Стоимость капитала возрастает во всем мире

Отчет анализирует состояние мирового капитала в Азиатско-Тихоокеанском регионе, Европе, Ближнем Востоке, Африке (регион EMEA), Северной и Южной Америке, в том числе: динамика  стоимости офисных помещений, завершение девелопмента, финансирование за счет заемных средств, объемы мировых инвестиций, международные  потоки капитала и разницу в доходности.

«Наш отчет показывает, что повышение стоимости мирового капитала продолжает происходить вследствие быстрого восстановления стоимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе, ожидания улучшения на рынке недвижимости в Северной и Южной Америке и умеренных положительных перемен на европейских рынках», – говорит доктор Реймонд Торто, главный мировой экономист компании CBRE.

Тенденции стоимости мирового капитала: Офисные помещения

Индекс стоимости офисных помещений в сегменте «прайм»  в Азиатско-Тихоокеанском регионе существенно увеличился на 18,9% по сравнению с предыдущим годом – наибольшее увеличение со второго квартала 2008 г.  Данный показатель роста в два раза превышает показатель роста за данный период в другом регионе - в Северной и Южной Америке.

В регионе EMEA в целом стоимость офисных помещений  начала восстанавливаться в конце 2009 г., но это увеличение скрыло существенную  разницу в тенденциях на уровне городов. Например, увеличение стоимости аренды офисов оказалось более стабильным в Лондоне и Париже, чем в других городах  региона.

Стоимость капитала в Северной и Южной Америке увеличилась, в основном, на главных рынках, таких как Нью-Йорк, Вашингтон (округ Колумбия) и Сан-Франциско; в частности, увеличились стоимости в сегменте «прайм».

Финансирование за счет заемных средств

Для Азиатско-Тихоокеанского региона вопрос стоит не в наличии заемных средств, а, скорее, в их стоимости. Разница  между процентными ставками и предельными ставками уже сейчас довольно небольшая, а с возрастающей инфляцией есть опасения о вероятности увеличения процентных ставок.

Для региона EMEA ограниченное количество активных кредиторов помешало росту инвестиционной деятельности. Ограничения заемного капитала вместе с высокими процентными ставками в Еврозоне ограничивают учетно-операционную деятельность в регионе EMEA. Тем не менее, объем продаж в регионе EMEA вырос на 35,4 % по сравнению с предыдущим годом в первом квартале 2011 г.

Рынок коммерческой ипотеки в США восстанавливается; выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью только в этом квартале, почти достиг уровня, наблюдавшегося в течение всего 2010 г.

Объемы мировых инвестиций

Объем сделок в Азиатско-Тихоокеанском регионе в целом вырос на 5,5% по сравнению с предыдущим годом – до 21,3 миллиарда долларов США в первом квартале; однако, по всему региону наблюдались разные показатели  – увеличение на 14,9% в Азии и уменьшение на 44,8% в Тихоокеанском регионе по сравнению с предыдущим годом.

Несмотря на европейский долговой кризис, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в регионе EMEA был стабильным на протяжении всего квартала.  Общая стоимость заключенных в этот период сделок - 41,9 миллиардов долларов США.

Экономика Северной и Южной Америки продолжала показывать восстановление в первой половине 2011 г., но медленно. Высокий уровень безработицы в США по-прежнему является главной проблемой, и пока не повысится уровень занятости, восстановление будет оставаться незначительным.

Международные потоки капитала

С момента начала мирового финансового кризиса Азиатско-Тихоокеанский регион был основным объектом для международных инвесторов недвижимости. Высокий экономический рост, который наблюдался в большей части региона во время восстановления, сейчас отражается на стремительном повышении арендной платы и стоимости, особенно в Гонконге, Сингапуре и Китае.

Несмотря на стабильный рост оборота инвестиционного рынка, который был зарегистрирован в регионе EMEA за последние два года, явного увеличения международных  потоков капитала не наблюдалось, и их доля от общей деятельности рынка составляла приблизительно третью часть.

Несмотря на то, что большинство сделок в Северной и Южной Америке являются внутренними, в первом квартале 2011 г. наблюдался стремительный рост международных  сделок в регионе, который составил 50,3% по сравнению с предыдущим годом. Подавляющее большинство (93,9%) международных приобретений данного региона пришлось на США, что на 141% больше, чем в предыдущем году в первом квартале 2011 г.

Разница в доходности

Разница между предельными ставками и долгосрочными номинальными процентными ставками в Азиатско-Тихоокеанском регионе продолжала сокращаться в первом квартале и остается минимальной по сравнению с другими регионами.

В Еврозоне разница между странами в доходности по государственным облигациям значительно увеличилась, но в большинстве случаев по причинам, которые не имеют отношения к ценам на недвижимость.

Процентные ставки в Северной и Южной Америке остаются чрезвычайно низкими. Федеральный резерв не намерен повышать краткосрочные процентные ставки в ближайшее время ввиду темпа восстановления экономики.

Кристофер Питерс, Директор отдела исследований рынка CB Richard Ellis  в России комментирует: В период с января по май 2011 года на российском рынке недвижимости было заключено 9 сделок на общую сумму 1 235 миллионов евро. К концу первого полугодия 2011, эта цифра должна быть еще выше. В первом полугодии 2010 года сумма закрытых инвестиционных сделок составила 753 миллиона евро. Этот показатель указывает на то, что у инвесторов повысилась уверенность в рынке, так были закрыты 3 сделки с участием иностранных инвесторов из США (компания Hines приобрела индустриальный парк FM Logistics в Москве), Австрии (Immofinanz  приобрели дополнительную долю в торговом-центре Гудзон в Москве (теперь они владеют 100%)) и Казахстана (компания Верный Капитал приобрела гостиницу Ritz-Carlton в Москве).

Кроме того,  доли компании Coalco в офисных центрах Белая площадь и Белые сады были проданы международному консорциуму, возглавляемому российской компанией ВТБ Капитал. Традиционно на второе полугодие приходится наибольшая инвестиционная активность в России.  Если 2011 год не станет исключением, тогда мы можем с уверенностью прогнозировать, что общий объем инвестиций в 2011 году достигнет уровня 2006-2008  годов (соответственно 2,4 миллиарда евро, 2,8 миллиардов евро и 2,9 миллиардов евро), когда наблюдалась наибольшая инвестиционная активность.  В отличие от того периода, в этом году в сделках будут доминировать российские инвесторы, хотя доля иностранных инвестиций будет больше, чем в 2008-2009 годах».

Как отмечается в обзоре рынка от компании СB Richard Ellis (CBRE) инвестиционный оборот от недвижимости в Центральной и Восточной Европе составил 4,4 миллиарда евро за первые 5 месяцев 2011 года.  Эта цифра отражает 180% увеличение относительно аналогичного периода прошлого года. Ликвидность рынков Центральной и Восточной Европы начала расти на волне подъема. Этот рост поддерживается как ростом количества сделок, так и их размером.

Несмотря на то, что инвестиционная активность наблюдается в большинстве стран Центральной и Восточной Европы, инвесторы по-прежнему фокусируются на Польше, Чехии и России.