Капитализацию складской недвижимости оценили в 12–13%

Инвестиции в складскую недвижимость привлекают инвесторов благодаря долгосрочным договорам аренды, спросу со стороны бизнеса и возможности получать регулярный доход. Ставки капитализации качественных складских объектов в Москве и регионах России составляют 12–13%, говорится в исследовании CORE.XP, предоставленном CRE.

Фактическая доходность зависит от расположения комплекса, доли свободных площадей, надежности арендаторов, сроков договоров и условий индексации ставок. Хотя банковские депозиты могут приносить больший доход, складская недвижимость позволяет получать арендные платежи и рассчитывать на рост стоимости актива в долгосрочной перспективе. Инвесторы ориентируются не только на текущую рыночную конъюнктуру, но и на потенциал объекта в перспективе 7–10 лет, отметили авторы исследования.

Склады обеспечивают работу торговли, электронной коммерции, производства и дистрибуции. Потребность в таких площадях сохраняется при разных состояниях экономики, хотя объем спроса и арендные ставки меняются.

Инвестировать в склады можно несколькими способами: приобретать готовые комплексы и логистические парки либо финансировать строительство объектов для последующей продажи или сдачи в аренду. Прямая покупка крупных объектов обычно требует капитала от 1 млрд руб.

Альтернативой служат закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). За девять месяцев 2026 года их вложения в недвижимость составили 140,2 млрд руб. — на 20% меньше, чем годом ранее. На складские объекты пришлось 44% инвестиций фондов — больше, чем на любой другой сегмент. Покупка паев позволяет частным инвесторам вкладывать средства в коммерческую недвижимость без самостоятельного приобретения объектов и управления ими.

Основная часть вложений в складской сегмент приходится на крупные комплексы формата Big Box и производственные объекты. За три квартала 2026 года на них направили 85,9 млрд руб. против 113 млрд руб. годом ранее. На эти форматы пришлось около 85% инвестиций в сегмент. При этом вложения в лайт индастриал выросли с 14,3 млрд до 14,9 млрд руб., а доля этого формата увеличилась с 11% до 15%. Компактные производственно-складские помещения привлекают частных инвесторов более доступной стоимостью входа и возможностью распределить вложения между разными сегментами недвижимости, в том числе за пределами жилого рынка.

В целом за девять месяцев 2026 года инвесторы вложили в складскую недвижимость России 100,8 млрд руб. — на 21% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. Доля этого сегмента в общем объеме инвестиций в российский рынок недвижимости за год уменьшилась с 19% до 17%.