Фондоментальные подарки

Правительство Москвы и Фонд «РЖС» в конце января этого года подписали дополнительное соглашение к Соглашению о сотрудничестве, заключенному еще в апреле 2009 года. Данный документ расширяет функционал взаимодействия города и фонда, прежде всего в части передачи федеральных земельных участков в собственность города, комплексного освоения вовлекаемых в гражданский оборот федеральных земель, расположенных в границах «Новой Москвы», обеспечения земельных участков необходимой инфраструктурой и т. д.

С подписанием дополнительного соглашения у города появляется возможность выбирать федеральные участки, расположенные в границах Москвы, чтобы затем «взять» их себе. Последнее станет возможным благодаря отдельному решению правительственной комиссии во главе с Игорем Шуваловым, уполномоченной передавать федеральные земли напрямую субъектам РФ. Москва сможет выставить их на аукционы или «начинить» инженерной и транспортной инфраструктурой.

Пока стороны говорят об участках, расположенных в пределах присоединенной к столице территории. Это земли вдоль Калужского и Киевского ш., в основном в районе Троицка и Внуково. Москва намерена определить территории под комплексную застройку – жилье плюс коммерческая инфраструктура. По мнению сторон, основным критерием выбора станет «масштаб развития каждой площадки»: в частности, для жилищного строительства участок останется в распоряжении Фонда «РЖС», при комплексном освоении земли отойдут городу. Александр Браверман, глава Фонда «РЖС», в конце января уже заявил, что готов обеспечить ускоренное прохождение документов Правительства Москвы через комиссию Игоря Шувалова. Следующим по значимости должен стать размер земельного участка, считает Дарья Брюховецкая, ведущий консультант NAI Becar. Комплексное освоение предполагает наличие земли для создания некого общего социально-экономического пространства, поэтому вряд ли к передаче предполагаются участки менее 3 га. «Впрочем, я бы ориентировалась на участки размером 5 га и более», – добавила г‑жа Брюховецкая. Немаловажно и обеспечение инфраструктурой. Если земли не обеспечены сетями и/или существуют сложности с их подведением, Москве будет весьма проблематично впоследствии продать их девелоперам. Подведение коммуникаций в среднем удорожает строительство на 20–30 %, что заставляет девелоперов поднимать цены на готовый объект и, следовательно, ограничивает потенциальный спрос со стороны конечных покупателей. Поэтому имеет смысл либо отбирать земельные участки, рядом с которыми находятся точки подключения коммуникаций, либо при получении территорий заранее обговаривать с фондом возможности их содействия и поддержки для подведения сетей. «Не стоит забывать, что сегодня практически все определяет транспортная доступность, – говорит Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. – Вряд ли девелоперам жилой недвижимости будут интересны участки в “Новой Москве”, где в ближайшем будущем не появится метро. Про застройщиков коммерческой и говорить не стоит: арендаторам практически неинтересны бизнес-центры за МКАДом с плохой доступностью, и сдать такие площади будет весьма проблематично. В этом смысле девелоперам больше могли бы быть интересны участки не по Калужскому, а, например, по Киевскому шоссе».

Показательно, что практически ни один девелопер коммерческой и жилой недвижимости в ходе подготовки публикации не согласился обсуждать детали вопроса с CRE. Иностранные игроки характеризовали ситуацию коротко – «политика», российские называли тему интересной пока только двум сторонам – Фонду «РЖС» и Правительству Москвы. Впрочем, некоторые аналитики уже строят осторожные прогнозы. Москва уже доказала, что она резиновая, теперь это предстоит сделать и рынку недвижимости, говорит Дарья Брюховецкая. Развитие рынка недвижимости «Новой Москвы», скорее всего, будет скопировано с формата «старого» города. И здесь есть шанс не допустить градостроительных ошибок, совершенных при развитии Москвы, большинство которых были предопределены уже сложившейся застройкой. Есть возможность применить и доступный западный опыт освоения территорий, создав по-настоящему комплексный продукт. В любом случае, по оценкам экспертов, пока будет происходить формирование новой среды, а не передел имеющейся, и особого влияния на «старый» рынок «Новая Москва» в ближайшие три–пять лет оказывать не будет.