Обзор рынка московских отелей средней и высшей категорий

Общая ситуация

Если говорить о туристическом потоке в столице, то, по итогам сентября эксперты не отмечают значительных изменений по сравнению с прошлым годом. Тем не менее уже есть тревожные сигналы об отказе ранее забронированных номеров на ближайшие месяцы.

По всей видимости, первыми ощутить отток гостей должны отели высшего сегмента – в условиях кризиса люди и компании не склонны к чрезмерным тратам, к которым, без сомнения, можно отнести стоимость пребывания в московском отеле класса 5*. Средний сегмент (3*) пока не страдает от снижения потока постояльцев, что обусловлено острым дефицитом номеров в этом классе.

Что касается девелопмента гостиничной недвижимости, то замедление строительства уже отмечено участниками рынка. За последние месяцы не начато ни одного строительства, в том числе и гостиничной недвижимости. Ряд строящихся объектов выйдет на рынок со значительной задержкой, что, впрочем, не было редкостью и до начала кризиса. Учитывая, что темпы строительства гостиниц в Москве и без того чрезвычайно низкие (с начала 2008 года введено всего 4 объекта), то снижение темпов строительства вряд ли окажется радикальным. Однако многие многофункциональные проекты с гостиничной составляющей, заявленные на ближайшие годы, скорее всего, будут отложены, так что в среднесрочной перспективе замедление развития сегмента гостиничной недвижимости проявится более явно. При этом ожидается и сокращение объемов рекреационного и делового туризма – иностранные и российские граждане и компании предпочтут потратить деньги на более насущные нужды. Тем не менее остается надежда, что значимость российского рынка в мировой экономике настолько велика, что поток иностранных бизнесменов, посещающих страну в поисках новых возможностей, не иссякнет. В этом случае высококлассные гостиницы, которых уже достаточно в российской столице, не останутся без постояльцев.

Среди значимых сделок, состоявшихся на московском гостиничном рынке с начала 2008 года, отметим следующие:

Весной словацкая компания J&T Group завершила сделку по приобретению 75% акций ООО «Балчуг», владеющей гостиницей, у компании Kempinski Hotels. Незадолго до этого было объявлено о планах реконструкции отеля Baltschug Kempinski, которая продлится 3 года, но все это время отель продолжит принимать гостей;

Летом ОАО «Гостиница «Новослободская», дочерняя структура компании «ОПИН», выкупила у правительства Москвы 31% площадей гостиницы Novotel Moscow Centre, став, таким образом, 100%-процентным собственником отеля.

Инвестгруппа «Алор» выкупила около 18% акций ОАО «Центр международной торговли» (ЦМТ), владеющего офисно-гостиничным комплексом на Краснопресненской наб.;

ООО «Торговый дом Пражский» (по другим данным – ООО «Электронный рай») приобрел компанию «Аполлон», которой принадлежат 100% акций компании «Отель инвест». ООО «Отель инвест» владеет 50% пакетом акций ООО «Рэдиссон САС Славянская» (другие 50% принадлежат городу). Сделка оценивается в $85 млн.

Предложение

По данным Комитета по туризму города Москвы, на сегодняшний день в столице работают 227 гостиниц общей вместимостью около 75 тыс. мест, при этом наибольшую долю в структуре гостиничного фонда занимают отели категории 3* (44%). При оценке количества современного предложения отелей среднего и высшего сегментов, соответствующих международным стандартам, аналитики рынка расходятся во мнениях.

По оценкам аналитиков Ernst&Young, в соответствии с различными классификациями и рейтингами к таким отелям можно отнести 130 гостиниц (около 27,5 тыс. номеров). Из них около 67% приходится на гостиницы среднего класса (87 отелей совокупным номерным фондом 19 335 номеров). Номерной фонд гостиниц «высокого» класса (всего 43 гостиницы) состоит из 2866 номеров категории 5* и 5235 номеров категории 4*;

По данным GVA Sawyer, качественный номерной фонд столицы (категории 3–5*) составляет около 16,5 тыс. номеров, из которых к среднему сегменту относится 9154 номера, к сегменту 4* – 4173 номера, 5* – 3139 номеров.

С начала года столичный номерной фонд пополнился следующими гостиницами:

В феврале открылся пятый московский отель компании The Rezidor Hotel Group – «Park Inn Саду Москва» на ул. Большая Полянка (3–4*, 118 номеров);

В марте компания Avant Group открыла отель «Охотник» в составе одноименного офисно-гостиничного комплекса (3*, 104 номера). Проект является результатом реконструкции «Центрального дома охотника и рыболова» на Головинском шоссе;

Событием для гостиничного рынка стало летнее открытие «Hilton Moscow Ленинградская» на Каланчевской ул., 21/40 – в одной из сталинских высоток (4*, 273 номера). Отель управляется Interstate Hotels & Resorts по договору франчайзинга с Hilton Hotels Corporation;

Еще один объект реконструкции – гостиница «Аэростар» на Ленинградском проспекте, 37 (4*, 281 номер). Управляет отелем российская компания WEL Hotels & Resorts.

Нетрудно заметить, что на сегодняшний день преобладают отдельно стоящие гостиницы, что часто связано с реконструкцией старого гостиничного фонда. Однако среди планируемых гостиничных объектов преобладают отели в составе многофункциональных комплексов. Если планы девелоперов смогут пережить кризис, то такие проекты начнут выходить на рынок уже в 2010 году. Всего же, по данным GVA Sawyer, в стадии строительства сейчас находится около 10 тыс. номеров, в стадии проектирования – более 60 тыс. номеров. Опыт показывает, что далеко не всем заявленным проектам суждено выйти на рынок.

Среди заметных заявлений о новом строительстве можно отметить следующие:

ЗАО «Крокус Интернэшнл» объявило о намерении к 2011 году построить отель 5* на 600 номеров в ТРК «Крокус Сити». Для управления планируется привлечь Kempinski Hotels Group;

Уже в следующем году планируется начать строительство выставочно-конгрессного и гостиничного комплексов на Краснопресненской наб., вл. 14, и в 1-м Красногвардейском проезде, вл. 1. Инвестором выступит ЗАО «Экспоцентр», номерной фонд гостиничной функции составит около 600 номеров;

ГК «Панавто» планирует построить большую гостиницу среднего сегмента (826 номеров) на месте своего старого автосалона на 2-й Звенигородской улице, 2;

В сентябре стало известно, что сингапурская инвестгруппа Far East Organization ведет поиск здания в Москве или Санкт-Петербурге для переоборудования в отель класса de luxe под брендом The Fullerton;

На площади Курского вокзала к 2010 году планируется построить гостиницу среднего сегмента на 320 номеров в составе многофункционального комплекса.

Это далеко не все заявленные гостиничные проекты. Как видно, планы по строительству крупных гостиниц, в том числе наиболее дефицитного среднего сегмента, весьма обширны. Тем не менее воплотятся ли они в жизнь – покажет время. Ухудшение экономической ситуации в мире и в России может замедлить и без того неторопливое развитие сегмента гостиничной недвижимости в Москве.

Спрос

По состоянию на середину 2008 года на одну тысячу жителей столицы приходилось, по данным Ernst&Young, 2 гостиничных номера, соответствующих мировым стандартам. Учитывая опыт европейских столиц, где этот показатель, по данным GVA Sawyer, находится в диапазоне от 5 до 35, а в среднем составляет 10 номеров на тысячу жителей, можно констатировать, что Москва в пять раз отстает от Европы по обеспеченности гостиничными номерами. Конечно, не любой столице нужно 35 гостиничных номеров на тысячу человек, но Москва, учитывая планы администрации по увеличению туристического потока, вполне может поглотить двух-, а то и трехкратное увеличение предложения качественных гостиниц.

Специалисты компании «Интурист Отель Групп» указывают на то, что в Москве четко выделяется недостаток качественных и недорогих гостиниц сегмента 2–3*, способных размещать группы иностранных туристов. Недостаток качественного, но доступного номерного фонда (дополненного не менее качественным сервисом) ограничивает развитие туризма в российской столице. Кроме этого, по мнению экспертов Jones Lang LaSalle, на объемы туристических потоков влияют удорожание транспортных услуг, сложность процедуры получения российской визы, неразвитая инфраструктура, недостаточное продвижение Москвы как туристического центра на иностранных рынках и т. д. В связи с этим не удивительно, что интерес зарубежных туристов к поездкам в Россию и, в частности, в ее столицу, не только не растет, но даже снижается: по данным Ростуризма, по итогам первого полугодия поток гостей столицы, посещающих ее с туристическими целями, снизился на 10–15% по сравнению с прошлогодними показателями.

Что касается деловых приезжих, доля которых в общем количестве приезжающих в Москву, по оценкам аналитиков УК «РосЕвроОтель», достигает 80%, то их активность находится под угрозой. Спрос со стороны бизнес-туристов в последние годы рос не значительно, но стабильно. Но, как отмечают в «Интурист Отель Групп», нынешний кризис в первую очередь затронул банковский и финансовый сектора, которые являются наиболее активными потребителями высококлассных гостиничных услуг. В результате, по наблюдениям экспертов компании, поток бизнес-туристов уже заметно сократился – отменяются даже ранее поступившие запросы. Ожидается, что следующим сегментом, который сократит свою долю в бизнес-туризме, будет нефтяная и газовая промышленность. Результатом падения цен на нефть окажется сокращение бюджетов на командировки.

Значительные потери, по всей видимости, ожидают сегмент так называемого конгрессного и корпоративного туризма. В условиях, когда компании вынуждены сокращать издержки, это такие статьи расходов, как корпоративные выезды в пригородные отели, а также проведение различных семинаров, конференций и т. д.

В настоящее время ситуация с загрузкой московских отелей, по наблюдениям специалистов компании «РосЕвроОтель», обстоит следующим образом:

В загородных отелях пик загрузки наблюдается в летний период (с июня по август), а также с начала декабря до середины января. Небольшое снижение загрузки можно отметить в осенний и весенний периоды (март – май, сентябрь–октябрь). Эти периоды являются активными и востребованы среди индивидуальных гостей. Наименьшая загрузка приходится на февраль и ноябрь. Для загородных отелей сегмента 4–5* фактора резкой сезонности не наблюдается, в отличие от гостиниц категории 2–3*, для которых характерна более высокая загрузка в летний период и в декабре, а затем резкое снижение в осенние и весенние периоды;

В городских объектах размещения (business) ситуация обратная: высокая загрузка наблюдается в осенний-весенний периоды, падение загрузки – в летний и новогодний периоды. На конференц-услуги спрос сохраняется на протяжении всего года.

По данным Hotel Consulting & Development Group, среднегодовая загрузка отелей среднего сегмента составляет 77,36%, высшего сегмента – 66%.

Если говорить о структуре спроса на услуги размещения в Москве, то, по данным Jones Lang LaSalle, около 38% гостей составляют иностранные клиенты, на российских приезжих приходится 62%. В гостиницах верхнего формата – 4–5* – доля зарубежных гостей достигает 60–70%, в отдельных гостиницах класса люкс до 90% постояльцев могут составлять иностранцы. Тем не менее, по наблюдениям экспертов компании, последние 7 лет доля российских клиентов в дорогих гостиницах Москвы стабильно растет – в основном это бизнесмены.

Как отмечают в компании «Отель Технологии», гостиничный сегмент, несмотря на свои особенности (принципиально другая природа бизнеса, необходимость более значительных инвестиций, более долгие сроки окупаемости и т. д.), в любой экономической ситуации сохраняет свою привлекательность для инвесторов. Однако необходимо учитывать, что одним из самых существенных критериев успеха и, соответственно, экономической эффективности проекта является местоположение отеля.

Ставки, инвестиции

По данным «Интурист Отель Групп», сроки окупаемости в среднем составляют 6–8 лет и зависят как от категории и местоположения гостиницы, так и от правильной ценовой политики отеля и работы отдела продаж по обеспечению максимального уровня загрузки. По мнению специалистов компании «РосЕвроОтель», с учетом стоимости столичной земли и подводки коммуникаций даже при существующей стоимости номеров в Москве, окупаемость гостиничного объекта в городе может достигать 10–15 лет.

Средняя стоимость строительства гостиничной недвижимости в столице, по данным GVA Sawyer, составляет $100 тыс. за номер для отелей категории 3*, $150 тыс. за номер для отелей категории 4*. Для отелей высшего сегмента стоимость строительства начинается с $200 тыс. за номер.

Как отмечают в Jones Lang LaSalle, относительно европейских рынков московские гостиницы пользуются некоторым преимуществом в вопросе оптимизации расходов благодаря более дешевой рабочей силе и более низкой стоимости коммунальных услуг.

Доход отеля формируется как за счет продажи номеров, так и от дополнительных услуг: ресторанов, конференц-залов, фитнес-центров, салонов красоты, сдачи в аренду небольших помещений под бутики и т. д. По данным «Интурист Отель Групп», в зависимости от направления деятельности отеля, наличия ресторанов и других развлекательных составляющих доход от них может составлять от 10 до 50% от общего объема прибыли отеля.

Средняя цена номера в московских отелях, по данным Hotel Consulting & Development Group, составляет $161,33 для отелей среднего сегмента, $399,93 – для гостиниц высшего сегмента.

Тенденции, прогноз

Вплоть до осени текущего года наблюдался рост спроса на такие сопутствующие услуги отелей, как проведение конференций и конгрессов. В настоящее время будущее данной тенденции находится под вопросом – не исключено, что эти услуги на некоторое время утратят актуальность.

Продолжается тенденция включения гостиничной функции в состав многофункциональных комплексов – среди заявленных гостиниц преобладают именно такие проекты.

Наблюдается стабилизация показателя среднегодовой загрузки гостиниц.

Продолжается снижение интереса к поездкам в Россию и, в частности, ее столицу, со стороны иностранцев, что связано в том числе с высокой стоимостью и невысоким качеством гостиничных услуг.

Прогноз

В настоящий момент весь рынок недвижимости, в том числе и гостиничный сегмент, замер в ожидании дальнейшего развития событий. В таких условиях прогнозирование представляется неблагодарным занятием. Осторожно заметим, что экономический спад, коснувшийся практически всех сегментов бизнеса, может отразиться на количестве путешествующих – как туристов, так и бизнесменов. Уменьшение числа приезжих в российскую столицу должно сказаться на загрузке существующих отелей. С другой стороны, с большей уверенностью можно прогнозировать приостановку строительства новых гостиниц в результате отсутствия финансирования и неуверенности в спросе на гостиничные услуги. Положительным моментом в данной ситуации является то, что баланс спроса и предложения, по всей видимости, сохранится на прежнем уровне, поэтому снижения доходности на номер не произойдет. Это не может не радовать собственников работающих в Москве отелей, однако для развития туризма такая ситуация является неблагоприятной. Таким образом, в среднесрочной перспективе планам столичных властей по развитию туризма в Москве сбыться не суждено.