Аренда офисов – сделки года

“Сегодня рынок коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как “рынок арендатора”, когда условия диктуют именно потенциальные клиенты, а не собственники, что мы могли наблюдать еще некоторое время назад”, – отмечает Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium ONCOR International. В этих условиях девелоперы готовы идти на снижение ставок аренды, предпочитая ускорить заключение договора, чем ждать более выгодного арендатора. “В среднем при проведении окончательных переговоров о сделке ставки могут быть снижены до 40%”, – утверждает Рубен Алчуджян. Желание компаний, подписавших предварительный договор, получить дисконт вполне обоснованно, тем более что уровень вакантных площадей значительно повысился, и теперь потенциальному арендатору есть из чего выбирать.

В связи с кризисом многие компании сегодня вынуждены снижать уровень расходов на аренду помещений, выбирая более бюджетные офисы. По словам Рубена Алчуджяна, все большей популярностью пользуются офисы класса В, средняя ставка аренды в которых составляет $600–700 за 1 кв. м в год.

Вместе с тем не стоит забывать, что финансовый кризис не затронул некоторые сегменты бизнеса или отразился на них в меньшей степени. Поэтому ряд компаний даже в условиях общей экономической нестабильности не отказывается от своих ранее заявленных планов на расширение и продолжает развивать свой бизнес.

Вышеуказанные тенденции нельзя не учитывать, рассказывая о наиболее заметных сделках по аренде офисов на российском рынке в 2008 г.

IBS в Nordstar Tower

В январе стало известно о крупнейшей сделке, состоявшейся между IT-холдингом IBS и компанией “ДС Девелопмент”. Согласно предварительному договору, IT-холдинг собирался арендовать 36 800 кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower, строящимся в районе ст. м “Беговая”. Данная сделка по аренде стала беспрецедентной не только по объему арендованной площади, но и по цене – за аренду офиса IBS был готов платить собственнику по $36,8 млн в год в течение 10 лет.

Однако в октябре в связи с финансовым кризисом IBS потребовал пересмотра условий договора аренды, рассчитывая на скидки по арендным платежам и получение права привлекать субарендаторов. Наблюдающие за этой историей эксперты говорили, что застройщику придется смириться с некоторым дисконтом, чтобы не потерять такого крупного арендатора, как IBS. “Если арендодатель заинтересован в сохранении арендаторов, логичным шагом с его стороны представляется пересмотр коммерческих условий, – считает Рубен Алчуджян. – Они могут касаться размера арендной ставки, включения НДС и операционных расходов в базовую ставку аренды, а также пересмотра индексации арендных платежей”.

Однако, “ДС Девелопмент” не пошел на компромисс, поэтому, как сказала PR-директор IBS Лада Щербакова, холдинг уже никуда не переезжает. Таким образом, многообещающая сделка не состоялась.

Сбербанк в БЦ “Южный порт”

Самая крупная сделка нынешнего года по аренде офиса состоялась в самый разгар кризиса – в ноябре. Тогда Сбербанк арендовал у компании Midland Development площадь 57 000 кв. м в бизнес-классе В+ “Южный порт”. В данных помещениях банк планирует разместить бэк-офис, сервисный центр и пр.

Бизнес-центр “Южный порт”, расположенный в Южном административном округе Москве, вблизи от ТТК и ст. м. “Кожуховская”, представляет собой реновацию здания фабрики “Восход”. По плану объект должен быть сдан в эксплуатацию во II квартале 2009 г.

Договор аренды с правом последующего выкупа заключен сроком на 5 лет. Арендная ставка не раскрывается, но, по мнению экспертов, ставка могла составить порядка $450–500 за 1 кв. м. В данном случае собственник пошел на некоторый дисконт. До кризиса собственник здания просил за его аренду – опять же по оценкам экспертов – $600–650 за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы.

ТНК-ВР в БП “Западные ворота”

В марте нефтяная компания ТНК-ВР подписала предварительный договор на аренду примерно 37 000 кв. м офисных площадей в бизнес-парке “Западные Ворота”, что строится на западной окраине Москвы – недалеко от пересечения МКАД и Можайского шоссе. Сумма сделки не разглашается, но аналитики предполагают, что она может составлять около $1000 за 1 кв. м в год.

Как заметил Шарль Буде, директор, начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle, данная сделка “является подтверждением существующей на рынке тенденции переноса офисных площадей из центра города”. Помимо возможностей свободной планировки и большого места для паркинга, преимуществом этого здания – ввиду его удаленности от центра города – стала более выгодная арендная ставка. Планируется, что здания будут готовы под чистовую отделку в марте 2009 г. Девелопером выступает группа компаний “Центурион”.

Philips в БП “Западные ворота”

Еще одним крупным арендатором площадей в бизнес-парке “Западные Ворота” стала компания Philips. Она арендовала 6918 кв. м офисных площадей в здании А бизнес-парка “Западные Ворота”. В новом офисе компании Philips разместится свыше 350 сотрудников московского представительства компании. Интересы компании Philips представляла Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Вера Зименкова, старший директор отдела по работе с корпоративными клиентами компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, рассказывает: “Компания Philips очень тщательно подошла к процессу подбора нового дома для размещения своего бизнеса. Проектная команда затратила значительные ресурсы на выработку долгосрочного решения по недвижимости для нашего клиента”.

“Яндекс” в БЦ “Морозов”

В мае крупнейший российский поисковой портал “Яндекс” арендовал 18 000 кв. м офисных площадей в бизнес-центре “Морозов”, который является частью делового квартала “Красная роза 1875”. Договор с владельцем – девелоперской компанией KR Properties – заключен сроком на 10 лет с возможностью пролонгации. В перспективе интернет-компания планирует арендовать в этом же здании еще 12 000 кв. м.

Арендовать новое офисное помещение “Яндексу” удалось “со второй попытки”. В начале года компания заявила о заключении сделки по аренде 29 100 кв. м в офисном комплексе “Легион II”, однако впоследствии сторонам пришлось расторгнуть договор, поскольку владелец здания решил существенно повысить арендные ставки. Девелоперской компании “Легион Девелопмент” оказалось выгоднее выплатить несостоявшемуся арендатору серьезную неустойку, чем сдавать ему помещения по ранее обговоренной цене. По новым ставкам “Яндекс” не захотел снимать офисные площади на ул. Б. Татарской, тем более что в это же время интернет-компания получила интересное предложение от бизнес-центра “Красная роза 1875”. Сумму арендных ставок, прописанных в договоре между “Яндексом” и KR Properties, стороны не разглашают, однако, по словам Марины Пурим из пресс-службы “Яндекса”, “стоимость аренды “Красной Розы” ниже, чем та новая цена, которую предложил владелец “Легиона II”.

Эксперты говорят, что в сделке по аренде “Яндексом” офиса в квартале “Красная Роза 1875” присутствовал объемный дисконт со стороны KR Properties, и предполагают, что компания сняла площади в БЦ “Морозов” по ставке ориентировочно $1200–1300 за 1 кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных расходов. В настоящее время свободные площади в этом же объекте предлагаются по $ 1150–1650 за 1 кв. м в год.

Бизнес-центр “Морозов”, в котором будет располагаться новый офис “Яндекса”, имеет площадь 70 000 кв. м. В сентябре 2008 г. было получено официальное “Разрешение на ввод в эксплуатацию” 1‑й очереди комплекса. Сегодня в будущем офисе “Яндекса” идут отделочные работы, в начале будущего года компания планирует переезд.

“Видео Интернешнл” в бизнес-парке RigaLand Группа компаний

“Видео Интернешнл” – крупнейший российский оператор медиарекламного рынка – подписала предварительный договор на аренду 20 000 кв. м в бизнес-парке RigaLand. В скором времени штаб-квартира компании займет одно из офисных зданий.

Данная сделка уникальна тем, что это один из первых примеров того, как крупная компания переезжает из столицы в область, за пределы Московской кольцевой автодороги (МКАД). Правда, нужно отметить, что “Видео Интернешнл” переезжает в RigaLand не из центра Москвы, а с западной окраины города.

Бизнес-парк RigaLand, являющийся проектом девелопера “Полишелк”, располагается в 7 км от Москвы по престижному Новорижскому направлению. Общая площадь застройки включает более 60 000 кв. м офисных площадей и просторный многоярусный паркинг. Первая фаза комплекса уже полностью сдана и введена в эксплуатацию летом 2008 г. Арендная ставка, по которой компания “Видео Интернешнл” подписала договор, не раскрывается, однако ее размер можно предположить, судя по тому, что сделка имела место в докризисный период – в начале лета. В настоящее время (на период начала декабря) ставки на имеющиеся свободные площади в первой очереди бизнес-парка начинаются от $360 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов.

2‑я очередь проекта RigaLand будет состоять из четырех блоков общей площадью более 160 000 кв. м, из которых офисы займут более 65 000 кв. м. Транспортную связь с “большой землей” обеспечат шаттл-басы, которые будут курсировать до станций метро “Строгино” и “Крылатское”.

Sandoz в МФК “Город Столиц”

Фармацевтическая компания Sandoz взяла в аренду 4741 кв. м офисных площадей в многофункциональном комплексе “Город Столиц”, являющемся частью ММДЦ “Москва-Сити”. Проект “Город Столиц” включает в себя две башни, названные в честь двух столиц – Москвы и Санкт-Петербурга, высотой 73 и 62 этажа соответственно.

Обычно для сделок по аренде, где фигурирует площадь до 5000 кв. м, процесс переговоров занимает в среднем от трех до шести месяцев. Сделка по аренде офиса компанией Sandoz была закрыта менее чем за три месяца.

“Это стало возможным в силу ряда причин, – говорит Наталья Москаленко, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. – Во‑первых, “Город Столиц”– качественный проект, который имеет ряд неоспоримых преимуществ. Во‑вторых, Capital Group – профессиональный арендодатель с многолетним опытом и большим количеством заключенных сделок с международными компаниями. В‑третьих, интересы сторон представляли профессиональные консультанты”.Коммерческое предложение компании Sandoz было сделано в начале июля, а 30 сентября был подписан договор. “Как видите, сделка была закрыта до начала кризиса, поэтому арендная ставка соответствует рыночной для здания класса А того периода”, – отмечает Наталья Москаленко.

В 1‑й очереди комплекса “Город Столиц” Sandoz займет 8‑й и 9‑й этажи. На сегодняшний день это здание заполнено на 60%. Своих арендаторов ждут 10–13 этажи.

Новый арендатор в БЦ “Двинцев”

В конце октября была заключена сделка на более чем 5000 кв. м сроком на 10 лет с якорным арендатором корпуса “В” бизнес-центра “Двинцев”. Новым арендатором офисного комплекса класса А стала ведущая международная компания – лидер в отрасли компьютерных технологий и IT, имя которой пока не раскрывается. “Сторонами было достигнуто соглашение о неразглашении имени арендатора. Это одна из ведущих компаний в своей отрасли”, – говорит Елена Шохина, директор отдела офисных помещений CB Richard Ellis, заверив, что это точно не холдинг IBS.

Бизнес-центр “Двинцев” находится в районе “Савеловский” в 300 м от Третьего транспортного кольца. Общая площадь офисного комплекса, состоящего из трех зданий переменной этажности (от 9 до 14 этажей), составляет более 58 000 кв. м, из которых на арендуемую площадь приходится 49 860 кв. м. Девелопером и инвестором проекта является компания Central Properties, соинвестором выступает крупный североамериканский фонд Wells REIT II.

“Рен-ТВ” в Nordstar Tower

Летом телевизионный канал “Рен-ТВ” арендовал офисные площади в Nordstar Tower. Компания “Рен-ТВ” подписала предварительный договор на аренду 6105 кв. м, сообщила пресс-служба S. A. Ricci/King Sturge, консультанта сделки и агента по брокериджу объекта. Подробности сделки, прописанные в договоре, не раскрываются. Известно, что на сегодняшний момент ставка аренды на офисные площади в Nordstar Tower начинаются от $1200 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов.

ЛЭК в БЦ “Арена Холл” (Санкт-Петербург)

Если в Москве крупнейшими сделками по аренде считаются те, в которых фигурируют десятки тысяч квадратных метров, то в Санкт-Петербурге самой крупной сделкой 2008 г. стала аренда 6100 кв. м площадей в бизнес-центре “Арена Холл”. Арендатором выступил строительный холдинг ЛЭК – ведущий игрок местного рынка недвижимости. Сделка была осуществлена в рекордно короткие сроки – в течение месяца. Информацию об арендных ставках стороны сделки не раскрывают.

Девелопером проекта “Арена Холл” является компания “Промсвязьнедвижимость”. Бизнес-центр класса В+ строится на участке 0,6 га на пр-те Добролюбова, 16, недалеко от ст. м. “Спортивная” (Петроградский район) и дворца спорта “Юбилейный”. Офисы в здании общей площадью 27 300 кв. м займут 2–6 этажи. Официальное открытие бизнес-центра запланировано на конец 2008 г. Предполагается, что ЛЭК станет одним из якорных арендатором БЦ “Арена Холл”. По словам Инны Малиновской, начальника пресс-службы “ЛЭК”, переезд холдинга в новый офис уже состоялся.