Как класс не существуют

В самом деле, точно подсчитать общий объем рынка офисов класса С довольно трудно, так как далеко не все собственники выставляют подобные предложения на открытый рынок, а договоры аренды зачастую попросту не регистрируются.

Наследство «советских времен»
Согласно классификации, принятой на московском рынке недвижимости, к офисным помещениям класса «С» можно отнести здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений, а также нереставрированные особняки, офисы на первых этажах жилых домов в спальных районах и номера гостиниц советского формата. «Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости есть примеры, когда объект позиционируется, как класс «В», но по сути таковым не является. Некоторые из таких зданий попросту устарели, ведь прогресс не стоит на месте и критерии оценки недвижимости за несколько прошедших лет сильно изменились. Впрочем, некоторым БЦ присваивают категорию «В» с целью повышения привлекательности объекта», - считает Сергей Лобкарев, начальник отдела коммерческой недвижимости компании МИАН.
Как правило, здания класса «С» характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг, высоким уровнем износа инженерных систем, более того непрезентабельным внешним видом. Во многих помещениях даже не проводился косметический ремонт. При этом расположение данных объектов на карте Москвы не имеет каких-то четких границ. «До определенного момента большая часть офисных помещений класса С была представлена в центральной части нашего города, - рассказывает Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент». - По разным оценкам доля таких помещений составляла от 25 до 30% от всего объема площадей. Что достаточно просто объясняется тем фактом, что исторически здания различных научных, государственных и городских предприятий тяготели к центру. Но, начиная с 2000г. собственники зданий стали осознавать, что они теряют в доходности своего бизнеса. Вот почему многие из них провели реконструкцию объектов с заменой всех инженерных систем, либо построили на месте бывших административных объектов современные офисные здания класса «А» и «В».
Сегодня офисы класса «С» преимущественно расположены в районах, удаленных от центра Москвы. Довольно много помещений находится на юге, юго-западе, в районе Теплого Стана, Калужской; на севере – в Алтуфьево, а также вдоль таких шоссе, как Ленинградское, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское, Каширское, Варшавское, Волгоградское и Рязанское. Для примера можно привести здание НИИ по адресу Варшавское ш. 17 или офисно-торговый комплекс 1972 года постройки расположенный на Ленинградском шоссе, 16.
Большое кол-во офисов класса С находятся в районах промышленных зон в пределах доступности до 10 минут на транспорте от станций метро. «Сюда можно отнести промзоны у станций метро «Электрозаводская», «Семеновская», «Войковская», а также юг и юго-восток Москвы. Есть офисные помещения класса С и в центре, например, на Павелецкой или на Ленинском проспекте - завод имени Орджоникидзе», - прокомментировал Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate.

«Портрет» покупателя и цена вопроса
Несмотря на явные преимущества офисных площадей класса «А» и «В» в сравнении с «С», спрос на данный сегмент стабильно высокий. Востребованность таких офисов обуславливается двумя факторами: низкими арендными ставками и значительным дефицитом небольших помещений площадью до 300 кв. м. Безусловно, основными потребителями таких помещений в первую очередь являются небольшие российские компании, арендующие помещений от 20 до 100 кв.м. «Их доля составляет чуть более 60%. Второе место занимают компании среднего бизнеса, арендующие площади от 200 до 500 кв.м. в качестве бэк-офисов. Доля таких компаний порядка 15 - 20%», - рассказал Глеб Ялымов.
Потенциальные «С» арендаторы – это «начинающие» компании, а также различные туристические фирмы, юридические консультации, представительства небольших промышленных компаний, агентства по подбору персонала, копировальные и фото центры, страховые компании, риэлторы, агентства по продаже авиа- и ж/д билетов, районные отделения банков. Часто «С» классом интересуются компании, которым необходимо расположить офис в непосредственной близости от складского помещения. В этом случае офис располагается в административном здании, а склад, допустим, в промышленном комплексе.
«Крупные компании также нередко заинтересованы в аренде больших площадей, свыше 10000 кв.м., в офисах класса «С». Некоторые из них основывают здесь свои подразделения, или переводят call centre. Для таких отделов месторасположение не играет важной роли, главное чтобы были телефоны, достаточно электричества и офис располагался близко к метро», - отметил Максим Жуликов, директор по развитию компании Penny Lane.
Исходя из того, что класс «С» достаточно объемен и представлен совершенно различными по своим качественным характеристикам объектами, от подвального помещения в жилом доме до офиса с ремонтом среднего качества и инженерными коммуникациями, ставки на рынке тоже совершено разные. «Сейчас они составляют от 300$ до 600$/ кв. м в год. В среднем по Москве в августе месяце средняя ставка аренды на офисные помещения класса С составляла 430-470$/ кв. м в год. В это же время прошлого года эта цифра составляла порядка 300-350$/ кв.м в год. Динамика очевидна», - отметил Андрей Жамкин. Для примера можно привести старое дореволюционное здание на Пятницкой улице, 64, где предлагаются в аренду 2000 кв. м за $550 за кв. м. в год, офис на первом этаже жилого дома площадью 210 кв. м по адресу Ул. Крылатская, 33 «сдается» по такой же ставке. А третий этаж особняка начала 20 века на Кузнецком мосту стоит $619 за кв. м. в год.
В свою очередь Сергей Лобкарев считает, что уровень ставок на помещения в данной категории ныне колеблется от 200 до 300/350$ за кв.м. По мнению Глеба Ялымова арендные ставки на офисные помещения класса С ежегодно поднимаются на 6 - 8%, и связано это прежде всего с ростом цен на коммунальные услуги, а также эксплуатационные и операционные расходы.
«Крупные агентства недвижимости, как правило, не занимаются офисами класса С. Поэтому арендатору часто приходится искать помещение самостоятельно. Не всегда площади, которые можно отнести к офисным помещениям С класса, выставлены на открытый рынок, иногда действуют «серые» схемы аренды, договоры не регистрируются и т.д. Однако, стоит отметить общую тенденцию, спрос на качественные помещения очень возрос в последнее время. Причем если раньше он рос благодаря иностранным арендаторам, то теперь отечественный бизнес также осознал потребность в качественных офисах, и наши компании также стремятся к тому, чтобы создать комфортные условия для работы», - отметил Андрей Жамкин

Строительство офисов класса С
Несмотря на высокий спрос среди арендаторов на площади класса «С», для девелоперов данный бизнес по-прежнему малоинтересен. «Класс «С» никто никогда не строил и в будущем строить не будет. Это связано, в первую очередь, с дорогой московской землей, цена которой год от года будет только возрастать. Класс «С» – один из самых неперспективных сегментов на рынке с точки зрения инвестиций. Разница в затратах на строительство зданий класса «А» и «С» небольшая, а ставки аренды на офисы высокого класса существенно выше», - отметил Сергей Храмов.
Свое мнение на этот счет рассказал и Андрей Жамкин: «Дело в том, что спрос на все помещения стабильно держится на высоком уровне. Для девелоперов предпочтительнее вкладывать деньги в офисы более высокого класса по следующим причинам: затраты на строительство отличаются не сильно, а ставки аренды на офисы высокого уровня намного выше. Строительство здания, соответствующего международным стандартам позволяет увеличить «жизненный цикл» объекта».
Впрочем, если рассматривать офисные помещения класса «С» в качестве объектов для последующего редевелопмента, то здесь девелоперы проявляют активный интерес. «Примером тому может быть реконструкция бывших административных помещений «Красного Октября». Проекты по редевелопменту, которые реализуется наша компания, часто осуществляется поэтапно: вначале мы реконструируем объект до класса В, потом готовим всю необходимую разрешительную и проектную документацию на новое строительство, затем сносим объект и на его месте строим новый. Стоимость реконструкции административного здания класса С до БЦ класса В составляет в зависимости от первоначального состояния объекта от 400 до 800 долл. на кв.м», - рассказал Глеб Ялымов.
По мнению специалистов рынка, отношение девелоперов к классу «С» изменится нескоро, а потому рассчитывать на пополнение класса «С» новыми объектами не приходится. Кроме того, процесс децентрализации коснулся и класса «С», подобные офисы переместятся на окраины столицы и в Подмосковье, а площадки, которые они занимают в центре скорее всего будут использоваться под качественные офисные площади категории «А» и «В».