Девелопер берет кассу

Как отмечают аналитики рынка ритейла, в секторе торговой недвижимости сегодня используется две основных системы оплаты арендуемых площадей. Каждая имеет свои позитивные и негативные стороны.

Ставка на процент
Первая система – традиционная, когда ставка аренды фиксируется договором и уплачивается арендатором вне зависимости от результатов работы магазина в составе объекта. И вторая система – ставка как процент от товарооборота. Последняя состоит из:
а) чистой ставки с товарооборота; б) комбинированной (базовая ставка + процент от товарооборота, если есть превышение); в) процентной – от превышения товарооборота.
Размеры фиксированных ставок аренды, конечно, также существенно различаются внутри одного и того же объекта. Это зависит от многих факторов. «У якорных арендаторов ставки будут «в разы» меньше, чем в галерее, - отмечает Ирина Задорожко руководитель агентства компании «Магазин магазинов», - а среди «якорей» минимум заплатят продуктовый гипермаркет, мультиплекс, развлекательный центр». Чем меньше площадь, ниже этажность секции, больше витрина, расположение ближе к выходу, эскалатору или «якорю», тем выше ставка за квадратный метр, полагает директор компании Panfilov, Podkova & Partners Иван Подкова.
«Так, ставка аренды на втором этаже торгового центра может быть на 20 – 25% ниже, чем на первом», - объясняет он. «Повышения ставки аренды за лучший location и витрину вполне оправданны, - говорит Марина Малахатько, руководитель департамента аренды компании DVI. - Арендатор даже при относительно высокой ставке получает достаточный доход, чтобы выплачивать арендную плату, так как, отдавая эти деньги, ритейлер получает самый лучший поток людей, который ему может предложить ТРК».

Оборотные части
В большинстве существующих ТЦ арендная плата – это фиксированная сумма, определенная договором аренды. Тем не менее в последнее время стала весьма заметной тенденция к расширению способов и видов оплаты арендуемых помещений. Одним из них становится процент с продаж арендатора. «Инициаторами оплаты процента с оборота, как правило, выступают арендаторы, - комментирует Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров. - Мы наблюдаем две ситуации. Первая обычно характерна для торговых центров с завышенными арендными ставками, которые с трудом обеспечиваются или не обеспечиваются совсем объемами продаж операторов». Второй случай, продолжает он, когда сетевой оператор изначально настаивает на проценте от оборота, рассматривая свое вхождение в проект.
Тем не менее не все участники рынка согласны с тем, что такая система оплаты широко распространена. «Я бы не стал называть это тенденцией, – отмечает директор розничных продаж ТК «Красный Куб» Борис Скачков, – единицы торговых центров работают по такой схеме. Это связано с тем, что владельцам ТЦ нужны деньги прямо сейчас. Их не интересуют сезонные колебания спроса».
Чтобы найти взаимовыгодное решение, необходимо сбалансировать интересы арендаторов и владельца. На Западе договоры аренды с арендной платой, рассчитываемой от оборота, стали пользоваться большой популярностью. «В торговых центрах арендатор чаще всего соглашается платить минимальную арендную плату плюс процент от оборота, превышающего определенную величину, – поясняет Иван Подкова. – Для арендатора это означает, что владельцу будет выгодно увеличение продаж и он будет заинтересован в маркетинге центра». У владельцев появляется дополнительный стимул для улучшения обслуживания, управления и обеспечения безопасности, а в конечном итоге – функциональности центра и его привлекательности. В зарубежной практике процентная арендная плата для регионального и суперрегионального ТЦ колеблется от 2% до 10%, большинство арендаторов оплачивают от 5% до 8%, операторы фаст-фудов и ресторанного бизнеса – 8–10%, якорные операторы обычно платят только 2%. В окружных торговых центрах процентные арендные выплаты немного ниже – от 1% до 8%, а большинство арендаторов выплачивает от 4% до 6%.
В России, по информации Эльзы Розенталь, коммерческого директора УК «Торговый Квартал», в крупных региональных торгово-развлекательных центрах размер арендной платы зависит от профиля (а значит, занимаемой площади и оборота) сетевого оператора и распределяется следующим образом:
гипермаркеты (наценка минимальна, а площади максимальны – 4–8 тыс. кв. м) – 5% от оборота;
рестораны (200–500 кв. м.) – 8%;
фуд-корт, за кухню (50100 кв. м) – 8%;
развлечения (500–3,5 тыс. кв. м) – 8–12%;
торговые операторы – fashion (100–200 кв. м) – до 25 %.

Инициатива снизу
Станет ли такой способ арендной платы массовым явлением, говорить пока рано, считает г-н Войцеховский, тем более если это касается региональных объектов. «Пока рынок качественных торговых площадей ненасыщен, девелоперы/управляющие компании будут использовать фиксированную форму оплаты», – уверен он. Дело в том, что переход на процент с оборота подразумевает прямую зависимость арендных платежей от результатов работы управляющей компании. Низкие же доходы арендаторов могут быть вызваны и ошибками в концепции объекта. Таким образом, маркетинговая стратегия владельца объекта непосредственно влияет на инвестиционную привлекательность ТЦ.
Тем не менее, по мнению Ирины Задорожко, эта практика достаточно распространена и арендодатели считают такой способ оплаты более прогрессивным. «Сегодня они понимают, что торговый центр – это «единый организм», - отмечает она, - успешность которого зависит не только от хорошей работы торгового оператора, но и от грамотного управления и продвижения торгового центра на рынке».
И некоторые девелоперы становятся инициаторами введения аренды в качестве процента с продаж. «Действительно, девелоперы, которые вкладывают много сил в проект и рассчитывают, что он будет жить долго и работать успешно, стараются вводить проценты с оборота, - подчеркивает Мария Воронова, руководитель департамента маркетинга компании «РосЕвроДевелопмент». - Но, увы, не все магазины готовы идти на такой способ арендной платы, в том числе и потому, что не хотят открывать свой оборот, а девелопер не может полагаться на достоверность информации об обороте магазина». Таким образом, зачастую внедрению новых форм оплаты мешает непрозрачность бизнеса многих ритейлеров.

Темная зона
Тем не менее существует несколько способов контролировать доход арендатора. Договор обязывает оператора предоставлять УК торгового центра регулярный отчет о выручке за подписью генерального директора и печатью. На основании этого отчета УК высчитывает процент и выставляет арендатору счет. Кстати, за искажение финансовых показателей предусматривается уголовная ответственность, что также прописывается в документе. «В соответствии с договором взимается и минимальная фиксированная арендная плата, – уточняет Эльза Розенталь. - Пожалуй, единственный, кто работает без «минималки», - это McDonald’s (около 5%), но, учитывая масштабы бренда, собственники торговых центров принимают условия компании».
Кроме того, владелец ТЦ может применить маркетинговые инструменты. К примеру, произвести оценку на основе сравнения с другими, более «прозрачными» арендаторами похожего формата. Также УК используют данные о посещаемости объекта представителями целевой аудитории в целом и конкретного магазина – в частности.
Товарооборот можно определить и по цифрам, полученным с кассового аппарата. «Обычно это несложно – память кассового аппарата содержит информацию обо всех сделках, - поясняет Виталий Можаровский, партнер Pepeliaev, Goltsblat & Partners. - Арендодатели, конечно, не часто пользуются этим правом». Но, с другой стороны, уверен он, арендаторы вряд ли пойдут на обман – они могут потерять место и в следующий раз к ним будет иное отношение.
В данном случае основной вопрос – доверительные отношения двух сторон, считает Нина Новикова, начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons. «Если между арендодателем и арендатором нет взаимопонимания и доверия, – объясняет она, – естественно, последнему не составит труда подделать любую отчетность и задекларировать заниженные продажи». Конечно, намеренное занижение продаж происходит на любом рынке, но в силах арендодателя свести эту практику к минимуму.
Тем не менее контроль за арендаторами – это дополнительная головная боль для собственника.
«Именно поэтому говорить о массовом переходе российских ТЦ на чистый процент с оборота преждевременно, - полагает директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова. - Учитывая низкий уровень прозрачности торгового бизнеса в России, такая система расчетов очень рискованна».
Бывает так, что владелец ТЦ выходит с предложением «прогрессивной» оплаты по другим причинам. «Мы не используем такую систему оплаты, - рассказывает Борис Скачков, - хотя был один случай, когда ТЦ сам вышел с предложением платить аренду в качестве процента от продаж. Торговый центр находился в месте, где интенсивность потока людей была не высока, и потенциальных арендаторов могли не устроить условия фиксированной арендной платы». Однако объем продаж в магазине этого ТЦ был настолько мал, отмечает он, что даже на условиях оплаты аренды как процента от оборота работать было неприбыльно, и «Красный куб» принял решение закрыть магазин.
Выбор того или иного принципа расчета арендной платы происходит в момент согласования коммерческих условий сторонами.
«Условия аренды зависят от профиля компании и показателей доходности бизнеса, - поясняет Юлия Дальнова. - Обычно они составляются на основе прогноза арендатора по объему продаж и зависят от размера помещений, которые он арендует в ТЦ. Отплата арендуемой площади в виде процента с оборота фиксируется в предварительном договоре, а затем и в договоре аренды, где прописываются жесткие условия, вплоть до расторжения договора за занижение цифр в отчетах об оборотах». «На практике арендаторы, которые идут на такую схему оплаты, - говорит Марина Малахатько, - прекрасно осведомлены о своих оборотах и предлагают такой процент, который не намного будет превышать их расходы на аренду такого же помещения по фиксированным ставкам». В расчет берется тот самый фиксированный минимум, «спасательный круг» арендодателя, поясняет она. То есть если арендатор платит 12% с оборота при минимуме 500 у. е. за 1 кв. м. в год, и эти 12% с оборота на определенный момент не составляют даже 400 у. е. за 1 кв. м. в год, то арендатор выплачивает арендную плату из расчета 500 у. е. за 1 кв. м в год. «Таким образом, если процент от товарооборота превышает фиксированную ставку, - подводит итог Иван Подкова, - то платится только этот процент. Если же процент ниже фиксированной ставки, то платится только эта ставка».
Данный метод снижает риски арендаторов, а при правильном управлении повышает доходность ТЦ. Кроме того, это позволяет разделить ответственность: фиксированная часть – ответственность ритейлера, за процентную отвечает управляющий компании, отмечает Марк Афраймович управляющий партнер Ross Group.
Возможно, что платить приходится больше. «Но это, наверное, не разорительно, - предполагает Виталий Можаровский. - Ведь больше платишь потому, что и оборот больше». Как правило, такая система расчета устанавливается для высокодоходных «проходных» мест. «При низком уровне продаж арендодателю гарантированы стабильные поступления, - обращает внимание Нина Новикова, - и более того, в интересах арендодателя способствовать «раскрутке» и эффективному управлению своим торговым центром в целях увеличения арендной платы».

Курс на сближение
Система оплаты арендуемой площади процентами с оборота однозначно выгодна для арендатора, считают специалисты рынка, потому что он не проигрывает ни в каком случае. Большинство арендаторов приветствует такой вариант оплаты аренды, так как получают гарантию, что арендодатель приложит максимум усилий для привлечения посетителей в торговый центр. «Эта практика появилась в России с приходом крупных иностранных торговых сетей и девелоперов (ИКЕА, Калинка Стокманн, Media Saturn и др.) и была инициирована, прежде всего, арендаторами, - рассказывает Ирина Задорожко. - Данная схема предполагает, что арендатор постоянно анализирует работу магазинов сети, имеет «научно обоснованный» подход в прогнозировании будущих продаж, позволяет составить бизнес-план будущего магазина и «защитить» его перед арендодателем».
«Процентная» система уменьшает сроки окупаемости проекта по открытию магазина для арендатора и позволяет ему быстрее «раскрутиться», так как затраты на аренду площади растут по мере увеличения выручки. «Однако нельзя сказать, что переменная арендная плата удобна и выгодна всем без исключения операторам, - уточняет Эльза Розенталь. - Все зависит от политики головной структуры арендатора и схемы финансирования отдельно взятого розничного проекта».
Для собственника, считает она, плюсов здесь никаких. Для того чтобы вернуть заем на строительство ТЦ, ему необходимо получить определенную доходность сразу. У владельца объекта нет возможности ждать, когда арендаторы «раскрутятся», а процент от их выручки достигнет нужного уровня. В результате он терпит убытки. Кроме того, такая система лишает собственника возможности четкого планирования доходности и сроков окупаемости объекта. Именно поэтому, сегодня в России владельцы ТЦ используют подобную систему достаточно редко.
Резюмируя, стоит отметить, что арендодатель может «выступать» против подобной практики потому, что:
а) Фиксированная арендная ставка позволяет обеспечить постоянный стабильный доход;
б) нет четкой системы отслеживания оборота (сам арендатор предоставляет отчет, отсюда и возможное занижение продаж);
в) существует неуверенность в общем месячном доходе арендодателя, поскольку на начальном этапе нет возможности подсчитать и точно оценить возможные обороты;
г) с «новыми» и неизвестными компаниями принцип процента с оборота практически невозможен, поскольку обороты этих компаний неизвестны.
«Сегодня, когда конкуренция между торговыми центрами увеличивается, арендаторы получают возможность диктовать собственникам свои условия. Одним из таких условий может стать арендная плата в виде процента с оборота», – подчеркивает г-жа Розенталь.
Кроме того, «процентная» арендная политика сближает арендодателя и арендаторов, так как они в прямом смысле зависят друг от друга. «Арендодатель старается улучшить ТРК чтобы арендатор больше зарабатывал, - отмечает Марина Малахатько, - чтобы, в конце концов, получать достойную арендную плату. В итоге получается честное ответственное партнерство, а сам объект от этого только выигрывает». «Это в любом случае более цивилизованный подход, - соглашается Мария Воронова, - так как нерационально держать у себя магазин, который из последних сил платит арендную ставку, не оправданную оборотами».
Российский рынок находится на более ранних ступенях формирования и, по всей видимости, по мере развития для него, во все большей степени, будут характерны тенденции во многом аналогичные наблюдающимся на рынках западных стран. Специалисты и участники рынка отмечают, что система «процентной» аренды более прогрессивна, потому что обеспечивает компромисс между сторонами. Если ТЦ работает хорошо и успешно, то арендодатель получает гораздо больше, нежели просто фиксированную величину арендной ставки. По их мнению, будущее – за арендной платой в виде процента с оборота, хотя фиксированный минимум в любом случае останется.