Еще несколько лет назад промышленность планомерно вытеснялась за пределы городов. Девелопмент концентрировался на жилье и коммерции, а производственные объекты воспринимались как устаревший и неэффективный формат.

Сегодня мы наблюдаем обратный процесс и, по сути, формирование нового сегмента рынка. Производство возвращается в город, но уже в другом качестве. И этот процесс только начинается.

Колонка Натальи Иголкиной, коммерческого директора Linco Group.

Производство с московской пропиской

Ключевой драйвер изменений — экономика города и инициативы московских властей, делающих финансово привлекательными для девелоперов бизнес-модели строительства производственных городских форматов. На практике производителю действительно важно быть ближе к потребителю. Со времен пандемии и нарушения глобальных цепочек поставок бизнес стал ориентироваться на локализацию производства, сокращение логистических издержек, близость к трудовым ресурсам и городской инфраструктуре. Речь идет не только об эффективности, но и о снижении рисков, гибкости и скорости бизнес-процессов для компаний-потребителей. Потому мы наблюдаем в Москве устойчивый спрос на локальные производственные мощности.

Мы также отмечаем, что технологическая трансформация меняет саму природу производства. Современные предприятия — это уже не громоздкие производства, а компактные и автоматизированные процессы, наполненные цифровыми технологиями со сниженной нагрузкой на окружающую среду — пониженным уровнем шума, вибрации и отходов. Именно это делает возможным то, что еще недавно казалось невозможным — интеграцию производства в городскую среду.

Новый формат городского многоэтажного производства от Linco

Сегодня рынок по инерции называет все подобные объекты лайт индастриал. Однако на практике это уже другой продукт. В Linco Group мы рассматриваем и развиваем городское многоэтажное производство как отдельный сегмент и фактически участвуем в формировании нового продукта — индустриального таунхауса.

Москва — один из самых сложных рынков с точки зрения стоимости земли и плотности застройки. В этих условиях невозможно масштабировать классические одноэтажные индустриальные решения. Единственный ответ — вертикализация. Многоэтажные производственные здания, которые давно доказали свою эффективность в Азии, становятся логичным развитием рынка и в России. Мы в Linco Group адаптируем этот подход, создавая проекты, которые учитывают локальные требования, технологию резидентов и экономику девелопмента.

Формат городского многоэтажного производства принципиально отличается от классического лайт индастриал. Во-первых, такой проект расположен в городе, и московская прописка обеспечивает ему доступ к необходимой транспортной инфраструктуре — как правило, шаговую доступность от общественного транспорта. Данный аспект критично важен в условиях дефицита кадров как обеспечивающий доступ к необходимым трудовым ресурсам. Во-вторых, это формат многоэтажной застройки, который сочетает производственные, офисные и технологические функции на разных этажах. Вместе с тем такой проект требует более сложной инженерной инфраструктуры и технических условий, например, повышенных требований по электричеству.

Еще одна отличительная черта — архитектура проекта, интегрированная в городскую среду. Ранее мы воспринимали производство как «изнанку» города и не ожидали от такой недвижимости особенной привлекательности. Теперь же такие объекты перестают быть закрытыми и изолированными. Новые индустриальные здания становятся видимой частью города, получают качественную архитектуру, интегрируются в уличную и транспортную сеть, а также предлагают своим сотрудникам комфортную рабочую среду.

Таким образом, мы имеем дело не с адаптацией под имеющийся запрос или преобразованием старого формата. Мы создаем новый тип индустриальной недвижимости — новый продукт, который требует от девелопера совершенно иной глубины проработки проектов и вовлеченности на всех этапах. Ведь современный резидент ожидает не просто помещение, а сложное, уникальное, технически пригодное и экономически целесообразное решение под свои бизнес-задачи. Поэтому для проектов Linco ключевыми становятся такие критерии, как обеспечение автономности каждого блока, гибкость планировок, возможность кастомизации под технологию, наличие необходимых мощностей и инфраструктуры.

Спрос на формат городского многоэтажного производства

Сегодняшний рынок демонстрирует зрелость спроса и готовность работать с новым форматом. Мы наблюдаем спрос на пищевые и фармацевтические производства, а также на производство оборудования, электроники и робототехники. В нашем портфеле, состоящем из восьми проектов общей площадью около 220 000 кв. м, представлены разные производственные назначения.

Один из показательных для нас примеров наличия спроса на наш продукт — подписанная нами сделка по аренде проекта «Linco Вилюйская» в формате строительства для сдачи в аренду, по которой будет реализовано строительство уникального здания под пищевое производство. Сделка была заключена на этапе проектирования, а объект полностью сдан в аренду одному резиденту еще до начала строительства.

Это уникальный кейс для рынка индустриальной недвижимости, поскольку речь идет о сложном и капиталоемком пищевом производстве. Проект потребовал глубокой технологической проработки с нашей стороны. Обе стороны участвовали в создании уникальной технологии и взяли на себя долгосрочные обязательства на ранней стадии. Уровень кастомизации в данном проекте значительно выше любых стандартных решений в связи с узкой спецификой.

Потенциал развития формата городского многоэтажного производства

Мы видим потенциал развития формата городского производства, который связан с продолжающейся трансформацией промышленных зон, многие из которых все еще изолированы и неэффективны с точки зрения городской структуры. При этом именно они могут стать основой для развития современной индустриальной среды. Мы ожидаем, что редевелопмент таких территорий будет сопровождаться переносом производственных функций в новые форматы — более компактные, технологичные и интегрированные.

Несмотря на растущий интерес, рынок городского производства все еще находится на начальной стадии развития. Нам еще предстоит оценить результаты реализации первых сложных проектных решений и эффективность финансовых моделей. Также наше особое внимание вызывают вопросы будущего профессионального управления такими объектами. Мы видим растущую конкуренцию в данном сегменте и надеемся, что с ее ростом повысится и планка качества.

Мы убеждены, что возвращение производства в город — это не временный тренд, а долгосрочное структурное изменение. Для Linco Group это не просто направление развития. Это осознанная стратегия — участвовать в создании нового сегмента рынка и формировании индустриальной среды будущего.

Реклама, 16+. Рекламодатель: ООО «Линко», ИНН 7838132142.

ERID 2SDnjcNAKuc

Спецвыпуск