Юристы компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» рассказали о том, как определить покупную стоимость активов, для чего нужны поправки в закон о взыскании заложенного имущества и какие существенные изменения происходят на рынке недвижимости.

Владимир Соков, партнер, руководитель корпоративного блока «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»:
Сегодня наступило время потребителей. Об этом начали говорить в прошлом году и этот тренд продолжится. Что касается девелоперских компаний, то они в течение года будут иметь проблемы с финансированием. Привлечь заемные средства или найти собственные будет крайне сложно. Из-за внутренних проблем девелоперы будет вынуждены продавать объекты с дисконтом, поскольку желающих избавиться от активов много – на сегодняшний день предложения сильно превышают спрос. Причем снижение цен продолжится: по различным оценкам, «дно» может наступить в конце весны или в начале лета. Налоговая система несовершенна, потребуется ее серьезная адаптация к рыночным условиям. К апрелю 2009г. должны быть выработаны поправки, касающиеся НДС, НДФЛ, ЕСН. Примером быстрых и эффективных решений в налоговой сфере может послужить наш сосед – Казахстан.
Количество сделок по приобретению компаний-должников, слияний и поглощений, будет увеличиваться. Предпосылки к этому налицо. Поглощаемые компании потеряют контроль над бизнесом. Также мы прогнозируем рост покупок блокирующих пакетов акций компаний – более 25%. В общем 2009 год пройдет под знаком передела собственности, когда у многих игроков рынка откроются новые возможности по приобретению интересующих их активов по низким ценам.
Одним из существенных вопросов, который, несомненно, станет «камнем преткновения» между продавцом и покупателем, будет определение покупной цены приобретаемых активов. Обычно покупная цена определялась на основании информации о финансовом состоянии приобретаемой компании за определенный прошедший финансовый период. Однако в условиях мирового финансового кризиса просчитать доходность компании невозможно. Это приведет к большому разбросу цен на объекты недвижимости. Такие термины как «удержанный платеж» или «отсрочка платежа» исчезнут из делового словаря, потому что продавцам срочно нужны деньги. Процесс совершения сделок значительно ускорится. В 2009 году, скорее всего, претерпят изменения условия сделок по приобретению активов, прежде всего, цена и структура сделки, сроки закрытия, механизмы расчетов и гарантии исполнения обязательств каждой из сторон.

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»:
Я бы хотел отметить важность вступившего в силу 11 января 2009 г Федерального закона от 30 декабря 2008 г. №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Закон вносит ряд существенных изменений в законодательные акты, регулирующие залог движимого и недвижимого имущества, порядок заключения договоров залога, порядок обращения взыскания на заложенное имущество, порядок выпуска, учета и обращения закладных, порядок осуществления исполнительных действий и т.д.
Изменения закона о взыскании залога на недвижимое имущество нужны, чтобы удовлетворить требования кредитора. Суть изменения – упрощение процедуры взыскания долга до проведения суда. На первый взгляд, изменения в законодательстве направлены в пользу банков, однако принятие такого законопроекта логично и своевременно. На сегодняшний момент риск невозврата задолженностей высок, а взыскать долг с неплательщика можно только через суд, причем процедура рассмотрения дела может длиться 1.5-2 года. В сложившихся условиях для банка это катастрофа, учитывая, что сроки получения денег с должника не определены, а стоимость заложенной недвижимости может измениться в меньшую сторону. Изменения коснутся только юридических лиц, с граждан взыскивать долги будут по-прежнему в судебном порядке.
Не смотря на это, в перспективе, когда проблемы с ликвидностью будут решены, для получения денег будут продолжать активно использовать залог в виде недвижимости.

Илья Болотнов, руководитель коммерческой / M&A практики «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»:
Существенную роль в развитии рынка слияний и поглощений в 2009 году сыграют изменения в законодательстве об обществах с ограниченной ответственностью». Технически зарегистрировать факт продажи ООО будет существенно сложнее и дороже, поскольку теперь в цепочке покупатель – продавец – ФНС добавится еще дополнительное звено – нотариус, который должен будет не только заверить факт совершения сделки, но и передать заявление о внесении изменений в государственный реестр в Федеральную налоговую службу.
Кроме того, закон в новой редакции предусматривает возможность выхода участника из общества исключительно в случае, когда возможность такого выхода прямо предусмотрена уставом общества (Ст. 26 Закона в новой редакции). До этого участник мог выйти из общества в любое время, без согласия других участников, и получить действительную стоимость доли, принадлежащей выходящему участнику.