Обзор рынка торговой недвижимости Екатеринбурга

Общая ситуация
Уральский регион имеет статус одного из самых перспективных с экономической точки зрения регионов России. В его столице Екатеринбурге сосредоточена значительная часть денежных средств всего региона, что весьма благоприятно сказывается на покупательской способности его жителей – по интенсивности потребления Екатеринбург уступает только Москве и Санкт-Петербургу. По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», в 2006 году объем розничного товарооборота в городе составил более 200 млрд. рублей, на 25% превысив показатель 2005 года.
Еще пять лет назад развитие сегмента торговой недвижимости в уральской столице наиболее точно характеризовалось словом «стихийность»: ненасыщенный рынок поглощал площади любого качества, все строящиеся и реконструируемые торговые центры принимались с благодарностью и арендаторами, и покупателями. С тех пор потребители набрались опыта, а также получили большой выбор мест для шопинга, поэтому конкуренция среди торговых объектов значительно возросла. Теперь потребитель стремится совместить закупочную деятельность с приятным времяпрепровождением, поэтому девелопер торгового центра, помимо стремления к функциональности, должен учитывать эмоциональную составляющую покупательского поведения. В связи с этим все большее значение приобретает наличие развлекательной составляющей в торговом центре: как отмечают в ТРЦ «Гринвич», сегодня владельцы многих торговых объектов, которые изначально предлагали посетителям только возможность совершения покупок, стремятся добавить развлекательные функции за счет уменьшения торговой площади. В то же время в Уральской палате недвижимости говорят, что в данном случае все зависит от концепции торгового центра. Для некоторых наличие развлекательных зон – определяющий фактор (например, Park House, «Екатерининский»), а для других – необязательный и даже «ненужный» («Универбыт», «Таганский ряд»). «Наличие развлекательных услуг в ТЦ способствует генерации людских потоков в торговом центре и повышению его конкурентоспособности, – говорят в компании «Урал-Гермес». – Однако перед тем как решить, какова должна быть развлекательная составляющая, какие необходимы площади, чем наполнить развлекательную зону, девелопер должен провести глубокий маркетинговый и финансовый анализ того или иного варианта».
В условиях усиливающейся конкуренции все большее значение приобретает профессиональное управление торговым объектом. Именно этой теме была посвящена прошедшая в декабре в Екатеринбурге IV Общероссийская практическая конференция «Торговые центры и современные форматы торговли», организатором которой является администрация города. Поддержка конференции Российским советом торговых центров обеспечила внимание общероссийских лидеров отрасли, которые смогли поделиться своим опытом с региональными игроками рынка торговой недвижимости. Как отметил в ходе конференции вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев, к концу года город вышел на европейский уровень обеспечения торговыми площадями, и теперь основное внимание следует уделить качеству услуг, в связи с чем от девелоперов требуется разработка грамотной концепции, совершенная проектировка объекта и обеспечение профессионального управления торговым комплексом.
В этом же русле лежит создание в Екатеринбурге совета управляющих компаний торговых центров. Совет был создан в сентябре 2006 года, и на конец года в его состав входили 11 партнеров – представителей объектов торговли. Екатеринбург стал первым городом в России, где создана такая структура. В задачи совета управляющих торговых центров входит обмен опытом и разработка общих стандартов работы управляющих компаний.

Предложение
Эксперты говорят о скором насыщении рынка торговой недвижимости, однако пока и показатель заполняемости качественных торговых центров, и уровень арендных ставок указывают на то, что в ближайшее время спрос на высококлассные торговые площади сохранится. Тем не менее открытие крупного торгового центра способно изменить показатели других торговых предприятий данного района, а возможно, и всего города. Таким знаковым объектом стал для города торгово-развлекательный центр «Мега» общей площадью около 120 тыс. кв. м, открывшийся в октябре 2006 года. Игроки рынка признают в «Меге» серьезного конкурента в борьбе за покупателей, а также за арендаторов, желающих разместиться в торговом комплексе международного класса. Как отмечают в Уральской палате недвижимости, с введением в строй «Меги» рынок пополнился не просто самым крупным торговым объектом в регионе. С его открытием в город пришел целый ряд новых операторов, наиболее крупные из которых – «Ашан», IKEA, «ОБИ». Однако, сообщают в компании, не обошлось и без разочарований – качество отделочных работ и наличие недоделок в момент запуска вызвало удивление у многих участников рынка.
Среди других крупных торговых центров, открывшихся в городе за последний год, необходимо отметить следующие:

• I и II очереди ТРЦ «Гринвич», открывшегося в апреле прошлого года, общей площадью около 53 тыс. кв. м. Девелопером и собственником проекта является «Общество «Малышева-73».
• ТРЦ «Карнавал», открытие которого состоялось в декабре 2006 года, общей площадью 75 тыс. кв. м. Концепцию разработала компания Colliers International, девелопер проекта – ООО «Рендер». В настоящее время ведется строительство II очереди объекта.

В рамках стратегического плана развития Екатеринбурга администрацией города при участии консалтинговой компании «Урал-Гермес» был разработан проект «Торговые узлы», согласно которому была определена 71 перспективная площадка для размещения предприятий торговли и услуг, в том числе торговых центров. Выбранные участи расположены главным образом в районе срединного транспортного кольца (торговые узлы городского типа) и на окраинах города, недалеко от ЕКАД (торговые узлы регионального типа). Открывшиеся в 2006 году ТРЦ «Карнавал» и «Мега» расположены как раз на таких участках.
Как сообщают в компании «Урал-Гермес», администрацией города Екатеринбурга по согласованию с Российским советом торговых центров определен минимальный размер торговой площади для ТЦ Екатеринбурга – 4500 кв. м, а объекты, имеющие меньшую торговую площадь, отнесены к категории торговых комплексов. В соответствии с этим ограничением, по данным компании, на сегодняшний день в Екатеринбурге насчитывается 21 торговый центр совокупной общей площадью около 600 тыс. кв. м, их торговая площадь составляет около 390 тыс. кв. м. К сегменту качественных торговых площадей специалисты компании относят 13 торговых объектов (совокупная общая площадь около 490 тыс. кв. м, торговая площадь – 330 тыс. кв. м).
В последнее время все больше девелоперов стремятся осваивать территории за пределами центра города. Это связано в первую очередь с дефицитом участков в центре и большой транспортной загруженностью, а также с высокой арендной платой за землю. К тому же большое количество потенциальных потребителей живет на окраинах, куда постепенно и смещается торговля.
В наступившем году продолжится активное строительство торговой недвижимости. Среди ТЦ, завершение строительства которых намечено на 2007 год, – «Рок-н-Молл», Nebo, «Мегаполис», «Призма» и др.
По мнению аналитиков London Consulting & Management Company, значительную долю девелоперов ТЦ в Екатеринбурге составляют строительные компании – игроки рынка жилой недвижимости, решившие диверсифицировать свой бизнес.

Спрос
Продолжается выход в Уральский регион федеральных и западных торговых сетей. По данным «Урал-Гермес», на рынке города уже давно работают такие известные ритейлеры, как «Техносила», «М.видео», «Мир», «Банана-Мама», «Эльдорадо», «Эксперт», «Связной», «Мекс», «Бенеттон» и др., в 2006 году появились «Детский мир», «38 попугаев», «Макдональдс», «Ашан», «Рамстор», «Марк&Спенсер», «ОБИ», IKEA. При этом в компании отмечают, что доля местных арендаторов в среднем по рынку ТЦ достигает 70%, хотя и сохраняется тенденция ее уменьшения. Несмотря на активность «пришельцев», местные сетевые операторы, такие как «Купец», «Кировский», «Монетка», не сдают своих позиций, поэтому новым игрокам приходится нелегко.
Активность ритейлеров объясняет высокий спрос на помещения в ТЦ. Несмотря на интенсивное строительство, хорошие торговые площади все еще в дефиците – заполняемость качественных ТЦ очень велика:

• по оценкам аналитиков Уральской палаты недвижимости, уровень свободных помещений для большинства качественных объектов не превышает 5%;
• по данным «Урал-Гермес», доля свободных помещений в большинстве торговых центров составляет 1–3%, а в некоторых торговых центры есть лист ожидания для арендаторов.

Наибольшая доля качественных площадей, по оценкам экспертов Уральской палаты недвижимости, сейчас находится в центре и на двух выездах из города – по Тюменскому и Московскому трактам. «Спальные районы охвачены слабо, – отмечают в компании. – Наибольший дефицит наблюдается в северных районах (Уралмаш и Эльмаш) и южных (Чермет, Химмаш)».

Ставки
На рынке торговых помещений в торговых центрах Екатеринбурга наблюдается значительный разброс арендных ставок. По данным London Consulting & Management Company, арендные ставки в торговых центрах города в зависимости от класса объекта, за исключением выпадающих значений, составляют (включая НДС и стоимость коммунальных услуг):

• класс «Микрорайонный» – $365–1090/кв. м;
• класс «Окружной» – $385–1360/кв. м;
• класс «Региональный» – $340–2190/кв. м.

По оценкам аналитиков рынка, за прошедший год ставки аренды выросли незначительно, по ряду объектов их рост не превысил уровня инфляции.
Цены сделок купли-продажи торговых помещений, по данным компании Knight Frank, находятся в диапазоне $1000–3500/кв. м.

Тенденции

• Все большее значение приобретают внешний вид ТЦ, атмосфера в нем, соответствие общей концепции, использование качественных современных строительных материалов и технологий.
• Из вышесказанного выливается тенденция заметного увеличения роли управляющих компаний – профессиональное управление торговым объектом является одной из главных составляющих его успеха.
• Продолжается укрупнение торговых проектов. Увеличение площади позволяет повысить конкурентоспособность ТЦ, привлекая операторов, продвигающих определенные форматы магазинов и предоставляющих более широкий ассортимент товаров и услуг.
• Из увеличения предложения качественных торговых помещений логично вытекает снижение доли рынков и других форм «нецивилизованной» торговли.
• Из сравнительно новых тенденций, которые определяли развитие екатеринбургского рынка торговой недвижимости в минувшем году, необходимо отметить приход столичных девелоперов и розничных операторов.
• В связи с нехваткой пригодных для строительства ТЦ участков в центре города начинают появляться крупные объекты на окраинах.

Прогноз
В наступившем году сохранится дефицит качественных торговых помещений, при этом увеличится доля вакантных площадей в ТЦ, концепция которых устарела или вообще отсутствует. Уровень арендных ставок, по оценкам аналитиков, может колебаться в пределах 10%. Продолжится ввод крупных торговых объектов, в связи с чем эксперты рынка призывают девелоперов обратить внимание на розничные форматы, которые пока слабо представлены в Екатеринбурге (универмаги, гипермаркеты и др.). Ожидается, что в среднесрочной перспективе уровень арендных ставок начнет снижаться, а количество свободных помещений в ТЦ увеличится, что приведет к усилению конкуренции между девелоперами ТЦ.