Оценка российской недвижимости 2006 – Ежегодный обзор

По сложившейся традиции в первом выпуске нового года подводим итоги прошедшего и отвечаем на вопросы: какие важные события повлияли на оценку недвижимости в уходящем году и что могут ожидать оценщики в ближайшее время. В уходящем году на рынке произошло несколько интересных событий, над которыми следует поразмышлять, так как растущие цены на недвижимость и факторы, влияющие на них, отражали общую экономическую ситуацию в стране.

По сложившейся традиции в первом выпуске нового года подводим итоги прошедшего и отвечаем на вопросы: какие важные события повлияли на оценку недвижимости в уходящем году и что могут ожидать оценщики в ближайшее время.

В уходящем году на рынке произошло несколько интересных событий, над которыми следует поразмышлять, так как растущие цены на недвижимость и факторы, влияющие на них, отражали общую экономическую ситуацию в стране. Вот уже шесть лет цены непрерывно растут, и ветераны рынка, повидавшие на своем веку немало классических циклов изменения цен на недвижимость в разных странах, задаются вопросом, когда же будет достигнута верхняя точка. В то же время несколько значимых событий стали особыми вехами в развитии рынка российской недвижимости. Мы решили отметить эти события наградами в разных номинациях, которые ИД «Импресс Медиа» будет вручать 19 апреля 2007 года.


Присуждение премий в области оценки недвижимости за 2006 год


Номинация «Сюрприз года»

Законодатели на федеральном уровне приняли решение о внесении изменений в закон об оценке недвижимости, чем повергли оценщиков в полное замешательство – некоторые поправки стали для них настоящим сюрпризом. Так, были отменены частные лицензии и введено регулирование оценочной деятельности зарегистрированными «саморегулирующимися организациями». Частные оценщики теперь должны нести более серьезную ответственность за свою работу, а к некоторым отчетам будет прилагаться надзорная документация, удостоверяющая их подлинность. Более подробно мы прокомментируем эти поправки после того, как закон вступит в силу в июле 2007 года.


Номинация «Я понимаю ценность»

Здесь нужно отметить международные инвестиционные банки, скупающие акции застройщиков недвижимости и инвестирующие в эти проекты. Morgan Stanley стала лидером, заключив важную сделку по приобретению акций «РосЕвроДевелопмента». Другие банки также проявляют активность, и это хорошее предзнаменование: наши игроки на рынке недвижимости становятся все более заметными на мировом рынке инвестиций и в будущем это еще больше облегчит им доступ к рынку капитала. Поздравляем победителей в этой номинации, а также тех участников рынка, которые создают объекты недвижимости. Оценщики благодарны вам за те сделки, которые вы заключаете, поскольку и они не остаются без работы.


Номинация «Приверженность цели»

В этом году победителем стало правительство Москвы, принявшее новую программу стимулирования строительства гостиниц. Хотя городские власти ежегодно, начиная с 1996 года, стараются поощрять строительство отелей, на этот раз их намерения понастоящему серьезны. Если в прошлом московские бюрократы пытались заставить инвесторов «плясать под свою дудку», поощрительные меры, объявленные в этом году гном Орджоникидзе, носят явно рыночный характер и могут привлечь внимание инвесторов. Среди предложенных льгот – субсидирование процентной ставки по кредиту на время строительных работ, снижение земельного налога и снижение цен на участки под строительство гостиниц. Пока еще слишком рано говорить о результатах этой программы, но доказательством, как обычно, станет ее одобрение и принятие, и оценщики ждут возможности попрактиковаться в навыках оценки гостиниц на новых проектах.


Номинация  «Самое крупное и удачное капиталовложение»

Победителем в данной номинации стала компания AIG Real Estate и ее совместное предприятие с «Дойче Банком», инвестировавшие в проект «Покровские холмы». Первоначальные инвестиции были сделаны в 1996 году компанией Gerald Hines Interests, и проект прошел полный цикл – от земляных работ до успешной продажи прибыльной недвижимости. «Самым крупным» это капиталовложение стало потому, что договорная цена зафиксировала самую низкую суммарную норму капитализации на рынке. Иначе и быть не могло, потому что «удачное» в данном контексте означает: получение долгосрочных договоров аренды с надежными компаниями, очередь из потенциальных арендаторов и гарантированный ежегодный доход от сдачи в аренду. Оценщики не хотят даже думать о расчете внутреннего коэффициента рентабельности по этому проекту для инвестиционной фирмы Хайнса на десятилетний период.


Номинация «Прорыв года»

У членов жюри не было проблем с определением победителя – они единодушно отдали свои голоса немецким банкам, которые еще шире открыли двери для привлечения на рынок недвижимости международного капитала и продолжают улучшать условия займов и банковские продукты, предлагаемые на российском рынке. Все указывает на то, что к этим банкампервопроходцам вскоре присоединятся их европейские коллеги, чтобы вместе трудиться на благо российского рынка недвижимости.

Второе место занял рынок складской недвижимости, одержавший в прошлом году победу в номинации «Быстрый старт», когда было объявлено о вводе около 400 тыс. кв. м. складских помещений. Эта «лавина» обрушилась на рынок и в прошедшем году. В 2007 году, когда будет введено как минимум миллион квадратных метров складов, рынок продолжит расти. Это ставит перед оценщиками непростую задачу: точно сопоставить спрос с предложением, чтобы дать верный прогноз реальных ставок аренды.


Номинация «Препятствие года»

В 2004 году победителем в данной номинации стало отсутствие долгового финансирования на рынке. Такой выбор победителя одновременно стал ясным предупреждением, что если данную проблему удастся решить, в будущем придется «основательно потрудиться над тем, чтобы следующими победителями в этой номинации не стало отсутствие площадок под строительство или отсутствие привлекательных инвестиционных объектов». Проблему решить удалось (см. предыдущую номинацию), и случилось то, о чем предупреждали аналитики. В номинации «Препятствие года2006» победу праздновало отсутствие свободных площадок под строительство и отсутствие на рынке привлекательных инвестиционных объектов. Крупные инвесторы готовы вкладывать свои средства в российскую коммерческую недвижимость, но не могут найти достаточно привлекательных и устоявшихся проектов, а также достаточного количества свободных площадок под строительство — по крайней мере, в Москве. Им остается либо активизировать свою деятельность в регионах, либо проявить недюжинное терпение, пока на столичном рынке недвижимости появятся качественные инвестиционные объекты, которые им нужны. Оценщики следят за предложением цен на рынке в этой ситуации и пытаются точно рассчитать изменение в процентных нормах доходности и других параметрах инвестиционных сделок.

Мы надеемся, что с помощью этих номинаций нам удалось хотя бы отчасти отметить те значительные события, которые происходили в 2006 году на рынке недвижимости, и показать, как они отразились на оценочной деятельности, поскольку оценщики оказывают участникам рынка большую услугу, прогнозируя стоимость разных объектов недвижимости. Как уже говорилось, налицо все предпосылки для существенного продвижения вперед в 2007 году. Мы можем стать свидетелями появления целого ряда новых номинаций в 2007 году в связи с естественным стремлением участников рынка дать свое объяснение тем тенденциям и ключевым событиям, которые будут формировать рынок недвижимости в будущем.



иГРОКИ РЫНКА

Другое

Импресс Медиа

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre