площадь фитнеса - 1800 кв. м.

Остается актуальным для ТРЦ и общепит, убеждена Александра Тяпкина, директор по развитию "Теремок". Сейчас стратегия компании включает уход с фудкорта в отдельные рестораны в ТЦ. В ресторанах выше средний чек и обороты примерно на 20% по сравнению с фудкортом, где еще и есть конкуренция по цене с сетями фаст-фуд. По ближайшим планам региональной экспансии Александра выделяет Нижний Новгород, но пока конкретных планов по открытиям нет (напомним, ранее представители компании говорили, что рассматривают также Самару и Казань).

Возвращаясь к "новым" форматам арендаторов, большую долю в ТРЦ сейчас занимают развлечения. По Сити-парку "Град" на развлечения приходится 27 тыс. кв. м. А вот терм пока нет, в перспективе они планируются, но помещения надо будет пристраивать.

Юрий Чистяков, генеральный директор Sunshine Park, говорит о том, что традиции термальных комплексов везде различаются. В России, например, пока нет коллаборации с фитнесом, зато работают термы с пивом. Но возможности коллабораций рассматриваются, и для терм (как и для фитнесов) могут подходить парковки. Интересно, что чем меньше население города, тем выше конверсия, так как нет других развлечений или возможности куда-то поехать. Сейчас крупные девелоперы смотрят на термы, это и "Самолет", и ПИК, и А101. Ставка аренды для таких арендаторов сейчас сопоставима со ставкой фэшна.

Блиц-опрос в завершение сессии: Какие планы, какие тренды в 2024 году?
  • Юрий Чистяков отмечает, что среди операторов идет конкуренция за города, и она будет продолжаться (80 городов с населением 300 тыс. человек и выше).
  • Переход ритейла от резкой экспансии к плановой выделяет Адексей Базин. Вторая тенденция - обновление торговых центров.
  • Анастасии Макаровой будет интересно, как будет развиваться тренд на районные торговые центры, как они будут заполняться и привлекать трафик.
  • Галина Курносова считает основным трендом ЗОЖ и связанные с ним развлечения, создание комьюнити вокруг фитнеса и индустрии красоты.
  • Александра Тяпкина отмечает тренд на потребление российской продукции, в том числе, российского оборудования. Второй тренд - ритейл в новых жилых районах.
  • Александр Перемятов согласен с трендом на российское. Но неудачные замены иностранных брендов могут покинуть занимаемые площади, что даст еще одну волну роста вакансии.
  • Алмаз Ахметзянов выделяет фактор получения эмоций, на продуманные концепции.


На этом официальная часть мероприятия была окончена, а участники получили возможность пообщаться в неформальной обстановке.

Партнеры What's the Plan 2024?: Raven Russia, Parametr, Nikoliers, NF Group, Remain, Ricci, "Кучер Кулешов Максименко и партнеры"

Фотоотчет мероприятия здесь
Полное видео можно посмотреть тут 

Коментарии (0)


Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
События

Итоги года на CRE X-Mas: с 2023 всё понятно. Что дальше?

14 декабря в Radisson Blu Olympiyskiy состоялось традиционное мероприятие CRE X-Mas, на котором лидеры рынка подвели итоги 2023 года и сделали прогнозы на следующий, 2024 год. Кроме того, на праздничном ужине состоялось чествование новых участников CRE League.
18.12
Источник: CRE
События

SWOT’24: Куда движется рынок управления

В Москве состоялась третья по счету ежегодная встреча SWOT’24 Management Companies. Ведущие специалисты рынка обсудили трудности и сильные стороны отрасли, а также наметили точки роста на 2024 год.
09.11
Источник: CRE
События

Retail & Development Brunch: Настоящие вызовы еще впереди!

В последний день осени, 30 ноября, состоялась традиционная встреча ритейлеров и девелоперов в рамках бранча, организованного командой CRE Events. Специалисты рынка подвели предварительные итоги 2023 года, а также наметили основные тренды в развитии различных сегментов ритейла.

01.12
93697

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Ознакомиться с PDF-версией номера можно ЗДЕСЬ Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и в...

подпишись НА эксклюзивные новости cre