1. С точки зрения торговли пешеходная улица не обязательно по умолчанию успешна. Хороший торговый коридор – Оксфорд-стрит, Елисейские поля, Тверская, Невский и др, – сочетает в себе и пешеходный, и автомобильный трафик.
2. Пешеходная улица может быть успешным торговым коридором, если это улица с концепцией. Проще всего добиться такого результата небольшим улицам. Успешные примеры такого рода в Москве - Столешников переулок (премиальная одежда), Камергерский переулок (зона общепита), Арбат (общепит, туризм, сувениры, уличные шоу, развлечения).
3. Крайне важно, чтобы на пешеходной улице размещались объекты, привлекающие внимание. Это могут быть памятники архитектуры и культуры, могут быть современные инсталяции. На имидж улицы работают и проведение праздников и фестивалей, парадов, выступление артистов и музыкантов. При этом длина улицы вовсе не обязательно должна поражать воображение. Например, длина Старого Арбата – всего 900 м, но этого более чем достаточно для полноценной прогулки.
4. Посетителям улицы всегда должно быть на что посмотреть, причем не прилагая больших усилий. Важно, чтобы улица большую часть суток была освещена, фасады подсвечены, на всем ее протяжении имелись скамейки для отдыха, цветы, с определенной периодичностью встречались работающие веранды кафе и ресторанов.
5. Создание привлекательного общественного пространства обязательно для жизни пешеходной улицы. Однако привлечение посетителей – гуляющих москвичей, туристов из России и из-за рубежа – не означает создания торгового коридора. Приезжать и проводить время на пешеходной улице – еще не значит тратить там деньги на покупки.
6. Улица станет успешной торговой зоной, если потоки пешеходов имеют заданное направление и проходят мимо торговых точек. Например, Никольская соединяет собой два «якоря» - ГУМ и Красную площадь с одной стороны и метро Лубянка и Детский Магазин – с другой. Таким образом, уже задается определенный маршрут, который проходит вдоль предприятий общепита, торговых центров, магазинов, и от которого ответвляется Третьяковский проезд – торговый коридор с брендами категории luxury, пару торговых центров.
7. Пешеходная улица – всегда хороший вариант для размещения предприятий питания, независимо от их сегмента. И премиальные рестораны, и фаст-фуд, расположенные на пешеходной улице, привлекают посетителей. В летнее время террасы на улицы без авто гораздо привлекательнее. Если улица не имеет понятной концепции, лучший способ извлечения прибыли для арендаторов – именно общепит.
8. Удобно, если пешеходная улица не "висит" в простанстве города, а ведет из одонй очевидной точки в другую. Если нет первоочередной задачи создания успешного торгового коридора, можно обойтись и без торговых “якорей”. В идеале, улица должна вести от одного пункта общественого транспорта до другого, от одной достопримечательности к другой. Например, Арбат дает отличную возможность приехать на метро, прогуляться и, не возвращаясь обратно, снова сесть в метро и поехать домой.
9. При создании пешеходной улицы из автомобильной неизбежна ротация арендаторов.
10. Если улица привлекает устойчивый трафик, уровень вакансии будет минимальным. Теоретически, искусственно созданная пешеходная зона с непродуманной концепцией может оказаться невостребованной, и помещения будут пустовать. Но сегодня все существующие в Москве пешеходные зоны функционируют успешно, так что уровень вакантных площадей не превышает в среднем 5%. Ставки аренды на пешеходных улицах варьируются в зависимости от основной функции и концепции улицы. Для центра Москвы это от 1,5 до 5-6 тыс долларов за кв м в год. В среднем – около 2,5-3 тыс.
Материал подготовил Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.
