Офисный рынок Москвы – итоги 2008 года

Общая ситуация

Прошлый год оказался переломным для российского рынка недвижимости. Еще весной 2008 года почти ничто не предвещало беды – Россия заявляла о себе как об одном из немногих рынков, на котором можно переждать бушующий в мире кризис. Конечно, с проблемами финансирования российские девелоперы сталкивались уже тогда, но настоящая катастрофа разразилась в начале осени. Катализатором массового изъятия средств иностранными инвесторами из российской экономики послужила война с Грузией. Результатом стал сентябрьский обвал фондового рынка.

Практически полное отсутствие кредитования привело к тому, что один из наиболее зависимых от заемных средств рынков – рынок девелопмента – оказался на грани дефолта. Последний квартал 2008 года ознаменовался громкими, хотя и немногочисленными заявлениями крупных девелоперов о замораживании проектов, находящихся на стадии проектирования (Mirax Group, Russian Land). Большинство же игроков рынка до сих пор предпочитают не афишировать свои проблемы, хотя не секрет, что с осени прошлого года практически ни один девелопер не вышел на строительную площадку. Проекты, которые кризис застал незадолго до завершения строительства, скорее всего будут достроены – в срок или с опозданием. Так называемые перспективные объекты, фактическое строительство которых пока не началось, пока останутся на бумаге. Эксперты отмечают, что «замораживание» девелоперских проектов может происходить не только в результате недостатка финансирования (хотя, как правило, это основная причина остановки строительства), но и из-за сомнения в будущем спросе на площади в возводимом здании. Приходится учитывать, что консервация проекта стоит значительных денег, поэтому в каждом конкретном случае целесообразность продолжения строительства или замораживания объекта решается индивидуально.

Возвращаясь к безоблачному I полугодию 2008 года, необходимо отметить, что до середины лета наблюдался значительный рост инвестиций в объекты коммерческой недвижимости: по данным DTZ, в I квартале совокупный объем сделок по купле-продаже объектов или проектов недвижимости (без учета инвестиций в строительство объектов) составил $0,912 млрд., во II – $2,234 млрд. Однако начиная с III квартала инвестиции в объекты коммерческой недвижимости уменьшились, объем сделок, по сведениям DTZ, составил $1,5 млрд., в IV – всего $514 млн., что даже меньше, чем в IV квартале 2007 года. По оценкам специалистов компании, величина средней инвестиционной сделки с объектом недвижимости сократилась с $118 млн. во II квартале до $34 млн. в IV квартале. Среди заметных сделок 2008 года на рынке офисов можно назвать следующие:

Весной прошлого года стало известно о продаже РАО «ЕЭС России» офиса на проспекте Вернадского («Нефтяной дом», 47,5 тыс. кв. м) компании «Интерцессия», сумма сделки составила $175 млн.

В I квартале 2008 года немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund приобрел у компании «Открытие-Недвижимость» офисную часть строящегося на Кожевнической улице офисно-гостиничного комплекса «Вивальди Плаза». По оценкам, сумма сделки могла составить около $900 млн.

Летом фонд KanAm Grund приобрел у ЗАО «Тема» 50 тыс. кв. м в бизнес-центре Citydel (63,5 тыс. кв. м, из них 14,4 тыс. кв. м выкупила немецкая компания Henkel за $50 млн. в 2006 году) на Земляном Валу за $600 млн.

Летом финская инвестиционная компания Sponda приобрела бизнес-центр класса А «Дукат Плейс II» (ул. Ярослава Гашека, 19,2 тыс. кв. м), принадлежавший London & Regional Properties, за $185 млн.

Из немногочисленных «послекризисных» сделок необходимо отметить покупку зимой этого года Сбербанком бизнес-центра класса В+ «Южный порт» (57 тыс. кв. м) у компании Midland Development. По мнению экспертов, сумма сделки могла составить около $300 млн.

Предложение

В прошлом году, несмотря на кризис, объемы ввода офисных площадей побили очередной рекорд. Если в 2007 году новое предложение качественных офисов составляло порядка 1,2–1,5 млн. кв. м, то в 2008-м, по сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, было введено в эксплуатацию 231 офисное здание совокупной площадью около 2,15 млн. кв. м, из которых 16% (примерно 344 тыс. кв. м) соответствует классу А.

В текущем году эксперты также прогнозируют значительный прирост офисного предложения, что связано с высокой инерционностью рынка недвижимости. Большинство московских объектов, запланированных к вводу в 2009 году, обзавелись финансированием еще до прихода кризиса в Россию, поэтому их строительство ведется без значительных отставаний от графика. Впрочем, возможно, ряд девелоперов отложат завершение своих проектов. По оценкам экспертов Blackwood, из заявленных на 2009 год более 2 млн. кв. м офисных помещений в этом году будет введено не более 1 млн. кв. м (с учетом объектов, ввод которых перенесен с 2008 года).

Как уже отмечалось, большинство проектов, находящиеся на «бумажной» стадии, отложены на неопределенный срок, а в текущем году эксперты не ожидают возобновления активности на новых стройплощадках Москвы. С учетом длительного строительного цикла качественных офисных зданий можно ожидать, что после ввода строящихся сейчас объектов на рынке наступит пауза – новые проекты не будут выходить на рынок вплоть до 2012 года. Есть опасения, что в результате рынок столкнется с острейшим дефицитом новых офисов, но также возможно, что с учетом снизившегося спроса эта пауза не окажется драматичной – рынку хватит существующих площадей.

Впрочем, ряд девелоперов не собираются отказываться от своих планов по реализации новых проектов, но при этом уменьшают размеры объектов, разбивают строительство на менее крупные фазы и т. д. Как рассказали в компании Central Properties, в настоящее время компания вносит изменения в проектную документацию по своим проектам, чтобы повысить их ликвидность и инвестиционную привлекательность в новых условиях. Например, если до кризиса первая фаза Filicity Business Resort (многофункциональный комплекс на территории Большого Сити, площадь более 500 тыс. кв. м) состояла из шести зданий, то сейчас проект изменяется таким образом, чтобы каждая фаза состояла максимум из двух зданий, что, кроме всего прочего, облегчит привлечение финансирования. В число проектов, строительство которых было приостановлено, можно включить следующие (данные Colliers International):

«Два Капитана», Мякининская пойма, 65-65 (общая площадь – более 100 тыс. кв. м, девелопер – МОИТК);

«GS на пр-те Мира», пр-т Мира, 127-129 (общая площадь – 13,5 тыс. кв. м, девелопер – концерн «КРОСТ»);

МФК на Ленинградском шоссе, 45-47 (общая площадь – 67 тыс. кв. м, девелопер – «ИнвестСтройСервис М»).

На конец 2008 года в Москве насчитывалось от 7,86 млн. кв. м (из них 19%, или 1,5 млн. кв. м, площадей класса А, 81%, или 6,36 млн. кв. м – класса В), по сведениям DTZ, до 9,43 млн. – по данным Colliers International. Что касается офисов класса С и ниже, на которые, возможно, в новых экономических условиях придется взглянуть более пристально, то их площадь в Москве, по оценкам аналитиков Blackwood, составляет около 30 млн. кв. м.

Заметную роль в структуре предложения начал играть вторичный рынок офисов, а также рынок субаренды. Компании, арендовавшие ранее площади «на вырост», вынуждены отказываться от них или предлагать в субаренду.

Спрос

В результате большого объема введенных проектов и снижения спроса доля вакантных площадей в качественных бизнес-центрах, по данным Jones Lang LaSalle, выросла с 5,2% в начале 2008 года до 15,1% в декабре.

Впервые за несколько лет поглощение площадей отстает от темпов ввода офисных проектов в эксплуатацию. По оценке Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в последнем месяце 2008 года количество сделок с качественными офисами вернулось к уровню 2003 года, составив всего 26 тыс. кв. м, при том что в среднем в 2006–2008 годах ежемесячно арендовалось и покупалось 100–200 тыс. кв. м в месяц.

В 2008 году общее поглощение офисных площадей составило порядка 2,43 млн. кв. м, отмечают в Colliers International. На сделки аренды офисных площадей пришлось около 70%, из них совокупный объем арендованных площадей класса А составил около 35%.

Из объектов, выходящих на рынок, начиная с осени прошлого года, многие оказываются заполненными менее чем на половину – это не внушает оптимизма, учитывая, что многие из новых площадей были сданы еще до обострения экономической ситуации. Как сообщают в Central Properties, корпуса «А» и «С» комплекса «Двинцев», находящегося сейчас на этапе получения разрешения на ввод в эксплуатацию, сданы в аренду примерно на 70%, корпус «B», принадлежащий партнеру девелопера – компании Wells Real Estate Funds, арендован ориентировочно на 40% (арендаторы комплекса уже ведут работы по отделке).

Во II полугодии 2008 года на рынке отмечались случаи расторжения предварительных договоров аренды. Если раньше подобное было редкостью и расторжение происходило только по инициативе арендодателя, то в кризисный период это стало довольно распространенным явлением, причем инициаторами выступают арендаторы, отмечают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Среди примеров компаний, отказавшихся от переезда в новый офис, можно назвать IBS (36,8 тыс. кв. м в Nordstar Tower), ТНК-ВР (45,4 тыс. кв. м в БЦ «Западные ворота») и др. По словам аналитиков Colliers International, во многих случаях арендаторы идут на расторжение предварительных договоров аренды не потому, что надеются в итоге найти офис по более низким ставкам, а по причине сокращения объемов бизнеса и, соответственно, снижения прибыли компании. Как следствие, компании не уверены в возможности оплаты аренды в будущем и отказываются от площадей, невзирая на штрафы.

Необходимо отметить, что сегодня рынку наконец-то есть что предложить небольшим компаниям, которые раньше не могли претендовать на офис в бизнес-центре класса А из-за отсутствия небольших помещений в таких объектах. Сейчас девелоперы более охотно идут навстречу арендаторам, что выражается в том числе в готовности к более мелкой нарезке больших помещений. Кроме того, рынок субаренды также в основном состоит из офисов малой и средней площади. В то же время из-за сокращения многими компаниями штата сотрудников спрос на небольшие площади возрос: по данным Blackwood, за IV квартал 2008 года почти половина (47%) всех заявок, поступивших в компанию на аренду помещений, приходилась на сегмент самых маленьких площадей (до 200 кв. м), тогда как в III квартале на такие офисы приходилось всего 20% заявок.

Что касается ожидаемой тенденции переезда компаний в офисы более низкого класса, то пока она не получила подтверждения. «Компания, занимающая качественное помещение, вряд ли захочет переезжать в менее качественный офис, – предполагают аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Кроме того, следует учитывать, что многие арендаторы качественных зданий арендовали площади еще в 2004–2006 годах, когда стоимость аренды была не такой высокой. Поэтому значительная доля арендаторов качественных офисов платит за них $500–600/кв. м в год, что даже для кризисного рынка вполне адекватно, и переезжать в более дешевый офис смысла нет». При этом специалисты Blackwood ожидают, что часть арендаторов все-таки обратит свой взгляд на офисы низкого класса (преимущественно класса С), отмечая, что даже сейчас на рынке ощущается дефицит относительно качественного предложения по доступным ставкам.

Ставки, инвестиции

По оценкам аналитиков Jones Lang LaSalle, ставки доходности лучших офисных объектов в Москве (prime yields) выросли до 11–11,5% (по сравнению с 8–9% в середине 2008 года). Оценка показателей доходности производится на основании анализа сделок, заключаемых на рынках Западной и Восточной Европы с последующей корректировкой для России. После роста арендных ставок на 40–45% в 2007 году и на 20% в I полугодии 2008 года, осенью прошлого года началось их снижение. По данным исследования Jones Lang LaSalle, падение ставок аренды в IV квартале составило 26%. Средние диапазоны базовых арендных ставок в IV квартале 2008 года представлены в таблице 3.

Тенденции

Основной тенденцией ушедшего года стала практика остановки строительства и замораживания объектов в стадии проектирования;

В конце года значительную долю в структуре офисного предложения стал занимать вторичный рынок офисных площадей;

Компании сокращают штат сотрудников и, как следствие, размеры занимаемых офисов. Отказавшись от расширения, компании нередко отказываются и от переезда в новые офисы, расторгая заключенные ранее предварительные соглашения об аренде помещений в строящихся зданиях;

Продолжением предыдущей тенденции является развитие рынка субаренды – арендаторы сдают излишки площадей другим компаниям;

Практика предварительной аренды офисов уходит в прошлое – в условиях, когда у арендатора нет уверенности в будущем своего бизнеса, а также в том, что арендуемый объект будет сдан в срок, компании избегают связывать себя долгосрочными обязательствами, тем более что выбор свободных офисных помещений на рынке сегодня достаточно велик;

Наблюдается тенденция снижения сроков договоров аренды, что также связано с невозможностью долгосрочного планирования развития бизнеса;

Одной из важнейших тенденций, проявившихся в конце ушедшего года и получивших развитие в наступившем году, является наблюдаемое впервые за несколько лет снижение арендных ставок на офисные площади.

Прогноз

Развитие рынка офисной недвижимости зависит от огромного количества факторов, которые сегодня не поддаются прогнозированию. Будущее участников рынка зависит от общеэкономической ситуации в стране, предсказывать развитие которой представляется неблагодарным занятием. Можно только предположить, что в ближайшие месяцы на столичном офисном рынке неопределенность сохранится, возобновления активности до конца текущего года не предвидится. В ближайшей перспективе ожидается дальнейшее снижение ставок аренды на офисные площади и повышение уровня вакантных площадей. Собственники зданий будут вынуждены идти на различные уступки, чтобы привлечь арендаторов. На смену тенденции роста масштабов возводимых проектов придет стремление девелоперов к уменьшению объемов проектов, что будет выражаться в снижении средней площади выходящих на рынок зданий.