Что клиенты хотят от оценщиков. Когда оценка таковой не является.

Оценочная деятельность сегодня пользуется поддержкой целого ряда профессиональных объединений, обеспечивающих подготовку кадров, единое представительство интересов членов профессиональных объединений, единые стандарты профессиональной этики и качества работы. Проявив как всегда присущую ему мудрость, законодатель вначале создал закон, регулирующий профессиональную оценочную деятельность, затем изменил его, а сейчас разрабатывает совершенно иную, новую структуру отношений в этой сфере, предусматривающую в будущем некую систему «саморегулирования». Особенно важно то, что оценочная деятельность получила базу подготовки кадров в лице профильных вузов, готовящих и мотивирующих молодых специалистов идти в эту профессию.
Хотя оценочная деятельность развивается, и развивается успешно, экономика в разы увеличила спрос на услуги профессиональных оценщиков как с точки зрения номенклатуры предоставляемых услуг, так и объемов оценочной работы. Ну и как всегда происходит в подобных случаях, быстрый рост сопровождался не всегда правильными представлениями о роли оценщиков, в особенности, на фоне их попыток ответить на любые запросы рынка. Так что же хотят клиенты от оценщиков и как профессиональному оценщику разделить уготованные ему роли оценщика и консультанта. На эти вопросы и призвана эта статья.

Что делает оценку «профессиональной оценкой»?
То, что в России именуется «оценкой», может означать многое, но в глобальном смысле, оценка – это всего лишь «заключение об оценки стоимости» (как это понятие трактуется в стандартах оценочной деятельности, принятых в США, в документе именуемом «Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP). Издание 2006 года», выпущенном Фондом оценки из Вашингтона). При этом ключевым отличием профессиональной оценки от простого выражения мнения о цене на тот или иной объект является независимость и объективность (т.е. независимость от потребностей Клиента) - принципов, которыми обязан руководствоваться профессиональным оценщик при выдаче заключения в отношении стоимости.
Возьмем самый простой пример: клиент хочет продать офисное здание и с этой целью приглашает местную оценочную фирму для оценки его стоимости. Существует два базовых подхода к выполнению этой работы, и оба традиционно именуются оценкой: (1) представить расчет цены, который поможет клиенту занять оптимальную позицию на переговорах и определиться с ценой (консультирование); или, (2) представить независимый и объективный анализ рыночной конъюнктуры с тем, чтобы сформировать обоснованное мнение в отношении стоимости объекта (оценка).
Оба подхода дают клиенту возможность пользоваться мнением о стоимости, сформированным в результате проделанной работы. Но в первом случае эта работа не является «оценкой» в строгом смысле этого слова, оценщик, скорее, действует как «консультант», а не как оценщик. А во втором, мнение оценщика не зависит от интересов Клиента и подтверждается данными, объективность которых тем выше, чем большим опытом располагает оценщик и более надежной с профессиональной точки зрения является применяемая им методология.
Конкретное воплощение первого подхода – анализ цены – осуществляется оценщиком, действующим в качестве консультанта и использующим свою профессиональную подготовку и опыт для анализа рынка и предоставления рекомендаций по выбору оптимальной цены и выработки выгодной для клиента переговорной стратегии. Необходимо отметить, что оба подхода не свободны от некоторого субъективизма. Но если анализ цены учитывает конкретные потребности Клиента, то оценка является более независимым и объективным суждением о рыночной конъюнктуре. При этом не будет ничего предрассудительного в том, что оценщик выполняет обе эти функции, при условии, что ему точно известно, какой тип заключения он собирается выдавать. Оценщик, который представляет расчет стоимости объекта как консультант, должен быть уверен в том, что его клиент и любой, кто будет знакомиться с заключением, понимали, что данное заключение является пристрастным и несбалансированным, т.к. стоимость определялась в пользу его Клиента. С другой стороны, если речь идет об оценке, независимой от интересов клиента, данное обстоятельство должно быть отражено оценщиком в оценочном заключении.

Основные элементы отчетности
Заключение об оценке стоимости не будет официальным документом о результатах оценки, если в нем отсутствует требуемый сертификат качества оценки. Чтобы заключение отвечало требованиям оценочного заключения, профессиональный оценщик, представляющий расчет стоимости, обязан, помимо прочего, гарантировать, что выраженное им мнение о стоимости является беспристрастным, и что он не имеет имущественного интереса в организации Клиента, и в оцениваемом объекте. В таблице ниже представлена форма сертификата качества оценки, общепринятая в международной оценочной практике.

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Подписавшие данный Отчет сотрудники Оценщика (далее Исполнители) настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, проверены, являются правильными и корректными;

2. Содержащиеся в Отчете анализ, заключения и мнения Исполнителей действительны строго в пределах ограничительных условий, являющихся неотъемлемой частью настоящего Отчета, и являются личными, независимыми и профессиональными;

3. Исполнители не имеют текущего имущественного интереса, у них отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, а также какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с Объектом оценки, и выступают в качестве беспристрастных консультантов;

4. Исполнители являются независимыми, то есть не являются учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами Заказчика, не состоят в близком родстве или свойстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами Объекта оценки или намеревающихся совершить с ним сделку;

5. Вознаграждение Исполнителя и Оценщика не связано с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связано с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

6. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности», Стандартов РФ, Стандартов РОО, основными принципами оценки, сформулированными в Международных стандартах оценки в редакции 2001 г.;

7. Исполнителями была произведена выборочная инспекция объектов основных средств и незавершенного строительства;

8. В процессе оценки ни одно лицо не оказывало давления на Исполнителей, подписавших настоящий Отчет;

9. Исполнители, принимавшие участие в выполнении работ по оценке, обладают необходимым уровнем образования и квалификацией, соответствующими требованиям законодательства РФ и Российского общества оценщиков, Действительными членами которого они являются;

10. Оценщик, сотрудниками которого являются Исполнители, аккредитован при Российском обществе оценщиков и является членом Некоммерческого партнерства «Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитованных Российским обществом оценщиков» (НП «Партнерство РОО»);

11. Оценщик проинформировал Заказчика о праве Заказчика безвозмездно ознакомиться с официальными документами РОО;

12. Оценщик разъяснил Заказчику цели оценки, значения терминов, а также права и обязанности Сторон.

Что необходимо клиентам?
Если речь идет о стоимости, то клиентам необходим тот результат, который бы позволил им достичь целей бизнеса. Для них неважно, удостоверяет ли оценщик отсутствие пристрастности, или подготовленный документ является всего лишь рекомендацией по оценке стоимости. В данном случае важно только то, что он полезен клиенту с точки зрения решаемых им задач. Безусловно, если такой задачей является передача в залог имущественных прав в качестве обеспечения привлекаемого кредита, то банк будет требовать независимости и объективности, и кроме этого сертификата качества оценки.
Согласно данным опроса клиентов оценочных фирм, выполненным Ричардом Книттером в 1993 году (данные, ставшие опубликованы в специализированном журнале, посвященным проблемам оценки «The Appraisal Journal», издаваемом в Чикаго Институтом оценки в номере за апрель 1993 года) помимо стоимости, клиентам зачастую необходимы данные и информация, которые они не получают в оценочном заключении. Это утверждение в полной мере относится к российскому рынку, и положение здесь только усугубляется по мере роста ожиданий в среде клиентов и усложнения самой оценочной работы. Основные выводы опроса представлены в обобщенном виде в таблице ниже.
 

Что необходимо клиентам	Что происходит в России
1.  Более глубокое исследование рыночной деятельности инвесторов, подкрепленное результатами опросов организаций-инвесторов, аналогичных потенциальным покупателям и продавцам оцениваемой недвижимости.	Проведение такого исследования чрезвычайно затруднено в России, учитывая ограниченность данных по рынку и их высокую цену, которую клиенты не хотят платить.
2.  Постепенное изложение фактов, логически подводящее к оценочному заключению.	Многие оценочные фирмы пользуются стандартными формами отчетов, в которых не прослеживается логика оценочных выводов по конкретным объектам.
3.  Оценщики должны больше специализироваться на отдельных видах недвижимости с тем чтобы лучше соответствовать потребностям рынка.	Оценочные фирмы, не желая ограничивать сферу предложения услуг, зачастую берутся за оценку типов недвижимости, для работы с которыми у них отсутствует необходимая квалификация.
4.  Методы оценки, более адаптированные к требованиям рынка, а не стандартный набор трех классических подходов.	Отсутствие опыта и сложившаяся профессиональная культура заставляют оценщиков более полагаться на классические подходы, изложенные в учебниках, а не предлагать оценочные расчеты на основе творческих индивидуальных решений.
5.  Больший уклон на прогнозирование в анализе, чем на рассмотрение уже состоявшихся фактов.	Гораздо проще оперировать фактическим материалом, чем разрабатывать обоснованные прогнозы на будущее.

Заключение
Еще одним интересным фактом, ставшим известным благодаря опросу клиентов оценочных фирм, является то, что 83% клиентов подтвердили, что ознакомились с содержанием оценочных заключений. Это означает, что 17% вообще не читали заключений. Данный факт свидетельствует о том, что все то, что обсуждается и оговаривается с клиентом гораздо важнее содержания собственно заключения. Поэтому так важно профессиональным оценщикам объяснить клиентам то, что они делают: предоставляют ли оценочные консультации, в которых присутствует элемент пристрастности, или проводят независимую оценку. Только на основании заключения клиент этого понять не сможет.