Противостояние “Россия-Запад” глазами фондового рынка

Не последнюю роль в снижении ликвидности сыграл и конфликт Федеральной антимонопольной службы с “Мечелом”, акции которого рухнули вслед за коротким выступлением Владимира Путина, порекомендовавшего главе компании поскорее выздоравливать. “Российский фондовый рынок и до летних событий нельзя было назвать развитым, но теперь он стал наименее привлекательным из всех развивающихся. Сейчас мы наблюдаем самый сильный отток капитала за последние десять лет”, – констатирует начальник аналитического управления компании “Атон” Владимир Гуньков. По оценкам экспертов, валовый отток капитала из России в ходе боевых действий в Южной Осетии уже составил $11 млрд. “Инвесторы психологически боятся вкладывать деньги в Россию, особенно это касается англичан, которые живо обсуждают в прессе и конфликт с “Мечелом” и ситуацию с ТНК-BP в невыгодном для нас свете, – заметил один из экспертов рынка, – а тут еще кавказский кризис. Неизвестно, что будет в этой России – вот что думают они”.

Тут же заговорили и о неких санкциях, которые якобы готовы применить западные страны по отношению к России. Как отмечают многие, западному бизнесу уже «порекомендовали» отказаться от вложений в российскую экономику. Предсказывают даже появление в США неких законодательных актов, ограничивающих инвестиции в Россию. При этом британские политики, Гордон Браун, а до него Тони Блэр, уже давно советовали инвесторам найти другие перспективные рынки.

По словам Владимира Авдеева, генерального директора департамента инвестиций и финансовых рынков S.A.Ricci / King Sturge, геополитические проблемы уже заставили многих инвесторов отказаться от выхода на российский рынок.

Более осторожен в оценках Максим Гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International. Эксперт не смог припомнить ни одного прецедента, когда бы западные компании отказывались от работы в России по политическим мотивам. “Скорее их стратегия связана с финансовой ситуацией на мировых рынках, чем с политической ситуацией”, – поясняет он.

В том же духе высказывается и управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев: “Никто пока об отказе работать в России по политическим мотивам открыто не заявлял”.

Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, также не исключает, что часть финансовых средств будет возвращена из России. В первую очередь компаниями, которые будут опасаться санкций даже не от европейских, а американских структур. “Но это, уверен, будет незначительный процент в общей дело инвестиций”, – добавил эксперт.

В целом эксперты уверены, что в долгосрочной перспективе кавказские события на рынок недвижимости не повлияют, поскольку российский рынок продолжает оставаться перспективным. Хотя политическая ситуация и вносит свои коррективы. Так, например, стало известно, что один из крупнейших американских инвестбанков совершил сделку на российском рынке недвижимости, но наотрез отказался ее афишировать. Наш источник в инвестбанке, пожелавший остаться неизвестным, объяснил это директивами центрального офиса, запрещающими выпускать пресс-релиз не только об этой сделке, но и о деятельности банка в России вообще. Глава крупнейшего американского фонда прямых инвестиций по понятным теперь уже причинам в данный момент находится в Москве инкогнито (!) и небезосновательно беспокоится за судьбу своего проекта в России, о чем поведал в телефонном разговоре с CRE Global. По политическим мотивам отказалась давать комментарии к этому материалу и одна из ведущих консалтинговых компаний, сославшись на рекомендации опять же головного офиса, однако деятельность в России по понятным причинам не свернула. Это только подтверждает то, что в условиях растущего геополитического кризиса Россия – Запад международные компании и банки всячески скрывают свои экономические связи с Россией (раньше так было с Ливией и Ираном).

Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle

Конфликт на Кавказе в большей степени затронул фондовый рынок, чем рынок недвижимости. В целом обвал фондового рынка я связываю с общей экономической ситуацией в мире, хотя последнее снижение и происходило на фоне событий в Грузии.

Но эта ситуация временная. Падения акций – результат эмоционального всплеска, вызванного геополитикой. Да, это неприятно, но многие девелоперы, особенно крупные, прочно стоят на ногах, демонстрируя неплохие финансовые показатели. Я рассматриваю это снижение как среднесрочное явление, придет время, когда акции этих компаний пойдут вверх – частные инвесторы правильно оценят возможности девелоперского бизнеса в России.

Безусловно, последние события не могли не встревожить инвесторов. Однако надо понимать, что рынок недвижимости – это не биржа, где можно быстро купить и так же быстро продать акции. Здесь любое решение – долгосрочное. Ни один инвестор не может свернуть свою деятельность в России за несколько дней или недель. И эта ситуация помогает инвесторам не делать резких шагов под влиянием сиюминутных факторов. Поэтому я далек от мысли, что западные компании побегут из страны. Однако политические события могут повлиять и на рынок недвижимости, и на макроэкономическую ситуацию, если приобретут долгосрочный характер.

Возможно, мы увидим снижение объемов новых приобретений. Но пожарные продажи и стремительные выходы из активов маловероятны. И я не слышал, чтобы кто-то заявлял об отказе инвестировать в Россию из-за геополитической ситуации. Однако совершенно очевидно и то, что западные фонды, рассматривая новые приобретения, оценят риски с учетом последних политических событий.

Другое дело, что ситуация на рынке заемных средств остается сложной. Проблемы с ликвидностью приведут к консолидации в индустрии. Девелоперы будут вынуждены продавать некоторые из своих объектов на ранних стадиях, чтобы иметь возможность профинансировать другие. А через несколько лет мы увидим серьезный провал предложения и рост арендных ставок.

Что касается возможного падения рынка недвижимости, о котором говорят ряд экспертов, то оно может произойти только на фоне снижения спроса. Однако сегодня при всех сложностях мы видим, что интерес потребителей к недвижимости не снижается. И предпосылок к обрушению рынка немного.

Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty

Кризис на Кавказе, по моему мнению, экономику страны никак не затронул. У нас нет проблем с бюджетом после всех этих событий, а все заявления по этому поводу – чистая политика.

Что касается фондового рынка и падения акций девелоперских компаний, то нас это также вообще волнует мало. Тем более отрицательную динамику котировки акции показывали и до событий на Кавказе, под влиянием мирового экономического кризиса.

Да, российский рынок недвижимости испытывает влияние ипотечного кризиса и той волны, которую он поднял. Сначала рухнула ипотека, затем кризис докатился до страховых компаний, а это уже угроза для всех сфер бизнеса. Но влияние кавказских событий на эти процессы я бы не преувеличивал. Девелоперов гораздо больше беспокоят повышение ставок по кредитованию и колебания курса евро и доллара.

Что касается непосредственного строительства, то свои производства позволяют нам быть независимыми от поставщиков строительных материалов. Никаким образом не изменяются расчеты с западными подрядчиками – стоимость работ оговорена длительными контрактами, которые уже были давно согласованы.

Я уверен, что рынок недвижимости все так же интересен западным инвесторам. Если рейтинговые агентства будут проводить исследования экономической ситуации, то оценка будет положительной. А то, что Россия показала свою силу, только доказывает ее способность защищать свои интересы, что добавляет нам плюсов, нравится это США или нет. Мы получали звонки от наших западных партнеров со словами – мол, не обижайтесь, по политическим соображением мы должны сказать, что расстроены и обеспокоены ситуацией, сложившейся на Кавказе, но подтверждаем – все договоренности остаются в силе.

Возможно, конечно, что часть финансовых средств будет возвращена из России. В первую очередь компаниями, которые будут опасаться санкций даже не от европейских, а американских структур. Но это, уверен, будет незначительный процент в общей доле инвестиций.

Более того, в ближайшее время объем инвестиций в страну может даже увеличиться. Последние полтора-два года мы стали замечать, что часть средств, которая была выведена из России, сейчас возвращается.

Владимир Авдеев, генеральный директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A.Ricci / King Sturge

Произошедшие события крайне негативно повлияли на рынок недвижимости. Конфликт между Россией и Грузией сказался на настроении западных инвесторов, особенно английских и американских. Финансовый кризис и так сократил круг инвесторов в России, а теперь паузу также взяли инвестиционные фонды из числа наиболее лояльных. Однозначно, что геополитика повлияла на людей, принимающих решения, и я уверен, что большинство этих инвестиционных компаний не выйдет на российский рынок вообще.

И это очень плохо, поскольку сектору недвижимости остро не хватает денег. Ситуация усугубляется и общим кризисом на рынке заемных средств. Договариваться с банками о финансировании девелоперских проектов стало еще сложней. Западные банки готовы выдавать деньги только на рефинансирование существующих проектов недвижимости, да и то неохотно и под большие проценты. О финансировании новых девелоперских проектов в данный момент говорить не приходится. И мы прекрасно видим, как рынок реагирует на эти события.

Сегодня получить проектное финансирование девелоперам возможно только в российских банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) и опять же под очень высокие проценты. Я сам свидетель того, как девелоперским компаниям предлагают кредиты под 18% и выше. Это безумные цифры, лишающие компании прибыли и по сути убивающие весь девелоперский бизнес. Ситуация с банковскими кредитами действительно отбросила страну назад к уровню 2003-04 годов, временам последнего масштабного банковского кризиса.

Безусловно, общие правила игры теперь поменяются. Дефицит капитала обязательно скажется и на марже девелоперов, и на рентабельности бизнеса, и на темпах возведения объектов. Хотя крупным игрокам будет проще удержаться на рынке. Закладывая существующие объекты, они могут осваивать новые площадки. Это не просто девелоперы, это уже инвесторы, которые могут уже в самое ближайшее время вложить в коммерческую недвижимость несколько миллиардов долларов.

Что касается западных игроков, уже что-то купивших в России, то они останутся останутся на рынке и будут продолжать свою работу. Появление же новых инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости пока маловероятно.

Дальнейшее развитие событий однозначно оценить сложно. Результаты последнего Саммита ЕС, прошедшего первого сентября, показали, что Европа не готова идти на конфронтацию с Россией. Да, наша страна топнула ногой, заявив о себе, но на отношения России и Запада это глобального влияния не окажет. Поэтому, с одной стороны, ситуация должна стабилизироваться. С другой же стороны, и Тони Блэр, бывший премьер-министр Британии, и Тони Браун рекомендуют европейскому сообществу воздержаться от инвестиций в Россию. Более того, я сам стал свидетелем того, что английский фонд, с которым я вел переговоры о выходе на российский рынок, после последних событий просто перестал выходить на связь. Так что в среднесрочной перспективе, уверен, отток инвестиционного капитала из России продолжится с новой силой.

Что касается фондового рынка, то он уже показал рекордное падение в течение трех последних месяцев. Но мне кажется, что мы дошли до некого нижнего предела и дальнейшего падения уже не будет, поскольку дальше падать уже объективно некуда. У крупных девелоперских компаний, как российских, так и иностранных, все же остались деньги, и они будут реализаовывать свои проекты в России в любом случае.