Минувший год действительно стал знаковым и по новому офисному вводу, и по другим рыночным показателям, побив рекорды предыдущих лет. Мы связываем такую динамику со стимулирующим эффектом реализации «Программы создания мест приложения труда» (МПТ) мэрии Москвы, которая ввела льготы для проектов, создающих рабочие места, а также выходом на рынок «жилых» девелоперов. По нашим прогнозам, к 2028 году их доля в общем объеме нового офисного ввода будет составлять до 25-30%.

Рынок 2024 года был сформирован в основном проектами «на продажу». Арендная модель, которая ранее доминировала на рынке, стала менее выгодной из-за роста себестоимости строительства и ужесточения кредитно-денежной политики. Уровень вакансии по рынку составил 5-6%, что является минимальным значением за последние 15 лет. Это привело к росту арендной ставки во всех классах офисной недвижимости. В наиболее востребованных проектах класса А она выросла на 10-20%.

Также наблюдалась возросшая активность розничных инвесторов, приобретающих офисные площади мелкими лотами (до 150 – 200 кв. м). Спрос на мелкую нарезку всегда был высоким, так как такие офисы являются устойчивыми и понятными активами с точки зрения управления и доходности. Если ранее спрос потенциальных инвесторов был ограничен как количеством проектов, так и их качеством (класс A вообще не был представлен для покупки в нарезку мелким блоком), то сейчас ситуация изменилась - порядка 70% нового офисного предложения составляют офисные объекты класса A.

Продажа офисных помещений мелким блоком более выгодна и для девелоперов, так как это обеспечивает большую ликвидность и привлекает широкий круг покупателей. Спрос на крупные блоки (от 5 000 кв. м) также высок, но круг потенциальных покупателей ограничен. При этом крупные корпорации, как правило ожидают хороший дисконт и предпочитают приобретать уже готовые проекты институционального качества с действующим «потоком». Покупатели мелких лотов часто приобретают их на ранних этапах строительства с намерением перепродать по более высокой цене на последующих этапах. Эта стратегия соответствует традиционной модели инвестирования в офисные помещения с маржинальностью 45-50%. Они также могут сдавать свои объекты в аренду на краткосрочной основе, достигая уровня доходности, сопоставимого с крупными проектами.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать

Кейс