«Романов Двор»: кремлевские звезды на ладони

В целом проект «Романов Двор» состоит из нескольких очередей. Говорить о нем стали еще в 1997 году, когда была сдана первая очередь – офисный комплекс «Романов Двор – I». Спустя три года начались работы на второй очереди, приемка которой Госкомиссией состоялась в конце 2003 года. Свой черед ждут следующие этапы строительства. По мере продвижения работ по реконструкции территории, в рамках проекта «Романов Двор» начал формироваться новый деловой квартал Москвы. Расположенный вблизи Кремля, он удачно сочетает жизнь сегодняшнего дня с историческим наследием московской архитектуры и создает редкий для столицы классический консервативный дух, хорошо знакомый по деловым центрам Лондона и еще в большей степени Парижа..

История, оставившая отпечаток в действительности
Местность, где реализуется проект «Романов Двор» получила известность очень давно. Как говорится в исторических документах, поблизости от Кремля находились дворы зажиточных и уважаемых людей, в частности, двор бояр Романовых – Никиты Романовича и Захарьина-Юрьева, деда царя Михаила Федоровича Романова. При дворе бояр Романовых находилась домовая церковь, а также был основан монастырь и назван Знаменским – по имени церкви. До нашего времени от монастырских построек сохранились собор и братский корпус. Спустя столетия, имена исторических личностей и древних достопримечательностей, построенных под их началом, найдут отражение в названиях столичных улиц.
Отдавая себе отчет, в том, что реконструкция и новое строительство будет вестись на территории, имеющей серьезную историческую значимость, к работам привлекаются археологи. «Еще до раскопок можно было надеяться на обнаружение ценного культурного слоя и интересных находок, - рассказывает Николай Кренке, руководитель археологической группы, кандидат исторических наук. - Всего в нескольких сотнях метров к юго-востоку от университетского двора находится историческое ядро города - Кремлевский замок. Где-то в квартале между улицами Воздвиженка и Большая Никитская, то есть, совсем рядом от места раскопок, располагался «Анти-Кремль» XVI века - опричный дворец Ивана Грозного. В XVII веке земля, которая принадлежит теперь университету, была занята двором бояр Романовых, представителей не царственной ветви рода - Ивана Никитича и его сына Никиты Ивановича. Название «Романов двор» с тех пор укрепилось за местом и бытовало в последующие столетия, даже в XIX в., когда западная половина двора была занята садом графа В.Г.Орлова, возглавлявшего Российскую академию наук». Археологические раскопки, проводившиеся в 1996-1999 гг. во дворе за зданием университета (ул. Моховая, 9), расширили представления об истории этого места, а также неожиданно внесли лепту в, казалось бы, навсегда скрытую подноготную интриги, связанной с финансовой реформой 1654-1663 гг. царя Алексея Михайловича - введением медных денег вместо серебряных. Здесь был найден единственный в своем роде по сохранности денежный двор – место изготовления медных денег – найдены помещения, инструменты, штемпели и конечно, монеты, в том числе и заготовки для них – от проволоки до полуфабрикатов. Все находки заняли место в археологическом музее.

«Романов Двор – I»
Появлению каждого нового офисного центра в столице предшествует своя история. Проект «Романов Двор» стал реализовываться в рамках реконструкции целого исторического квартала в Романовом переулке, практически рядом с Кремлем, в непосредственной близости к основным транспортным магистралям столицы - улице Моховая, Новый Арбат, Тверская, а также трем станциям метро- «Библиотека им. Ленина», «Арбатская» и «Боровицкая». Кроме того, проектом предусмотрено открытие сквозного выезда на улицу Воздвиженка. Первая очередь проекта - «Романов Двор - I» - представляла собой реконструкцию старинного доходного дома под офисный комплекс класса «А». Строительство началось в 1996 году и через год было закончено. Архитектурная мастерская О.Попова работала над проектом тесно сотрудничая с французскими коллегами. Результатом реконструкции первого здания стал современный семиэтажный офисный комплекс, сохранивший исторический фасад конца XIX века.

«Романов Двор – II»
Работы по второму офисному центру «Романов Двор- II» начались позже намеченного графика. Причиной послужил экономический кризис 1998 года, который привел к тому, что проект второй очереди был заморожен, а работы по нему возобновились только в начале 2001 года. По словам Елены Гришко, специалиста Департамента маркетинга компании «Романов Девелопмент Групп», за время работы над проектом, он был доработан, но общая концепция осталась прежней. Офисный комплекс включает две составляющие. В «Романов Двор - II» существует деловая часть и рекреационная зона.
Следует отметить, что в проекте предусмотрено два изолированных входа. Один из них ведет в офисную часть здания, второй – в рекреационную. По мнению специалистов, это очень удобно, так как потоки служащих, идущих на работу, не пересекаются с посетителями зоны, ориентированной на отдых и занятие спортом. В то же время, сотрудники компаний – арендаторов смогут попасть в рекреационную зону, воспользовавшись служебным лифтом. Также предусмотрен переход - атриум, соединяющий между собой офисные центры «Романов Двор- I» и «Романов Двор- II».
В новом комплексе общей площадью 40 тыс. кв. м, площадь этажа составляет 3 000 кв. м с шагом колонн 8 м. Высота офисных помещений в чистовом виде - 3 м. В нижней части здания находится двухуровневый подземный паркинг на 300 м/мест и уже в настоящее время арендаторы офисного здания «Романов Двор- I» имеют возможность там оставить свои автомобили. «Объемный подземный паркинг – это хорошее решение такого острого для центра города вопроса как парковка, особенно в нескольких сотнях метров от Кремля. Сегодня места в одностороннем Романовом переулке перешли в разряд только гостевых для посадки-высадки пассажиров и постоянно контролируются парковщиками РД», - комментирует Алиса Зотимова, консультант Jones Lang LaSalle.
Рекреационной зоне отведен цокольный этаж здания. В ней будет располагаться фитнесс - клуб общей площадью 3 000 кв. м, в котором предусмотрено два бассейна. Один из них общего назначения, площадью 400 кв. м, а второй с дорожками для спортивного плавания. Очень интересным является архитектурное решение крыши бассейна. По типу Лувра, она представляет собой пирамиду с остекленными гранями. В рекреационной зоне также будет находиться небольшой трехзальный кинотеатр, каждый зал которого рассчитан на вместимость 70 человек. В атриумной части разместятся два ресторана и кофейня. В рекреационной зоне также будет бутик по продаже цветов и небольшой магазин сувениров.
В отличие от первого офисного здания, где расположен только ресторан, при реализации второй очереди, компания «Романов Девелопмент Групп» решила кроме дорогих ресторанов, разместить и ресторан быстрого обслуживания с более демократичными ценами.
Как считает Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International, «на рынке коммерческой недвижимости этот объект в первую очередь выделяется своим месторасположением. С верхних этажей здания отрываются живописные виды на Кремль, а, как известно, найди в Москве объект с хорошим видом из окнон не так-то просто».

Необычное решение
Появление «Романов Двор - II» связано с интересными деталями. По условиям проекта, вторая очередь включает как реконструкцию еще одного старинного московского дома так и новое строительство. В то же время, в доме, намеченном под реконструкцию, на первом этаже находится музей-квартира академика Климентия Аркадьевича Тимирязева, представляя собой уникальный образец профессорской квартиры. Поэтому, работая над проектом реконструкции, изначально рассматривался вариант вывоза музея на время ремонта дома, а после завершения - возвращение на прежнее место. Но как только специалисты девелоперской компании посетили эту квартиру, они поняли, что после реконструкции очень сложно будет воссоздать все в прежнем виде, в связи с чем принимается решение сохранить музей, разобрав дом до первого этажа и потом восстановив его в историческом виде. Музей-квартира таким образом останется законсервированной, такой, как была до прихода строителей.

Девелопер
В первой очереди реализации проекта участвовало несколько застройщиков. Самым известным из них была группа компаний МСД, которая уже имела опыт возведения офисного комплекса «Аптекарский огород», офисного здания на Моховой улице, дом. 7 и других объектов. На этапе строительства второй и третьей очереди «Романова Двора» было принято решение об объединении усилий, и теперь проект реализуется специально созданной для этих целей компанией «Романов Девелопмент Груп».
Финансирование второй и третьей очереди ведет ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», банк, имеющий рейтинги А1 у агентства Standard & Poors и Moody’s, а также швейцарский фонд MCTrustco и швейцарская инвестиционная компания ENR Russia Invest SA, управляющая активами стоимостью 200 млн. долларов в России и странах СНГ. Как отметил Филипп Лейбунгуд, член инвестиционного комитета ENR Russia Invest SA, - «Совместная работа с этой энергичной девелоперской компанией доставляет нам большое удовольствие. Этот проект, с точки зрения его местоположения и качества архитектуры, является уникальным. В ближайший год ничего подобного рынок не увидит».

Инженерное оснащение
Здание «Романов Двор – I» укомплектовано современной инженерией, системой автоматизированного контроля, источником бесперебойного питания, оптико-волоконными линиями компаний Sovintel, Cаmbellga. В здании функционируют два лифта фирмы «Тиссен». Системы охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа обеспечивают высокую степень надежности и безопасности.
В офисном комплексе «Романов Двор – II» устанавлено четырнадцать лифтов –одиннадцать пассажирских и три грузовых. В нем будет функционировать четырехтрубная система кондиционирования, источник бесперебойного питания, система автоматизированного контроля, оптико-волоконные телефонные линии.

Арендаторы
В «Романов Двор-I» разместились офисы крупнейшего российского инвестиционного банка «Тройка Диалог», американской юридической компании «Уайт энд Кейс», а также отделение «Райффайзенбанка Австрии». «Замечательное местоположение, кроме того, очень удачное для банка, который стремится быть как можно ближе к своим клиентам, – говорит Мишель Перирэн, управляющий директор ЗАО «Райффайзенбанк Австрия». – Наше отделение, открывшееся в Романовом переулке с самого начала оказалось очень успешным». Довольна своим офисом и компания «Тройка Диалог». «Мы очень внимательно следим за московским рынком недвижимости, - отмечает Рубен Варданян, президент Группы компаний Тройка Диалог. - Наши специалисты считают «Романов Двор- II» одним из наиболее перспективных на сегодняшний день объектов для инвестирования». Анализируя рынок офисной недвижимости, специалисты не всегда соглашаются с тем, что место расположение комплекса – это главный аргумент его успеха на рынке. «Самым очевидным примером является «Царев Сад», где удачное мес тоположение не компенсирует арендаторам недостатки проектной разработки здания, - говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Stiles & Riabokobylko. Поэтому до сих пор комплекс не заполнен на 100%».
«В настоящее время основным негативным фактором, влияющим на некоторое снижение интереса к деловым центрам в исторической части Москвы, является сравнительно неудобный доступ автомобильным транспортом и небольшое количество наземной парковки. Но мировой опыт строительства и эксплуатации бизнес-центров свидетельствует о том, что абсолютно во всех крупнейших мегаполисах мира – в Лондоне, Нью-Йорке, Париже - существует проблема автомобильного доступа в деловой центр города. Однако именно там располагаются офисы наиболее крупных и известных компаний. В первую очередь, они рассчитывают на то, что получат от своего бизнеса максимальные прибыли, размещая свои офисы в непосредственной близости от правительственных, административных и деловых учреждений, нежели занимая офисные помещения в отдаленных частях города. Полагаем, что именно эта тенденция сохранится в ближайшем будущем и в Москве», - комментирует Татьяна Борисова, Ведущий консультант компании Knight Frank.
Похоже, что такой поворот событий, не грозит данному проекту. Несмотря на то, что площади в комплексе «Романов II» появились на рынке всего несколько месяцев назад, уже более чем 30% от общего объема забронировано различными фирмами. Так, по предварительному договору аренды площади в рекреационной зоне комплекса арендовали спортивный клуб «Word Class» и компания «Екатеринбург Арт», намеревающаяся открыть здесь трехзальный кинотеатр класса люкс «Romanov Cinema». Кстати, для екатеринбургской компании это является новым направлением деятельности, так как раньше она только занималась прокатом кинофильмов. Ей также принадлежит сеть магазинов аудио и видеопродукции. «Учитывая опыт сдачи в аренду площадей первого офисного центра, где каждый арендатор занял по два три этажа каждый, мы построили второй комплекс с учетом того, чтобы один арендатор смог занять целый этаж, говорит Елена Гришко. – В то же время, проводя маркетинговые исследования по данному вопросу, мы решили выделить второй и третий этажи под более мелкие офисы площадью 500-600 кв.м». Политику девелопера вполне одобряют специалисты рынка коммерческой недвижимости. «В последнее время спрос на помещения от 500-1500 кв.метров не ослабевает, согласно нашим исследованиям в 2002 году 46% всех арендованных и купленных помещений были именно такого размера», - говорит Сергей Рябокобылко. Интерес к офисным площадям в «Романов Двор- II» проявляют солидные российские и зарубежные компании. Стоимость аренды площадей в данном комплексе соответствует ставкам, действующим на рынке для офисов класса «А». Так на нижних этажах она составляет $600 за кв.м в год без НДС плюс $100 за кв.м. – эксплуатационные расходы, а на верхних, откуда открывается прекрасный вид на Кремль – примерно $800. Стоимость месячной аренды мащино/места – $350.
«Арендные ставки в комплексе Романов Двор II довольно высоки. Но иметь офис в здании такого уровня – это, безусловно, престижно, а за это нужно платить, - считает Алиса Зотимова, консультант компании Jones Lang LaSalle

Перспектива
С вводом в строй офисного центра «Романов Двор- II» работы в квартале не прекратятся так как по плану строительство следующей очереди комплекса зданий - «Романов- III , проект по которой намечено начать в 2004 году, а завершить в 2005-2006 гг. По предварительным расчетам «Романов Двор- III» будет площадью общей около 12 тыс. кв.м. Когда здание будет построено, центральный вход в весь комплекс будет осуществляться через него. К такому решению пришли проектировщики исходя из того, что во дворе этого здания находится редкая по красоте церковь – образец нарышкинского барокко, а через «Романов Двор- III» откроется живописный панорамный вид на эту церковь.
Четвертая очередь проекта, реализация которой начнется ориентировочно в 2005 году, включает реконструкцию существующих двух-трехэтажных домов, выходящих на улицу Воздвиженку. Инвесторы пока еще не решили, разместятся в них жилые аппартаменты или это будут небольшие офисные здания. Одной из идей было разместить там гостиницу, но потом от нее отказались, так как для окупаемости гостиницы требуется гораздо больше времени, чем офисным площадям.

Информация:

«Романов Двор -I»

Инвестор R.D. Project Development B.V.

Заказчик R.D. Project Development B.V

Застройщик R.D. Project Development B.V

Адрес: Романов пер., вл. 4

Проект: архитектурное бюро «Попов и архитекторы»

Девелопер: группа компаний МСД

Общая площадь: 6,5 тыс. кв. м

Площадь этажа: 950 кв. м

Количество уровней: 7

Подземный паркинг: Нет

Дата открытия: 1997 г.

«Романов Двор -II»

Инвестор: R.D. Project Development B.V., MCTrustco, ENR Russia, Raiffeisen Bank Austria

Заказчик: R.D. Project Development B.V.

Застройщик: PSP Farman

Адрес: Романов пер., вл. 4

Проект: архитектурное бюро «Попов и архитекторы»

Девелопер: «Романов Девелопмент Груп»

Общая площадь – 40 тыс. кв. м

Площадь этажа: 3000 кв. м

Рекреационная зона: фитнес-клуб - 3000 кв. м; трехзальный кинотеатр

Подземный паркинг: 300 м/мест

Дата открытия: начало 2004 г.