Острые дискуссии ProEstate

В Москве прошла 8‑я складская конференция Knight Frank «Лестница к успеху». По данным компании, 2012 год стал лучшим со времен кризиса по объему выведенных площадей: за три квартала было построено около 520 тыс. кв. м, что на 43 % больше, чем в 2011 году. Прогнозы эксперты делают осторожно – вполне возможно, что резкий рост продолжится. Но как на рынке отразятся последние тенденции: возможный запрет въезда в пределы МКАД, развитие «зеленых» стандартов и рост региональных рынков? Среди тенденций рынка МО – увеличение количества новых девелоперов (в 2012 году они ввели 35 % от общего объема площадей), внедрение новых технологий и улучшение качества строительства, развитие формата build-to-suit, появление проектов на продажу и сдвиг строительства в район «бетонки», рассказал Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank в России и СНГ. Усиливается рынок интернет-торговли, арендаторы из этого сегмента поглощают 9 % площадей (ранее они составляли 1–2 %). В целом рынок, по оценкам Эдриана Бейкера, управляющего директора Raven Russia, находится «в добром здравии». По-другому обстоят дела в северной столице: по словам Михаила Тюнина, руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg, в 2013–2014 годы на рынке заявлено к выходу лишь 150 тыс. кв. м площадей. Причина в том, что девелоперы пока мало строят build-to-suit, опасаясь ненадежных партнеров. Вместе с тем активно развивается индустриальная недвижимость – она составляет половину от общего поглощения площадей.

Что касается ситуации в регионах, она меняется незначительно: федеральные девелоперы строят в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Рынок остальных городов развивается за счет местных игроков. Крупным компаниям интересно выходить в регионы, когда там нет конкуренции, однако когда она появляется, ставки могут значительно упасть, и это болезненно для девелопера, отмечают эксперты рынка.

Что касается важности для девелоперов «зеленых» стандартов, то, по словам Олега Мамаева, исполнительного директора PNK Group, это скорее «мишура» для клиентов. Они позволяют компаниям построить ликвидный проект и привлечь в него качественных арендаторов, однако девелоперы и инвесторы пока не готовы вкладывать большие деньги в такое строительство.

Но рынок меняется, подстраиваясь под требования потребителей. По прогнозам экспертов, в МО и ЛО уровень вакантных помещений повысится к концу 2013 года и совпадет с выводом на рынок основного числа проектов – до 2–4 %. Арендные ставки сохранятся на нынешнем уровне и составят для класса А $ 135–140/кв. м в год (triple net). Также эксперты пророчат повышение роста объема сделок в регионах на 30 % по сравнению с 2012 годом. Сбудутся предсказания или нет, увидим уже совсем скоро, но сейчас эксперты сходятся на том, что рынок растет, намечаются новые тенденции развития, к тому же пора пересмотреть существующую классификацию складской недвижимости, чем они и планируют заняться в ближайшее время.