Назад
8 Декабря 2008, 11:40
Возвращение Европы
В 2009 году “Большая пятерка” стран Центральной Европы – Франция, Германия, Италия, Испания и Великобритания – вернут свои лидирующие позиции на рынке торговой недвижимости. В ближайшем будущем инвесторы будут рассматривать торговые центры прайм-класса на этих рынках как самые экономически стабильные. Таковы прогнозы компании Jones Lang LaSalle.
Эксперты Jones Lang LaSalle назвали следующие причины такого позитивного прогноза: “Большая пятерка” – это зрелые и стабильные экономики, планируемые проекты, более высокие доходы, развитые инвестиционные и прозрачные рынки, многообразные формы инвестирования.
Так, по мнению специалистов компании, после периода экономической нестабильности инвесторов будут привлекать зрелые рынки “Большой пятерки”, которые характеризуются большей прозрачностью, ликвидностью и стабильностью. Хотя эти рынки могут и не принести самые высокие прибыли, они обеспечат потенциально более высокую безопасность доходов благодаря высокоразвитому ритейлу и стабильности экономик.
История, традиции, развитие
По данным аналитиков, торговые центры инвестиционного качества стран “Большой пятерки” будут привлекательными для инвесторов благодаря своей долгой истории, особенно в тот период, когда инвесторы стремятся вкладывать средства в завершенные, приносящие доход активы, а не в новые проекты. Также привлекательной будет реверсивная природа многих торговых центров (когда арендные ставки по существующим договорам аренды ниже текущих рыночных уровней), особенно в период медленного или отрицательного роста арендной платы.
При этом ограничительные условия планирования в городах “Большой пятерки” помогли защитить их от чрезмерного девелопмента. Это поможет снизить рискованность инвестиций, так как новые торговые центры будут представлять ценность за счет их недостаточного количества. Однако этот фактор нужно рассматривать с учетом уровня арендной платы и результатов деятельности торговых центров в сложившейся ситуации. Вследствие неопределенной экономической обстановки прозрачность будет для инвесторов ключевым фактором, а все пять рынков являются высоко прозрачными.
По мнению специалистов компании, за последние пять лет состав инвесторов существенно расширился, в значительной степени в связи с ростом торговли как сектора коммерческой недвижимости. Выросло также предложение и качество специалистов в этом секторе. Появились институциональные и многосекторные фонды, которых привлекли защитные характеристики торговых центров и диверсификация арендаторов на рынке торговой недвижимости.
Диверсификация и новые инструменты
Исторически являясь менее волатильными, чем другие сектора, торговые центры подвержены меньшему риску по отношению к арендаторам благодаря диверсифицированным доходам и возможностям увеличивать стоимость за счет реконструкции и активного управления, что является ключевым фактором привлечения инвесторов.
Еще одной причиной, по которой инвесторы будут рассматривать торговые центры прайм-класса на этих рынках, в компании Jones Lang LaSalle называют тот факт, что появились многочисленные инструменты инвестирования, развитие которых обеспечивает широкий доступ к рынку. Специализированный характер этих активов позволяет специалистам извлекать более высокие доходы из торговых центров. Однако это не отталкивает менее специализированных инвесторов. Ключевым условием выхода на рынок для них является наличие надежных компаний по управлению недвижимостью, а в “Большой пятерке” данная услуга является давно и хорошо сложившейся. Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, подробно развернул вопрос о новых инструментах инвестирования: “Разница между развитыми европейскими рынками и рынками России, а также многих восточно-европейских стран – это наличие большого количества профессиональных управляющих торговыми центрами. Их услугами пользуются как профессиональные игроки, так и инвесторы, которые не специализируются на торговой недвижимости. Это обстоятельство открывает доступ на рынок гораздо более широкому набору инвесторов. Потому что для торгового центра очень важна именно компонента управления, ведь большая часть дохода от торговых центров и формируется именно благодаря эффективному управлению – правильному подбору арендаторов, позиционированию, своевременной реконструкции”.
Схемы инвестирования
Самая распространенная схема такова – профессиональный оператор и инвестор в едином лице покупает центр или инвестирует в него частично и, имея соответствующие ресурсы, управляет им сам.
На Западе помимо этой традиционной технологии получила широкое распространение двухкомпонентная схема: приходит инвестор, не обязательно профессиональный игрок рынка, и помимо инвестиций заключает договор с профессиональным оператором. Кроме одного участника – инвестора, появляется еще и управляющая компания, которая за определенное вознаграждение (обычно привязанное к объему арендных платежей) управляет торговым центром. Фундаментальная разница между странами “Большой пятерки” и восточной группой (Россией в частности) именно в наличии профессиональных компаний управления недвижимостью.
Кто инвестирует
Еще одним преимуществом стран “Большой пятерки” можно считать наличие такого инструмента, как трасты недвижимости, которые достаточно большое распространение получили в Англии и позже – в других странах. Они позволяют мелкому инвестору вкладываться в довольно крупные объекты и портфели недвижимости. И не только торговой. Эти инструменты, которые, по сути, являются долями владения определенного объекта или портфеля, торгуются на вторичном рынке. Это тоже одна из новых форм, которая с некоторой задержкой (потому что для ее осуществления понадобилось достаточно серьезное изменение законодательства) пришла в Великобританию из Америки и получила там хорошее распространение, а затем распространилась и в других странах.
В странах “Большой пятерки” также широко представлены фонды, инвестирующие в коммерческую недвижимость. В них могут инвестировать как пенсионные фонды, которые управляют миллиардными активами, так и частные инвесторы с гораздо более низкими суммами. Такие фонды работают как с состоятельными клиентами – профессиональными игроками рынка, так и с физическими лицами. Покупатели паев в этих фондах тоже, по сути, приобретают доли объектов недвижимости, в том числе и торговой. В России такие фонды уже стали появляться, но пока они больше ориентированы на жилую недвижимость. В связи с кризисом, скорее всего, их развитие приостановится.
Будет рост
Не стоит забывать и тот факт, что торговые центры сохраняют свой потенциал большей эффективности, чем другие виды розничной торговли, так как они активно управляются. При этом стратегический подход к сдаче в аренду и профессиональный менеджмент используются, чтобы максимизировать рост доходов, минимизировать уровень вакантных площадей и обеспечить эффективную работу торгового центра, правильно позиционируя его на высоко конкурентных рынках.
В 2004 г. в общем объеме европейских инвестиций в торговые центры инвестиции в страны “Большой пятерки” составляли 80%, однако в 2008 г. эта доля снизилась до 45%. Текущие рыночные условия дают возможность “Большой пятерке” повысить свою долю рынка.
“Сейчас инвесторы фокусируют свое внимание на недвижимости с показателями высокой устойчивости и все больше принимают во внимание такие основополагающие факторы, как рыночная ситуация, местоположение, масштаб, состав арендаторов, мерчандайзинг и качество. Мы уверены, что торговые центры в более зрелых странах Европы предлагают именно такие характеристики”, – отметил Нэвилл Мосс, глава исследовательского отдела по торговой недвижимости Jones Lang LaSalle в Европе.
“По мере того как мы приближаемся к 2009 г., мы надеемся, что потрясения, перенесенные во второй половине 2008 г., ослабеют и ликвидность повысится. Хрупкие экономики влияют на снижение ставок аренды и прибыльность инвестиций, и ни один рынок Европы не будет защищен, в том числе это скажется и на “Большой пятерке”. Мы ожидаем дальнейшего снижения цен на недвижимость. Это процесс, который уже достаточно давно наблюдается в Великобритании и сейчас набирает обороты в континентальной Европе. Эта ценовая коррекция откроет значительные возможности для инвесторов, имеющих достаточное количество собственных средств”, – прогнозирует ситуацию Джереми Эдди, руководитель европейского отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.
Место России
Джереми Эдди также отметил, что в 2009 г. ожидается возврат к большей разнице доходностей между странами еще и по профилям риска. “Мы ожидаем, что, по мере того как пройдет ценовая корректировка, снизятся желание или необходимость брать дополнительный риск, за пределами зрелых рынков”, – резюмировал специалист Jones Lang LaSalle.
Г-н Пантюшин добавил по этому поводу, что российский рынок ритейла по-прежнему имеет значительный потенциал и после коррекции, вероятно, сохранит привлекательность, в том числе за счет разницы ставок доходности с развитыми странами. Тем не менее он отметил, что коррекция в Западной и Восточной Европе пока не закончилась. “Сегодня говорить, где Россия должна быть через полгода и какой конкретно должна быть разница ставок доходности, сложно, – подчеркнул г-н Пантюшин. – Разница доходностей и раньше варьировалась и в дальнейшем будет варьироваться в зависимости от качества объекта, в зависимости от того, насколько текущие рыночные ставки разнятся с теми, по которым ранее были подписаны договоры, что еще более важно для офисных центров. Арендные ставки в последние два года росли очень быстро, поэтому что-то спрогнозировать по цифрам сложно. Факторов, которые будут определять эту величину, достаточно много. Самым важным была разница в стоимости финансирования. Если смотреть, скажем, на предкризисную ситуацию, то разница между Россией и Западной Европой составляла 3–4 процентных пункта. Думаю, что этот диапазон по-прежнему останется привлекательным для инвесторов. Если предположить, что Лондон остановится на 6–7% доходности, то 10–11% для Москвы будут вполне приемлемы”.
Jones Lang LaSalle определила восемь причин, почему в ближайшем будущем инвесторов будут интересовать торговые центры прайм-класса на рынках “Большой пятерки”:
Крупные и стабильные экономики: После периода экономической нестабильности инвесторы будут ориентироваться на зрелые рынки, которые характеризуются большей прозрачностью, ликвидностью и стабильностью, – то есть на “Большую пятерку”.
Зрелость рынков: Имея 62% всего предложения торговых центров инвестиционного качества, страны “Большой пятерки” будут привлекательными для инвесторов, благодаря своей долгой истории, – особенно в тот период, когда инвесторы стремятся вкладывать средства в завершенные, приносящие доход активы, а не в новые проекты.
Планируемые проекты: Ограничительные условия планирования в городах “Большой пятерки” помогли защитить их от чрезмерного девелопмента. Это поможет снизить рискованность инвестиций, так как новые торговые центры будут представлять ценность за счет их недостаточного количества.
Прозрачность: Вследствие неопределенной экономической обстановки прозрачность будет для инвесторов ключевым фактором, а все пять рынков являются высоко прозрачными.
Развитые инвестиционные рынки: За последние пять лет состав инвесторов существенно расширился, в значительной степени в связи с ростом торговли как сектора коммерческой недвижимости. Также выросло предложение и качество специалистов в этом секторе.
Стабильность: Исторически являясь менее волатильными, чем другие сектора, торговые центры подвержены меньшему риску по отношению к арендаторам, благодаря диверсифицированным доходам и возможностям увеличивать стоимость за счет реконструкции и активного управления, что является ключевым фактором привлечения инвесторов.
Многообразие форм инвестирования: Появились многочисленные инструменты инвестирования, развитие которых обеспечивает широкий доступ к рынку. Специализированный характер этих активов позволяет специалистам извлекать более высокие доходы из торговых центров.
Более высокие доходы: Торговые центры сохраняют свой потенциал большей эффективности, чем другие виды розничной торговли, так как они активно управляются. Причем в случае торговых центров существует возможность увеличивать их стоимость за счет управления фондами – через получение дополнительных доходов или всесторонней реконструкции.
Так, по мнению специалистов компании, после периода экономической нестабильности инвесторов будут привлекать зрелые рынки “Большой пятерки”, которые характеризуются большей прозрачностью, ликвидностью и стабильностью. Хотя эти рынки могут и не принести самые высокие прибыли, они обеспечат потенциально более высокую безопасность доходов благодаря высокоразвитому ритейлу и стабильности экономик.
История, традиции, развитие
По данным аналитиков, торговые центры инвестиционного качества стран “Большой пятерки” будут привлекательными для инвесторов благодаря своей долгой истории, особенно в тот период, когда инвесторы стремятся вкладывать средства в завершенные, приносящие доход активы, а не в новые проекты. Также привлекательной будет реверсивная природа многих торговых центров (когда арендные ставки по существующим договорам аренды ниже текущих рыночных уровней), особенно в период медленного или отрицательного роста арендной платы.
При этом ограничительные условия планирования в городах “Большой пятерки” помогли защитить их от чрезмерного девелопмента. Это поможет снизить рискованность инвестиций, так как новые торговые центры будут представлять ценность за счет их недостаточного количества. Однако этот фактор нужно рассматривать с учетом уровня арендной платы и результатов деятельности торговых центров в сложившейся ситуации. Вследствие неопределенной экономической обстановки прозрачность будет для инвесторов ключевым фактором, а все пять рынков являются высоко прозрачными.
По мнению специалистов компании, за последние пять лет состав инвесторов существенно расширился, в значительной степени в связи с ростом торговли как сектора коммерческой недвижимости. Выросло также предложение и качество специалистов в этом секторе. Появились институциональные и многосекторные фонды, которых привлекли защитные характеристики торговых центров и диверсификация арендаторов на рынке торговой недвижимости.
Диверсификация и новые инструменты
Исторически являясь менее волатильными, чем другие сектора, торговые центры подвержены меньшему риску по отношению к арендаторам благодаря диверсифицированным доходам и возможностям увеличивать стоимость за счет реконструкции и активного управления, что является ключевым фактором привлечения инвесторов.
Еще одной причиной, по которой инвесторы будут рассматривать торговые центры прайм-класса на этих рынках, в компании Jones Lang LaSalle называют тот факт, что появились многочисленные инструменты инвестирования, развитие которых обеспечивает широкий доступ к рынку. Специализированный характер этих активов позволяет специалистам извлекать более высокие доходы из торговых центров. Однако это не отталкивает менее специализированных инвесторов. Ключевым условием выхода на рынок для них является наличие надежных компаний по управлению недвижимостью, а в “Большой пятерке” данная услуга является давно и хорошо сложившейся. Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, подробно развернул вопрос о новых инструментах инвестирования: “Разница между развитыми европейскими рынками и рынками России, а также многих восточно-европейских стран – это наличие большого количества профессиональных управляющих торговыми центрами. Их услугами пользуются как профессиональные игроки, так и инвесторы, которые не специализируются на торговой недвижимости. Это обстоятельство открывает доступ на рынок гораздо более широкому набору инвесторов. Потому что для торгового центра очень важна именно компонента управления, ведь большая часть дохода от торговых центров и формируется именно благодаря эффективному управлению – правильному подбору арендаторов, позиционированию, своевременной реконструкции”.
Схемы инвестирования
Самая распространенная схема такова – профессиональный оператор и инвестор в едином лице покупает центр или инвестирует в него частично и, имея соответствующие ресурсы, управляет им сам.
На Западе помимо этой традиционной технологии получила широкое распространение двухкомпонентная схема: приходит инвестор, не обязательно профессиональный игрок рынка, и помимо инвестиций заключает договор с профессиональным оператором. Кроме одного участника – инвестора, появляется еще и управляющая компания, которая за определенное вознаграждение (обычно привязанное к объему арендных платежей) управляет торговым центром. Фундаментальная разница между странами “Большой пятерки” и восточной группой (Россией в частности) именно в наличии профессиональных компаний управления недвижимостью.
Кто инвестирует
Еще одним преимуществом стран “Большой пятерки” можно считать наличие такого инструмента, как трасты недвижимости, которые достаточно большое распространение получили в Англии и позже – в других странах. Они позволяют мелкому инвестору вкладываться в довольно крупные объекты и портфели недвижимости. И не только торговой. Эти инструменты, которые, по сути, являются долями владения определенного объекта или портфеля, торгуются на вторичном рынке. Это тоже одна из новых форм, которая с некоторой задержкой (потому что для ее осуществления понадобилось достаточно серьезное изменение законодательства) пришла в Великобританию из Америки и получила там хорошее распространение, а затем распространилась и в других странах.
В странах “Большой пятерки” также широко представлены фонды, инвестирующие в коммерческую недвижимость. В них могут инвестировать как пенсионные фонды, которые управляют миллиардными активами, так и частные инвесторы с гораздо более низкими суммами. Такие фонды работают как с состоятельными клиентами – профессиональными игроками рынка, так и с физическими лицами. Покупатели паев в этих фондах тоже, по сути, приобретают доли объектов недвижимости, в том числе и торговой. В России такие фонды уже стали появляться, но пока они больше ориентированы на жилую недвижимость. В связи с кризисом, скорее всего, их развитие приостановится.
Будет рост
Не стоит забывать и тот факт, что торговые центры сохраняют свой потенциал большей эффективности, чем другие виды розничной торговли, так как они активно управляются. При этом стратегический подход к сдаче в аренду и профессиональный менеджмент используются, чтобы максимизировать рост доходов, минимизировать уровень вакантных площадей и обеспечить эффективную работу торгового центра, правильно позиционируя его на высоко конкурентных рынках.
В 2004 г. в общем объеме европейских инвестиций в торговые центры инвестиции в страны “Большой пятерки” составляли 80%, однако в 2008 г. эта доля снизилась до 45%. Текущие рыночные условия дают возможность “Большой пятерке” повысить свою долю рынка.
“Сейчас инвесторы фокусируют свое внимание на недвижимости с показателями высокой устойчивости и все больше принимают во внимание такие основополагающие факторы, как рыночная ситуация, местоположение, масштаб, состав арендаторов, мерчандайзинг и качество. Мы уверены, что торговые центры в более зрелых странах Европы предлагают именно такие характеристики”, – отметил Нэвилл Мосс, глава исследовательского отдела по торговой недвижимости Jones Lang LaSalle в Европе.
“По мере того как мы приближаемся к 2009 г., мы надеемся, что потрясения, перенесенные во второй половине 2008 г., ослабеют и ликвидность повысится. Хрупкие экономики влияют на снижение ставок аренды и прибыльность инвестиций, и ни один рынок Европы не будет защищен, в том числе это скажется и на “Большой пятерке”. Мы ожидаем дальнейшего снижения цен на недвижимость. Это процесс, который уже достаточно давно наблюдается в Великобритании и сейчас набирает обороты в континентальной Европе. Эта ценовая коррекция откроет значительные возможности для инвесторов, имеющих достаточное количество собственных средств”, – прогнозирует ситуацию Джереми Эдди, руководитель европейского отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.
Место России
Джереми Эдди также отметил, что в 2009 г. ожидается возврат к большей разнице доходностей между странами еще и по профилям риска. “Мы ожидаем, что, по мере того как пройдет ценовая корректировка, снизятся желание или необходимость брать дополнительный риск, за пределами зрелых рынков”, – резюмировал специалист Jones Lang LaSalle.
Г-н Пантюшин добавил по этому поводу, что российский рынок ритейла по-прежнему имеет значительный потенциал и после коррекции, вероятно, сохранит привлекательность, в том числе за счет разницы ставок доходности с развитыми странами. Тем не менее он отметил, что коррекция в Западной и Восточной Европе пока не закончилась. “Сегодня говорить, где Россия должна быть через полгода и какой конкретно должна быть разница ставок доходности, сложно, – подчеркнул г-н Пантюшин. – Разница доходностей и раньше варьировалась и в дальнейшем будет варьироваться в зависимости от качества объекта, в зависимости от того, насколько текущие рыночные ставки разнятся с теми, по которым ранее были подписаны договоры, что еще более важно для офисных центров. Арендные ставки в последние два года росли очень быстро, поэтому что-то спрогнозировать по цифрам сложно. Факторов, которые будут определять эту величину, достаточно много. Самым важным была разница в стоимости финансирования. Если смотреть, скажем, на предкризисную ситуацию, то разница между Россией и Западной Европой составляла 3–4 процентных пункта. Думаю, что этот диапазон по-прежнему останется привлекательным для инвесторов. Если предположить, что Лондон остановится на 6–7% доходности, то 10–11% для Москвы будут вполне приемлемы”.
Jones Lang LaSalle определила восемь причин, почему в ближайшем будущем инвесторов будут интересовать торговые центры прайм-класса на рынках “Большой пятерки”:
Крупные и стабильные экономики: После периода экономической нестабильности инвесторы будут ориентироваться на зрелые рынки, которые характеризуются большей прозрачностью, ликвидностью и стабильностью, – то есть на “Большую пятерку”.
Зрелость рынков: Имея 62% всего предложения торговых центров инвестиционного качества, страны “Большой пятерки” будут привлекательными для инвесторов, благодаря своей долгой истории, – особенно в тот период, когда инвесторы стремятся вкладывать средства в завершенные, приносящие доход активы, а не в новые проекты.
Планируемые проекты: Ограничительные условия планирования в городах “Большой пятерки” помогли защитить их от чрезмерного девелопмента. Это поможет снизить рискованность инвестиций, так как новые торговые центры будут представлять ценность за счет их недостаточного количества.
Прозрачность: Вследствие неопределенной экономической обстановки прозрачность будет для инвесторов ключевым фактором, а все пять рынков являются высоко прозрачными.
Развитые инвестиционные рынки: За последние пять лет состав инвесторов существенно расширился, в значительной степени в связи с ростом торговли как сектора коммерческой недвижимости. Также выросло предложение и качество специалистов в этом секторе.
Стабильность: Исторически являясь менее волатильными, чем другие сектора, торговые центры подвержены меньшему риску по отношению к арендаторам, благодаря диверсифицированным доходам и возможностям увеличивать стоимость за счет реконструкции и активного управления, что является ключевым фактором привлечения инвесторов.
Многообразие форм инвестирования: Появились многочисленные инструменты инвестирования, развитие которых обеспечивает широкий доступ к рынку. Специализированный характер этих активов позволяет специалистам извлекать более высокие доходы из торговых центров.
Более высокие доходы: Торговые центры сохраняют свой потенциал большей эффективности, чем другие виды розничной торговли, так как они активно управляются. Причем в случае торговых центров существует возможность увеличивать их стоимость за счет управления фондами – через получение дополнительных доходов или всесторонней реконструкции.
Назад
Загрузка...