Офисы: перепишем заново

Первенец
Первая классификация была принята Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2003 году, ее основой стали офисные классификации Варшавы и Праги. Московский рынок коммерческой недвижимости был еще молод, но уже дозрел до необходимости структуризации. Первые формулировки зачастую носили общий, несколько размытый характер. Как отмечает Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle, это было сделано намеренно: «В 2003 году на рынке было порядка 3 млн. кв. м качественных офисных площадей. (Для сравнения: сейчас порядка 5 млн.) Зданий класса А было мало, и те в основном построены до кризиса 1998 года. Не было потребности строить крупные бизнес-центры класса А».
Первая классификация внесла определенный порядок в нестройные ряды разнокалиберных БЦ, хотя нечеткость формулировок подвигла многих на спекуляцию «классности» объектов. Появлялись и появляются БЦ класса А с паркингом на 15 мест, или класс В без лифта. Полагать, что новая классификация кардинально изменит ситуацию, нелепо, но все же она внесет в позиционирование объектов больше ясности, четкости и просто честности. «В процессе реализации офисных площадей девелоперы и консультанты часто завышают классность объекта, чтобы быстрее и подороже продать, так как класс здания обычно является неким маркетинговым параметром», – говорит Мария Котова, директор по профессиональным услугам Knight Frank.
Например, в Москве появилось множество офисных центров по окружности Третьего транспортного кольца и даже вне его. «Очень многие собственники зданий провели реконструкцию бизнес-центров, после чего стали называть объекты классом А, и их мнение подкреплялось резким увеличением арендных ставок. Теперь же у арендатора возникла относительно четкая схема разговора с владельцами БЦ и определенная аргументация своих претензий к ним», – добавляет Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate.
При разработке классификации эксперты учитывали разные мнения. «В процессе работы в качестве консультантов привлекались технические специалисты, в первую очередь строительных и профессиональных управляющих компаний, учитывались требования СНиП, опыт написания подобных документов за рубежом и, конечно, реальные требования рынка», – поясняет Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. Тем не менее компании, не принимавшие участие в создании новой версии классификации, полагают, что МИФ работал «за закрытыми дверями». Дмитрий Сазанчиков, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает: «Информация о ходе работы была очень закрытой. Было понятно только, что идет работа над конкретизацией подходов и критериев оценки. С моей точки зрения, такая позиция была изначально ошибочной и не позволила подключить к работе многих профессионалов в этой области. С нашей точки зрения, кулуарность работы над классификацией связана с недостатками, которых можно было избежать при более широком обсуждении с профессиональными участниками рынка».

Зачем нам кузнец?
По мнению компаний-консультантов, а также девелоперов, возводящих действительно качественные офисы, необходимость в новой классификации назрела давно. Московский рынок недвижимости развивается, улучшается качество офисных помещений, арендаторы становятся все более требовательными. «Старая классификация перестала отвечать реалиям современного рынка, оставляя место для субъективной оценки, и это не позволяло четко разделить помещения на классы», – полагает Ирина Флорова, начальник отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons. При определении ставок аренды среди офисных зданий класса В стали выделяться подгруппы. Тенденция к разграничению объектов одного и того же класса, которые находились в двух разных ценовых сегментах, не остались незамеченными основными участниками рынка.
По мнению экспертов Московского исследовательского форума, более детальное, требовательное деление офисных помещений на классы поможет сравнительно молодому московскому рынку развиваться в соответствии с международными тенденциями. С помощью новой классификации арендаторы могут более профессионально оценить офисное помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития. И наконец, самое важное: теперь рейтинг бизнес-центров изменится. Гордое имя класса А некоторые известные бизнес-центры поменяют на В+. Строчкой ниже переедут здания, построенные довольно давно, и те, чьи параметры уже не отвечают современным требованиям («Галерея Актер», «Смоленский Пассаж I»). Кстати, разграничение офисов класса В на две подгруппы – В+ и В- – некоторые эксперты считают преимуществом новой классификации. «Это позволяет выделить часть объектов, построенных несколько лет назад и реализованных с присвоением категории класса А, но не сравнимых с современными центрами», – отмечает Мария Котова. Правда, непонятно, почему бы тогда и класс А не разделить на А+ и А-, ведь многие участники рынка неформально эти подклассы используют. В новой классификации конкретизированы параметры оценки, что, по словам Дмитрия Сазанчикова, сузило возможность их произвольной трактовки и манипулирования результатами оценки. Например, конкретизировано понятие «профессиональное управление зданием» и дано определение «управляющей компании».
Излишне говорить, что данная классификация в большей мере аналитический продукт, а не руководство к действию. Тем не менее девелоперы, как минимум те, что строят современные качественные офисы, приветствуют появление этого документа. «Новая классификация офисных зданий предоставляет девелоперам, инвесторам, покупателям и другим игрокам рынка четкие ориентиры, способствующие принятию оптимальных решений при совершении операций с коммерческой недвижимостью», – отмечает Максим Темников, председатель правления корпорации Mirax Group.
По словам Юлии Никуличевой, девелоперы, которые работают с JLL, буквально следуют стандартам классификации и заранее включают определенные опции, чтобы потом эксперты отнесли новое здание, например, к классу А.

Все дело в деталях
В новой классификации изменились все пункты. «Можно сказать, что на базе старого документа был создан новый, с более четко прописанными критериями, не предполагающими многозначности трактовки, – объясняет Александр Гурганов. – А также появились новые параметры – структура собственности и требование принадлежности офисного здания одному владельцу, которое говорит, что офисное здание класса А не может быть распродано блоками или этажами разным компаниям».
Самое главное, все современные офисные здания теперь делятся на три класса: А, В+ и В-. Класс С, который был в предыдущей версии 2003 года, в нынешней не рассматривается вовсе. При этом В+ и В- – два самостоятельных класса, между которыми обнаруживаются существенные различия. Например, наличие центральной системы отопления, вентиляции и кондиционирования является факультативным параметром для здания класса В-, в то время как для класса В+ наличие такой системы обязательно.
Все необходимые параметры для определения класса объекта теперь структурированы, объединены в группы и детализированы. В каждой группе присутствует набор обязательных и желательных критериев.
Ранее офисное здание класса А должно было соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев: современные системы инженерного оборудования здания; хорошее расположение здания, удобный подъезд и транспортное сообщение; эффективная открытая планировка этажа и т. д. В новой версии к классу А предъявляются гораздо более жесткие критерии: теперь для этого необходимо соответствие как минимум 19 обязательным критериям и двум факультативным. Требования разбиты на 6 групп: инженерные системы; конструктивные особенности здания; местоположение; парковка; собственность; управление зданием и услуги для арендаторов. В каждой группе от 2 до 8 пунктов с детальным описанием. К примеру, был значительно расширен пункт об инженерных системах здания. Так, вариант 2003 года предполагал лишь «современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием)». В современной версии критерии прописаны более детально: системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха; возможности этих систем; электроснабжение; система безопасности.
Был доработан пункт, посвященный профессиональному управлению офисным зданием. «Если в старой классификации данный пункт звучал как «Профессиональное управление зданием», то в новой решено было дать пояснение, какую управляющую компанию можно считать профессиональной», – поясняет Ирина Флорова. Таким образом, данный пункт сформулирован следующим образом: «Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями (не менее 5000 кв. м каждое) или обладающей соответствующим международным опытом».
Вместе с тем столь подробная дифференциация офисов качественного сегмента недвижимости, как считает Дмитрий Сазанчиков, неудобна в использовании. Без углубления в анализ трудно оценить, к какому классу относится то или иное здание, а уж тем более сравнить его с другим подобным зданием.
В новом документе ряд параметров носит рекомендательный характер. Как предполагают эксперты, с развитием рынка они могут перейти в категорию обязательных. «При разработке новой классификации мы старались опираться не только на существующие стандарты, но и предусмотреть новшества, – рассказывает Александр Гурганов. – Например, в качестве рекомендации девелоперам приведен более эффективный с точки зрения организации офисного пространства шаг колонн – 9 х 9 м. Но рынок не стоит на месте, появляются новые технологии, и через некоторое время возникнет необходимость внесения корректив в существующие пункты классификации, некоторые факультативные критерии станут обязательными, добавятся новые, которые будут отражать текущие тенденции и стандарты».

Нет предела совершенству
Классификация 2006 года, разумеется, не конечный вариант. Пройдет еще несколько лет, и будет принята новая версия. «Рынок постоянно растет, а значит, то, что раньше считалось высококачественным, через 2–3 года станет средним по рынку, – отмечает Дмитрий Сазанчиков. – Потребуются новые параметры оценки, которые позволят выделить действительно уникальное предложение». По мнению Ирины Флоровой, «раздел, посвященный собственности, может быть пересмотрен уже через несколько лет. На данный момент пункт о прозрачной структуре собственности обозначен как факультативный. По нашему мнению, рынок офисных помещений Москвы будет развиваться и станет более прозрачным, и тогда можно будет рассмотреть вопрос об обозначении данного пункта как обязательного».
Самым спорным обещает стать параметр «хорошее местоположение». «Мы будем оценивать его по многим факторам: район, транспортная доступность и т. д.», – добавляет Юлия Никуличева. Со временем пункт о том, что можно считать хорошим местоположением, также будет пересматриваться, расширяться и детализироваться по мере развития города, реализации городских проектов – строительства Четвертого транспортного кольца, проекта «Москва-Сити», «Большого Сити», реорганизации промзон и т. д. Качество площадок, а соответственно их стоимость и уровень будут повышаться.
В новой классификации есть и свои недостатки. По мнению Марии Котовой, нынешняя версия, как и предыдущая, не позволяет четко определить классы бизнес-центров: А, В+, В.
Факультативность ряда параметров (обеспеченность парковочными местами, глубина этажа, освещенность и др.) допускает вариативность при определении классности объекта. «Когда становится возможным несоблюдение одного обязательного и 4 факультативных критериев, могут возникать спорные вопросы при определении класса здания, – объясняет Мария Котова. – Например, здание, не имеющее подземной парковки, но обеспеченное наземными парковочными местами менее чем 1/100, может быть отнесено к классу А, что вызовет сомнение у основных участников рынка в адекватности присвоенного класса».
Раздел, посвященный парковке, по мнению Елены Земцовой, вообще может быть пересмотрен: «Уверена, что ухудшающийся с каждым месяцем транспортный трафик вынудит аналитиков не предъявлять строгих требований к парковке в зданиях класса В-. Можно привести в пример Лондон, где на один этаж (800–100 кв. м) приходится 1–3 парковочных места – и никого это не смущает».
Пункт о принадлежности здания класса А одному владельцу Максим Темников считает недоработанным: «Встает вопрос о высотных многофункциональных комплексах, которые сейчас возводятся на территории ММДЦ «Москва-Сити» и в рамках проекта «Новое кольцо Москвы». Здания подобного масштаба и статуса редко принадлежат одному владельцу. Это связано прежде всего с трудностью привлечения инвестиций из одного источника. Апартаменты продаются в любом случае, и уже по этой причине у многофункционального комплекса не может быть одного владельца. Как показывает мировая практика, критерий единоличной собственности не вводится в качестве обязательного в подобные классификации». Другие специалисты уверены в обратном: пункт о принадлежности здания одному владельцу – несомненный плюс. «Один владелец – это гарантия безопасности, – уверена Елена Земцова. – Все хорошо помнят, чем закончилось противостояние двух собственников в здании «Гипромеза» на проспекте Мира».
По мнению Дмитрия Сазанчикова, в классификации присутствуют неконкретные параметры, которые трудно оценить даже экспертно: «Наибольшие сомнения вызывает такой параметр, как «Прозрачная структура собственности». «Кто и каким образом определяет эту прозрачность? Что значит «структура собственности», если в предыдущем критерии уже рассматривается количество собственников здания? Вероятно, этот критерий относится к прозрачности «собственника», а не «собственности», что было бы более понятным. Далее: что значит наличие «системы отопления и вентиляции» в качестве факультативного критерия для класса В-? То есть качественное здание может вообще не отапливаться? Опять же, согласно новой классификации, для классов В+ и В- управление здания должно быть «должным образом организовано». Что значит «должным образом»? Когда в здании несколько собственников и каждый управляет своей частью, а общее управление зданием отсутствует, это считается «должным образом организованное управление»?
И наконец, в новой классификации отсутствуют минимальные количественные параметры, отделяющие современные бизнес-центры от прочих административных зданий. Например, можно ли отнести к офисным зданиям класса А объект площадью 1000 кв. м или даже 150 кв. м, если все другие параметры соблюдены? В проанализированных GVA Sawyer классификациях, применяемых в США и Европе, для зданий класса А чаще всего используется минимальная нижняя граница в 50 тыс. кв. футов, или, соответственно, порядка 5000 кв. м. Для зданий класса В – 10 тыс. кв. футов, или порядка 1000 кв. м.
Кроме того, отсутствует нижняя граница этажности: на Западе для зданий класса А – это от двух этажей на окраинах и многоэтажные башни в деловых районах. Для класса В возможно любое количество этажей.
Очень важен год постройки или реконструкции здания: для класса А – 5–10 лет, для класса В – до 25 лет, для класса С – от 25 лет.
В бизнес-центрах класса А и В обязательно наличие гостиницы и фитнес-центра в комплексе или в пределах «шаговой доступности».
Для зданий класса А возможны требования по составу арендаторов, так как качество арендаторов и длительность сроков арендных договоров серьезно влияет на инвестиционную стоимость и привлекательность здания (investment grade).

Жить по-новому
Начиная с января следующего года все консалтинговые компании, принимавшие участие в разработке новой офисной классификации, будут использовать ее в своей работе. Knight Frank сравнительно недавно вошла в состав Московского исследовательского форума, но также принимает данную классификацию для использования. «Сейчас мы должны пересмотреть все 5 млн. кв. м качественных офисных площадей, фактически переписать рынок», – комментирует Юлия Никуличева.
В настоящее время классность зданию присваивает либо сам собственник, либо маркетинговое агентство, либо они вместе по договоренности. «В любом случае каждый преследует свои цели, например, повышение арендных ставок или общей привлекательности объекта. Итого: классификация имеется, а на деле получается, что потребителю нужно детально разбирать каждое предложение, тратя на это много времени», – говорит Дмитрий Сазанчиков. В развитых странах классификацией занимается независимое рейтинговое агентство, которое проводит периодическую аттестацию объектов и публикует ее.
И последнее: классификация – удел развивающихся рынков. Есть классификации в Чехии, Венгрии, Польше, но нет во Франции, Германии. На сформировавшихся рынках работают профессиональные девелоперы, не нуждающиеся в ориентирах и стандартах работы.