Пермские моторы рынка недвижимости

Гул реактивного самолета заставил поднять голову вверх и напряженно всмотреться в мирное небо. Над городом завис черный истребитель. В первые секунды показалось, что Спасо-Преображенский кафедральный собор покачнулся от грохота, издаваемого стальной птицей. Еще несколько секунд – и военный самолет исчез за плотными облаками серого неба. Собор, не потеряв и миллиметра кое-где потрескавшейся штукатурки, стоял на прежнем месте. На Комсомольском проспекте из последних сил гудели машины – привычная пробка беспокоила водителей гораздо больше, чем черный военный самолет. Пешеходов, впрочем, истребитель тоже не сильно интересовал. Они сновали по бульвару, стараясь с выгодой для себя использовать привычный для этого времени затор. «Здесь не любят понапрасну тратить время», – подумалось в ту минуту.

Пройдя пешком по центральной улице Перми, мы оказались на набережной Камы. Через секунду в свинцовых водах реки, покачиваясь, отразился силуэт истребителя. Шум нарастал. Самолет летел низко и не торопясь. «Неужели война?» – читался немой вопрос в глазах москвичей, которые, пережив и страшные теракты, и нелепо-жестокие обрушения, и энергетический кризис, и суровый мороз, привыкли думать о худшем.

Через пять минут мы от души смеялись над своими страхами. Станислав Кушнин, профессиональный оценщик, генеральный директор консалтинговой группы «Партнер-Ф», ставший нашим гидом на время пребывания в Перми, рассказал нам, что в городе находится летное училище. И время от времени курсанты поднимаются в небо, дабы в случае необходимости защитить Родину. Но почему защитники Отечества летают прямо над центром города, никто не знал.

Однако именно эти полеты произвели на нас неизгладимое впечатление. Конкуренцию им мог составить разве что торговый комплекс «Колизей», который был открыт в конце 2005 года. Этот объект, превратившийся из советского долгостроя в один из лучших, по мнению местных игроков рынка недвижимости, торговых центров Перми, запомнился нам надолго. И своей скользкой лестницей, больше похожей на полосу препятствий, и потолками высотой метр семьдесят, которые «проверяют на прочность» головы не в меру высоких посетителей. Но обо всем по порядку.

Пермь – третий уральский миллионник. Длительное время именно этот город считался самым «простеньким» на Урале. То ли дело Екатеринбург – столица Урала, его визитная карточка. Или Челябинск – промышленный гигант общесоюзного масштаба. А Пермь? Что Пермь? Частные бревенчатые дома отчего-то черного цвета, огороды, заборы и калитки. Тот, кто привык думать о Перми таким образом, современную Пермь не узнает. На смену пресловутым черным избам пришли монолитно-кирпичные высотки, огороды превратились в бульвары, улицы переполнены комфортными автомобилями с высокой посадкой, витрины магазинов и ресторанов зазывно подмигивают неоновыми огоньками. Жизнь бьет через край. Для Перми характерны две удивительные для регионального города черты. Первая, самая яркая, – воздух здесь наполнен ароматом комфорта и довольства жизнью, сразу чувствуешь, что людям здесь живется хорошо. Вторая – жизнь в Перми очень динамична, неспешно тут течет только Кама. Оба эти фактора можно объяснить наличием в области крупнейшего в стране завода по переработке нефти и газа «Лукойл», завода «Пермские моторы», а также ряда других полезных, а главное, прибыльных предприятий. Они с одинаковой силой оказывают воздействие и на запахи, витающие в атмосфере, и на степень деловой активности в городе.

Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться в 2004 году с торговых площадей. Сегодня все специалисты единогласно утверждают, что он крайне перспективен и привлекателен.

Военные офисы
По данным Пермского агентства недвижимости (ПАН), офисная недвижимость города до 2003 года прирастала только площадями НИИ, закрывающихся заводов и прочих «наследий». На тот момент эти здания вкупе с переоборудованными квартирами на первых этажах были единственным пристанищем крупных и не очень компаний Перми. Однако с 2004 года началось стремительное развитие (за счет нового строительства) рынка торговой недвижимости, и офисный сегмент также существенно подрос как в объеме, так и в качестве.

Сегодня рынок офисных площадей формируется за счет четырех источников. Это старые административные здания, бывшие НИИ и переоборудованные производственные площади, первые этажи жилых домов и новые бизнес-центры. Хотя последний обладает очень скромным списком: бизнес-центр «Экватор» на ул. Пушкина, 78а (4 тыс. кв. м), бизнес-центр на ул. Тимирязева, 24 (более 10 тыс. кв. м), «здание со львами» на ул. Коммунистической, 16а (3,5 тыс. кв. м), здание на ул. Газеты «Звезда», 13 (10 тыс. кв. м) и офисная часть введенного в эксплуатацию в конце прошлого года торгово-офисного центра «Колизей». Перечень современных офисных центров Перми не слишком длинный, а посему, по данным ПАН, их доля в общем предложения не превышает 5–10%, в то время как весь офисный рынок в компании оценивают в 500 тыс. кв. м. Более серьезную позицию занимают здания бывших НИИ и административные постройки советских времен, обе эти категории оккупировали 30–40% рынка. Конкуренцию «наследничкам» советского прошлого могут составить лишь переоборудованные жилые помещения на первых этажах домов, им принадлежит 25–30% от общего объема предложения. Остальное приходится на «прихорошенные» производственные корпуса и объекты buit-to-suit.

На сегодняшний день в Перми пока нет ни одного здания класса А. Строительство их ведется, а спрос на такие объекты уже сформирован. Так, по данным группы компаний «Бекар», пермские арендаторы отдают предпочтение офисам с хорошей отделкой, с коммуникациями, развитой инфраструктурой. Однако следует понимать, что для офисов самой «ходовой» является площадь 30–50 кв. м. Учитывая этот факт, пермские девелоперы приступают к строительству дорогих офисных зданий с крайней осторожностью. На ближайшие два года в городе запланирован ввод 4 объектов класса А суммарной площадью порядка 20 тыс. кв. м. «Первой ласточкой» высшего пилотажа стал офисно-торговый центр «Славяновский» (7,8 тыс. кв. м) на ул. Ленина, который должен быть запущен в эксплуатацию в III квартале текущего года. Первые два этажа строящегося здания будут отданы под торговую зону. Оставшиеся площади предназначены для рабочих кабинетов состоятельных компаний, так как стоимость 1 кв. м в «Славяновском» составляет 56 тыс. руб. Высокий спрос на качественные площади на одной из центральных улиц города подтолкнул к активным действиям другого видного девелопера Перми – компанию «Камтрансстрой», которая сегодня реализует сразу 2 объекта на ул. Ленина (дома 33 и 35) с полезной площадью 4,5 и 6 тыс. кв. м соответственно.

Но на фоне планируемых скромных особнячков выделятся сразу три проекта. Первый – гостинично-административный комплекс в 25 этажей по ул. Ю. Гагарина, 65 – реализует компания «Сатурн-Р». Второй – многофункциональный комплекс площадью 31,5 тыс. кв. м на ул. Чернышевского, 28 – возводит компания «Стройиндустрия». И третий – торгово-офисный объект «Камтрансстрой» на пересечении улиц 25-го Октября и Кирова площадью 11 тыс. кв. м.

Несмотря на то что офисная недвижимость в городе активно продается и покупается, часть площадей все же можно взять в аренду. В административных зданиях, ныне переоборудованных под бизнес-центры, ставка аренды колеблется от $257 до $342/кв. м в год. Самое дорогое – «здание со львами», объект, принадлежащий Пермской финансово-промышленной группе (ПФПГ) и управляемый ПАН. Цена 1 кв. м за год аренды здесь доходит до $428. «Причем ставка аренды на административные помещения не всегда находится в прямой зависимости от качества площадей, – поясняет Владимир Федорченко, директор Пермского агентства недвижимости. – В первую очередь цена определяется местоположением объекта». Купить 1 кв. м офисной площади можно за 35–85 тыс. рублей. Для сравнения: в 2003 году, по данным ПАН, кв. м офисной недвижимости в здании на ул. Тимирязева, 24 продавался за 16 тыс. рублей. При этом стоимость строительства высококлассного офиса в Перми находится на уровне 20–25 тыс. руб./кв. м, поэтому сроки окупаемости офисных проектов сегодня составляют 5–6 лет, а уровень доходности – 20–25%. «Несмотря на то что рынок, вводя большое количество площадей, как бы давит на ставку аренды, на наш взгляд, она останется стабильной – на уровне $300–350/кв. м в год», – комментирует Владимир Федорченко.

Данные перспективы и стабильно растущий рынок заставляют пермских девелоперов искать все новые возможности для удовлетворения растущего спроса. Так, в частности, одной из последних тенденций на рынке стало переоборудование производственных площадей под нужды делового сообщества. Несмотря на то что в городе запущен ряд таких проектов, мы выделим лишь два из них. Первый – самый амбициозный – редевелопмент Высшего командного инженерного училища (сокращенно это почему-то называется ВКИО). «С точки зрения рынка коммерческой недвижимости ВКИО – это порядка 100 тыс. кв. м офисных площадей, находящихся в центральной части города на берегу Камы, – рассказывает Анна Осетрова, финансовый аналитик финансовой группы «ПМ Инвест». – Сейчас этот объект находится в собственности разных компаний, которые планируют использовать эти площади под офисные и торговые помещения». «Цену, по которой здесь продавались площади, можно назвать демпинговой, – дополняет Станислав Кушнин. – Ставка составляла 20 тыс. рублей за «квадрат». Объяснить столь скромную (учитывая местоположение объекта) стоимость можно двумя факторами: большой площадью объекта и трудностями с оформлением права собственности на эти помещения».

Второй любопытный проект – создание бизнес-парка на месте нескольких корпусов завода «Морион» на шоссе Космонавтов. На сегодняшний день эти корпуса находятся в управлении компании «Партнер-Ф».

С семьей в столицу
Рынок торговой недвижимости в Перми развивается активными темпами. «Настоящий торговый бум начался в 2004 году, когда разом были введены в эксплуатацию 5 торговых центров, – рассказывает г-н Кушнин. – Сегодня интерес к торговой недвижимости не ослабевает, начинается тенденция по укрупнению форматов. На месте обычных магазинов появляются супермаркеты, открываются гипермаркеты. Вскоре на объездной трассе города появятся объекты Metro Cash & Carry и IKEA».

Рынок Перми, очевидно, готов к потребительскому буму. Но пока качественных площадок для этого недостаточно. До 2004 года на рынке торговой недвижимости господствовали так называемые старые форматы торговых центров (ГУМ, «Детский мир» и пр.). С вновь построенными объектами («Покровский пассаж» и др.) их насчитывалось порядка 10. Главным достоинством большинства из них остается местоположение – в центральной части города, на основных торговых магистралях Перми. Основной их недостаток – отсутствие внятной концепции и староформатный остов, который не дает «развернуться» ни собственнику, ни арендатору.

В 2004 году на рынке появились объекты нового времени – торговые центры «Айсберг», «Алмаз», «Семья», гипермакет «Виват» и торгово-развлекательный центр «Столица». Качественными из них являются лишь ТЦ «Семья» (из-за того, что основным «якорем» данного центра выступает супермаркет одноименной сети, этот объект нередко называют гипермаркетом) и ТРЦ «Столица». Последний стал первым торгово-развлекательным объектом в Перми. Сегодня здесь располагаются «СпортМастер», «Семья», «М.видео», «Старик Хоттабыч», «Шатура», 5-зальный кинотеатр, боулинг и фуд-корт, представленный оператором «Алендвик», который предлагает сразу несколько кухонь. Для такого количества «якорей» формат ТРЦ в 32 тыс. кв. м маловат, это признают и сами девелоперы: «Нам очень жаль, что в Перми у нас нет возможности кардинально увеличить площадь центра. Мы можем задействовать часть площадей спортивного комплекса «Олимпия», которой находится в непосредственной близости от нашего объекта, но не более того, – рассказывает Вячеслав Каминский, президент DVI Group. – Торговая зона центра и так расширялась по мере строительства объекта, когда в концепцию были добавлены ранее не запланированные «Шатура» и боулинг. Сейчас мы присматриваем вторую площадку в Перми».

Пока один девелопер рисует планы, второй активно меняет ландшафт... Этим, собственно, и занимаются собственники ТЦ «Семья» (группа компаний «ЭКС»). В ноябре 2005 года «ЭКС» приступила к строительству второй очереди центра, которая, по всей видимости, будет соединена с первой. Во второй части «Семьи» (площадью 70 тыс. кв. м) горожан ожидает как минимум 2 супермаркета бытовой техники и товаров для дома, 8-зальный мультиплекс, фуд-корт и просторный паркинг.

В 2005 году на рынке торговой недвижимости появилось еще 3 торговых объекта: ТРЦ «Колизей» (78 тыс. кв. м), ТЦ «7 Пятниц» (20,5 тыс. кв. м) и торгово-офисный центр «Сибирский» (5 тыс. кв. м). «Центр «Колизей» представляет собой проект редевелопмента советского долгостроя, – рассказывает Станислав Кушнин. – Пока мы карабкаемся в центр по широченной лестнице, «отделанной» скользкой плиткой при полном отсутствии перил. Почти двадцать лет на этом месте находился каркас будущего дома культуры. Учитывая свое центральное местоположение, этот долгострой порядком портил вид города». Сегодня на месте бывших серых блоков отливает светом дорогой навесной фасад с затемненным остеклением. Но внутри здания, увы, память о прошлом сохранилась. Не самая удачная планировка мнимого учреждения культуры не дает возможности идеального расположения арендаторов, а слишком низкие потолки при выходе с эскалаторов заставляют мужчин инстинктивно пригибаться. Однако в ближайших планах г-на Борисовца (представителя местных административных органов, собственника первой очереди ТЦ) строительство на ул. Куйбышева второй очереди «Колизея». Так как площадка в нескольких сотнях метров от первого объекта ничем не обременена (имеются в виду существующие постройки), хочется верить, что вторая очередь ТЦ компании «Австром» получится более удачной. Что же касается объекта «7 Пятниц», который был запущен УК «Ермак» перед Новым годом, то специалисты спорят о правильности его местоположения. «Здесь иcпокон веков было торговое место, – говорит Станислав Кушнин, указывая на площадь перед ТЦ. – Люди привыкли ездить сюда за покупками. Кроме того, в здании центра находится автовокзал, который также увеличивает трафик посетителей». «Этот объект будет испытывать серьезную конкуренцию со стороны крупнейшего в городе рынка», – говорят в ПАН.

Ставки аренды в торговых центрах Перми колеблются от $210 до $2500/кв. м в год. Самая дорогая аренда – в ТЦ «Семья» и «Колизей». Кстати, в ТЦ «7 Пятниц» и «Колизей» желающие могли приобрести «квадраты» в собственность по цене 65 тыс. руб. и 90–100 тыс. руб./м соответственно.

К основным торговым коридорам города относятся ул. Ленина, ул. Сибирская и Комсомольский проспект. Ставки аренды здесь колеблются от $250 до $650/кв. м в год. По словам г-на Федорченко, сделки купли-продажи на этих улицах единичны, а площади – дефицит.


Единственным предложением, которое сегодня есть на рынке складской недвижимости Перми, являются старые продовольственные базы. Эти площади характеризуются низким качеством, но пользуются высоким спросом из-за отсутствия альтернативы. Аренда здесь составляет $40–110/кв. м в год. Однако в 2005 году рынок встрепенулся, и некоторые девелоперы заявили о своем желании возвести складские и логистические комплексы. Однако из 7 заявленных проектов лишь 3 ориентированы на открытый рынок (их площадь превысит 30 тыс. кв. м), оставшиеся складские метры пойдут на нужды компаний (Nestle, «Семья», «Frans Maas Истра»).

Гостиничный сектор в 2005 году также пополнился новым объектом – отель New Star был открыт на пересечении ул. Сибирская и Революции. По словам Станислава Кушнина, сегодня в городе порядка 4–5 площадок рассматриваются девелоперами под строительство качественных гостиниц с участием международных операторов.