Склады: suit or not to suit?

Само название «built-to-suit» - не более чем отраслевой стандарт, переводится как «построенный под заказ», т.е. проект, изначально спроектированный под заказчика. Он по определению не подразумевает никаких конкретных характеристик, т.к. каждый склад получается уникальным. Чаще всего эта схема используется при возведении какого-либо производственного помещения. А вот проект, который изначально строился как спекулятивный/типовой, и уже на этапе строительства был незначительно скорректирован под нужды конкретного заказчика (например, обустройство на складе дополнительной входной группы, перепланировка офисных помещений, изменение глубины мезонина) считать «проектом built-to-suit» некорректно. С таким же успехом можно было бы назвать объектами built-to-suit все здания с выполненной отделкой офисных помещений по запросу арендатора.

На московском рынке складской недвижимости можно назвать, для примера, пару проектов built-to-suit, спроектированных и построенных под заказчика. Первый, это дистрибуционный центр запчастей для компании BMW на территории логистического парка «Крекшино», площадью 12 тыс. кв.м и сроком аренды 10 лет. Складской корпус был возведен по согласованному проекту, в разработке которого принимали участие обе стороны – и девелопер, и представители компании BMW. В здании предусмотрены зоны под хранение различных товаров: от негабаритных запчастей до пожароопасных масел. Второй пример - это проект производственной компании «Мультифлекс», площадью 35 тыс.кв.м, которая арендовала сроком на 25 лет помещения на территории ПЛК «Северное Домодедово». Под производственно-складские нужды «Мультифлекса» был полностью переделан проект типовой складской коробки. Проект здания предусматривает размещение производственной зоны с подведенными коммуникациями, складской зоны хранения сырья и готовой продукции, офисного блока. Особенности этих проектов в том, что они строились девелоперами по согласованным с заказчиками проектам, но в границах уже существующих складских комплексов (т.е. использовалась инфраструктура, дороги и коммуникации этих логистических парков).

Built-to-suit - удобная форма складского девелопмента. Такие проекты востребованы компаниями-арендаторами, которые оперируют нестандартными товарными линейками, например, автомобильными компаниями. Также есть спрос со стороны компаний, чья логистика на складе имеет особые требования
- к размещению оборудования (например, размещение конвейерной линии по обработке грузов),
- к инженерным коммуникациям (например, особые требования к пожарной безопасности),
- к планировке помещений (например, требуются различные по площади зоны производства и склада).  

Особо можно выделить спрос на склады, построенные по индивидуальному проекту, с температурным режимом хранения: холодильники и морозильники. У каждой компании-арендатора таких помещений своя комбинация необходимой площади и температурных режимов. Еще пример специфической потребности компаний-арендаторов складов – кроссдокинг - распределительный центр без хранения товара внутри, поскольку со стороны фасада машины разгружаются, внутри здания сразу идет обработка товара, его сортировка, а с другой стороны здания машины уже уезжают к клиентам. Подобных спекулятивных кроссдокинг-складов на рынке не много – около 2% от общего объема кв.м, и все больше торговых компаний испытывают в них потребность.

Казалось бы, реализация складского проекта по схеме built-to-suit является идеальным вариантом как с точки зрения девелопера, так и с точки зрения арендатора. Для девелопера ключевым моментом подобного проекта является наличие гарантированного арендатора уже на этапе проектирования. В результате девелопер возводит согласованный объект к согласованному же сроку и сдает его в аренду «понятному» арендатору на, как правило, длительный срок – 7 лет и более. Кроме того, успех реализованного проекта built-to-suit позволит девелоперу привлечь к себе внимание при помощи PR-кампании, ведь заказчиками подобных проектов, как правило, выступают крупные бренды, «дозревшие» до собственного «особого» складского/производственного объекта. И все это без каких-либо дополнительных затрат для девелопера на маркетинг складского проекта, затрат на экспонирование, переделку склада, в случае «некачественного» типового проекта и т.д.

И для арендатора (заказчика) такого проекта – это тоже вроде бы идеальный вариант: его компания  получает к установленному времени складское здание в точности отвечающее всем нюансам применяемой складской логистики, всем потребностям и пожеланиям, начиная от планировочных решений и заканчивая выбранным цветом сэндвич-панелей.

Но есть и свои минусы. Так, девелоперу необходимо учитывать долгосрочную стратегию взаимоотношений с арендатором. Если с арендатором помещений возникнут сложности, то девелоперу достанется нетиповое здание, заселить которое другим арендатором будет довольно проблематично, ведь склад уникален и заточен под бизнес определенной компании. Девелопер вынужден минимизировать риски путем составления «жесткого» договора аренды с гарантиями, в котором будут прописаны длительные сроки аренды и санкции в случае их нарушения.

Арендатору же, заинтересованному для себя в проекте built-to-suit, следует учитывать, что средний срок реализации индивидуального складского проекта составляет год-два, поэтому нужно иметь четкий план своего развития на ближайшие 3-5 лет. Если обороты компании возрастут или она частично переориентирует свой бизнес, то строящийся склад станет мал по площади уже на момент сдачи в эксплуатацию.

В то же время рынок типовых спекулятивных складов может предложить вакантные площади на рыночных условиях в любой момент развития компании. Вдобавок, адаптация своей логистики под типовые проекты складов плюс допустимая адаптация самих складских помещений зачастую обходятся дешевле, чем строительство и аренда под себя. Так, например, поступил производитель сельскохозяйственной техники компания John Deere, арендовав под свои сборочные линии вакантные типовые складские помещения класса А в проекте Giffels «Южные врата». После того, как в имеющиеся помещения была «вписана» производственная линия, а на участке, который предназначался под перспективную застройку, была обустроена площадка для хранения готовой продукции, сборочное производство John Deere было запущено.

Так, объем инвестиций в типовой спекулятивный склад и склад built-to-suit будет приблизительно одинаковый. Но если пожелания заказчика сильно отличаются от стандартных, например, потребуются более мощные инженерные системы, подведенный газ для производственных нужд и пр., конечно, это потребует дополнительных инвестиций. Однако если заказчик хочет просто другое расположение выходов, либо особую форму склада, инвестиции в расчете на кв.метр будут те же – около $1000.
Как правило, типовые предложения складских комплексов, которые есть на рынке, охватывают интересы 95% потенциальных арендаторов. По состоянию на февраль 2011 г. спрос на спекулятивные складские площади растет. Как отмечают аналитики NAI Becar уровень арендного поглощения на складском рынке в 2010 г. был высоким: всего за счет аренды и продажи складских помещений с рынка ушло около 1 млн. кв. м (прирост по сравнению с 2009 г. составил более 50%). До конца первого полугодия 2011 г. на рынок выйдет не более 60-70 тыс. кв. м. и при сохраняющемся уровне поглощения можно прогнозировать дальнейшее снижение уровня вакантных площадей до 3-5 % и рост ставок аренды. По состоянию на начало мая 2011 в московском регионе вакантными остаются 5% складских помещений в классе А.

К реализации в 2010 году на рынке было заявлено 5 проектов в формате built-to-suit. Однако, даже с учетом реализации этих объектов, их доля в общем объеме кв.м складских площадей минимальна – не более 5%.  Конечно, если в активах девелопера есть склад, заполненный только наполовину, нет вразумительного маркетингового плана по сдаче в аренду вакантных помещений, то его мечтой будет построить склад под заказ. Намерений строить built-to-suit у девелоперов не возникало, когда было значительное превышение спроса над предложением спекулятивных складов, и они сдавались в аренду задолго до ввода в эксплуатацию; это намерение возникало у арендаторов, не имеющих возможности подобрать подходящие складские площади на рынке по приемлемым арендным ставкам. Только тогда, когда из-за кризиса склады стали пустеть, когда строить помещения для широкого круга потенциальных арендаторов стало рискованно и дорого, о формате built-to-suit стали говорить уже сами девелоперы. Только тогда вспомнили об индивидуальных потребностях каждого арендатора и объявили built-to-suit «будущим» складского девелопмента.

По моему мнению, будущее – за рынком спекулятивных складов. Текущая долгосрочная тенденция роста арендных ставок при остром дефиците качественных складских помещений отбивает у девелоперов всякую охоту заниматься строительством индивидуальных проектов.  Для опытного девелопера строительство типовых спекулятивных складов – это возможность при минимальных вложениях в квадратный метр быстро реализовать понятное рынку проектное решение. Для арендатора – это минимизация всех возможных рисков при аренде таких типовых проектов и возможность максимально оперативно подобрать себе площадку с рынка. Время покажет - suit or not to suit.