Анализ экономической целесообразности

За последние 2 года в московский гостиничный рынок российскими и международными инвесторами было вложено более $1 млрд. в виде строительства и сделок с гостиничной недвижимостью. При этом из-за сохраняющейся нехватки номеров за I полугодие 2006 года средняя стоимость номера в гостиницах международного уровня столицы выросла на 20 процентов, составив рекордные $290 – по этому показателю Москва сегодня один из самых дорогих городов в Европе.
Реализация таких масштабных проектов, как реконструкция гостиниц «Москва» и «Россия», еще более подогревает интерес к этому сегменту рынка недвижимости.
Из всех секторов коммерческой недвижимости гостиничный, несмотря на его кажущуюся простоту, один из самых сложных. Даже компании, обладающие богатым опытом возведения офисов или торговых центров, нередко имеют очень приблизительное представление о том, как построить успешную гостиницу.
Реализацию гостиничного проекта можно условно разделить на несколько стадий: анализ экономической целесообразности и разработка концепции, поиск оператора, финансирование и непосредственно строительство. Проведение анализа экономической целесообразности, c которого должен начинаться любой гостиничный проект, является обязательным условием при рассмотрении заявки на финансирование и для привлечения международного оператора для управления гостиницей. Тем не менее и для располагающих значительными суммами девелоперов, которым не требуется дополнительное финансирование и которые не планируют привлечение международной гостиничной сети, анализ экономической целесообразности проекта поможет избежать опрометчивых шагов. Расчет на то, что «и так сойдет», возможно, и оправдан в условиях растущего рынка и нехватки предложения (как произошло с рядом не самых лучших гостиничных проектов, появившихся в начале 90-х), но в более длительной перспективе грозит значительным снижением рентабельности.
Помимо краткого обзора рынка, включающего в себя основные экономические и демографические характеристики, типовой отчет по анализу экономической целесообразности гостиничного проекта включает в себя:
- анализ участка – его доступность, размер, границы, окружение, расстояние до аэропорта и вокзалов;
- анализ спроса – исторический за последние 3 года и прогнозируемый на ближайшие 5 лет; количество ночевок и средняя цена за номер (ARR) для каждого из основных бизнес-сегментов рынка; прогнозируемый рост или снижение спроса в будущем (например, проведение крупных мероприятий – выставок, чемпионатов и пр.); описание основных групп спроса для будущей гостиницы (бизнес-сегмент, групповой туризм);
- анализ существующей и планируемой конкуренции;
- предлагаемую концепцию гостиницы – номерной фонд (количество и размер номеров, соотношение стандартных и люксовых номеров), оптимальный набор услуг гостиницы (количество и вместимость ресторанов и баров, вместимость площадей для проведения конференций и деловых встреч, размер парковки, размер/наличие оздоровительного центра, спа и других мест для отдыха и развлечений).
На основе полученных данных проводится анализ прибыли и убытков гостиницы, включающий в себя финансовый прогноз, составленный в соответствии с требованиями международной Единой системы учета, применяемой в гостиничной индустрии (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) на 5–10 лет; подсчет средней стоимости номера и уровня загрузки, а также распределение расходов по каждому отделу.
Причина необходимости столь детального анализа заключается в том, что девелоперы нередко не до конца представляют финальный продукт, его потребителя, а также – не в последнюю очередь – ожидания инвесторов при вероятной перепродаже гостиницы, и в результате стремятся включить в гостиничный проект максимальное количество компонентов, не задумываясь о целесообразности подобных объектов на конкретном участке и в конкретных рыночных условиях. Гостиничным проектам, как, наверное, никаким другим на рынке коммерческой недвижимости, бывает свойственна гигантомания – как в сторону бессмысленной дороговизны отделки, так и в сторону экономически неоправданного количества номеров. К примеру, нередки нарушения – без всякого повода и экономического обоснования – пропорций состава номерного фонда, в результате чего количество люксовых номеров иной раз «зашкаливает» за 30–40 процентов, в то время как в «классическом» варианте городской гостиницы доля люксовых номеров не превышает 10 процентов.
Еще одно довольно распространенное заблуждение – отсутствие четкой концепции будущей гостиницы. К примеру, девелопер готов совместить в пределах одной гостиницы номера различных категорий – от стандарта три «звезды» до пяти «звезд». При этом предполагается, что вся публика будет смешиваться в ресторанах и кафе, использовать те же конференц-залы и прочие элементы гостиничной «инфраструктуры» – и чувствовать себя комфортно. Из недавних примеров можно привести проект 3-звездочной гостиницы на 1000 номеров в крупном региональном городе, которая предполагает несколько люксовых этажей.
Прочие «перегибы на местах» включают в себя попытки совместить гостиницу (как правило, не самый высокодоходный элемент в составе проекта смешанного назначения) с более высокодоходными элементами, к примеру, с торговым центром, офисами и даже жильем. На практике же все проекты смешанного назначения требуют тщательнейшей проработки концепции, предполагающей четкое разделение потоков (гостинице требуется отдельных вход, а ее гостям – ощущение безопасности и покоя, которые невозможны в оживленном торговом центре).
Привлечение квалифицированного консультанта помогло бы избежать типичных ошибок, вызванных как излишней амбициозностью девелоперов, так и элементарным отсутствием опыта гостиничного строительства.