Ольга Шлычкова, старший директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield, участник MRC-Club, о ситуации с ограничениями торговли в Астраханской и Ростовской областях

Введение жестких мер в Астраханской области будет иметь катастрофические последствия для местного рынка торговой недвижимости. Учитывая растущие темпы вакцинации, подобные меры являются избыточными.

Ограничения распространяются в основном на малый и средний бизнес. Это операторы, которые приносят большую часть рентного дохода торговому центру. Крупные точки, такие как супермаркет, кинотеатр, а также другие сетевые операторы с площадью более 1000 кв. м, являются арендаторами, притягивающими трафик, поэтому их арендные ставки, как правило, едва ли превышают себестоимость функционирования торгового центра. Введенные ограничения заставляют собственников торговых центров идти на крайние меры и предоставлять скидки до 90-100% арендной платы арендаторам, магазины которых закрыты. Такие меры необходимы, чтобы удержать арендаторов.

При этом большинство торговых центров в России являются залоговыми активами. Учитывая капиталоемкость каждого актива и длинные сроки окупаемости вложений в него, доступное финансирование в рублях позволяло инвесторам, располагающим денежными средствами в размере 30-35% от стоимости торгового центра, приобретать данные активы. Для банков капиталоемкие активы со стабильным денежным потоком также являлись привлекательными для размещения денежных средств на длинный срок. В результате сегодня порядка 70%-80% торговых центров в стране имеют кредитную нагрузку.

Учитывая наличие долга, требующего обслуживания, а также эксплуатационных и управленческих расходов, где один только налог на имущество составляет порядка 15-20%, и которые невозможно обнулить из-за ограничительных мер, простой 80-90% площадей в течение одного месяца обходится торговому центру снижением чистого денежного потока на 30-50% в зависимости от состояния объекта на момент введения ограничительных мер. Также необходимо учитывать, что индустрия полностью не восстановилась от последствий первого локдауна и есть ряд объектов, которые до сих пор балансируют на грани убыточности. Для подобных объектов повторный простой будет иметь катастрофические последствия. Чем дольше сохраняются ограничительные меры при отсутствии государственной поддержки, тем быстрее у торговых центров наступят кассовые разрывы и возникнут проблемы с обслуживанием банковских кредитов, а волна массовых дефолтов создаст нагрузку на банковский сектор, что негативно скажется на других отраслях экономики.

2021-08-13 10:11:20

Источник
05.08.2021

РСТЦ бьет тревогу в Ростове и Астрахани

Организация призвала губернаторов спасти торгово-развлекательную индустрию, смягчив меры по ограничению деятельности арендаторов.



подпишись НА эксклюзивные новости cre