Сеть в большом городе

Коммунальный рубеж
Износ сетей в Московском регионе составляет в среднем 40–55%. Износ энергосетей, по данным Московской областной энергосетевой компании, достигает 60–70%, некоторые подстанции работают с максимальной нагрузкой. Основной объем коммунальной инфраструктуры строился в 60–80-е годы, с тех пор ничего кардинально не менялось, осуществлялся лишь текущий ремонт. В 90-е годы для строительства жилья и коммерческой недвижимости использовались мощности остановившихся промышленных предприятий. В настоящее время существующие сети уже не в состоянии пропускать требуемую мощность и обеспечивать надежность снабжения потребителей. Блэкаут 2005 года и отключение потребителей в морозную зиму 2006-го – тому примеры.
По данным, приведенным губернатором Московской области Борисом Громовым, Подмосковью необходимо 80 млрд. руб. на капремонт коммунального хозяйства. В прошлом году на эти цели было выделено 1,7 млрд. руб., в этом запланировали целых 3,9 млрд. руб. Вместе с тем, по данным компаний, специализирующихся на вопросах коммунальных систем, на замену только теплосетей одного подмосковного района требуется свыше 100 млн. руб. Средние суммы, планируемые на замену этих сетей в год, составляют около 3 млн. руб., максимум 5 млн. Учитывая, что средний срок службы, в частности, тепловых труб – 25 лет, налицо стремительная деградация коммунальной инфраструктуры.
Мы уже почти приблизились к рубежу так называемой жилищно-коммунальной катастрофы. Этот термин означает наступление момента, когда проще и дешевле построить новый объект, нежели эксплуатировать имеющийся. ЖК-катастрофа наступает при износе 62–66%. Где-то этот показатель уже достигнут. В целом по России, кстати, износ коммунальной инфраструктуры составляет 40–60%. Для коммунального хозяйства характерна высокая аварийность, в области число вызовов по проблемам в ЖКХ составляет 50–60 в день по району.
За последние 10 лет, как отметили в одной из девелоперских компаний, в области уже выбраны «советские» заделы мощностей. К примеру, котельные строились с запасом 30% мощности, но повышение теплопотребления свело его на нет. «Развитие рынка недвижимости шло без опережающего строительства коммунальной инфраструктуры», – резюмирует Анатолий Кузнецов, генеральный директор компании «Новые коммунальные системы».
Сегодня в Подмосковье наблюдается нехватка всех мощностей: канализации, воды, тепла, но особенно остро – электроэнергии. Например, в Сергиевом Посаде дефицит составляет свыше 40 МВт. По оценкам экспертов, суммарный дефицит – свыше 4000 МВт. По другим данным, всему Московскому региону не хватает 2000 МВт.
В Москве ситуация не многим лучше. Дефицит электрической мощности, как отметил Владимир Ершов, заместитель директора Центра инжиниринга компании «ЭкоПрог», составляет в среднем по городу 27%, дефицит мощности в сети с учетом планируемых к вводу объектов – около 4500 МВт. В некоторых центральных районах нет технической возможности подключения к электросетям вовсе. Ежегодно потребление электроэнергии увеличивается на 4,5–5%. «Рост потребления энергии происходит в первую очередь за счет бытовых потребителей, – говорит Василий Захаров, пресс-секретарь «Мосэнерго». – В целом по сравнению с первой половиной 90-х годов потребление существенно выросло». Прошедшая зима стала в этом случае показательной, в вечерние часы мегаполис преодолел рубеж в 16 200 МВт и подошел к порогу возможностей московской энергосистемы. Но это не означает, что мегаполис останется без электричества. Хотя Московский регион является энергодефицитным, активно используется возможность поставки энергии из единой энергосистемы России.
По словам Василия Захарова, необходимо развитие энергохозяйства, строительство новых мощностей, а также техническое перевооружение генерирующих станций. В 2008 году планируется ввести парогазовые блоки ТЭЦ-27, ТЭЦ-21, в 2009 году – еще один блок на ТЭЦ-26. Применяемая технология обеспечивает наиболее высокий КПД – 52%, что примерно на 10% выше стандартных паросиловых установок. Инвестиционная программа Мосэнерго на 2006 год предполагает использование как собственных, так и кредитных средств. В дальнейшем компания планирует проведение допэмиссий акций, средства от которых пойдут на дальнейшее строительство и техническое первооружение электростанций. В целом Москва получит к 2010 году от Мосэнерго 2,1 тыс. МВт, еще 1,5 тыс. МВт город намерен обеспечить собственными силами. Как отметили в Мосэнерго, в столице планируется строить электростанции на базе котельных.
В Московской областной энергосетевой компании принята инвестпрограмма на 2006 год, разрабатываются 3- и 5-летний планы развития, просчитывается перспектива до 2020 года. В прошлом году было освоено 3,5 млрд. руб., в этом году на развитие энергосистемы, новое строительство и техперевооружение предполагается израсходовать 17 млрд. руб., в 2007–2008 годах эта сумма значительно вырастет. «Тогда у нас появится небольшой буфер, – отмечает Александр Шапочкин, помощник генерального директора по информационной политике Московской областной энергосетевой компании. – После 2008 года у энергетиков будет уже запас прочности, надежности систем. И мы сможем снять ограничения на присоединение».
С водой, по словам Николая Гореликова, заместителя генерального директора компании «ЛВН-Девелопмент», особых проблем нет: «Существует другая проблема: в городе нет отдельных водопроводов с технической и питьевой водой, как на Западе. У нас одна вода, одной стерильности – идет и в чайник, и на клумбу».
Нельзя сказать, что не строятся новые сети, котельные, ТЭЦ и т. д. Строятся, но их объем недостаточен. В прошлом году был заложен памятный камень в основание первой частной газотурбинной станции «Терешково» в Солнцево, инвесторами выступили турецкая компания ZORLU Energy и американская ICFS. Проектируемая электрическая/тепловая мощность станции 130/510 МВт, ввод в эксплуатацию запланирован на 2007 год.
В целом же ясно, что бюджет столицы и МО не в состоянии обеспечить необходимый объем работ в ЖКХ. Свою лепту вносят инвесторы-застройщики.

Вечный конфликт
Конфликт между застройщиками и коммунальщиками носит перманентный характер. Он заключается в том, что первые хотят мощности, а вторые не могут их выделить. А если могут, то за большие деньги.
Для подключения к сетям застройщику необходимо пройти долгий временной путь в 1–1,5 года: оформляется заявка на присоединение, сетевые организации выдают технические условия подключения, затем местные «сетевики» должны получить квоты от региональных сетевых организаций, застройщик оформляет договор на разработку проекта присоединения, оплачивает выделяемые мощности, сдает сети, после чего объект присоединяют к коммунальной инфраструктуре. В обращении ОПОРЫ России (общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства) к руководителю Федеральной антимонопольной службы России Игорю Артемьеву приведенная цепочка для получения электроэнергии от сетей ОАО «Мосэнерго» насчитывает 10 шагов:

1. получение ТУ (технических условий) в сетевой организации;
2. получение разрешения на мощность в Службе присоединений ОАО «Мосэнерго»;
3. получение счета на оплату мощности в размере 30 тыс. руб. за кВт (в других регионах стоимость варьируется);
4. получение ТУ и разрешения на мощность после оплаты счета;
5. заказ проекта на выполнение ТУ;
6. оформление землеотвода под кабельную или воздушную линию;
7. выполнение работ по ТУ;
8. получение справки о выполнении ТУ;
9. передача выполненного объема работ сетевой организации на безвозмездной основе;
10. получение электроэнергии.

«Это основные этапы для получения электроэнергии, не учитывающие промежуточные согласования во множестве инстанций (их число в зависимости от сложности трасс и электроустановок потребителя иногда достигает 30)», – указано в письме. Большой проблемой для застройщика является необходимость согласовать вопросы подключения со всеми коммунальными службами. И каждая из них на свое усмотрение определяет технические условия и стоимость подключения. Обычно это требования проложить энное количество километров сетей, отремонтировать котельную, установить дополнительный котел, переложить сотни метров тепловых труб, проложить кабель и т. п. На инвестора «вешают» все – от сложных и дорогих работ до реконструкции сетей. К примеру, в технических условиях по комплексу «Континенталь» в Северо-Западном округе компании «Конти» было предписано перенести газовые коммуникации, реконструировать конверсионные сети. «ЛВН-Девелопмент» предложили для подведения электросетей к бизнес-центру Vaviloff Tower построить прокол под Профсоюзной улицей. Данная работа технически очень сложная, поскольку нельзя перекрыть магистраль и раскопать ее. В этой ситуации выход был найден – комплекс подключили к двум подстанциям, расположенным с той же стороны дороги, что и офисный центр.
Группе компаний «Бородино», возводящей одноименный деловой центр, условием подключения к электричеству выдвинули реконструкцию XXX. Стоимость работ застройщик оценил в $3 млн., и от электричества решили отказаться. Альтернативой стала установка газо... генераторов, таким образом центр обеспечил себя и электричеством, и теплом, и холодом.
Прокладка и замена сетей обходится застройщикам в очень крупную сумму, в среднем 15–20% от стоимости строительства. Но она может достигать и 30%, и 50%. В мировой практике «коммуналка» составляет 10–12%.
Девелопер, строя сети, занимается не своим делом – он решает проблемы коммунального городского хозяйства. В Москве предусмотрено взимание так называемой доли города в размере 30–50% от стоимости проекта, которая официально именуется «компенсацией городу за социальную, инженерную и транспортную инфрастуктуру при строительстве (реконструкции) объекта». Было бы логично, если бы город в лице ДЭПРа засчитывал затраты застройщика на реконструкцию и строительство коммунальных систем в эту компенсацию. Но так происходит далеко не всегда. Понятных участникам рынка условий, на основании которых ДЭПР решает, принимать или нет расходы инвестора, не существует. По словам Николая Гореликова, эти затраты засчитать в долю города проблематично. Анатолий Морозов, генеральный директор ЗАО «МИАН-Девелопмент», добавляет: «Сети, строительство которых должно осуществляться за счет средств городского бюджета, определяются после получения техусловий и на основании постановления правительства Москвы № 815-ПП от 30.09.2003 г. Основное бремя финансирования строительства сетей лежит на застройщике».
Проектирование и строительство новых зданий на рынке недвижимости нередко задерживалось из-за дефицита энерго-, тепло- и прочего снабжения и проблем присоединения к сетям. «Это достаточно частое явление», – говорит Алексей Кожевников, заместитель генерального директора компании «Новая Площадь», председатель Комиссии по девелопменту и строительству ОПОРЫ России.
Вопрос коммуникаций может стать серьезным препятствием для реализации проекта. Самый яркий пример – проект «Золотой Остров». Как отмечается на сайте Группы компаний КРТ, главного идеолога проекта, «инженерные коммуникации на острове сильно изношены, проложены хаотично и требуют полной замены. Электроснабжение существующих объектов застройки острова на напряжении 6 и 10 кВт осуществляется от филиала ГЭС-1, ГРУ-6 и районной подстанции «Берсеневская». Их морально и физически устаревшее оборудование требует замены, а сами объекты энергообеспечения необходимо перенести на другое место, чтобы освободить территории под будущую застройку».
В рамках программы предусмотрено строительство 1,2 млн. кв. м жилой и коммерческой недвижимости, поэтому нужно проложить новые сети под всей площадкой – а это 40 га, на что потребуется, по оценкам специалистов, около $500 млн. (общий объем инвестиций $2,7 млн.). Но не все участники проекта оказались готовы вкладываться в комплексное решение инженерного обеспечения. Несложно догадаться, что будущим арендаторам и жильцам объектов «Золотого Острова» (элитный жилой комплекс, торговый центр, гостиница и пр.) придется сталкиваться с проблемами эксплуатации устаревших коммуникаций.
Еще одно уязвимое место в коммунальных вопросах – «человеческий фактор». Вопрос решается положительно или отрицательно на основании взаимоотношений застройщика и местной администрации. Если они сложились, глава администрации всегда «надавит» на коммунальные службы, заставит выделить требуемые мощности. В противном случае или откажут вовсе, или заставят платить по максимуму.
Проблема выстраивания взаимоотношений со многими коммунальными службами, возможно, разрешится с вступлением в силу постановления № 83 от 13.02.06 г. правительства РФ. Согласно этому документу орган местного самоуправления в течение 30 дней должен предоставить заказчику техусловия до выдачи земельного участка под застройку.

Цена вопроса
Парадоксально, но до сих пор нет четких, понятных всем участникам рынка правил игры. «Нет прозрачных методик расчета стоимости присоединения к сетям», – говорит Алексей Кожевников. Невнятность процедуры ценообразования подвигла ОПОРУ России обратиться к руководителю Федеральной антимонопольной службы России Игорю Артемьеву с просьбой дать правовую оценку взимания платы с потребителей услуг энергоснабжения за разрешение присоединения мощности к сетевым организациям, например РАО ЕС. Как отмечается в этом обращении, «плата за мощность напрямую не предусмотрена ни одним нормативным актом (ранее это называлось долевым участием в развитии электросети)». Везде коммунальные службы в ценовой политике руководствуются собственными соображениями. Например, в Ленинском районе МО глава администрации выпустил постановление, где прописаны суммы по выделению мощностей. Но, как отмечают застройщики, работающие в области, после принятия этого документа компании могут уйти из района. «Стоимость подключения оказалась выше средней на рынке, – отметил один из них. – К примеру, строительство новой котельной в расчете на 1 Гкал/ч обошлось более чем в 5 млн. руб. В то время как сегодня реальная цифра строительства котельной в расчете на 1 Гкал – 3 млн. руб.».
Застройщик платит за все: электричество, тепло, воду, водостоки, водослив, канализацию. Наиболее дорогой ресурс – электроэнергия, присоединение 1 кВт сегодня стоит 1000 евро. «Цена должна быть намного меньше», – считает Николай Гореликов. «Это непомерно дорого, – поддерживает коллегу Алексей Кожевников. – Далеко не все предприниматели могут легко выложить требуемую сумму. Так, ресторану требуется 35–50 кВт, хлебобулочной – 40 кВт, соответственно, только на подключение к электричеству требуется 30–50 тыс. евро». Бизнес-центру в 20 тыс. кв. м необходимо порядка 2,5 МВт. Сами энергетики согласны, что выставленные цены должны дифференцироваться в зависимости от конкретной ситуации. Как отметил Александр Шапочкин, в Московской областной энергосетевой компании планируют значительно снизить стоимость подключения, привязав ставки к выделяемым мощностям. Рассматриваются расчеты, при которых цена на выделение 30 кВт составит 19 тыс. руб./кВт, 30–100 кВт – 17 тыс. руб./кВт и т. д. Но для введения новых расценок необходимо изменение законодательства. Согласно нормативным актам сегодня заказчик оплачивает «устранение технических ограничений при присоединения к сетям», в то время как необходимо, чтобы это была «плата за техническое присоединение». Отсутствие соответствующей законодательной базы для энергетиков является существенным ограничением в работе.
Другие ресурсоснабжающие организации «тянутся» за ценовыми лидерами. «Тепловые сети ОАО «Мосэнерго» и поставщики услуг по водоснабжению также взяли на вооружение подобную практику», – отмечает Алексей Кожевников. Стоимость тепла в Москве – порядка 500 р. за 1 Гкал, в Подмосковье – 1000 руб. за 1 Гкал. На отопление и горячее водоснабжение 50 кв. м требуется порядка 1,5 Гкал. До сих пор в области есть поселки с котельными, работающими на мазуте и даже угле. Соответственно, цена за 1 Гкал доходит до 4000 руб. В итоге за дополнительные расходы инвесторов по оплате условий монополистов расплачивается конечный потребитель. В целом разовые затраты именно на подключение к мощностям (на прокладку и реконструкцию сетей и коммуникаций) составляют, по данным «ЛВН-Девелопмент», 3–5% от стоимости строительства.
Присоединением к мощностям «коммунальные» расходы не ограничиваются. В процессе эксплуатации потребители оплачивают все ту же воду, электричество, тепло, водослив и канализацию. В сумме они достигают, по оценке Николая Гореликова, от $30 на 1 кв. м.

Альтернативные варианты
Дефицит мощностей, отсутствие самой возможности подключения, непомерные требования коммунальных организаций заставляют застройщиков искать альтернативные пути, например строить автономные котельные и мини-ТЭС. И хотя компании-застройщики создают собственные коммунальные системы, отношение к этому в целом не всегда положительное. Ряд специалистов считают, что коммунальная система должна развиваться централизованно. А то, что происходит сейчас, – это вынужденное «латание дыр».
Тем не менее в Подмосковье действует около 100 мини-ТЭС, еще ряд проектируется. В Москве, по оценке Владимира Ершова, работает уже более 20 таких электростанций. Строительство ТЭС – дорогое, сложное дело. Размещение станции связано с отводом земельного участка или строительством на кровле здания или в пристройке. Требуется получить согласование в более чем в 20 инстанциях. Стоимость, к примеру, газотурбинной электростанции мощностью 1,7 МВт для бизнес-центра общей площадью 20 тыс. кв. м, по оценке Владимира Ершова, составит минимум $2,5 млн. без стоимости прокладки газовых сетей. Кстати, процесс подключения к газовым сетям – отдельная проблема. Сложно получить разрешение на присоединение к газу и соответствующие лимиты от газоторгующих организаций, приходится ходить за ними по полгода. Инвестор вынужден решать, что выгоднее: платить за подключение к внешним сетям или создавать автономные. Строительство автономной электростанции выгодно в том случае, если нет возможности подключиться к центральным сетям или стоимость подключения непомерно высока. К примеру, цена прокладки магистрали теплоснабжения – $200/м. Срок окупаемости мини-ТЭС, по данным «ЭкоПрог», в среднем 4–7 лет.
Побочный продукт энергоцентра – излишки энергии и тепла. «Характер нагрузки на оборудование практически любого коммерческого здания цикличный: днем – максимум, ночью оборудование практически простаивает, – рассказывает Владимир Ершов. – При этом существенно снижается экономическая эффективность энергоцентра. Для обеспечения равномерной загрузки оборудования можно было бы сбрасывать излишки энергии в центральные сети, но в настоящий момент в этом не заинтересованы сетевые операторы, т. к. у мини-ТЭС мощности слишком малы. Но стоимость вырабатываемой энергии несравнима со стоимостью работ по подключению к сетям операторов. Экономически эффективным подобное подключение становится при мощностях от 30 МВт, в то время как мощность среднего автономного энергоцентра в несколько раз ниже». «Если при решении проблем отопления, водоснабжения и водоотведения еще возможны альтернативные варианты, то электроснабжение, даже при возможности создания собственных генерирующих мощностей, требует тесного взаимодействия с сетевыми организациями энергосистемы, – добавляет Алексей Кожевников. – Ведь необходимо не только получать из системы недостающую энергию, но и сбрасывать в нее излишки».
Более перспективен путь уменьшения единовременных затрат на подключение к коммуникациям и снижения энергопотребления с помощью более рационального использования энергии. К примеру, оборудовав здание не компрессионными холодильными машинами, а адсорбционными, потребляющими для работы избыточное тепло, вырабатываемое энергоцентром в летний период. «Такое инженерное решение может быть выгоднее традиционного по капитальным вложениям с учетом стоимости получения техусловий. Скорее всего проект окупится в течение 2–3 лет за счет меньшей стоимости эксплуатации», – объясняет Владимир Ершов. Наиболее эффективный вариант энергоснабжения объекта можно выбрать лишь в результате комплексного технико-экономического анализа.
Еще один вариант – провести ревизию потребителей. Сегодня существует немало предприятий, которые не используют выделенные мощности и наполовину. В целом это достаточно большой резерв.
Об иных альтернативных источниках говорить в мегаполисе не имеет смысла из-за нехватки места (ветряки) или особенностей климата (солнечные батареи). В области же ветряные установки могли бы получить распространение, как в западных странах, но пока это только мечты. Хотя на своих виллах и дачах люди уже используют энергию ветра.