Проблемы правового регулирования предоставления земельных участков под коммерческое строительство в Москве.

Вступившие в силу с 01 октября 2005 г. поправки в Земельный кодекс РФ обязали органы власти предоставлять земельные участки под жилищное строительство только на открытых аукционах. Для остальных случаев коммерческого строительства по-прежнему действуют две различные процедуры предоставления земельных участков: с предварительным согласованием места размещения объекта и без него.

Основное их различие состоит в том, что первом случае компания – будущий инвестор самостоятельно находит подходящий под застройку земельный участок, вкладывает собственные средства в предварительные мероприятия по формированию земельного участка и в результате получает интересующий земельный участок во внеконкурсном порядке.

Во втором случае формирование земельного участка и разработка градостроительной документации о застройке происходит за счет бюджетных средств, которые впоследствии возмещаются путем проведения торгов по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды земельного участка. При этом окончательное решение о выборе способа предоставления земельного участка остается за органом власти, который осуществляет распоряжение земельным участком. Правообладатели не имеют преимущественных прав на застройку ранее выделенных им земельных участков и обязаны участвовать в процедуре получения участка под застройку на общих основаниях.

Переход на аукционный порядок предоставления земли был вызван теми социальными задачами, которые стояли перед исполнительной властью в сфере жилищного строительства, в том числе по выполнению национальной программы “Доступное жилье”. Однако, вместо того чтобы способствовать увеличению объемов строительства, закон произвел прямо противоположное действие. Переход на аукционную систему распределения земли серьезно затормозил строительство, т. к. реальных механизмов, позволяющих девелоперам получать участки на торгах, так и не было создано.

В частности, в Москве, по данным Росстата, впервые за последние 10 лет объемы строительства нового жилья уменьшились, причем сразу вдвое. Не последнюю роль в этом сыграло и законодательное регулирование инвестиционно-строительной деятельности.

Московские власти обозначили изменения в правилах распределения земли в 2006 г., когда в столичном правительстве появилась новая персона – А. В. Рябинин, в чьи задачи входило согласование распорядительных документов на строительство. По всем проектам, где земля под застройку была выделена по прежней бесконкурсной схеме, в том числе и вложившиеся в перебазирование производства инвесторы получили отрицательные заключения с единообразной резолюцией о противоречии федеральному законодательству.

В сентябре Рябинин возглавил Москонтроль, который стал “проводником” новой градостроительной политики, и окончательно стало ясно, что старый порядок распределения земли больше “не работает”. Тем не менее, московское правительство до настоящего времени не упорядочило разрозненные нормативные акты, регулирующие вопросы распределения столичной земли под застройку.

До сих пор действует постановление правительства Москвы № 43‑ПП от 25.01.2005 “О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы”, которое допускает возможность предоставления земельных участков во внеконкурсном порядке, но только определенной категории правообладателей (собственникам объектов недвижимости, имеющим долгосрочную аренду на землю), и только по усмотрению органов исполнительной власти города.

Относительно недавно принятое постановление правительства Москвы от 20.05.2008 № 417‑ПП “О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы” имеет существенные расхождения с нормами федерального законодательства.

Во‑первых, постановление предусматривает предоставление земли для строительства исключительно в аренду, но не в собственность.

Во‑вторых, предметом торгов является плата за право на заключение договора аренды, а не размер арендной платы, что прямо противоречит федеральным законам и фактически является незаконным сбором.

Кроме того, постановлением не урегулированы наиболее сложные вопросы о том, кто, каким образом и за чей счет подготовит участки к торгам. В целом, нормативные акты содержат больше вопросов, чем ответов. Для внедрения конкурсного порядка выделения земли под застройку требуется решить целый ворох проблем, первая из которых – невозможность подготовить в разумные сроки силами чиновников и за бюджетные средства необходимую конкурсную документацию по участкам.

Для исправления сложившейся ситуации группа депутатов Госдумы во главе с М. Шаккумом подготовила законопроект, вносящий очередные поправки в Земельный и Градостроительный Кодексы РФ. В частности, предлагается ввести “заявительную” процедуру предоставления земли (без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов) по заявлению гражданина или юридического лица в строго определенных случаях, например,

• в аренду для размещения объектов государственного или муниципального значения (объекты энергетических систем; объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги и проч.),
  
  
• в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное (срочное) пользование определенным категориям лиц;
  
  
• в собственность взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд земельного участка;
  
  
• лицам, выигравшим аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории.
  

В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта на торгах (конкурсах, аукционах), в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Для целей подготовки участков к торгам вводится новое понятие “договор о подготовке документации по планировке территории”. Такой договор будет заключаться с юридическими и физическими лицами, которые имеют намерение за счет собственных ресурсов финансировать подготовку, утверждение или внесение изменений в документацию по планировке территории. Парадоксально, но конкурсный порядок распределения земли это обстоятельство не отменяет, а лицо, подготовившее за свой счет земельный участок, не получает дополнительных гарантий и участвует в торгах на общих основаниях. Если инвестор не выиграет аукцион, победитель торгов будет обязан возместить затраты на подготовку участка.

Существующая система выделения земельных участков, действительно, нуждается в изменениях, требуется найти прозрачный и приемлемый для участников рынка механизм подготовки участков к торгам. Но, фактически, данный законопроект вместо совершенствования и проработки прежнего порядка, предлагает отменить его, и ввести совершенно новую процедуру, еще менее проработанную и жизнеспособную. Кроме того, необходимо помнить о том, что подобные радикальные изменения опять потребуют длительного времени на их внедрение, подготовку региональной законодательной базы и “обкатку” на практике, что также не способствует стабильности. Законопроект прошел рассмотрение в первом чтении. В ближайшее время мы увидим результаты данной законодательной инициативы.