Классификация, апелляция и еще раз классификация

Классификация бизнес-центров, за которую активно взялась Гильдия, неоднозначно воспринимается профессиональным сообществом. Одни управляющие и собственники видят в этом очередной шаг, который позволит сделать рынок более цивилизованным. Другие уверены, что прямая зависимость между классом объекта, его заполняемостью и арендными ставками отсутствует, и не понимают, как введение единых правил классификации офисных зданий может отразиться на их бизнесе. Но, несмотря на наличие полярных мнений, процесс классификации ГУД уже приобрел общероссийский размах: стандарты постепенно внедряются на рынок Петербурга, Казани, Самары, Краснодара, Тюмени, Екатеринбурга. На очереди другие крупные российские города, в том числе Москва.

Комиссия созрела

По словам председателя сертификационной комиссии ГУД, председателя совета директоров группы компаний «БестЪ» Андрея Лушникова, решение провести открытое заседание (на мероприятие были приглашены представители СМИ и члены Гильдии) пришло не сразу: «Иногда посещение колбасного цеха может навсегда избавить от желания есть колбасу». У членов комиссии были опасения, что раскрывать «кухню» этого процесса крайне нежелательно. Но к 11-му заседанию сертификационная комиссия все же созрела – дабы показать, что все решения здесь принимаются коллегиально, в процессе живого обсуждения. На глазах у собравшихся, в режиме видеосвязи Санкт-Петербург – Казань эксперты присвоили класс шести бизнес-центрам столицы Татарстана, опираясь на мнение членов казанской комиссии, а также представленные визуальные материалы и анкеты объектов.

После этого комиссия приступила к обсуждению петербургских бизнесцентров, каждый из которых был проанализирован по более чем 25 параметрам классификации. За более чем два часа работы в открытом режиме удалось обсудить и присвоить соответствующий класс пяти бизнес-центрам. Еще шесть объектов обсуждались за закрытыми дверями. В ГУД объяснили это тем, что «берегут время своих гостей».

Бизнес-центру Kellermann Center был присвоен класс В+. Управляющая компания EPI Property Investments предложила членам комиссии рассматривать свой объект, разделив его на две очереди. Первая представляет собой реконструкцию четырехэтажного здания 1880 года постройки площадью 18,6 тыс. кв. м, вторая – современную надстройку над этим зданием, плавно переходящую в отдельно стоящий корпус. Комиссия посчитала (большинством голосов при одном воздержавшемся), что заявленный класс можно присудить первому корпусу объекта, реконструированному в 2005 году. Второй корпус бизнесцентра, веденный в эксплуатацию в прошлом году, по мнению экспертов, вполне соответствует классу А по инженерной начинке и качеству отделки. Но отсутствие самостоятельного выхода на улицу и недостаточно эффектная входная группа не позволяют объекту позиционировать себя в столь высоком классе. В планах управляющей компании устранить эти недостатки. В связи с этим сертификационная комиссия решила отложить классификацию второй очереди Kellermann Center на полгода, до устранения недостатков.

Решение по фотофакту

Далее был рассмотрен прецедент: управляющая компания делового центра «РЕСО», которому ранее был присвоен класс В+, подала апелляцию. В компании уверены, что объект может претендовать на более высокую позицию. «После повторного тщательного анализа объекта, на который выезжали уже не один, а три эксперта, мы пришли к выводу, что изначально принятое решение было обоснованным: это бизнесцентр класса В+, но с возможностью улучшения. Свою позицию мы аргументировали собственнику объекта, и он с ней согласился», – сообщил г-н Лушников. В подтверждение этих слов присутствующим была показана фотография, сделанная на объекте и наглядно демонстрирующая явные «промахи» собственника, допущенные при отделке помещений. У «РЕСО», по мнению экспертов, сейчас пограничная ситуация: управляющая ком - пания, приложив усилия, сможет довести объект до желаемого класса А. «Но если ничего не делать, то не исключено понижение его категории в будущем», – резюмировали члены сертификационной комиссии ГУД. Шансы подать на апелляцию есть и у бизнес-центра «Петергофский».

Многие петербуржцы испытывают к этому зданию особые чувства: в 20-х годах прошлого века здесь располагалась знаменитая «Республика Шкид». Сейчас здание бывшей ткацкой фабрики принадлежит компании «БТК девелопмент», которая в 2008 году провела его реконструкцию, надстроив мансардный этаж и преобразив историческое здание в современный бизнес-центр. Несмотря на то что собственник позиционирует объект в классе В+, сертификационная комиссия присвоила ему категорию В (с перевесом всего в один голос). В «БТК девелопмент» такие результаты голосования считают показателем того, что у них в дальнейшем есть все шансы переубедить экспертов и получить заветный «плюс».

Нет А без Интернета

Бизнес-центру «Невский, 38» был единогласно присвоен класс А. Внешне полностью вписывающееся в историческую архитектурную среду, здание бывшего банка внутри представляет собой офисное пространство в стиле хай-тек с использованием новейших инженерных технологий. Так, некоторые параметры отопления и кондиционирования здания регулируются системами, управляемыми из Германии. По ходу обсуждения этого объекта и одновременного просмотра сайта УК Андрей Лушников предложил комиссии внести дополнение в классификацию: в качестве обязательного критерия добавить, что объекты уровня А и В+ должны иметь свой собственный сайт или отдельную страничку в Интернете.

Бизнес-центр «Фернан Леже» также не вызвал особых вопросов у членов сертификационной комиссии. По всем параметрам эксперты посчитали, что это здание класса В+. Такой же класс был присвоен бизнесцентру Magnus, но с оговоркой, что впоследствии он может быть понижен. Объект имеет ряд недостатков: разноуровневые потолки и недостаточно широкие коридоры, свойственные для бывшего общежития, подвергшегося реконструкции. До конца этого года, по оценкам г-на Лушникова, комиссия ГУД успеет классифицировать подавляющее большинство бизнес-центров СанктПетербурга (сейчас класс присвоен 144 объектам). Тогда будет получена общая маркетинговая картина офисного рынка города, которая, по мнению экспертов, в первую очередь необходима девелоперам для принятия решений о реализации своих будущих проектов.