Клерки за стеклом

Деловые комплексы категории А в Петербурге по-прежнему можно сосчитать по пальцам. По данным компании Colliers International, на их долю приходится лишь 7% городского рынка бизнес-центров, или около 65 тыс. кв. м. Отставание от Москвы катастрофическое.
Строительство в Петербурге высококлассных офисных зданий фактически прекратилось после дефолта 1998 года. Новые объекты, претендующие на этот уровень, стали открываться только в последние два года. Все они имеют довольно скромные размеры. Так, в 2006-м заработала 2-я очередь «Северной столицы» в Волынском пер., 3 (5 тыс. кв. м офисных площадей), открылись два бизнес-центра сети «Сенатор» – на ул. Садовой, 10 (2500 кв. м), и на ул. Чайковского, 1 (3 тыс. кв. м). Компания Ruric AB запускает два объекта на Васильевском острове – «Густаф» на Среднем проспекте, 36-40 (3700 кв. м) и «Магнус» на 9-й линии, 34 (5100 кв. м).
«Лангенпизен» на этом фоне выглядит самым крупным. Его арендопригодное пространство – около 10 200 «квадратов». В ноябре комплекс, где еще не были закончены отделочные работы, был заполнен арендаторами на 90%.
Собственник и девелопер проекта – управляющая компания «Теорема». На городском рынке бизнес-центров она работает с конца 1990-х. В ее активе – около 100 тыс. кв. м офисных и торговых площадей в деловых комплексах «Т4», «Акватория» и «Эврика», относящихся к классу В и С.
«Лангензипен» – первый объект «Теоремы», соответствующий высшей офисной категории и расположенный в исторической части города.

Дом с родословной
Новый бизнес-центр находится на Петроградской стороне, на пересечении Каменноостровского проспекта и Дивенской улицы. Это так называемый тихий петербургский центр: кварталы, застроенные в основном в конце XIX – начала XX века домами в стиле модерн. В полукилометре – Петропавловская крепость.
«Лангензипен» состоит из двух отдельных зданий, примыкающих друг к другу. Одно из них построено с нуля, другое реконструировано.
При советской власти на этом участке находилось предприятие «Знамя труда» (до революции – завод Лангензипена). Этот фабрикант и дал имя бизнес-центру. На резонный вопрос, почему не придумали что-нибудь попроще, генеральный директор УК «Теорема» Борис Жуков отвечает: «Но ведь название цепляет. Это главное».
В 1990-е «Знамя труда» прекратило свое существование. Его здания, представлявшие несомненную ценность благодаря выигрышному местоположению, были неоднократно перепроданы и в результате достались разным девелоперам. Так, по соседству с «Лангензипеном» компания ЛЭК строит жилой комплекс повышенной комфортности под названием «Серебряные зеркала». УК «Теорема» весной 2004-го приобрела два бывших фабричных корпуса: недострой советской эпохи, а также памятник краснокирпичной заводской архитектуры конца XIX века, находящийся под охраной государства. Сумма покупки составила $3,2 млн. «Насколько я помню, это была седьмая по счету сделка с заводскими объектами. Мы оказались втянуты в судебные разбирательства, которые завершились только недавно», – рассказывает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов.
Здания расположены на участке площадью около 4600 кв. м. Основную часть этой территории – примерно 3900 «квадратов» – инвестор выкупил в собственность. Земля перед фасадом бизнес-центра, занятая Дивенским садом, арендована у города.
Изначально УК «Теорема» планировала создать здесь торгово-офисный комплекс, но затем решили открыть бизнес-центр. Как раз в этот период высококачественные офисы стали пользоваться на петербургском рынке повышенным спросом.
Пятиэтажный исторический корпус общей площадью 6500 кв. м был реконструирован. Инвестор восстановил оригинальные коньки на крыше здания и отреставрировал парадную лестницу. Винтажную атмосферу подчеркивает дубово-мраморный ресепшн.
Бывшая же «незавершенка» превратилась в эффектный семиэтажный арт-объект (общая площадь – 7222 кв. м). Стандартный каркас производственной коробки с шагом колонн 6 х 6 м стал вольной вариацией на тему классического Петербурга.

Бизнес на просвет
Новое здание «Лангензипена» спроектировал архитектор Сергей Чобан. Сейчас он живет в Германии. Самый известный из его российских проектов – высотный комплекс «Федерация» на территории «Москва-Сити» (разработан совместно с Петером Швегером).
«Лангензипен» стал первым опытом сотрудничества УК «Теоремы» и г-на Чобана. «Мы сознательно отказались от услуг местных архитекторов. На мой взгляд, у них недостаточно фантазии. Казалось бы, воспитаны на творениях Росси и Растрелли, а рисуют скучные ангары. Нам же хотелось оставить след в архитектуре города», – поясняет Игорь Водопьянов.
Сергей Чобан предложил построить фасад здания из 3D-стекла с внутренней подсветкой и орнаментами, выполненными при помощи цифровой печати. Этот метод сравнительно недавно разработан немецкой фирмой Okalux, пока мало распространен даже в Европе, а в Петербурге применен впервые. Технология позволяет точно воспроизводить цветные фотографии и сложную графику на больших прозрачных поверхностях.
«Поначалу рассматривались и другие варианты, – рассказывает Сергей Чобан, – но окончательный выбор помог мне сделать бывший главный архитектор Петербурга Олег Харченко. Он посоветовал больше внимания уделить деталям и следовать традиции района, в котором преобладает застройка в стиле модерн. Так родилась идея контрастирующих типов фасадов».
Кстати, тыльный фасад здания отделан с той же тщательностью, что и парадный, выходящий на Каменноостровский проспект. Он обращен к территории, где возводится жилой комплекс «Серебряные зеркала», и поэтому скоро станет своеобразной кулисой, замыкающей двор. «Подобные парадные дворы – отнюдь не редкость для Петербурга. Достаточно вспомнить постройки Лидваля. Фасад хорошо просматривается также и с Дивенской улицы, поэтому необходимо было придать ему соответствующий облик, – комментирует г-н Чобан. – Обычно архитекторы применяют стекло для создания остро современного и технологичного характера здания. Здесь же его применили в другом качестве. Благодаря нанесенным на стекло классическим греко-римским мотивам нам удалось перекинуть мост в прошлое, но при этом здание не потеряло и современного звучания. При выборе орнаментов для печати мы руководствовались представлением о Петербурге как о северном Риме и потому использовали генерированные на компьютере фотографии декора античных фасадов. Кстати, в начале ХХ века архитекторы тоже нередко обращались к подобной теме».
Действительно, на фасаде можно увидеть атлантов, ленты меандра, розетки, вазы с цветами. С той лишь разницей, что это не лепной декор, а фотографический, устойчивый к истиранию. Кстати, столь масштабно технология Okalux применена впервые в Европе. Кроме того, за границей, как правило, используют принты в духе абстракции, изображения фотомоделей и т. п., но не классику.
Фасады «Лангензипена» выполнены в виде чередующихся выступающих и заглубленных стеклянных поверхностей. Заглубленные плоскости – это оконные проемы, заполненные двухкамерными стеклопакетами. Выступающие поверхности – стеклянные декоративные панели толщиной 10 мм с нанесенным рисунком. Они закрывают простенки, фасад целиком непрозрачен. Интерьеры просматриваются только через окна, как в обычных зданиях, и арендаторы не будут ощущать себя участниками реалити-шоу.
Декоративные панели соединены со стальным каркасом точечными креплениями из нержавеющей стали. Откосы и сливы между выступающими и заглубленными поверхностями отделаны черным алюкобондом. Максимальные размеры панелей с рисунком – 1160 х 4600 мм. Выступающий полукруглый эркер выполнен из гнутых стеклопакетов размером 1200 х 4200 мм.
Российским адаптером и исполнителем проекта выступила петербургская компания «Панорама алюминиевые строительные системы», специализирующаяся на сложных стеклянных поверхностях. В частности, пару лет назад она впервые применила в Петербурге технологию планарного фасада, оформив им здание Центробанка на набережной Фонтанки.
По расчетам генерального директора этой компании Игоря Сидорова, затраты на типовой фасад составляют около 150–170 евро/кв. м остекления. Нестандартные решения увеличивают себестоимость более чем в два раза. Остекление фасада «Лангензипена» обошлось в 480 евро/кв. м. Итоговая стоимость стеклянных «одежд» – 2 млн. евро, а общая стоимость фасада – 2,5 млн. евро.
Иностранный архитектор и российский адаптер говорят о своем сотрудничестве как о весьма гармоничном. Сергей Чобан привнес в проект западные ноу-хау, «Панорама» приспособила их к местным нормативам и претворила в жизнь, преодолев многочисленные согласования.
«Сейчас трудно предсказать, как поведет себя наш фасад зимой. Хотя гарантия на технологию Okalux дается на десятилетия. Конечно, стекло бьется. Но точно так же нельзя поручиться и за другие отделочные материалы. Кстати, мы застраховали в компании AIG не только сам бизнес-центр, но – отдельно – и его фасад, причем на внушительную сумму», – комментирует Борис Жуков.
Затраты на реализацию проекта «Лангензипен» составили около $15 млн. Игорь Водопьянов планирует окупить их за пять лет.
Офисный центр обслуживает крышная автоматизированная газовая котельная с оборудованием фирмы Duderus. Запланирована собственная подстанция. (Ее УК «Теорема» строит вместе с компанией ЛЭК.) Здания оснащены приточно-вытяжной системой вентиляции с подогревом воздуха и кондиционированием, имеются четыре пассажирских и два грузовых лифта. В новом здании стеклянные лифтовые шахты навешены прямо на боковой фасад. Цифровую телефонную связь и Интернет обеспечивает «дочка» УК «Теорема» – компания «Теорема Телеком».
Парковочные места в дефиците, что типично для центра Петербурга. На охраняемых стоянках перед зданием и во дворе можно разместить около 70 машин. Услуга обойдется арендаторам примерно в 10 тыс. руб./месяц за парковочное место.
Управляет бизнес-центром сама «Теорема».

Патриотизм по расчету
«Лангензипен» стал первым в Петербурге офисным комплексом класса А, который номинировал арендные ставки в национальной валюте. (Кстати, рублевые ценники используются с 2005 года на большинстве объектов «Теоремы». Они индексируются раз в год примерно на 10%.)
Базовая арендная ставка в «стеклянном» здании – 18 тыс. руб./кв. м в год (включая НДС, эксплуатационные расходы и плату за электричество в пределах 10 кВт ч в месяц/кв. м), краснокирпичный корпус оценен скромнее – в 12 600 руб./кв. м в год.
Первый договор аренды в «Лангензипене» был заключен в апреле 2006 года с Балтинвестбанком, который на 15 лет занял сразу три уровня в новом здании (примерно 3300 кв. м).
Один из «якорей» в реконструированном корпусе – компания «Доктор Web», специализирующаяся на антивирусных компьютерных программах. Она арендовала офис площадью 1070 кв. м.
Весной 2007 года в «Лангензипене» откроется ресторан на 1000 кв. м. Помещение на первом этаже уже снято, но название будущего заведения и его концепция пока не известны.
Остальные площади тоже сдавались этажами (по 900–1000 кв. м). От мелкой нарезки помещений инвестор отказался сознательно. «У крупных арендаторов бизнес значительно стабильнее, и платят они, как правило, вовремя. Скидок «за опт» мы практически не даем. Если арендатор хочет сэкономить, мы предоставляем ему базовую отделку и предлагаем за свой счет расставить перегородки, выполнить электрическую разводку и т. п.», – поясняет Борис Жуков. Он рассчитывает, что все площади в бизнес-центре будут сданы до конца года.
«У «Лангензипена», безусловно, удачная локация – в центре, рядом со станцией метро, – говорит управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор» Валерий Хламкин. – Наши здания, расположенные на Петроградской стороне, целиком заполнены арендаторами, и спрос не удовлетворен – особенно на офисы высокого уровня. Арендные ставки для объекта класса А вполне разумны. Но мне пока трудно судить, насколько «Лангензипен» соответствует этой категории».
«Мы сами присматривались к этому девелоперскому проекту, но не успели приобрести фабричную недвижимость – рассказывает Александр Дымов, генеральный директор инвестиционной компании «Адитум» (она является одним из арендаторов «Лангензипена»). – То, что удалось сделать коллегам, вызывает белую зависть. Я думаю, бизнес-центр действительно станет одним из лучших в городе. Что касается жизни в «Лангензипене», то, конечно, шероховатостей еще много. Здание только введено в эксплуатацию. Я думаю, за год все отладится. По крайней мере управляющие стараются решать проблемы по мере их поступления. Сама «Теорема» демонстрирует очень динамичное развитие, входя в число наиболее значимых девелоперов на петербургском рынке офисной недвижимости».
Следующий проект УК «Теорема» – превращение в крупный деловой комплекс бывшей территории завода «Россия» на Свердловской набережной. Здесь запланировано строительство сразу нескольких крупных офисных зданий категории В и В+. Первый бизнес-центр под условным названием «Бенуа» заработает в 2007 году. Архитектором этого проекта тоже стал Сергей Чобан, а для оформления фасада используется аналогичная технология. На стекло будет нанесено более 100 светящихся рисунков театральных декораций к балету «Петрушка».

Информация

Бизнес-центр «Лангензипен»

Адрес: Санкт-Петербург, Дивенская улица, 1

Общая площадь земельных участков: 4612 кв. м

Общая площадь зданий: 12 030 кв. м, арендопригодная – 10 190 кв. м

Количество уровней – 5–7

Размер паркинга: 70 машино-мест

Сроки реализации проекта: 2004–2006 гг.

Заказчик: ООО «Лангензипен и Ко»

Инвестор: управляющая компания «Теорема»

Генподрядчик: компания «Теорема-строй»

Управляющая компания: УК «Теорема»

Объем инвестиций: $15 млн.

Расчетный срок окупаемости: 5 лет