Одна из особенностей сделки заключается в том, что фонд решил вложиться не в покупку объектов, приносящих стабильных доход, а в девелоперские проекты. По словам управляющего партнера Investment Management Group Максима Кунина, компания приобрела вновь выпущенные акции девелопера. «Эта наша стратегия, под которую мы и привлекали деньги инвесторов, - говорит Максим Кунин. - С самого начала она была с фокусом на девелопмент. Все дело в том, что в России очень мало качественных объектов, и если смотреть только на них, то выбирать, по сути, не из чего. И мы знаем примеры, когда фонды собирали деньги, но ничего не могли приобрести. Считали и продолжаем считать, что большинство возможностей - в сфере девелопмента. Работая с компаниями, создающими качественный продукт, мы будем в выигрыше».

При этом Максим Кунин не отрицает, что сегодня возникают возможности, связанные с покупкой готовых проектов: «Такой вариант мы не исключаем. Однако здесь есть еще одна сложность - возможные поправки в налоговое законодательство, которые покупку готовых объектов могут сделать экономически нецелесообразной».

«Скорее всего IMG, получая пакет, начинает работать как инвестиционный банк, - комментирует сделку управляющий директор ALUR Investments and Development Михаил Уринсон. - Нет никаких сомнений и в том, что фонд предпримет максимум усилий, чтоб реструктуризировать текущую задолженность девелопера».

Стоит отметить, что в активе «Квартстроя» - проекты жилой и коммерческой недвижимости в разных городах России и в Казахстане. На сегодняшний момент более 300 тыс. кв. м находится в стадии реализации. Серди них - бизнес-центры «На Баррикадной» в Волгограде и «Эсквайр» в Нижнем Новгороде, БЦ «Марьина роща» в Москве, жилой квартал в Нижнем Новгороде и т.д. Около 4 млн. кв. м - в стадии подготовки. По словам Александра Делиса, генерального директора «Квартстроя», объединение с IMG позволит реализовать проекты в России и Казахстане с объемом инвестиций более 120 млн.в евро до конца 2010 года.

Условия сделки стороны не разглашают, однако все опрошенные эксперты сошлись во мнении, что IMG потратил не больше $20-30 млн. «Сумма пакета была, по всей вероятности, незначительной, - предполагает Михаил Уринсон. - IMG располагает реальными деньгами, и у фонда сейчас много возможностей для перспективных покупок. Чтобы закрыть с ними сделку, тем более на рынке, который явно не нащупал своего дна, нужно предлагать очень стрессовые цены».

Ряд экспертов подтверждает, что еще 8-9 месяцев назад, когда менеджмент «Квартстроя» начал вести переговоры с потенциальными инвесторами, эта сумма была значительно выше. По данным Commercial Real Estate, речь шла о более $100 млн. «Мы работали с IMG и знаем, насколько у них жесткие требования к партнерам. Вероятно, условия были адекватными. $20-30 млн. за пакет - неплохие условия для фонда», - комментирует директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов.
Максим Кунин соглашается, что с девелопером удалось найти компромисс, однако замечает, что сама сделка велась с лета и ее условия с тех пор фактически не изменились. «Год назад всех захлестнула эйфория, девелоперы только сейчас начинают понимать реалии сегодняшнего рынка. Наша сделка стала возможной только потому, что «Квартстрой» понимал это еще летом, за несколько месяцев до падения. Сделку мы вели с прошлого года, и та оценка, которая была согласована в сентябре-октябре, почти не менялась».

Чтоб достроить начатые объекты, девелоперам, попавшим в непростую финансовую ситуацию, нужно привлекать финансирование, но пойти на уступки готовы пока не все. «Я очень высоко оцениваю факт того, что такая сделка на рынке состоялась, - говорит Михаил Уринсон. - Это означает, что застройщики, явно переоценившие свои возможности, постепенно начинают понимать, в каких сложных условиях они оказались. Работая по всей России, мы замечаем, что большинство девелоперов пока не готово это признать. То, что у менеджмента «Квартстроя» хватило на это сил, я считают очень хорошим знаком».

Эксперты уверены, что девелопер, даже если он согласился на дисконтные условия, в дальнейшем не прогадает. «Квартстрой» получил не только мощного финансового партнера, который может привлечь финансирование, но и лоббиста. «Это отчасти похоже на сделку Сулеймана Керимова с другим девелопером - компанией «ПИК», - комментирует один из участников рынка. «Мы считаем эту компанию качественным девелоперов и с точки зрения строящихся объектов, и с точки зрения управления активами, - говорит Максим Кунин о выборе партнера. - У нее уникальный опыт выживания в период кризиса 1998 года в России и 2007 года в Казахстане. Мы отдавали себе отчет, что без наших инвестиций эта компания не умрет. Наши средства - это возможность для более динамичного развития».

«Далеко не в каждую девелоперскую компанию сегодня стоит вкладывать деньги, - полагает консультант Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Руденко. - Приоритет отдается компаниям с разумной долговой нагрузкой и качественным портфелем проектов. Поддерживать таких - мудрая стратегия. Менеджмент фонда оценил качество проектов «Квартстроя» как приемлемое».

Отчасти эту сделку можно назвать прецедентом и по другой причине: впервые иностранные институциональные деньги попали на рынок жилья. Можно предположить, что для фонда это была непростая сделка, поскольку для начала нужно заручиться поддержкой инвесторов, а они обычно очень осторожно относятся к жилым объектам. «Видимо, IMG верит, что рынок жилой недвижимости не просядет окончательно», - говорит Евгений Семенов. По мнению эксперта, в следующем году на этом рынке может образоваться серьезный дефицит предложения, а это значит, что девелоперы, у которых будут грамотные партнеры, способные вложить собственные средства и привлечь сторонние, могут быть успешны. Ведь определенный спрос в этом сегменте все равно будет. «Изменения, которые происходят на рынке, заставили нас сделать акцент на жилье, - поясняет г-н Кунин. - Эти проекты более ликвидные и требуют меньше привлеченного капитала». Отметим, что с этой точкой зрения согласна и Ольга Руденко, которая полагает, что освобождение финансовых средств на рынке жилья происходит быстрее, чем в секторе коммерческой недвижимости, где для этого в текущих условиях нужно несколько лет.

В целом эксперты отметили, что эта сделка - хороший знак, еще, правда, не тренд, а просто хорошая новость на общем печальном фоне. Сделка показала, что девелоперы готовы значительно снизить свои ожидания и предлагать инвесторам действительно привлекательные цены. Сегодня уже никого не удивляет, что активы оцениваются в три раза ниже докризисных. Для многих девелоперов это, впрочем, означает зафиксировать чистый убыток.

Загрузка...