В провинцию – на заработки

Местные особенности
Аналитики солидарны в том, что все самое интересное на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет происходить в глубинке. Столичный рынок уже достаточно стабилен и близок к перегреву, и регионам это сулит новые перспективы и возможности. По данным группы компаний «Бекар», среднедушевой доход жителей крупных городов заметно вырос буквально за последний год. В результате население Перми и Новосибирска оказалось богаче петербуржцев, а благосостояние жителей Самары, Омска и Уфы достигло уровня Северной столицы (см. табл. 1). Если раньше основная часть иностранных инвестиций приходилась на Москву и Петербург, то теперь заграничные деньги потекли и в регионы.
За 2005 год объем рынка качественных офисных площадей фактически удвоился в Омске, Перми, Ростове-на-Дону. Колоссальный рывок совершил Нижний Новгород. Совокупное пространство современных торговых центров в Новосибирске и Казани уже превышает 500 тыс. кв. м (см. табл. 2–3 – данные «Бекара»).
В 2004–2005 годах, по оценке специалистов «Бекара», в крупных городах наблюдался устойчивый рост арендных ставок на офисы – более 15% в год. Аренда торговых площадей в 2005-м подорожала в среднем на 15–20%. Такой же темп увеличения ценников прогнозируется и в 2006 году.
«По мере усиления конкуренции среди региональных девелоперов уровень доходности проектов, естественно, будет снижаться. Но пока он заметно выше, чем в столицах. Например, приобретая готовые объекты в Москве, инвестор может рассчитывать на 10–12% годовых, в Петербурге – на 12–14%, а в провинции – в среднем на 18%. Если же речь идет об участке под застройку с разрешительной документацией, то в столицах девелопер ориентируется на доходность в 20–25%, а в регионах – на все 30–35%», – комментирует президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов.
«В регионах больше свободных участков, соответственно, ниже цена земли и меньше затраты на вхождение в проекты. Отсюда – более привлекательная доходность. Петербургский уровень она превышает на 5–6%», – считает управляющий партнер компании LCMC Дмитрий Золин.
Управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов более осторожен в оценках: «Если региональные проекты где-то еще более доходны, чем столичные, эта разница составляет максимум 1–2%, но не 3–5% и более. Собственников классических торговых моллов в провинциальных городах мы ориентируем на тот же срок окупаемости, что и в Петербурге – 7–9 лет. Почему это так? Покупательная способность населения в регионах, как правило, ниже, чем в Москве и Петербурге. Это не может не влиять на будущий уровень арендных ставок. При этом себестоимость строительства высока. Ведь металл стоит одинаково и в Челябинске, и в Петербурге. Увы, объяснить это девелоперам, изначально ориентированным на завышенные финансовые показатели, бывает непросто».
«В целом в регионах работать труднее, – продолжает г-н Борисов. – Во-первых, больше правовых проблем. Механизм выделения участков под застройку и различные согласующие процедуры не отработаны, в результате каждый девелопер вынужден «изобретать велосипед». Судьба проекта в большей степени зависит от позиции местных властей. Зачастую строительство ведется по документам, оформленным ненадлежащим образом. А это препятствует заключению контрактов с федеральными торговыми сетями, чьи юридические службы работают очень четко. Другая проблема, характерная для региональных ТРК, – нехватка брендовых арендаторов. Многие сетевые операторы заявляют о желании работать в регионах. Однако они чаще исповедуют франшизу, поэтому нуждаются в надежном местном партнере, которого еще предстоит найти. А когда они все же решаются прийти в тот или иной город, то обнаруживают, что их марками уже торгуют местные ИЧП».
«Мы сейчас рассматриваем возможность строительства многофункционального комплекса на юге России, – говорит Андрей Лушников, председатель совета управляющих группы компаний «БестЪ» (крупный сетевой девелопер на петербургском рынке офисных и торговых площадей). – Однако пока не уверены, что проект состоится. Очень трудно найти общий язык с местной администрацией. Мощным сетевым ритейлерам, которые пробивают типовые проекты (вроде гипермаркетов METRO или «О’Кей») на уровне главы региона, проще».

Хлеб, зрелища и быт
Среди петербургских компаний, осваивающих регионы, торговые сети действительно наиболее заметны. Как известно, «Пятерочка» ¬– лидер отечественной розницы – имеет петербургское происхождение. К осени 2006-го под этой маркой было открыто почти 900 торговых предприятий в 22 регионах России, а также на Украине и в Казахстане. (Цифры постоянно меняются, только во II квартале этого года на свет появилось 20 новых «Пятерочек».) В сеть входит 391 собственный магазин (200 – в Петербурге и 191 – в Москве) и около 500 торговых точек в регионах, работающих по схеме франчайзинга. Например, в Самарской и Волгоградской областях сеть развивает компания «Тамерлан», которая в конце 2005-го запустила в этих регионах уже сотую «Пятерочку». Стоимость франшизы в зависимости от объема местного рынка составляет от $600 тыс. до $1 млн.
По итогам прошлого года консолидированный оборот сети (включая франчайзи) составил $2 млрд. 84 млн. Весной 2006 года завершилась сделка по объединению «Пятерочки» и «Перекрестка». По прогнозу, объем продаж новой компании достигнет в 2006 году $6 млрд.
За пределами Петербурга развивается и сеть гипермаркетов «Карусель», созданная учредителями «Пятерочки». Первый магазин под этой вывеской заработал в Петербурге (на пр. Большевиков) в декабре 2004-го. Сейчас сеть насчитывает 11 гипермаркетов в Северной столице, в Ленобласти, Москве и Нижнем Новгороде. Их площадь от 12 тыс. до 30 тыс. кв. м (с учетом торговой галереи). Инвестиции в один объект составляют от $15 млн. До конца года запланировано открытие еще 8 магазинов. Прогнозируемый оборот «Каруселей» в 2006 году – более $400 млн. По данным компании, в работе находятся 44 площадки, из них только 24 – в Петербурге. Например, в Тольятти «Карусель» готова стать одним из арендаторов ритейл-парка, который планирует построить петербургский девелопер – компания «Макромир» (ее учредители также аффилированы с холдингом «Пятерочка»). «Макромир» уже получил участок площадью около 8 га на Автозаводском шоссе.
Свои гипермаркеты в провинции насаждает и другая петербургская сеть – «О’Кей» (6 «гиперов» в Северной столице). Она принадлежит ЗАО «Доринда», компании с люксембургскими корнями. (Материнская структура DORINDA HOLDING работает в основном с западноевропейскими пенсионными фондами.)
«Доринда» также выступает инвестором строительства торгово-развлекательных комплексов, частью которых являются ее гипермаркеты.
Летом 2005-го в Ростове-на-Дону (на бул. Комарова, 24, лит. А) заработал первый региональный «О’Кей» общей площадью 13 400 кв. м.
В Нижнем Новгороде инвестор приобрел в собственность два земельных участка – в районе Комсомольской площади и на Ленинском проспекте. Оба принадлежали ГАЗу. Первый «О’Кей», по плану, откроется здесь уже в 2006 году. Строительство двух комплексов планируется и в Самаре. В Тольятти, на ул. Барковского, стройка стартовала в конце 2005-го. Два гипермаркета должны появиться и в Краснодаре.
В Мурманск «Доринда» намерена выйти в более крупном формате, построив в историческом центре города ТРК общей площадью 45 тыс. кв. м. Однако против проекта активно протестуют экологи, за которыми, вполне вероятно, стоит местное торговое лобби.
«Доринда» активно интересуется и столичным рынком. Три площадки – в Бутово, Путилково и Алтуфьево – уже определены.
О своих региональных планах объявила в конце 2005-го компания «Лента», владеющая в Петербурге одноименной сетью, состоящей из 10 торговых комплексов формата cash & carry (площадью 12–15 тыс. кв. м каждый). «Нашу городскую программу мы почти выполнили, теперь фокус внимания смещается в регионы», – говорит председатель правления «Ленты» Олег Жеребцов.
Сейчас идет строительство магазинов в Новосибирске (сразу двух), в Тюмени и в Астрахани. В августе 2006-го стартовали еще четыре проекта – в Волгограде, Барнауле и Новосибирске. Объем инвестиций в каждый комплекс оценивается в $20 млн.
До конца 2006-го компания рассчитывает получить до 20 участков под застройку в провинции. По словам г-на Жеребцова, интерес для сети представляют не только российские миллионники, но и города с населением 200–300 тысяч человек.
В 2005-м первым региональным магазином в Нижневартовске обзавелась петербургская сеть бытовой техники и электроники «Техношок». В этом году к нему добавились еще три – в Мурманске, Череповце и Ханты-Мансийске. Площадь супермаркетов – 1000–1500 кв. м. По словам президента компании «Техношок» Виктора Гордейчука, приоритетными для сети на сегодня являются два региона – Северо-Запад и Ханты-Мансийский АО.
В октябре откроется первый региональный проект петербургской киносети «Кронверк Синема», которая принадлежит компании «А1» (ключевое инвестиционное подразделение консорциума «Альфа-Групп»). Четырехзальный «Кронверк Синема» заработает в Мурманске. А в начале 2007-го откроется «шестизальник» в Магнитогорске, в составе ТРК «Альфа Центр». «В течение двух лет мы планируем запустить 15 кинотеатров. На разной стадии реализации находятся 8 проектов в Петербурге (они добавятся к шести имеющимся киноцентрам). Три мультиплекса мы хотим открыть в Москве, чтобы закрепиться на столичном рынке. В регионах потенциально интересны все города с населением от 500 тысяч человек, – рассказывает Эдуард Пичугин, генеральный директор ОАО «Эпос» (управляющей компании «Кронверк Синема»).
Пока сеть арендует на срок от 10 лет площади в торгово-развлекательных комплексах, хотя готова приобретать и действующие кинотеатры. Первый транш на реализацию региональной программы составит $50 млн. «В провинции валовый доход кинотеатра меньше – скромнее платежеспособность населения, да и своего потребителя еще надо воспитывать. Однако со временем этот разрыв будет сокращаться, а арендные ставки в регионах все же ниже, чем в столицах», – комментирует г-н Пичугин.

Страна советов
Первым из петербургских управляющих компаний в сырьевые центры и города-миллионники устремился «Бекар». В начале 2004-го он стал работать в Челябинске, заключив договор на разработку концепции и бизнес-плана строительства многофункционального комплекса в центре города общей площадью 50 тыс. кв. м. Гостиница «пять звезд», офисы и торговля разместятся в одном из местных небоскребов высотой более 100 м.
Следующими стали контракты в Калининграде, Перми и Тюмени. Здесь петербуржцы консультировали инвесторов по реконцепции и редевелопменту действующих объектов.
Сейчас «Бекар» работает в 13 городах, включая Москву. В некоторых из них у компании по несколько заказчиков. Например, в Новосибирске консультанты занимаются четырьмя проектами, в Самаре – тремя.
В регионах «Бекар» готов оказывать услуги полного цикла – от маркетинговых исследований и разработки концепции до брокериджа и управления готовым комплексом. Пока специалисты компании, десантированные в провинцию, работают вахтовым методом. «Объекты, которыми мы занимаемся, в основном выходят на рынок в 2007–2008 годах. Если мы будем в дальнейшем управлять ими, начнем открывать офисы на местах», – комментирует Александр Шарапов.
На эксклюзивных началах «Бекар», например, сдает в аренду площади в магнитогорском ТРК «Альфа Центр» (его размер – около 13 тыс. кв. м). Компания уже привела сюда супермаркет «Рамстор», мультиплекс «Кронверк Синема» и сеть «Л’Этуаль».
В Омске «Бекар» стал эксклюзивным брокером многофункционального комплекса «Миллениум» (общая площадь – более 100 тыс. кв. м). В его состав войдет бизнес-центр класса А (свыше 40 тыс. кв. м), гостиница, жилье, фитнес-клуб и торговый центр.
«В 2006 году мы стали заключать по несколько контрактов в месяц, – рассказывает Александр Шарапов. – Взятый темп хотим выдерживать и дальше. Региональные рынки еще ненасыщены. Нужно очень быстро бежать, чтобы успевать за их потребностями».
Реальный интерес для консультантов, по оценке г-на Шарапова, представляют города, где уровень среднедушевого дохода превысил $250 в месяц. При этом численность населения не так важна. Полноценные торговые комплексы площадью 20–30 тыс. кв. м сегодня строятся не только в мегаполисах, но и в городах с количеством жителей от 300 тысяч человек.
По такой же схеме в регионах действует другая петербургская фирма – London Consulting & Management Company (LCMC), созданная весной 2005-го. Кстати, ее руководители долгое время проработали в «Бекаре».
Сейчас LCMC работает в 15 городах. В некоторых, как и у «Бекара», есть по несколько контрактов. Рекордсмен – Челябинск с шестью проектами. «Учредители компании изначально делали ставку на региональное развитие. В Петербурге конкуренция среди консультантов уже достаточно высока, кроме того, девелоперы в принципе неохотно прибегают к их услугам, предпочитая реализовывать проекты самостоятельно. Как молодая фирма мы начинали с консалтинга, а сейчас предлагаем собственникам полный пакет услуг», – рассказывает Дмитрий Золин.
Среди наиболее ярких проектов LCMC – реконцепция московских ТЦ «Столица», куда консультанты привлекли в качестве «якорного» арендатора сеть «Перекресток».
К осени 2006-го у компании было заключено в регионах четыре контракта на брокеридж, в том числе один эксклюзивный, а также один контракт на управление. LCMC подписала его с нижегородской группой компаний «Выбор», которая завершает строительство бизнес-центра класса А «Лондон» (общая площадь – около 14 500 кв. м) на ул. Ошарской.
Консалтингом в регионах занялась и компания Praktis CB (входит в корпорацию «Петербургская Недвижимость). В частности, в Архангельске и Великом Новгороде она анализирует варианты наилучшего использования земельных участков под строительство многофункциональных комплексов. По словам исполнительного директора Praktis CB Юлии Дровянниковой, до конца 2006 года фирма намерена открыть офисы в Калининграде, Ярославле и Омске. «Наличие постоянных площадок позволит нам вести мониторинг рынка земли и коммерческой недвижимости, находить проекты как для оказания консалтинговых и брокерских услуг, так и для соинвестирования», – комментирует г-жа Дровянникова.
Петербургская компания «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (входит в ГК «БестЪ») консультирует девелоперов в Воронеже, Оренбурге, Ростове-на-Дону и другим по вопросам обслуживания их комплексов. «Мы выполняем так называемый проект эксплуатации и готовы продолжать сотрудничество с инвестором по сопровождению строительства и по запуску службы эксплуатации на готовом объекте, – рассказывает генеральный директор «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин. – В будущем рассматриваем возможность открытия региональных офисов или развития компании по схеме франчайзинга. Но для этого нужно, чтобы услуги по профессиональной эксплуатации стали действительно востребованы в провинции. Пока этот рынок находится в регионах в зачаточном состоянии».
Иной региональной стратегии придерживается еще один петербургский консультант – компания «АйБи ГРУПП». «Предложений о сотрудничестве очень много. Но, как правило, собственнику не нужен весь пакет услуг – от разработки концепции до управления. Мы же принципиально берем проект «от и до». Это соответствует долгосрочным целям развития компании. Нам не интересна отдельно взятая работа над концептом или брокеридж. Более того, если нас приглашают на объект с уже готовой концепцией, мы договариваемся о том, что собственник готов заново ее пересмотреть. Поэтому региональных заказов у нас немного, и планов активной экспансии мы не вынашиваем», – поясняет управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Юрий Борисов.
В Челябинске «АйБи ГРУПП» работает с компанией «Монолит-Инвест», которая ведет проект самого масштабного в городе торгово-развлекательного комплекса «Магистраль» на ул. Братьев Кашириных (общая площадь – около 60 тыс. кв. м). Основными «якорями» ТРК стали гипермаркет «Перекресток», а также киноплекс «ИнвестКиноПроекта» c боулингом и детским развлекательным центром.
Недавно компания заключила контракт на разработку концепции земельного участка под строительство крупного торгово-развлекательного комплекса в г. Актобе (Казахстан).
«В регионы консультантов и управляющих вынуждает идти логика развития рынка: хочешь оставаться в лидерах, осваивай другие города. Кроме того, в регионы идут наши клиенты – торговые операторы, а мы – вслед за ними, – комментирует Юрий Борисов. – Кстати, у проектов, которые сегодня реализуют региональные девелоперы, нет никакого налета провинциальности. Последний конкурс CRE Awards продемонстрировал, что они порой значительно ярче, чем, например, петербургские. Региональные инвесторы активно впитывают как зарубежный, так и столичный опыт, а возможностей для самовыражения у них больше, поскольку градостроительные ограничения в провинции не такие жесткие, как в Москве или в Петербурге. Кроме того, девелоперы на местах зачастую привлекают западных архитекторов, что позволяет избежать ошибок, на которых в столицах учились местные зодчие».

Данные ГК «Бекар»