Страсти по Чехову

Индустриальный парк «PNK-Чехов» расположен на федеральной трассе М2 «Крым» (49-й км) и вблизи трассы А107. Когда проект только начинался, некоторые эксперты полагали, что комплекс не будет востребован: слишком далеко расположен, учитывая статус и позиционирование объекта. Прошло время, комплекс был построен и сдан в аренду. Сегодня арендаторы индустриального парка называют расположение комплекса одним из главных конкурентных преимуществ. О других достоинствах проекта, а также его недостатках мы спросили «постояльцев» ИП и экспертов рынка.
Местоположение
Окружение, подъездные пути, доступность городским и личным транспортом, визуальная просматриваемость,

Дмитрий Герастовский, директор департамента индустриальной недвижимости, S. A. Ricci

Комплекс расположен удачно, практически на трассе. Единственным недостатком может служить расстояние до МКАД (49 км), которое делает данный комплекс самым удаленным среди комплексов класса А, построенных сетевыми профессиональными девелоперами. Однако данное расстояние компенсируется высокой пропускной способностью Симферопольского ш., на котором расположен комплекс. Время в пути для легкового транспорта составляет не более 30 минут, для грузового – в пределах 40–50 минут.

Евгений Ивлев, директор филиала ООО «Предприятие Алиди» (арендатор)

Прекрасное расположение, удобный подъезд со всех трасс. Удаленность от городов в районе 60–70 км, единственный областной центр – Чехов – рядом.

Виталий Маркунский, менеджер по развитию дистрибьюционной сети «М.Видео» (арендатор)

Удобная транспортная доступность для грузового и личного автотранспорта, но сложно добраться на общественном транспорте. Вблизи есть крупные населенные пункты, но и конкуренция за персонал велика («PNK-Чехов» находится в логистическом кластере, который очень динамично растет).

Игорь Чебунин, вице-президент «Эльдорадо» по логистике (арендатор)

Недостаточная доступность городского транспорта; узкие подъездные пути (особенно зимой).

Эксплуатация объекта
Техническое обслуживание, работа по организации уборки, работа службы безопасности, организация передвижения автотранспорта по территории СК, работа противопожарной службы и т. д.

Дмитрий Герастовский

Комплекс обслуживает собственная профессиональная управляющая компания, которая стремится к оперативности обслуживания и реагирования на запросы арендаторов. Стоит отметить и стремление PNK Group к постоянному повышению качества работы УК при практически минимальных для рынка ценах.

Евгений Ивлев

На территории комплекса работает отдельный ЧОП. Техническое оснащение и его обслуживание нареканий не вызывает. Иногда возникают проблемы с очисткой территории от снега, но надо отметить, что в этом году, в сравнении с предыдущем, ситуация значительно улучшилась.

Виталий Маркунский

Соответствует классу А.

Игорь Чебунин

Нарекания по организации движения транспорта и по организации ремонтных работ по кровле.

Доступ на складской комплекс
Количество въездов на складской комплекс, достаточность парковочных мест, достаточность гостевой парковки, площадь для отстоя и маневрирования фур

Дмитрий Герастовский

Комплекс состоит из нескольких корпусов. Существует один основной въезд и один основной выезд, оборудованный КПП, а также три дополнительных КПП для доступа к дальним корпусам. Застройка территории произведена таким образом, чтобы парковочных мест и зон маневрирования и отстоя автотранспорта было в избытке: расстояние перед корпусами для маневра и парковки автотранспорта составляет более 50 м.

Евгений Ивлев

Ситуация довольно комфортная, но стоянка машин, ожидающих заезда, находится за территорией комплекса, и ее уже не хватает для того количества машин, которые вмещает комплекс. Есть непроверенная информация, что собираются строить вторую такую же площадку, поэтому, может быть, проблема решится.

Виталий Маркунский

Количество КПП в комплексе достаточное, маршрутизация и контроль на территории комплекса отлажены. Практически отсутствует гостевая парковка (занята текущими арендаторами) и малое количество парковочных мест на территории комплекса.

Игорь Чебунин

Узкие подъездные пути, недостаточная площадь для отстоя и маневрирования фур, недостаточное количество ворот въезда-выезда.

Работа с арендаторами
Профессионализм менеджмента УК, оперативность в решении возникающих вопросов, помощь в получении согласований, гибкость УК/дополнительные услуги для арендаторов

Дмитрий Герастовский

PNK Group всегда гибко подходила к работе с арендаторами. Большому количеству арендаторов была оказана помощь в получении согласований, необходимых либо для реализации технических решений, либо для получения лицензий/удовлетворения требований, соответствующих проверяющих организаций. В результате PNK Group приобрела репутацию гибкого и надежного партнера при выборе помещений арендаторами.

Евгений Ивлев

В комплексе работает своя обслуживающая организация, претензий к которой пока не появлялось: вполне гибко решают возникающие вопросы.

Виталий Маркунский

Менеджмент УК профессионален, оказывает помощь в разработке и согласовании технических решений. Ввиду большой загруженности сотрудников из-за большого количества проектов PNK Group есть нарекания к выдерживанию сроков.

Игорь Чебунин

Текущая эксплуатационная работа в целом на высоком уровне.

Конструктивные решения здания
Полезная высота, нагрузка на плиту, антипылевое покрытие пола, шаг колонн, достаточность вспомогательных помещений, достаточность погрузочных доков и т. д.

Дмитрий Герастовский

Комплекс соответствует классическим параметрам класса. Строительство велось в течение нескольких лет, и каждый новый корпус отличается от предыдущих в лучшую сторону. PNK Group применили ряд конструктивных инноваций, которые позволят сохранить ликвидность объекта в течение гораздо более длительного периода по сравнению с традиционными решениями. Среди них бетонные фасады, идеальные полы, в базе приспособленные под узкопроходные технологии, спринклеры ESFR‑25, светодиодное освещение на некоторых корпусах, увеличенное количество доков – 1 на 750 кв. м и т. д

Евгений Ивлев

Качество складов действительно хорошее, решения практичные. И цена и качество более чем совпадают с ожиданиями.

Виталий Маркунский

Соответствует классу А.

Игорь Чебунин

Не все корпуса позволяют вести погрузку-выгрузку с двух сторон, наличие неиспользуемых ж/д пандусов.

Инженерные системы здания
Работа систем энергоснабжения, резервирование электроснабжения, дополнительные мощности арендаторам, работа систем отопления, водоснабжения, вентиляции, охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные коммуникации

Дмитрий Герастовский

Комплекс оборудован полностью автономными системами тепло- и электроснабжения, позволяющими избежать перебоев. По требованию арендаторов и покупателей дополнительные мощности предоставлялись всегда. В случае, когда требовалось изменить или дополнить любые инженерные системы согласно требованиям потенциальных арендаторов и покупателей, PNK Group делали это, привлекая тем самым клиентов, кому данные изменения были действительно необходимы.

Евгений Ивлев

Система работает без перебоев, но у каждого склада предусмотрены резервные источники питания, которые работают в автоматическом режиме. Дополнительные мощности предусмотрены по проекту, но мы пока не испытывали в них потребности. Оптико-волоконные коммуникации проводили сами.

Виталий Маркунский

Замечание только к некачественной работе системы видеонаблюдения периметра.

Игорь Чебунин

Есть вопросы по работе основных систем энергоснабжения, недостаточная эффективность систем вентиляции.

Дополнительные опции
Пункт питания; возможности перепрофилирования под товар, требующий специальные условия хранения, возможность расширить арендную площадь комплекса, возможность размещения производств

Дмитрий Герастовский

Комплекс оборудован большой столовой, пожарной станцией, для водителей есть возможность переночевать. Среди арендаторов комплекса есть компании, хранимая продукция которых требует лицензирования или особых условий хранения (например, алкогольная продукция, легкое производство, мультитемпературный режим). Все условия для этого PNK Group смогли организовать совместно со своими арендаторами и покупателями.

В настоящий момент идет строительство комплекса «PNK Чехов‑2», в котором есть потенциал для расширения текущих арендаторов.

Евгений Ивлев

Организован пункт питания. Возможность перепрофилирования под товар есть, но в основном организация старается строить помещения под конкретные задачи.

Относительно вопроса о расширении арендной площади, вероятно, на текущем этапе могут возникнуть трудности, но компания строит новый складской комплекс недалеко.

Виталий Маркунский

Арендодатель предоставляет все опции.

Игорь Чебунин

Пункт питания организован, другие вопросы не поднимались (как правило, требуют дополнительного финансирования и изменения договоров).


Поделиться

25921

журнал CRE 17 (374)

Октябрь 1
ЦИФРЫ И ФАКТЫ. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ И ПЕТЕРБУРГА С начала года в Москве открылось около 160 тыс. кв. м торговых площадей.   АКТУАЛЬНО. ИММУНИТЕТ ОТ ОГРАНИЧЕНИЙ Бизнес боится не столько действий государства, сколько негибкости арендодателей   ТЕМА НОМЕРА. ВЕЛЯТ ДЕЛИТЬСЯ Коронакризис прервал «наступление эры всеобщего шеринга», которую предсказывали последние пять лет .   КОВОРКИНГИ РАЗБУДИЛИ СПАЛЬНЫЕ РАЙОНЫ Если в общем и целом мировая практика показывает серьезнейшее п...

подпишись НА эксклюзивные новости cre