Ни для кого не секрет, что «Москва-Сити» – уникальный проект не только для Москвы, но и для всей России. Стартовавший 20 лет назад на Пресненской набережной, на месте бывшей каменоломни, деловой кластер активно расширялся и достиг площади около 100 га, из которых около 60 га задействовано под застройку. Площадка была разбита на 20 участков, на каждом из которых была построена башня высотой от 170 до 380 метров, при том, что здания высотой от 100 м в те времена являлись уникальными для российской архитектуры. Наряду с развитой офисной и торговой частями одной из ключевых составляющих делового центра «Москва-Сити» стали апартаменты, образовавшие особый субрынок, о котором более подробно расскажет Игорь Егоров, директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank.

Сколько всего жилья в Сити?

В настоящее время на территории ММДЦ «Москва-Сити» построено семь башен с жилой функцией («Федерация», «Город столиц», «Империя», «Меркурий», «ОКО», «IQ-квартал» и Neva Towers). Общая площадь апартаментов в этих комплексах составляет порядка 500 тыс. кв. м.

Полностью жилыми башнями, где размещаются только апартаменты, можно считать Neva Towers (1 400 апартаментов), «IQ-квартал» (220 апартаментов) и «ОКО» (600 апартаментов). Частично жилыми являются: «Город столиц» (500 апартаментов), «Федерация» (300 апартаментов), «Меркурий» (200 апартаментов) и «Империя» (100 апартаментов).

Ориентировочное число жителей делового центра на 2021 год составляет порядка 8 тыс. человек. Прибавим сюда около 52 тыс. офисных сотрудников и около 40 тыс. гостей ММДЦ, которые ежедневно посещают Сити, и получим около 100 тыс. человек каждый день. И это далеко не предел: сейчас площадь офисных помещений здесь составляет 1,2 млн кв. м. С учетом запланированного ввода офисных и жилых площадей к концу 2024 года ожидается, что «Москва-Сити» ежедневно будет посещать около 300-350 тыс. человек.

Предложение и цены

По предварительным итогам 2021 года объем предложения апартаментов на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» за год сократился на 57% и составил 232 лота. Показатель продолжает снижаться на фоне отсутствия нового предложения на субрынке. В целом, данная тенденция наблюдается с 2018 года, когда продажи открылись в башне №1 комплекса Neva Towers. С того момента предложение периодически пополнялось лишь за счет изменения нарезки крупных лотов на более компактные «ходовые» варианты ввиду специфики субрынка. На текущий момент первичные продажи ведутся в трех башнях: Neva Towers, «Око» и «Федерация» (Восток), в которой сегодня остался последний лот от застройщика – пентхаус на 95 этаже.

В 2021 году средневзвешенная цена предложения апартаментов на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» составила 699 тыс. руб./кв. м, что на 5,6% выше показателя итогов 2020 года. На текущий момент все башни, в которых реализуются жилые лоты, введены в эксплуатацию, и динамика средних цен зависит преимущественно от структурных изменений. На протяжении 2021 года рост цен фиксировался только в комплексе Neva Towers.

Что касается вторичного рынка, то в башне «Город столиц» представлено 24 предложения, в башне «Федерация» – 22, а в башне «Империя» – всего 9.

Стоит отметить, что площадь апартаментов существенно менялась. Так, в 2003 году в первых проектах («Город столиц» и башня «Федерация») апартаменты характеризовались большой средней площадью: лоты с одной спальней занимали более 80 кв. м , а средняя проектная площадь апартаментов составляла 180-200 кв. м. Первый проект с более мелкой нарезкой (71 кв. м) вышел в 2013 году, им стал «IQ-квартал». В 2016 году на рынок вышел комплекс Neva Towers со средней проектной площадью апартаментов 97 кв. м. В 2017-2018 гг. мы наблюдали рост спроса на апартаменты ММДЦ, в частности, на лоты площадью 50-100 кв. м. Реакцией на это послужил пересмотр площадей в тех объектах, где это было возможно. В 2018 году в башне «Федерация» (Восток) вместо предложений размером 130-190 кв. м появились лоты от 64 кв. м. В 2019 году, когда спрос на апартаменты в Сити начал снижаться, в Neva Towers также начали пересматривать площади предложений во второй очереди. Лоты площадью около 200 кв. м были разделены на более компактные, площадью 70-80 кв. м. Большая часть измененного объема вышла на рынок в I полугодии 2020 года.

Сегодня «Москва-Сити» активно развивается. Так, среди заявленных проектов на 2022-2025 гг.:

Grand Tower (участок №15) – высотный многофункциональный комплекс, состоящий из двух башен и стилобата. В проекте предусмотрены апартаменты, офисы, различные торговые помещения и инфраструктура, подземный паркинг. Общая площадь апартаментов составит 19,8 тыс. кв. м.

One Tower (участок №1) – первый небоскреб в кластере с предложением формата квартир, который станет самым высоким жилым комплексом на территории делового центра, Москвы и Европы. Высота башни составит 444 метра, всего в здании будет 107 этажей и подземный паркинг. Общая площадь апартаментов – порядка 125 тыс. кв. м.

Проект (название и сроки реализации находятся в разработке) (участок №20) – МФК в 60 этажей, где заявлены офисы, апартаменты, торговые помещения и инфраструктура. По предварительным данным, общая площадь апартаментов составит 66,2 тыс. кв. м.

Динамика спроса

По итогам 2021 года мы ожидаем порядка 270 сделок на первичном рынке «Москва-Сити», что на 16% превысит значение прошлого года. Однако положительная динамика связана с проседанием реализованного спроса в прошлом году из-за влияния ограничительных мер. По сравнению с 2019 годом число сделок окажется на 12% ниже (тогда в кластере было заключено 308 сделок) и по сравнению с 2018 годом – на 32% ниже (398 сделок). Реализация оставшихся апартаментов по финальным ценам и снижение вариативности предложения выступают сдерживающими факторами для роста спроса на субрынке. Тем не менее, интерес к локации со стороны состоятельных покупателей сохраняется, в том числе к вариантам с более высокой ценой. Так, например, в первой половине 2021 года были проданы почти все «платиновые апартаменты» в башне «Федерация» (Восток).

Суммарный бюджет проданных лотов по итогам трех кварталов 2021 года (15,7 млрд руб.) уже более чем на треть (+35%) превысил значение всего 2020 года (11,6 млрд руб.) и на 11% значение всего 2019 года (14,1 млрд руб.). Такие показатели были достигнуты преимущественно благодаря сделкам в башне «Федерация» (Восток) в первой половине 2021 года, когда были проданы почти все платиновые апартаменты, характеризующиеся наиболее высокой ценой за квадратный метр.

Средний бюджет проданных апартаментов на протяжении 2021 года составил 72 млн руб., что на 44% выше показателя 2020 года (50 млн руб.) и на 57% выше значения 2019 года (46 млн руб.).

Кто покупает апартаменты в «Москва-Сити»

Среди наших клиентов, которые приобретают апартаменты в «Москва-Сити», мы отмечаем большое количество покупателей из других регионов России; корпоративных клиентов, которые выкупают апартаменты для размещения в них собственных сотрудников; бизнесменов, которым необходима городская квартира рядом с офисом на период высокой деловой активности, когда в Москве 10-балльные пробки, и, конечно, инвестиционных покупателей.

Как ни странно, при довольно невысокой стоимости одного квадратного метра в сегменте премиального жилья, в данной локации отмечаю тся высокие цены на аренду, что не может не привлекать инвесторов. Соотношение стоимости покупки квадратного метра к его арендной ставке отмечается здесь как самое высокое на территории Москвы, а доходность от сдачи апартаментов в аренду может достигать 9% годовых без учета налоговых и дополнительных платежей. За последние годы в «Москва-Сити» появилось множество небольших апарт-отелей, организованных в рамках нескольких апартаментов на 1-2 этажах, и в высокий сезон все места в них заняты. Гостям столицы, приезжающим на несколько дней в Москву (как в рамках деловой поездки, так и в туристических целях), интересно провести несколько дней в столь необычном месте, находясь при этом относительно недалеко от исторических достопримечательностей города.

Интересные факты о «Москва-Сити»:

При строительстве башни «Федерация» был использован специально разработанный бетон марки Б90 – уровень его прочности гарантирует целостность башни даже при прямом попадании в нее самолета.

Здесь же находится самый высокий в мире бассейн, расположенный на высоте 250 м, на 60 этаже башни «Федерация» (Запад).

А еще башня «Федерация» попала в Книгу рекордов Гиннесса благодаря фундаментной плите. На ее заливку ушло 14 000 кубометров бетона: этого количества хватило бы на заливку пяти футбольных полей слоем в 1 метр!

Башня «Меркурий» занимает по высоте третье место в «Москва-Сити». Ее высота составляет 338,82 м, что на 28,82 м выше лондонской башни The Shard. До 25 сентября 2014 года башня «Меркурий» считалась самым высоким небоскребом в Европе!

Точка зрения

Материалы по теме

Colliers: Вакантность support retail в ММДЦ «Москва-Сити» выросла, но осенью рынок должен восстановиться

По данным компании, вакантность в сегменте составила 14%, что на 2 п.п. выше показателя 2020 года. При этом количество новых открытых торговых помещений за год выросло на 62%.

JLL: Вакантность в «Москва-Сити» сократилась до 2,5%

По данным аналитиков компании, это минимальное значение для делового кластера с 2007 года. Всего на сегодняшний день в ММДЦ свободно около 31 тыс. кв. м офисов.

CBRE: Спрос на офисы в Москва-Сити может составить 150 000 кв. м

Доля свободных площадей в деловом кластере сократилась до минимального значения – 3,9%, а по итогам года может составить 2%.

Загрузка...