В первой половине 2008 г. выросли продажи корпоративной недвижимости, германские открытые фонды и ближневосточные инвесторы были более активными. Что нас ожидает в 2009 году?

Тони Хоррелл (Tony Horrell), глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал: «Несмотря на то, что появляется все больше фондов, нацеленных на извлечение выгоды из сложившейся ситуации, приобретения будут преимущественно производиться за счет собственных средств. Хотя для небольших высококачественных сделок кредиты доступны, сделок, определяемых спросом, будет, по-видимому, относительно немного».

В Европе в 1-й половине 2008 г. объемы сделок снизились до 105 млрд. долларов США, что в долларовом выражении на 38% меньше, чем в 1-й половине 2007 г. При пересчете на евро снижение становится еще более значительным (44%). Объемы международных инвестиций снизились на 46% до 61 млрд. долларов США, но по-прежнему составляют почти 60% от общих объемов.

По поводу прямых инвестиций в недвижимость в Европе в 2009 г. г-н Хоррелл добавил: «За последний год кризис ликвидности инициировал падение цен на европейскую коммерческую недвижимость, особенно в Великобритании. Эта тенденция сохранится в 2008 и в 2009 гг. Общие объемы сделок в Европе в 2008 г., вероятно, составят около 50% от прошлогоднего общего объема, составившего 333 млрд. долларов США, причем большинство сделок будет финансироваться за счет собственного капитала».

В отчете «Мировой капитал недвижимости» («Global Real Estate Capital»), выпуск 8, описан ряд ключевых тенденций, проявившихся во всем мире в первой половине 2008 г. Хотя в 2008 г. объемы сделок снизились во всем мире, корпоративные продажи оказались исключением. Рост стоимости кредитов и замедление экономической активности привели к тому, что многие корпорации мира начали стремиться уменьшить соотношение заемного капитала к собственному путем продажи недвижимости и последующей ее аренды.

Эта тенденция развивалась в течение последних лет. В первой половине 2005 г. мировые продажи корпораций составили 10,4 млрд. долларов США, а в 1-й половине 2006 и 2007 гг. выросли до 24,9 и 30,7 млрд. долларов США соответственно. Поскольку мировой кризис ликвидности оказывает дополнительное давление на финансовое состояние корпораций, в 1-й половине 2008 г. объемы сделок еще более увеличились и составили 33,9 млрд. долларов США. Анализ по регионам показывает, что наибольшее число корпоративных продаж – 56% – было осуществлено в Европе. Из европейских стран наибольшие объемы пришлись на Германию. Высокий уровень корпоративных продаж также отмечался в Испании (3,8 млрд. долларов США), Франции (1,9 млрд. долларов США), Великобритании (1,7 млрд.) и России (1,2 млрд.). Около трети корпоративных продаж пришлось на Азиатско-Тихоокеанский регион. На Северную и Южную Америку в 1-й половине 2008 г. пришлось 9% корпоративных продаж, причем в США их объемы составили 1,1 млрд., а в Канаде – 0,9 млрд. долларов США.

Прогнозируется, что в 2009 г. мировой экономический рост еще более замедлится, а кредитные рынки будут по-прежнему неактивны, поэтому можно ожидать продолжения корпоративных продаж.

Хотя глобальные фонды остаются основными межрегиональными инвесторами, ближневосточные и немецкие открытые фонды также проявляли большую активность за пределами своих регионов. Большинство немецких зарубежных приобретений в 1-й половине 2008 г. было осуществлено в Европе: они составили почти 8 млрд. долларов США. Вместе с тем, за пределами своего региона германские инвесторы приобрели недвижимость на сумму более 4 млрд. долларов США, причем основным направлением их деятельности была Япония. В целом в Азиатско-тихоокеанский регион ими было инвестировано 3 млрд. долларов США; еще 2 млрд. долларов США было инвестировано в страны Северной и Южной Америки.

Тони Хоррелл прокомментировал: «В 1-м полугодии 2008 г. немецкие фонды заслужили золотую медаль в области международных инвестиций в коммерческую недвижимость. На них приходится 14% от всех международных приобретений. Немецкие фонды были основным источником международного инвестиционного капитала, находящимся в одной стране. Высокая норма сбережений внутри страны позволила открытым инвестиционным фондам привлечь капитал и воспользоваться снижением мировых цен на недвижимость, вызванным кредитным сжатием».

Пользуясь ростом цен на энергоносители, страны, входящие в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), все более утверждаются в статусе крупнейших покупателей мировой недвижимости. В первой половине 2008 г. зарубежные инвестиции стран ССАГПЗ в международные рынки недвижимости выросли до 5 млрд. долларов США. Ожидается, что объем международных сделок ССАГПЗ в 2008 г. превысит уровень 2007 г., который составил 7,6 млрд. долларов США. Львиная доля (73%) международных инвестиций стран ССАГПЗ была осуществлена на рынках США и Великобритании, на которых отмечалось значительное падение цен. В первой половине 2008 г. прямые инвестиции стран ССАГПЗ в недвижимость в Великобритании составили 2,6 млрд. долларов США, а Соединенным Штатам за тот же период удалось привлечь около 1 млрд. долларов.

Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил, что «российский рынок инвестиций в недвижимость продолжает поступательное развитие в текущем году. Общий объем инвестиций за первые 3 квартала вырос в 2,8 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. В России также отмечается усиление активности немецких и арабских инвесторов. Особенный интерес вызвала офисная недвижимость, которая в этом году перехватила пальму первенства у традиционного лидера ― торговых центров. Значительный рост предложения качественных проектов и интереса девелоперов к их продаже будут поддерживать положительную динамику рынка инвестиций в ближайшее время».

Примечания для редакторов

1. Мировые объемы прямых инвестиций в коммерческую недвижимость

 

	Всего	Международные
2003	354 млрд. долл. США	90 млрд. долл. США
2004	393 млрд. долл. США (+11%)	118 млрд. долл. США (+32%)
2005	495 млрд. долл. США (+26%)	166 млрд. долл. США (+41%)
2006	700 млрд. долл. США (+41%)	299 млрд. долл. США (+80%)
2007 (1 пол. 2007 г.)	759 млрд. долл. США (+ 9%) 398 млрд. долл. США	353 млрд. долл. США (+18%) 181 млрд. долл. США)
1 пол. 2008 г.	233 млрд. долл. США (-41%)	104 млрд. долл. США (-43%)

2. Наш анализ охватывает офисный, торговый, промышленный и гостиничный секторы. В эти данные не были включены сделки на уровне организаций, строящиеся проекты и инвестиции в многоквартирные жилые дома.

3. «Глобальные источники фондов» привлекают капитал из различных регионов, т.е. источник капитала нельзя определить как находящийся в конкретной стране или регионе.

4. Мы переводим объемы сделок в доллары США по среднему дневному курсу обмена за квартал, в котором состоялась сделка.

5. Международные инвестиции – это такие инвестиции, при которых покупатель, продавец или обе стороны сделки находятся вне той страны, где расположена недвижимость.

6. Международные инвестиции подразделяются на «внутрирегиональные» (покупатель и продавец находятся в том же регионе, что и недвижимость) и «межрегиональные» (покупатель, продавец или они оба находятся за пределами того региона, где расположена недвижимость).

Информация о компании Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2007 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет более 111,5 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью более 54 миллиардов долларов. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007 и 2008 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия). Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasalle.ru.