По сложившейся традиции в первом выпуске нового года подводим итоги прошедшего и отвечаем на вопросы: какие важные события повлияли на оценку недвижимости в уходящем году и что могут ожидать оценщики в ближайшее время.
В уходящем году на рынке произошло несколько интересных событий, над которыми следует поразмышлять, так как растущие цены на недвижимость и факторы, влияющие на них, отражали общую экономическую ситуацию в стране. Вот уже шесть лет цены непрерывно растут, и ветераны рынка, повидавшие на своем веку немало классических циклов изменения цен на недвижимость в разных странах, задаются вопросом, когда же будет достигнута верхняя точка. В то же время несколько значимых событий стали особыми вехами в развитии рынка российской недвижимости. Мы решили отметить эти события наградами в разных номинациях, которые ИД «Импресс Медиа» будет вручать 19 апреля 2007 года.
Присуждение премий в области оценки недвижимости за 2006 год
Номинация «Сюрприз года»
Законодатели на федеральном уровне приняли решение о внесении изменений в закон об оценке недвижимости, чем повергли оценщиков в полное замешательство – некоторые поправки стали для них настоящим сюрпризом. Так, были отменены частные лицензии и введено регулирование оценочной деятельности зарегистрированными «саморегулирующимися организациями». Частные оценщики теперь должны нести более серьезную ответственность за свою работу, а к некоторым отчетам будет прилагаться надзорная документация, удостоверяющая их подлинность. Более подробно мы прокомментируем эти поправки после того, как закон вступит в силу в июле 2007 года.
Номинация «Я понимаю ценность»
Здесь нужно отметить международные инвестиционные банки, скупающие акции застройщиков недвижимости и инвестирующие в эти проекты. Morgan Stanley стала лидером, заключив важную сделку по приобретению акций «РосЕвроДевелопмента». Другие банки также проявляют активность, и это хорошее предзнаменование: наши игроки на рынке недвижимости становятся все более заметными на мировом рынке инвестиций и в будущем это еще больше облегчит им доступ к рынку капитала. Поздравляем победителей в этой номинации, а также тех участников рынка, которые создают объекты недвижимости. Оценщики благодарны вам за те сделки, которые вы заключаете, поскольку и они не остаются без работы.
Номинация «Приверженность цели»
В этом году победителем стало правительство Москвы, принявшее новую программу стимулирования строительства гостиниц. Хотя городские власти ежегодно, начиная с 1996 года, стараются поощрять строительство отелей, на этот раз их намерения понастоящему серьезны. Если в прошлом московские бюрократы пытались заставить инвесторов «плясать под свою дудку», поощрительные меры, объявленные в этом году гном Орджоникидзе, носят явно рыночный характер и могут привлечь внимание инвесторов. Среди предложенных льгот – субсидирование процентной ставки по кредиту на время строительных работ, снижение земельного налога и снижение цен на участки под строительство гостиниц. Пока еще слишком рано говорить о результатах этой программы, но доказательством, как обычно, станет ее одобрение и принятие, и оценщики ждут возможности попрактиковаться в навыках оценки гостиниц на новых проектах.
Номинация «Самое крупное и удачное капиталовложение»
Победителем в данной номинации стала компания AIG Real Estate и ее совместное предприятие с «Дойче Банком», инвестировавшие в проект «Покровские холмы». Первоначальные инвестиции были сделаны в 1996 году компанией Gerald Hines Interests, и проект прошел полный цикл – от земляных работ до успешной продажи прибыльной недвижимости. «Самым крупным» это капиталовложение стало потому, что договорная цена зафиксировала самую низкую суммарную норму капитализации на рынке. Иначе и быть не могло, потому что «удачное» в данном контексте означает: получение долгосрочных договоров аренды с надежными компаниями, очередь из потенциальных арендаторов и гарантированный ежегодный доход от сдачи в аренду. Оценщики не хотят даже думать о расчете внутреннего коэффициента рентабельности по этому проекту для инвестиционной фирмы Хайнса на десятилетний период.
Номинация «Прорыв года»
У членов жюри не было проблем с определением победителя – они единодушно отдали свои голоса немецким банкам, которые еще шире открыли двери для привлечения на рынок недвижимости международного капитала и продолжают улучшать условия займов и банковские продукты, предлагаемые на российском рынке. Все указывает на то, что к этим банкампервопроходцам вскоре присоединятся их европейские коллеги, чтобы вместе трудиться на благо российского рынка недвижимости.
Второе место занял рынок складской недвижимости, одержавший в прошлом году победу в номинации «Быстрый старт», когда было объявлено о вводе около 400 тыс. кв. м. складских помещений. Эта «лавина» обрушилась на рынок и в прошедшем году. В 2007 году, когда будет введено как минимум миллион квадратных метров складов, рынок продолжит расти. Это ставит перед оценщиками непростую задачу: точно сопоставить спрос с предложением, чтобы дать верный прогноз реальных ставок аренды.
Номинация «Препятствие года»
В 2004 году победителем в данной номинации стало отсутствие долгового финансирования на рынке. Такой выбор победителя одновременно стал ясным предупреждением, что если данную проблему удастся решить, в будущем придется «основательно потрудиться над тем, чтобы следующими победителями в этой номинации не стало отсутствие площадок под строительство или отсутствие привлекательных инвестиционных объектов». Проблему решить удалось (см. предыдущую номинацию), и случилось то, о чем предупреждали аналитики. В номинации «Препятствие года2006» победу праздновало отсутствие свободных площадок под строительство и отсутствие на рынке привлекательных инвестиционных объектов. Крупные инвесторы готовы вкладывать свои средства в российскую коммерческую недвижимость, но не могут найти достаточно привлекательных и устоявшихся проектов, а также достаточного количества свободных площадок под строительство — по крайней мере, в Москве. Им остается либо активизировать свою деятельность в регионах, либо проявить недюжинное терпение, пока на столичном рынке недвижимости появятся качественные инвестиционные объекты, которые им нужны. Оценщики следят за предложением цен на рынке в этой ситуации и пытаются точно рассчитать изменение в процентных нормах доходности и других параметрах инвестиционных сделок.
Мы надеемся, что с помощью этих номинаций нам удалось хотя бы отчасти отметить те значительные события, которые происходили в 2006 году на рынке недвижимости, и показать, как они отразились на оценочной деятельности, поскольку оценщики оказывают участникам рынка большую услугу, прогнозируя стоимость разных объектов недвижимости. Как уже говорилось, налицо все предпосылки для существенного продвижения вперед в 2007 году. Мы можем стать свидетелями появления целого ряда новых номинаций в 2007 году в связи с естественным стремлением участников рынка дать свое объяснение тем тенденциям и ключевым событиям, которые будут формировать рынок недвижимости в будущем.
