Назад
30 Июня 2006, 13:19
Пермские моторы рынка недвижимости
Пермь третий уральский миллионник. Рынок коммерческой недвижимости активно начал развиваться в 2004 году с торговых площадей. Сегодня все специалисты единогласно утверждают, что он крайне перспективен и привлекателен.
Пермь третий уральский миллионник. Рынок коммерческой недвижимости активно начал развиваться в 2004 году с торговых площадей. Сегодня все специалисты единогласно утверждают, что он крайне перспективен и привлекателен.
Военные офисы
По данным Пермского Агентства Недвижимости (ПАН), офисная недвижимость Перми до 2003 года прирастала только бывшими площадями НИИ, закрывающихся заводов и прочих «наследий». На тот момент эти здания в купе с переоборудованными квартирами на первых этаж были единственным пристанищем крупных и не очень компаний Перми. Однако, начиная с 2004 года, когда началось стремительное развитие (за счет нового строительства) рынка торговой недвижимости, офисный сегмент также существенно подрос как в объеме, так и в качестве.
На сегодняшний день рынок офисных площадей формируется за счет четырех источников. Это старые административные здания, бывшие НИИ и переоборудованные производственные площади, первые этажи жилых домов и новые бизнес-центры. Хотя последний исчерпывается очень скромным списком: бизнес-центр «Экватор» на ул. Пушкина, 78а (4 тыс. кв. м), бизнес-центр на ул. Тимирязева, 24 (более 10 тыс. кв. м), офис-центр на ул. Коммунистическая, 16а (3,5 тыс. кв. м), здание на ул. Газета Звезда, 13 (10 тыс. кв. м) и офисная часть введенного в эксплуатацию в конце прошлого года торгово-офисного центра «Колизей». Перечень современных офисных центров Перми не слишком длинный, а по сему, по данным ПАН, их доля в общем предложения не превышает 5-10%. В то время как весь офисный рынок в компании оценивают в 300-400 тыс. кв. м.
На сегодняшний день в Перми нет ни одного здания класса А. Учитывая этот факт, пермские девелоперы строят дорогие офисные здания крайне осторожно. На ближайшие два года в городе запланирован ввод 4-х объектов класса А суммарной площадью порядка 20 тыс. кв. м. «Первой ласточкой» высшего пилотажа стал офисно-торговый центр «Славяновский» (7,8 тыс. кв. м) на ул. Ленина, ввод которого запланирован на III квартал текущего года. Первые два этажа строящегося здания планирует отдать под торговую зону, которая будет представлена магазинами, рестораном, кафе и кофейней. Оставшиеся площади предназначены для рабочих кабинетов довольно состоятельных компаний, так как стоимость кв. м в «Славяновском» составляет 56 тыс. рублей. Высокий спрос на качественные площади на одной из центральных улиц города (коей является ул. Ленина) подтолкнул к активным действиям другого видного девелопера Перми – компанию «Камтрансстрой», которая сегодня реализует сразу 2 объекта на ул. Ленина (дома 33 и 35) с полезной площадью 4,5 и 6 тыс. кв. м соответственно.
Но на фоне планируемых скромных особнячков выделятся сразу три проекта. Первый – гостинично-административный комплекс в 25 этажей по Гагарина, 65, который реализует компания «ОАО «Стройиндустрия». Второй – проект многофункционального комплекса площадью 31,5 тыс. кв. м на ул. Чернышевского, 28, возводимый компанией «Стройиндустрия». И третий – торгово-офисный объект «Камтрансстрой» на пересечении улиц 25-го Октября и Кирова площадью 11 тыс. кв. м.
Несмотря на то, что офисная недвижимость в городе активно продается и покупается часть площадей желающие все-таки могут взять в аренду. В административных зданиях города, ныне переоборудованных по бизнес-центры, ставка аренды колеблется от $257 до $342 за кв. м в год. Самым дорогим является, «здание со львами», объект принадлежащий Пермской финансово-производственной группе (ПФПГ) и управляемый ПАН, цена кв. м за год аренды здесь доходит до $428. Купить кв. м офисной площади можно за 35-85 тыс. рублей. Для сравнения, в 2003 году, по данным ПАН, кв. м офисной недвижимости в объекте на ул. Тимирязева, 24 продавался за 17 тыс. рублей. При этом стоимость строительства высококлассного офиса в Перми находится на уровне 30-35 тыс. рублей за кв. м, поэтому сроки окупаемости офисных проектов сегодня составляют 5-6 лет, а уровень доходности находится на отметке - 20-25%. «Несмотря на то, что рынок вводом большого количества площадей как бы давит на ставку аренды, на наш взгляд, она останется стабильной на уровне $300-350 за кв. м в год», - комментирует Владимир Федорченко.
Данные перспективы и стабильно растущий рынок заставляют пермских девелоперов искать все новые возможности для удовлетворения растущего спроса. Так, в частности, одной из последних тенденций на рынке стало переоборудование производственных площадей под нужды делового сообщества. Несмотря на то, что в городе запущен ряд таких проектов, мы выделим лишь два из них. Первый – самый амбициозный – редевелопмент Высшего командного инженерного училища (ВКИО). «С точки зрения, рынка коммерческой недвижимости ВКИО – это порядка 100 тыс. кв. м офисных площадей, находящихся в центральной части города на берегу реки Камы, - рассказывает Анна Осетрова, финансовый аналитик финансовой группы «ПМ Инвест». - Сейчас этот объект находится в собственности разных компаний, которые планируют использовать эти площади под офисные и торговые помещения».
Второй любопытный проект – создание бизнес-парка на месте части корпусов завода «Морион» на шоссе Космонавтов. На сегодняшний день в управлении компании «Партнер-Ф» находится несколько корпусов предприятия, на базе которых планируется создать полноценный бизнес-парк.
С семьей в столицу
Рынок торговой недвижимости в Перми развивается куда более активными темпами. «Настоящий торговый бум начался в городе в 2004 году, когда разом были введены в эксплуатацию 5 торговых центров, - рассказывает г-н Кушнин, - Вскоре на объездной трассе города появятся объекты Metro Cash & Carry, IKEA также ищет место».
Рынок Перми, очевидно, готов к потребительскому буму. Но пока, увы, качественных площадок для этого не достаточно. До 2004 года на рынке торговой недвижимости господствовали, так называемые, старые формат торговых центров (ГУМ, «Детский Мир» и пр.). С вновь построенными объектами («Покровский пассаж» и др.) их насчитывалось порядка 10.
В 2004 году на рынке появились объекты нового времени - торговые центры «Айсберг», «Алмаз», «Семья», гипермакет «Виват» и торгово-развлекательный центр «Столица». Качественными из них являются лишь ТЦ «Семья» (по причине того, что основным «якорем» данного центра является супермаркет одноименной сети, этот объект нередко называют гипермаркетом) и ТРЦ «Столица». Последний стал первым торгово-развлекательным объектом в Перми. Сегодня здесь располагаются: «СпортМастер», «Семья», «М.видео», «Старик Хоттабыч», «Шатура», 5-ти зальный кинотеатр, боулинг и фуд-корт, представленный оператором «Алендвик», который предлагает сразу несколько кухонь. Для такого количества «якорей» формат ТРЦ в 32 тыс. кв. м немного маловат, это признают и сами девелоперы: «Нам очень жаль, что в Перми у нас нет возможности кардинально увеличить площадь центра, мы можем задействовать часть площадей спортивного комплекса «Олимпия», которой находится в непосредственной близости от нашего объекта, но не более того, - рассказывает Вячеслав Каминский, президент DVI Group, - Торговая зона центра и так расширялась по мере строительства объекта, когда в концепцию были добавлены ранее не запланированные «Шатура» и боулинг. Сейчас мы присматриваем вторую площадку в Перми».
Пока один девелопер рисует планы, второй активно меняет ландшафт... что, собственно, и планируют предпринять собственники ТЦ «Семья» (группа компаний «ЭКС»). В ноябре 2005 года «ЭКС» приступила к строительству второй очереди центра, которая, по всей видимости, будет соединена с первой. Во второй части «Семьи» (площадью 70 тыс. кв. м) горожан ожидает, как минимум, 2 супермаркета бытовой техники и товаров для дома, 8-ми зальный мультиплекс, фуд-корт и просторный паркинг.
В 2005 году на рынке торговой недвижимости появилось еще 3 торговых объекта: ТРЦ «Колизей» (78 тыс. кв. м) , ТЦ «7 Пятниц» (20,5 тыс. кв. м) и торгово-офисный центр «Сибирский» (5 тыс. кв. м). «Центр «Колизей» представляет собой проект редевелопмента советского долгостроя, - рассказывает Станислав Кушнин, - Почти двадцать лет на этом месте находился каркас будущего дома культуры, учитывая свое центральное местоположение этот долгострой порядком портил вид города». Не самая удачная планировка мнимого учреждения культуры не дает возможности идеального расположения арендаторов, а слишком низкие потолки при выходе с эскалаторов заставляют мужчин инстинктивно пригибаться. Однако в ближайших планах г-на Борисовца (представителя местных административных органов, собственник первой очереди ТЦ) строительство на ул. Куйбышева второй очереди «Колизея». Так как площадка в нескольких сотнях метров от первого объекта ничем не обременена (имеются ввиду существующие постройки), хочется верить что вторая очередь ТЦ компании «Австром» получится более удачной. Что же касается объекта «7 Пятниц», который был запущен УК «Еврокапитал» перед Новым годом, то специалисты спорят о его местоположении: «Здесь из покон веков было оживленное место, - говорит Станислав Кушнин, указывая на площадь перед ТЦ, - Люди привыкли ездить сюда на покупками. Кроме того, рядом находится автовокзал и центральный рынок, который также увеличивает трафик посетителей». «Этот объект будет испытывать серьезную конкуренцию со стороны крупнейшего в городе рынка и ТЦ «Алмаз», - говорят в ПАН.
Ставки аренды в торговых центрах Перми колеблются от $210 до $2500 за кв. м в год. Самые высокие ставки аренды в ТЦ «Семья» и «Колизей». Кстати, в ТЦ «7 Пятниц» и «Колизей» желающие могли приобрести «квадраты» в собственность по цене 65 тыс. рублей и 90-100 тыс. рублей за метр соответственно.
К основным торговым коридорам города относятся ул. Ленина, ул. Сибирская и Комсомольский проспект. Ставки аренды здесь колеблются от $250 до $650 за кв. м в год. По словам г-на Федорченко, сделки купли продажи на этих улицах единичны, а площади – дефицит.
Единственным предложением, которое сегодня есть на рынке складской недвижимости Перми, являются старые продовольственные базы. Эти площади характеризуются низким качеством, но пользуются высоким спросом из-за отсутствия альтернатив. Аренда здесь составляет $40 – 110 за кв. м в год. Однако в 2005 году рынок встрепенулся и некоторые девелоперы заявили о своем желании возвести складские и логистические комплексы. Однако из 7 заявленных проектов лишь 3 ориентированы на отрытый рынок (их площадь превысит 30 тыс.кв.м.), оставшиеся складские метры пойдут на нужды компаний (Nestle, «Семья», «Frans Maas Истра»).
Гостиничный сектор в 2005 году также пополнился новым объектом – отель New Star был открыт на пересечении ул. Сибирская и Революции. По словам Станислава Кушнина, сегодня в городе порядка 4-5 площадок рассматриваются девелоперами под строительство качественных гостиниц с участием международных операторов.
Военные офисы
По данным Пермского Агентства Недвижимости (ПАН), офисная недвижимость Перми до 2003 года прирастала только бывшими площадями НИИ, закрывающихся заводов и прочих «наследий». На тот момент эти здания в купе с переоборудованными квартирами на первых этаж были единственным пристанищем крупных и не очень компаний Перми. Однако, начиная с 2004 года, когда началось стремительное развитие (за счет нового строительства) рынка торговой недвижимости, офисный сегмент также существенно подрос как в объеме, так и в качестве.
На сегодняшний день рынок офисных площадей формируется за счет четырех источников. Это старые административные здания, бывшие НИИ и переоборудованные производственные площади, первые этажи жилых домов и новые бизнес-центры. Хотя последний исчерпывается очень скромным списком: бизнес-центр «Экватор» на ул. Пушкина, 78а (4 тыс. кв. м), бизнес-центр на ул. Тимирязева, 24 (более 10 тыс. кв. м), офис-центр на ул. Коммунистическая, 16а (3,5 тыс. кв. м), здание на ул. Газета Звезда, 13 (10 тыс. кв. м) и офисная часть введенного в эксплуатацию в конце прошлого года торгово-офисного центра «Колизей». Перечень современных офисных центров Перми не слишком длинный, а по сему, по данным ПАН, их доля в общем предложения не превышает 5-10%. В то время как весь офисный рынок в компании оценивают в 300-400 тыс. кв. м.
На сегодняшний день в Перми нет ни одного здания класса А. Учитывая этот факт, пермские девелоперы строят дорогие офисные здания крайне осторожно. На ближайшие два года в городе запланирован ввод 4-х объектов класса А суммарной площадью порядка 20 тыс. кв. м. «Первой ласточкой» высшего пилотажа стал офисно-торговый центр «Славяновский» (7,8 тыс. кв. м) на ул. Ленина, ввод которого запланирован на III квартал текущего года. Первые два этажа строящегося здания планирует отдать под торговую зону, которая будет представлена магазинами, рестораном, кафе и кофейней. Оставшиеся площади предназначены для рабочих кабинетов довольно состоятельных компаний, так как стоимость кв. м в «Славяновском» составляет 56 тыс. рублей. Высокий спрос на качественные площади на одной из центральных улиц города (коей является ул. Ленина) подтолкнул к активным действиям другого видного девелопера Перми – компанию «Камтрансстрой», которая сегодня реализует сразу 2 объекта на ул. Ленина (дома 33 и 35) с полезной площадью 4,5 и 6 тыс. кв. м соответственно.
Но на фоне планируемых скромных особнячков выделятся сразу три проекта. Первый – гостинично-административный комплекс в 25 этажей по Гагарина, 65, который реализует компания «ОАО «Стройиндустрия». Второй – проект многофункционального комплекса площадью 31,5 тыс. кв. м на ул. Чернышевского, 28, возводимый компанией «Стройиндустрия». И третий – торгово-офисный объект «Камтрансстрой» на пересечении улиц 25-го Октября и Кирова площадью 11 тыс. кв. м.
Несмотря на то, что офисная недвижимость в городе активно продается и покупается часть площадей желающие все-таки могут взять в аренду. В административных зданиях города, ныне переоборудованных по бизнес-центры, ставка аренды колеблется от $257 до $342 за кв. м в год. Самым дорогим является, «здание со львами», объект принадлежащий Пермской финансово-производственной группе (ПФПГ) и управляемый ПАН, цена кв. м за год аренды здесь доходит до $428. Купить кв. м офисной площади можно за 35-85 тыс. рублей. Для сравнения, в 2003 году, по данным ПАН, кв. м офисной недвижимости в объекте на ул. Тимирязева, 24 продавался за 17 тыс. рублей. При этом стоимость строительства высококлассного офиса в Перми находится на уровне 30-35 тыс. рублей за кв. м, поэтому сроки окупаемости офисных проектов сегодня составляют 5-6 лет, а уровень доходности находится на отметке - 20-25%. «Несмотря на то, что рынок вводом большого количества площадей как бы давит на ставку аренды, на наш взгляд, она останется стабильной на уровне $300-350 за кв. м в год», - комментирует Владимир Федорченко.
Данные перспективы и стабильно растущий рынок заставляют пермских девелоперов искать все новые возможности для удовлетворения растущего спроса. Так, в частности, одной из последних тенденций на рынке стало переоборудование производственных площадей под нужды делового сообщества. Несмотря на то, что в городе запущен ряд таких проектов, мы выделим лишь два из них. Первый – самый амбициозный – редевелопмент Высшего командного инженерного училища (ВКИО). «С точки зрения, рынка коммерческой недвижимости ВКИО – это порядка 100 тыс. кв. м офисных площадей, находящихся в центральной части города на берегу реки Камы, - рассказывает Анна Осетрова, финансовый аналитик финансовой группы «ПМ Инвест». - Сейчас этот объект находится в собственности разных компаний, которые планируют использовать эти площади под офисные и торговые помещения».
Второй любопытный проект – создание бизнес-парка на месте части корпусов завода «Морион» на шоссе Космонавтов. На сегодняшний день в управлении компании «Партнер-Ф» находится несколько корпусов предприятия, на базе которых планируется создать полноценный бизнес-парк.
С семьей в столицу
Рынок торговой недвижимости в Перми развивается куда более активными темпами. «Настоящий торговый бум начался в городе в 2004 году, когда разом были введены в эксплуатацию 5 торговых центров, - рассказывает г-н Кушнин, - Вскоре на объездной трассе города появятся объекты Metro Cash & Carry, IKEA также ищет место».
Рынок Перми, очевидно, готов к потребительскому буму. Но пока, увы, качественных площадок для этого не достаточно. До 2004 года на рынке торговой недвижимости господствовали, так называемые, старые формат торговых центров (ГУМ, «Детский Мир» и пр.). С вновь построенными объектами («Покровский пассаж» и др.) их насчитывалось порядка 10.
В 2004 году на рынке появились объекты нового времени - торговые центры «Айсберг», «Алмаз», «Семья», гипермакет «Виват» и торгово-развлекательный центр «Столица». Качественными из них являются лишь ТЦ «Семья» (по причине того, что основным «якорем» данного центра является супермаркет одноименной сети, этот объект нередко называют гипермаркетом) и ТРЦ «Столица». Последний стал первым торгово-развлекательным объектом в Перми. Сегодня здесь располагаются: «СпортМастер», «Семья», «М.видео», «Старик Хоттабыч», «Шатура», 5-ти зальный кинотеатр, боулинг и фуд-корт, представленный оператором «Алендвик», который предлагает сразу несколько кухонь. Для такого количества «якорей» формат ТРЦ в 32 тыс. кв. м немного маловат, это признают и сами девелоперы: «Нам очень жаль, что в Перми у нас нет возможности кардинально увеличить площадь центра, мы можем задействовать часть площадей спортивного комплекса «Олимпия», которой находится в непосредственной близости от нашего объекта, но не более того, - рассказывает Вячеслав Каминский, президент DVI Group, - Торговая зона центра и так расширялась по мере строительства объекта, когда в концепцию были добавлены ранее не запланированные «Шатура» и боулинг. Сейчас мы присматриваем вторую площадку в Перми».
Пока один девелопер рисует планы, второй активно меняет ландшафт... что, собственно, и планируют предпринять собственники ТЦ «Семья» (группа компаний «ЭКС»). В ноябре 2005 года «ЭКС» приступила к строительству второй очереди центра, которая, по всей видимости, будет соединена с первой. Во второй части «Семьи» (площадью 70 тыс. кв. м) горожан ожидает, как минимум, 2 супермаркета бытовой техники и товаров для дома, 8-ми зальный мультиплекс, фуд-корт и просторный паркинг.
В 2005 году на рынке торговой недвижимости появилось еще 3 торговых объекта: ТРЦ «Колизей» (78 тыс. кв. м) , ТЦ «7 Пятниц» (20,5 тыс. кв. м) и торгово-офисный центр «Сибирский» (5 тыс. кв. м). «Центр «Колизей» представляет собой проект редевелопмента советского долгостроя, - рассказывает Станислав Кушнин, - Почти двадцать лет на этом месте находился каркас будущего дома культуры, учитывая свое центральное местоположение этот долгострой порядком портил вид города». Не самая удачная планировка мнимого учреждения культуры не дает возможности идеального расположения арендаторов, а слишком низкие потолки при выходе с эскалаторов заставляют мужчин инстинктивно пригибаться. Однако в ближайших планах г-на Борисовца (представителя местных административных органов, собственник первой очереди ТЦ) строительство на ул. Куйбышева второй очереди «Колизея». Так как площадка в нескольких сотнях метров от первого объекта ничем не обременена (имеются ввиду существующие постройки), хочется верить что вторая очередь ТЦ компании «Австром» получится более удачной. Что же касается объекта «7 Пятниц», который был запущен УК «Еврокапитал» перед Новым годом, то специалисты спорят о его местоположении: «Здесь из покон веков было оживленное место, - говорит Станислав Кушнин, указывая на площадь перед ТЦ, - Люди привыкли ездить сюда на покупками. Кроме того, рядом находится автовокзал и центральный рынок, который также увеличивает трафик посетителей». «Этот объект будет испытывать серьезную конкуренцию со стороны крупнейшего в городе рынка и ТЦ «Алмаз», - говорят в ПАН.
Ставки аренды в торговых центрах Перми колеблются от $210 до $2500 за кв. м в год. Самые высокие ставки аренды в ТЦ «Семья» и «Колизей». Кстати, в ТЦ «7 Пятниц» и «Колизей» желающие могли приобрести «квадраты» в собственность по цене 65 тыс. рублей и 90-100 тыс. рублей за метр соответственно.
К основным торговым коридорам города относятся ул. Ленина, ул. Сибирская и Комсомольский проспект. Ставки аренды здесь колеблются от $250 до $650 за кв. м в год. По словам г-на Федорченко, сделки купли продажи на этих улицах единичны, а площади – дефицит.
Единственным предложением, которое сегодня есть на рынке складской недвижимости Перми, являются старые продовольственные базы. Эти площади характеризуются низким качеством, но пользуются высоким спросом из-за отсутствия альтернатив. Аренда здесь составляет $40 – 110 за кв. м в год. Однако в 2005 году рынок встрепенулся и некоторые девелоперы заявили о своем желании возвести складские и логистические комплексы. Однако из 7 заявленных проектов лишь 3 ориентированы на отрытый рынок (их площадь превысит 30 тыс.кв.м.), оставшиеся складские метры пойдут на нужды компаний (Nestle, «Семья», «Frans Maas Истра»).
Гостиничный сектор в 2005 году также пополнился новым объектом – отель New Star был открыт на пересечении ул. Сибирская и Революции. По словам Станислава Кушнина, сегодня в городе порядка 4-5 площадок рассматриваются девелоперами под строительство качественных гостиниц с участием международных операторов.
Назад
Загрузка...