Торговая недвижимость: рынок восстановится через 10 лет

Предложение. По данным специалистов Becar Realty Group, на начало марта объем предложения качественных торговых площадей в Петербурге составил 3 346 100 кв. м, обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей – 732,5 кв. м. В феврале 2009 г. не было введено крупных торговых центров.

Исходя из докризисных планов девелоперов на 2009 г. могло быть введено 1 260 000 кв. м качественных торговых площадей. При соответствующих планах объем предложения на конец 2009 г. должен был составить 4 750 тыс. кв. м (см. диаграмму). На данный момент официально заморожено более 50% от предполагаемого объёма, проекты скорректированы, концепции пересмотрены.

При оптимистичном сценарии развития реальный объем ввода в 2009 г. составит порядка 230 000–380 000 кв. м, объем качественного предложения на конец 2009 г. – 3 580 тыс. кв. м (см. диаграмму).

Проекты, заявленные к вводу в 2009 г., находятся на разной стадии готовности. Такие масштабные проекты, как «Кантемировский», «Словацкий дом», которые находятся на ранней стадии реализации и сроки ввода которых неоднократно переносились, с большой долей вероятности будут заморожены. Проекты, реализованные более чем на 50% («Аура», «Осиновая роща», «Долгоозёрная улица», «Толстой сквер») в любом случае будут достроены, однако точные сроки ввода предсказать сложно.

Масштабные проекты крупных девелоперов, запланированные на 2010-2011 гг., такие как Galeria (190 000 кв. м) и «Стокманн» (45 000 кв. м – торговая часть), будут реализованы в любом случае. Касательно остальных проектов, заявленных на 2010-2011 гг. говорить сложно.

Концепции крупных проектов многофункциональных комплексов («Апраксин двор», «Адамант парк», «Театральный») пересматриваются, корректируются площади торговой составляющей.

Количество вновь заявленных проектов торговых комплексов заметно сократилось, что объясняется значительным снижением объема доступных средств под инвестиции. Многие девелоперы находятся на грани банкротства. Таким образом, темпы роста предложения в ближайшие два года значительно снизятся и с большой долей вероятности не выйдут на прежний уровень в ближайшие 5-10 лет.

Спрос. Рост арендных ставок на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга во второй половине 2008 г. прекратился. В открывающихся и планировавшихся к вводу торговых центрах появляются случаи расторжения уже согласованных договоров. В январе-феврале 2009 г. уровень вакантных площадей заметно возрос, свободные площади появились даже в комплексах с высокой посещаемостью – ТРК «Сенная», ТРК «Мега-Дыбенко».

Девелоперы пытаются удержать якорных арендаторов различными способами: пересматривают ставки аренды, либо переходят на аренду от оборота. В ТРК «Феличита» компании «Макромир» по неофициальным данным якорным арендаторам предоставляется бесплатная аренда торговых площадей на пол года, ритейлеры оплачивают лишь коммунальные услуги. В некоторых новых торговых комплексах якорным арендаторам предоставляют бесплатно помещения на определенный срок за обязательство сделать там ремонт. Якорные арендаторы получают существенные скидки, поскольку являются основными «магнитами», генерирующими покупательские потоки торгового центра.

В сегменте street-retail наблюдается большое количество вакантных площадей, даже на крупных магистралях города, где помещения сдаются в аренду по традиционно высоким ценам. На Староневском пр. высвобождаются помещения, в которых находился магазин «Лаверна».

Инвестиции. Замедление потребительского спроса сказывается на всех участниках рынка торговой недвижимости. Компании, планирующие выйти на рынок России, корректируют стратегии развития и пересматривают инвестиционные программы.

Крупнейший мировой ритейлер американская Wal-Mart Stores изучает возможные выходы на российский рынок, для этого компания зарегистрировала дочернее юридическое лицо в России - ООО «ВМ истерн юроп холдингз». Американский ритейлер ведет переговоры о создании совместного предприятия с российской X5 Retail Group.

Один из крупнейших европейских девелоперов в торговой недвижимости - немецкая группа ЕСЕ (управляет более 97 торговыми центрами) сообщила, что приостанавливает реализацию двух проектов в России стоимостью 230 млн евро.

Компания «БестЪ» планировала создать сеть торговых центров «Тори» (площадью 7 000 кв. м) для малых городов с численностью населения от 30 000 до 100 000 человек. «Якорные» операторы — продуктовый дисконтный супермаркет, DIY и супермаркет бытовой техники и электроники. Однако осенью реализацию проекта было решено отложить.

Назначенное на 2009 г. открытие официальных представительств в России иностранных брендов сегмента fasion – Dior, Chanel, Louis Vuitton, Max Mara – не состоится.

Компания «Дикси» также пересматривает планы развития. Компания собирается отказаться от магазинов шаговой доступности VMart вследствие их нерентабельности. Ритейлер планирует развивать сеть магазинов формата дискаунтеров.

Автор: Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb, 8 921-934-48-43