Гостиничная недвижимость: итоги, прогнозы, тенденции

На рынок вышло около 70% от анонсированного в 2010 г. номерного фонда (см. Таблицу 1). Данное обстоятельство объясняется сдвигом сроков ввода ряда гостиничных объектов в эксплуатацию: на 2011 г. перенесены даты открытия Marriott Courtyard в составе МФК Vivaldi Plaza, гостиницы на Краснопресненской набережной в рамках 2-ой очереди ЦМТ и гостиницы Radisson Blu на Белорусской. В минувшем году номерной фонд в основном пополнился средствами размещения категорий 4-5 звезд (около 80% от номерного фонда, введенного в эксплуатацию в 2010 г.) (см. Диаграмму 2). Среди новых средств размещения отметим открытие первого проекта в России корейской гостиничной сети Lotte Hotels&Resorts – Lotte Hotel Moscow, одной из инфраструктурных составляющих которого стал SPA-центр всемирно известной сети Mandara Spa.

Под управлением международных операторов находится одна треть средств размещения. Однако если посмотреть на долю отелей «современного стандарта» в каждом сегменте, наблюдается смещение в сторону отелей выше средней и высшей ценовой категории.

В наибольшем объеме международные операторы представлены в верхнем сегменте средств размещения Москвы: под их управлением находится 2/3 гостиниц города. Международные гостиничные операторы практически не представлены в сегменте отелей 3 звезды: в настоящее время они управляют только 3% гостиниц Москвы.

Основная доля гостиничного предложения находится в центре Москвы.

Отели высокого класса расположены в историческом центре столицы: 85% номерного фонда средств размещения категории
5 звезд функционируют в ЦАО. С течением времени могут получить развитие иные направления в зависимости от близости основных генераторов спроса (развития зон деловой активности, строительства выставочных объектов и т. д.).

СПРОС
По данным Комитета по туризму г. Москвы, по итогам 2009 г. столицу посетили 3,7 млн зарубежных гостей, что на 10% меньше по сравнению с результатом 2008 г. За 9 месяцев 2010 г. Москву посетили более 3 млн зарубежных гостей, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2009 г., что свидетельствует о постепенном восстановлении туристического потока.

Основная цель поездки в Москву уже на протяжении многих лет остается неизменной –  деловая или профессиональная.  Рекреационный туризм в Москве носит преимущественно краткосрочный характер.

В 2010 г. показатель дохода с номера (RevPAR) отелей сегмента люкс повысился на 5,5% по сравнению с 2009 г., при этом загрузка отеля увеличилась на 11,2% и составила 63,9%, показатель ADR  снизился на 5,2%.

В сегменте отелей высшей и выше средней категории показатель RevPAR повторяет результат прошлого года. Средняя заполняемость отелей данной категории увеличилась на 7,7% по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. и составляет 67,9%, что практически соответствует показателю 2006 г. (67,5%), средняя цена за номер понизилась на 7,1%.

Снижение показателя ADR отелей средней категории на 8,8% и увеличение загрузки на 14,4% позволило увеличить RevPAR на 4,3% по сравнению с 2009 г.

Таким образом, в 2010 г. особенностью гостиничного рынка Москвы было снижение ADR и увеличение загрузки. Рост уровня заполняемости может рассматриваться как фактор, характеризующий начало стабилизации рынка, и потенциал для роста основных показателей в гостиничном сегменте.

ПРОГНОЗ
• В 2011 г. ожидается прирост предложения в размере 6,9% (1 934 номера) (см. Таблицу 3). Сохраняется интерес девелоперов/ инвесторов к гостиничным проектам высшей и выше средней ценовой категории (см. Диаграмму 3).

• Отметим, что весь номерной фонд нового предложения будет под управлением сетевых операторов (93% - под международным и 7% - под российским управлением).
• На гостиничном рынке Москвы появятся новые бренды: Hilton Doubletree и Mercure международных операторов Hilton и Accor соответственно.
• В I квартале 2011 г. Windham Hotel Group планирует открыть отель под брендом Ramada (в 5 км от аэропорта Домодедово).
• Сохранится недостаточное гостиничное предложение «современного стандарта» в бюджетном и среднеценовом сегментах.
• Наметилась положительная тенденция по увеличению роста показателя RevPAR, что говорит о постепенном восстановлении гостиничного рынка.