Рассматриваемый объект является классическим офисным центром класса С. Он имеет очень привлекательное расположение: в деловом районе в самом центре Москвы, на острове Балчуг. Наличие дефицитных для центра парковочных мест во дворе, а также возможность организации подземного паркинга также является дополнительным преимуществом. Заявленная стартовая цена продажи 1,458 млрд рублей (94 655 рублей за кв. м), - очень привлекательна, поскольку является значительно ниже рыночной. На сегодняшний день стоимость квадратного метра офисов класса С в данной локации составляет от 200 000 рублей за кв. м.
Что касается дальнейших перспектив объекта, то, на мой взгляд, здание целесообразно и дальше использовать как офисный центр. Учитывая достаточно большой объем площадей и премиальную локацию, больше всего, оно подходит под штаб-квартиру какой-нибудь крупной компании. Но с другой стороны, с точки зрения технического оснащения, здание уже достаточно устарело, к тому же имеет кабинетную планировку, которая накладывает определенные ограничения на размещение персонала внутри офиса. Кроме того, стоит отметить, что у рассматриваемого здания нет исторической или архитектурной ценности, которая могла бы стать дополнительной «фишкой» объекта. Поэтому учитывая все эти факторы, покупка здания целиком, скорее всего, будет не очень интересна для большинства крупных компаний. Вообще подобных компаний, которые к тому же и нуждаются в покупке или аренде собственного большого офиса в центре Москвы сегодня не так много. Многие из них уже имеют здания под свои штаб-квартиры, другие консолидировали все свои подразделения в рамках крупных бизнес-парков и БЦ класса А и В+ еще в начале кризиса в 2015-2016 годах, когда арендные ставки на высококласную офисную недвижимость существенно просели (яркий пример - Москва Сити). Кроме того, для тех, кто планирует в ближайшей перспективе покупку или аренду большого объема площадей, сейчас есть, хоть и не много, предложения в премиальных объектах в центре.
Наиболее подходящий вариант для использования данного здания – сдать объект в аренду каким-нибудь государственным структурам или политическим партиям. Для них это было бы достаточно удобно с точки зрения расположения, учитывая близость к Кремлю и Государственной думе и другим министерствам. Впрочем, как показывает практика последних лет, подобные структуры наоборот переезжают из старых административных зданий в современные объекты и консолидируются в рамках в рамках одного делового кластера (например, Москва-Сити).
Есть более перспективный вариант - сдача в аренду разным компаниям отдельными этажами. Быстро найти арендаторов на такой большой объем площадей своими силами будет сложно. Для этого собственнику как минимум необходимо привлекать профессиональную УК, которая специализируется на объектах С класса. К тому же и стоимость здания, несмотря на то, что она ниже рынка, достаточно существенная. Сегодня на рынке не так много инвесторов, располагающих такой большой суммой и самое главное готовы вкладывать ее в объекты С класса. Также учитывая высокую кадастровую стоимость здания, собственнику вне зависимости от заполняемости объекта придется платить значительную сумму налогов, что в конечном счете увеличивает сроки окупаемости объекта.
Приобретая данный объект в инвестиционных целях, собственник может сдавать офисы в аренду по 20 000-25 000 рублей за кв. м включая НДС и эксплуатационные расходы. Первый этаж здания, если это позволяют технические возможности, можно отвести под общепит, где разместить несколько кафе с интересными концепциями. Учитывая большое количество офисных центров в округе, общепит будет востребован не только арендаторами данного объекта, но и соседних БЦ. Кроме того, подобное решение позволит как можно быстрее заполнить пустующие площади и повысит привлекательность объекта в целом.
2020-08-04 12:47:01
