Светлана Мазур: «Пока рынок распродаёт „фамильное серебро“, мы сохраняем свои объекты-бестселлеры»

— В отличие от многих девелоперов, делающих ставку на спекулятивную продажу офисов внарезку, «Галс-Девелопмент» сохраняет верность арендной модели. Вы считаете её более эффективной?

— Это две фундаментально разные философии девелопмента, которые сегодня определяют будущее рынка. В то время, когда многие компании выбирают путь быстрой ликвидности, «Галс-Девелопмент» делает ставку на долгосрочное получение дохода.

При высокой ключевой ставке продажа офисов небольшими блоками выглядит способом быстрее вернуть вложенные средства и сбалансировать экономику проекта. Мы же исходим из того, что истинная доходность и стоимость качественного объекта раскрываются на горизонте 10–15 лет.

Стоимость входа в объекты классов А и «прайм», такие как «Искра-Парк» или бизнес-центр «Север», для новых игроков очень высока. Продав такой актив по частям сегодня, мы бы передали будущий рост его капитализации покупателям. Поэтому в текущих экономических условиях мы сохраняем новые объекты в своем портфеле и получаем выгоду от их стопроцентной заполняемости. Иными словами, пока рынок распродает «фамильное серебро», чтобы пережить высокую ставку, мы сохраняем свои объекты-бестселлеры. Когда ключевая ставка начнет снижаться, эти активы будут стоить значительно дороже.

Такой подход позволяет нам формировать предсказуемый арендный поток и одновременно сохранять контроль над качеством объектов на всем протяжении их жизненного цикла. Для нас важно не просто построить и реализовать проект, а обеспечить его долгосрочную конкурентоспособность. Поэтому в портфеле остаются объекты, которые стратегически усиливают компанию, а реализуются те, которые уже выполнили свою инвестиционную задачу, — например, бизнес-центр «Даниловский форт» у нас выставлен на продажу. Именно это обеспечивает устойчивость бизнеса и его сбалансированное развитие.

— А для арендаторов эта модель выгодна?

— Для крупного бизнеса главный риск сегодня — не высокая ставка, а неопределенность. В здании с множеством собственников один может продать помещение, другой — обанкротиться, имущество третьего может оказаться под арестом. Единый системный собственник снимает эти риски и одновременно обеспечивает комплексный контроль над инженерной инфраструктурой здания, его резервными мощностями и энергоснабжением.

Кроме того, владелец отвечает за состав арендаторов. Это значит, что рядом со штаб-квартирой солидной компании не по — явится бизнес с неподходящим профилем или сомнительным трафиком. Наш продукт — не просто квадратные метры, а предсказуемая качественная среда, в которой крупный бизнес может не беспокоиться о соседях, юридических сюрпризах и уровне эксплуатации объекта.

— Почему крупные компании всё чаще выбирают формат build-to-suit, при котором офис создаётся под требования конкретного заказчика?

— Современные корпорации становятся все более технологичными, поэтому им сложно вписаться в стандартные параметры существующих зданий. Компаниям могут потребоваться усиленные конструкции под серверное оборудование, дополнительные электрические мощности, специальное остекление или защищенные каналы связи. В здании, проданном по частям, реализовать совокупность таких требований крайне сложно.

Попытаться реализовать все это в готовом здании — примерно то же самое, что построить бассейн в квартире: теоретически возможно, но безумно сложно. А офис built-to-suit — это как костюм, сшитый у дорогого портного точно по вашей фигуре: его не приходится переделывать после въезда. На всем цикле контракта он может оказаться выгоднее стандартного помещения, которое затем нужно адаптировать под себя.

— Насколько сложно компаниям найти качественный офис сегодня? И где, на ваш взгляд, будут формироваться новые точки деловой активности Москвы?

— Сегодня найти качественный офис действительно непросто. На рынке по-прежнему не хватает современных площадей, особенно если компании нужны большие объемы. Значительная часть офисного фонда была построена 10–15 лет назад и уже не всегда отвечает требованиям арендаторов с точки зрения инженерии, технологий и уровня комфорта. Поэтому спрос на качественные объекты остается очень высоким. Например, наш бизнес-центр «Дубининский» был полностью законтрактован еще за год до ввода в эксплуатацию, а в строящемся «Севере», который будет готов в начале 2027 года, забронировано уже около 20% площадей.

На этом фоне все больше внимания привлекают новые деловые локации. Одной из самых перспективных территорий Москвы мы считаем кластер «Южный порт». Сегодня здесь фактически создается новый городской район с жильем, офисами, социальной инфраструктурой, общественными пространствами, набережной и собственной мариной. По масштабу это один из крупнейших проектов редевелопмента не только в Москве, но и в мире, по — этому мы уверены, что в будущем он станет одной из важных точек деловой активности города.

В этом году мы начали здесь строительство бизнес-центра «Адмирал». Это 45-этажный небоскреб общей площадью 97 тыс. кв. м, из которых около 65 тыс. кв. м это офисные пространства. На этажах с 32-го по 44-й предусмотрены открытые террасы с панорамными видами, первые этажи займет различная инфраструктура. Еще у «Адмирала» очень удачное расположение: всего в 300 метрах от станции «Печатники» БКЛ, рядом также метро и ветка МЦД. Помещения будут передаваться арендаторам в формате фит-аут, чтобы можно было быстрее переехать в новый офис без дополнительных затрат и времени, и денег.

— Вы также готовите новый проект в Ленинградском деловом коридоре — зрелой и высококонкурентной локации. За счёт чего новый проект сможет выделиться?

— Ленинградский деловой коридор остается одной из самых востребованных бизнес-локаций Москвы. При этом многие офисы здесь были построены еще в конце 2000-х — начале 2010-х годов и сегодня постепенно устаревают как технологически, так и с точки зрения пользовательского опыта. За это время требования арендаторов существенно изменились: компаниям нужны более гибкие пространства, современные цифровые сервисы, качественная инфраструктура и в целом другая эстетика.

И наш новый деловой квартал «Солнце» рядом со станцией метро «Войковская» полностью отвечает всем потребностям, это проект нового поколения. Он будет состоять из четырех корпусов высотой от 13 до 38 этажей на общем стилобате. Внутри зданий будут три световых атриума — «Рассвет», «Зенит» и «Закат», где разместятся торговые зоны, разные сервисы, кафе и рестораны. Само название «Солнце» связано не столько с прямыми архитектурными ассоциациями, сколько с идеей света и энергии. За счет разной высоты корпусов создается ощущение движения вверх — здания словно тянутся к свету. Золотистые ламели на фасадах объединяют все корпуса в единую композицию и делают проект узнаваемым.

Помимо хорошей транспортной доступности квартала — рядом находятся станция МЦК «Балтийская» и станция метро «Войковская», — мы делаем ставку на современные технологии и качество среды. Все инженерные системы будут объединены в единое цифровое приложение, через которое резиденты смогут пользоваться сервисами здания, управлять парковкой и другими функциями. Климатические фасады комплекса с двойным контуром остекления помогут поддерживать комфортный микроклимат и снизить энергопотребление, а интеллектуальная система управления энергоресурсами — оптимизировать работу инженерных систем и зарядной инфраструктуры для электромобилей. На кровле бизнес-центра предусмотрены гелиосистемы, позволяющие использовать солнечную энергию. Такие решения сделают здание более комфортным для людей, снизят эксплуатационные расходы и повысят его энергоэффективность.

Но главное для нас — создать не просто еще один бизнес-центр. Масштаб квартала, а его общая площадь равна 220 тыс. кв. м, позволит разместить как крупную структуру, так и ее партнеров, формируя полноценную деловую экосистему. Мы рассчитываем, что «Солнце» станет местом, где компании смогут не только работать, но и выстраивать долгосрочные связи внутри профессионального сообщества.

— Фактически вы не просто возводите здание, а формируете среду. Что вы вкладываете в это понятие?

— Рестораны, кафе, спортзалы и террасы — уже «гигиенический» минимум современного бизнес-центра, о котором даже говорить не стоит. Но сегодня этого недостаточно. Важно сделать так, чтобы сотрудникам было комфортно, продуктивно и интересно находиться в офисе в течение всего рабочего дня. Поэтому все больше внимания уделяется не только качеству самих пространств, но и созданию среды для неформального общения между коллегами по офису, совместного досуга.

Мы видим такой запрос и со стороны арендаторов. Компаниям важно не просто обеспечить сотрудников местами, а создать среду, которая располагает людей после работы заниматься любимым хобби, обмениваться опытом и чувствовать себя частью сплоченного сообщества.

Чуть меньше года назад мы запустили проект «Деловое пространство Галс»: предложили всем арендаторам бизнес-центра «Искра-Парк» активности, которые мы уже давно успешно практикуем у себя в компании в рамках программы «Галс Счастье». У нас более 20 клубов по интересам: от спорта — а это хоккей, йога, бег, плавание, настольный теннис, футбол — до творчества и саморазвития — вокал, чирлидинг, настольные игры, книжный клуб, «Сила искусства» и другие. В них состоят более половины наших сотрудников, и мы захотели поделиться этим позитивным опытом с нашими соседями по «Искра-Парк». Сегодня в «Деловом пространстве Галс» состоят более 1000 человек из 20 компаний-резидентов бизнес-центра. Люди играют в шахматы и настольные игры, обсуждают книги и кино, вместе бегают, занимаются теннисом и участвуют в других клубах по интересам. При этом каждая компания может запускать собственные инициативы и приглашать к участию других резидентов. За время существования проекта проведено уже более 170 мероприятий.

И именно в таком офисе, где ты не только зарабатываешь деньги, но и занимаешься любимым хобби, находиться гораздо приятнее и продуктивнее, поскольку время, как мы помним, самый ценный ресурс.

Успешный опыт в «Искра-Парке» мы планируем масштабировать и на другие свои объекты. Ближайшим следующим таким местом станет бизнес-центр «Дубининский», где также появится «Деловое пространство Галс».

В конечном счете такие сообщества работают не только на комфорт сотрудников, но и на удержание арендаторов. Когда компании предстоит выбирать между переездом в другое здание и сохранением привычной среды, она оценивает не только стоимость аренды. Важны и возможности, которые получают сотрудники, а значит, их лояльность. Поэтому сильное профессиональное сообщество со временем становится дополнительной ценностью объекта и повышает его привлекательность для арендаторов.

— Насколько важны сегодня арендаторам ESG-повестка, «зелёные стандарты» и энергоэффективность? Не отошли ли они на второй план в условиях экономической неопределенности?

— ESG-повестка никуда не исчезла, но стала более прагматичной. Если раньше для международных компаний было важно само наличие «зеленого сертификата», то теперь практика ESG трансформировалась в «эксплуатационную экономику». Один из первых вопросов арендатора — сколько он будет платить за коммунальные ресурсы зимой и летом. В энергоэффективном здании экономия по сравнению с обычным объектом может достигать до 40%. На горизонте десятилетнего договора аренды это существенная сумма. Поэтому такие решения мы закладываем в проекты не ради сертификата, а ради конкурентоспособности.

Для компании это снижение эксплуатационных расходов. А если посмотреть на здание глазами сотрудника, ему приятнее приходить туда, где пространство наполнено воздухом, где умная система освещения подстраивается под время суток и оптимальный микроклимат помогает сохранять комфорт и концентрацию в течение рабочего дня. Энергоэффективность одновременно работает на экономику бизнеса и на самочувствие людей.

— «Галс-Девелопмент» возглавил первый индекс инновационности девелоперов, составленный «Сколково». Какие технологии вы используете?

— Одной из первых площадок, где мы начали активно применять цифровые инструменты, стал бизнес-центр «Дубининский». Уже на стадии проектирования мы использовали технологию цифрового энергетического двойника, смоделировав работу всех инженерных систем в течение года с применением более 40 решений, включая инновационные. Такой подход позволил найти наиболее эффективные из них, снизить будущие эксплуатационные затраты, рационально использовать ресурсы и повысить инвестиционную привлекательность объекта. Так, по нашим предварительным оценкам, на стадии проектирования бизнес-центра «Дубининский» экономический эффект от повышения энергетической эффективности составил примерно 127 млн рублей. На этапе эксплуатации цифровой двойник станет основой системы энергоменеджмента. Мы будем отслеживать работу всех энергоемких систем здания, сопоставляя фактические данные о потреблении энергии с целевыми значениями, заданными в модели. Это обеспечит управляемость затрат и предсказуемость финансовых показателей для арендаторов, что особенно важно при долгосрочном планировании бизнеса.

Также при строительстве бизнес-центра «Дубининский» использовались системы лазерного сканирования и цифрового контроля качества, которые позволяют сравнивать фактически выполненные работы с проектной моделью и оперативно выявлять отклонения. Это помогло повысить точность строительства и сократить количество доработок.

Сегодня нашей флагманской площадкой для внедрения цифровых и роботизированных технологий является жилой квартал «Адмирал». Здесь применяются цифровой мониторинг строительства, биометрический контроль доступа на стройплощадку с алкотестированием, автоматизированные системы контроля грузового транспорта, робототехника и башенный кран с дистанционным управлением.

Оператор находится не в кабине на высоте, а это около 50 метров, а в своем кабинете в штабе строительства. Управляет краном он джойстиками, почти как в компьютерной игре. На кране закреплены камеры. Все процессы видны на нескольких больших экранах, где изображение можно приблизить вплоть до метра. Это не только повышает безопасность, но и помогает строить быстрее. Если посмотреть немного вперед, возможности таких технологий еще шире. Представьте: человек сидит в офисе в Москве и управляет краном во Владивостоке. Еще недавно это казалось фантастикой, а сегодня становится реальностью. Не исключено, что со временем и другая часть строительных процессов будет управляться удаленно.

При этом новые технологии для нас не заканчиваются на этапе строительства. В штаб-квартире компании в «Искра-Парке» на этажах и в паркинге убираются роботы, а роботы-доставщики перевозят небольшие грузы до нужного места. На входе также стоит система Face ID. В клубном доме «Космо 4/22» также есть робот-консьерж, который доставляет посылки резидентам прямо до квартиры. И все новые объекты мы уже проектируем с учетом использования этих технологий, это наш новый цифровой стандарт.

— Как будет выглядеть идеальный бизнес-центр «Галс-Девелопмент» через десять лет?

— Во-первых, этот бизнес-центр должен собираться как конструктор. Есть технологический скелет, а внутри каждый офис можно быстро трансформировать: убирать и возводить перегородки, менять конфигурацию пространства без потери качества и лишних затрат. Во-вторых, он должен работать как приложение в телефоне, где всем можно управлять несколькими кнопками. В-третьих, это энергоэффективное здание, созданное с применением технологий, которые минимизируют расход энергии и воды и обеспечивают высокое качество среды. Также оно должно обладать запасом электрических мощностей, чтобы поддерживать будущие потребности арендаторов. Но самое главное — такой бизнес-центр станет местом притяжения для людей. Пространством, которое помогает работать эффективнее, обмениваться опытом, развиваться, интересно проводить досуг и чувствовать себя частью дружного сообщества. Именно такие объекты, на мой взгляд, будут востребованы и через десять лет.

Реклама, 16+. Рекламодатель: ООО «СЗ „Галс-Фридриха Энгельса“, ИНН: 7714476782. ERID 2SDnje1RoMm