«Башня на Набережной»: начало положено

Открытие, естественно, собрало много высокопоставленных гостей: присутствовали мэр столицы Юрий Лужков, Чрезвычайный и Полномочный посол Турции в России господин Куртулуш Ташкент, почетный председатель компании «Энка» г-на Шарыка Тара, которые в своих выступлениях подчеркнули особую роль «Башни на Набережной» как первого проекта, введенного в строй в «Москва-Сити» и способствующего его общему развитию.
Проект создания делового центра в Москве сопоставим по своей амбициозности и масштабу с лондонским Canary Wharf и La Defence в Париже. Но к моменту появления здания «Энки», за 12 лет его существования на специально освобожденных 60 га территории, было построено лишь два объекта: 34-этажный офисный комплекс «Башня-2000» и торгово-пешеходный мост «Багратион». Желание создать в Москве деловой центр международного уровня появилось у руководства Москвы еще в самом начале 90-х годов. Несомненно, это укрепило бы деловой имидж столицы и повысило бы инвестиционную привлекательность города, поэтому московские власти стараются во что бы то ни стало добиться успешной реализации этого проекта, которая намечена на 2007 год.
На сегодняшний момент многие девелоперы, вовлеченные в проект создания в столице делового международного центра, уже начали вести подготовительные работы на участках. Но «Энка» опередила всех, завершив строительство первого здания комплекса точно в срок. «Башня на Набережной» – далеко не первый проект «Энки» в Москве, и компания прекрасно разбирается в «подводных течениях» московского рынка и в особенностях согласовательного процесса. Присутствуя на российском рынке коммерческой недвижимости с 1991 года, компания построила 19 офисных центров общей площадью более 180 тысяч квадратных метров. «Энка» также принимает активное участие в развитии сектора розничной торговли в России, создавая торговые центры и гипермаркеты «Рамстор». В качестве строительного подрядчика компания работает на российском рынке с 1987 года. За это время она построила в общей сложности комплексы общей площадью около 2,74 млн. кв. м и заключила 115 строительных контрактов на общую сумму $4,05 млрд.
«Наша компания вошла в проект «Москва-Сити», потому что нас заинтересовали финансовые перспективы этого проекта и мы верим в российский рынок и российскую экономику», – так комментируют в «Энке» причины, по которым компания стала одним из инвесторов «Москва-Сити».
С другой стороны, участие в одной из самых крупных строек России стало для компании «делом имиджа». «Участие «Энки» в проекте обусловлено как финансовыми, так и имиджевыми факторами. Мы верим, что это стоящий проект, который займет на рынке лидирующие позиции», – говорит Толга Гузельдже, управляющий директор отдела маркетинга коммерческой недвижимости компании «Энка».
Заметим, что торгово-офисный комплекс «Башня на Набережной» общей площадью 17 752 кв. м – лишь часть проекта, который реализует «Энка» в «Москва-Сити». 15 ноября 2005 года для въезда откроется второе 27-этажное здание комплекса арендуемой площадью 29 202 кв. м, строительство которого уже ведется. Ввод третьего, заключительного, здания комплекса в 57 этажей арендуемой площадью 108 тыс. кв. м намечен на 2007 год.
Общая сумма инвестиций в проект, по данным компании «Энка», составила $250 миллионов.
Конечно, с вводом «Башни» раньше всех «Энка» оказалась в выгодном положении относительно других девелоперов. Все здания будут сданы в момент неспадающей волны интереса к офисным помещениям класса А, тогда как через три-четыре года, согласно многим аналитическим отчетам, ожидается переизбыток офисных площадей.
Способствует снижению рисков и поэтапный ввод объектов в эксплуатацию.
«Теоретически было бы возможным строить все три здания одновременно. Но это во многом увеличило бы риски инвестора. Во-первых, здания конкурировали бы между собой. Одновременный ввод всех зданий в эксплуатацию означал бы появление в одно и то же время и в одном и том же месте большого количества офисных площадей, а это означало бы снижение потенциальных арендных ставок. Во-вторых, все вложенные в проект средства также подвергаются риску, так как зависят от общей ситуации на рынке и возможного спада. В-третьих, те строительные мощности, которые одновременно требуются для управления и строительства всех трех зданий, общая площадь которых приближается к 200 тыс. кв. м, – это много даже для «Энки». Также замечу, что пофазовое строительство – это вообще наша основная маркетинговая стратегия», – говорит Толга Гузельдже.
Процесс строительства «Башни на Набережной» от момента начала фундаментных работ до въезда туда первых арендаторов длился ровно год. Проезжая в ночное время суток по Третьему кольцу, можно было видеть, что строительные работы на объекте ведутся круглые сутки.

Арендаторы
Все договоры аренды были подписаны еще до окончания строительства. Первые арендаторы въехали в здание 9 октября 2004 года. Агентами по сдаче «Башни» в аренду стали компании Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis.
По словам Владимира Пинаева, Директора, Россия и СНГ, Jones Lang LaSalle, в здании был поставлен своеобразный рекорд: первый договор аренды был заключен с американской фармацевтической компанией Eli Lilly в ноябре 2003 года, то есть за 11 месяцев до сдачи объекта. Уже через месяц, в декабре 2003-го, т. е. за 10 месяцев до сдачи объекта, компания IBM также стала арендатором «Башни на Набережной». Примечателен и тот факт, что, по данным различных брокеров, IBM искала себе новый офис в Москве, начиная с 1998 года.
Конечно, не последнюю роль в таком рискованном на российском рынке деле, как заключение предварительного договора аренды, где многие застройщики не соблюдают заявленных сроков строительства, сыграла хорошая репутация девелопера, поскольку «Энка» всегда выполняла свои обязательства.
По словам Александра Семенова, начальника отдела поставок и закупок компании Eli Lilly: «При поиске нового офиса Eli Lilly основной целью было нахождение качественного решения по приемлемой цене для продолжения деятельности офиса в нормальном режиме и обеспечения возможностей для расширения. После тщательного анализа рынка офисной недвижимости мы пришли к выводу, что «Башня на Набережной» в наибольшей степени соответствует нашим ожиданиям в отношении качества здания, репутации арендодателя и финансовых параметров аренды. На основании данных факторов мы приняли решение о подписании предварительного договора аренды, несмотря на продолжающееся строительство офисного здания».
Конечно, многим экспертам рынка в успех здания верилось с трудом. Возникало много сомнений: захотят ли крупные международные компании стать одними из первых арендаторов в Сити? Будут ли они готовы переехать в этот объект? Каким будет уровень цен, точнее, будут ли цены сопоставимы с ценами на офисные здания класса А в центре столицы? Поводы для сомнений были.
Пока территорию на Краснопресненской набережной около Третьего транспортного кольца сложно назвать деловым центром столицы. Говоря словами брокеров, это неустоявшееся местоположение. По словам представителей «Энка», их компания ставит себе целью развить эту территорию по примеру района «Павелецкой». В настоящий момент во многом благодаря усилиям «Энки» и некоторых других девелоперов район вокруг станции метро «Павелецкая» сформировался как деловой центр высшей категории. С поэтапным введением проектов «Москва-Сити» будет сформирован новый бизнес-район класса А, где будут присутствовать самые уважаемые компании. Но это только в будущем.
Ведущееся вокруг строительство – еще один немаловажный факт. В целом участок «Энки» достаточно независим и изолирован от остальных участков. Сегодня это больше плюс, чем минус.
«Конечно, вопрос о ведущемся вокруг строительстве был одним из часто задаваемых со стороны потенциальных арендаторов. Однако сегодня трудно найти место в Москве, где бы поблизости не велось строительство. План строительства был тщательно разработан таким образом, чтобы свести к минимуму неудобства арендаторов. Был сразу заложен общий фундамент для всех трех зданий. Комплекс зданий на Павелецкой площади и «Риверсайд Тауэр» – хорошие примеры, которые иллюстрируют высокий уровень компании «Энка» в управлении процессом многофазового строительства», – говорит Наталья Генералова, Noble Gibbons.
«Объект обладает рядом неоспоримых преимуществ, такими, как высококлассный имидж, эффективность планировок, качество строительства, качество собственника, эксплуатации. Все это позволяет компенсировать такой фактор, как наличие стройки. Еще хотелось бы добавить, что по собственному опыту нашей компании как арендатора в «Риверсайд Тауэрс», где в настоящее время «Энка» ведет строительство многоэтажного здания гостиницы, мы ощущаем самое минимальное влияние идущего рядом строительства», – говорит Владимир Пинаев.
«Пока строительство вокруг офисного здания нас сильно не беспокоит благодаря шумопоглощающим стеклопакетам внутри офисного здания, которые надежно предохраняют от шумов снаружи. Но мы, конечно, хотели бы, чтобы строительство комплекса завершилось поскорее», – говорит Карина Назимова, управляющий недвижимостью по Восточной Европе Lucent Technologies Россия/Казахстан.
Сегодня среди арендаторов здания такие компании, как IBM, Eli Lilly, Nortel Networks, Lucent, Alcoa, Novartis, Medtronics и другие международными компании. Так что можно сказать, что многие сомнения не оправдались.
«В здании подобралось много арендаторов высокотехнологичного сектора. В какой-то степени это связано с тем, что первым арендатором стала компания IBM, арендовавшая около 30% общей площади здания. С другой стороны, современный стиль здания во многом отвечает корпоративным стандартам подобных компаний. Также в составе арендаторов «Башни» много фармацевтических компаний», – комментирует Владимир Пинаев.
«В компании Lucent Technologies существует ряд корпоративных требований, которым должен соответствовать офис, где размещается компания. Во-первых, головной офис должен соответствовать классу А. Также стоит отметить привлекательную арендную ставку, соответствующую рыночным условиям. Далее следуют требования, связанные с местоположением офиса, наличием профессионального арендодателя и управляющей компании внутри бизнес-центра, где будет располагаться офис. Учитывается наличие профессиональной охраны все 24 часа в сутки и подземного паркинга, соседство с другими крупными компаниями-арендаторами, профессиональные системы вентиляции и теплоснабжения. Этим требованиям бизнес-центр «Башня на Набережной» в целом удовлетворяет», – рассказывает Карина Назимова.
Заметим, что для некоторых арендаторов принадлежность «Башни» к будущему деловому центру сыграло немаловажную роль, для других это не стало определяющим фактором при принятии решения.
Оправдал себя и уровень арендных ставок. Так, офисные площади в «Башне на Набережной» сдаются по ставкам от $635 до $800 за кв. м в год без НДС в зависимости от этажа с учетом стоимости эксплутационных расходов, составляющих $75 кв. м в год. Площади предлагаются исключительно в долгосрочную аренду.

Архитектура и внутреннее оснащение
Архитекторами «Башни на Набережной», выполненной в стиле hi-tech, стала британская компания RTKL совместно с Моспроектом.
«Планировка этажа в здании очень эффективная. Внутри офисных помещений и зон общего пользования нет колонн, которые вынесены к фасадной части», – говорит Наталья Генералова.
Естественное освещение неглубокого этажа здания возможно и благодаря использованию энергосберегающих и звуконепроницаемых фасадов из затемненного низкоэмиссионного стекла.
В здании установлены современные инженерные системы, работают высокоскоростные пассажирские лифты фирмы KONE большой грузоподъемности.
Башня оснащена полной спринклерной системой, индивидуальным регулированием систем отопления, вентиляции и кондиционирования с помощью потолочных 4-трубных фанкойлов.

Инфраструктура
Подземная парковка комплекса «Башни на Набережной» рассчитана на 1000 машино-мест из расчета 1 м/м на 150 кв. м арендуемой площади. Стоимость одного машино-места составляет $250.
«В бизнес-центре есть одно «но», которое служит причиной серьезных неудобств для сотрудников, – это отсутствие достаточного количества парковочных мест для корпоративных и частных машин сотрудников и неясные перспективы с решением этого вопроса в будущем», – замечает Карина Назимова.
Как комментируют в офисе компании Eli Lilly, «одним из серьезных недостатков данного бизнес-центра является отсутствие паркинга, соответствующего его размерам». Ситуация с парковкой должна значительно улучшиться со строительством многоуровневой автостоянки на 3000 мест в центральной части комплекса «Москва-Сити».
«Башня на Набережной» расположена вблизи Третьего транспортного кольца, однако до метро сотрудникам офисов, не имеющих автомобилей, приходится добираться больше 15 минут. Как заметили в компании Eli Lilly, «с одной стороны, месторасположение здания вблизи крупных транспортных артерий и развязок обеспечивает более легкий подъезд к нему. В то же время отсутствие метро и наземного транспорта создает определенное неудобство для сотрудников».
Однако сегодня для удобства арендаторов «Энка» организовала регулярные автобусные рейсы от ближайшей станции метро «Краснопресненская».
В здании функционирует комплекс дополнительных услуг: кафетерий, банкоматы, цветочный магазин и магазин подарков.
Большое внимание уделено охране здания: организована круглосуточная физическая охрана, ведется постоянное телевизионное охранное наблюдение, установлена охранная сигнализация несанкционированного вторжения. Вход в здание осуществляется по магнитным карточкам.
Управление «Башней на Набережной», как и другими своими зданиями, «Энка» осуществляет самостоятельно.
Также будет развиваться инфраструктура и вокруг здания: согласно официальным данным, к сентябрю 2005 года должна открыться ветка «легкого метро».
Удачная реализация первого здания комплекса «Башня на Набережной» вселяет уверенность в успехе и последующих фаз строительства зданий «Энка». Более оптимистично выглядит на этом фоне и судьба «Москва-Сити» в целом.

Информация:

«Башня на Набережной»

Инвестор, девелопер, генеральный подрядчик: «Энка»

Агенты по сдаче в аренду: Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis

Общая площадь: 17 596 кв. м

Арендаторы: IBM, Eli Lilly, Nortel Networks, Lucent, Alcoa, Novartis, Medtronics и другие международные компании

Арендные ставки: от $635 до $800 кв. м в год

Парковка: 1000 машино-мест

Высота от пола до потолка: 2,9 м