Смелые начинают и выигрывают

Безумство храбрых или точный расчет?

На первый взгляд начинать проект во время кризиса – абсурдная идея. Поведение рынка непредсказуемо, на какой срок затянется кризис – неясно, какими будут через несколько лет арендные ставки и темпы поглощения площадей – непонятно. Тем не менее проекты, начатые в столь сложное время, имеют ряд преимуществ. «Во-первых, появляется реальная возможность ощутимо снизить затраты на их реализацию, – отмечает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM. – Как показывает практика, в период экономической стагнации заметно снижаются стоимость проекта, цены на строительные материалы и услуги, поскольку уменьшаются темпы строительства в целом. Во-вторых, происходят изменения и на рынке труда: вследствие замораживания объектов высвобождается рабочая сила, что, в свою очередь, корректирует уровень зарплат в сторону понижения». По мнению Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank, к плюсам новых проектов во время финансового кризиса можно отнести низкую конкуренцию, так как не у всех сегодня есть деньги на строительство. Снижение цены на землю, упрощение работы с администрациями (очереди на получение документов сократились), как считает эксперт, можно отнести к преимуществам проектов, стартующих сегодня.

Нельзя не отметить и тот факт, что заявление компании о том, что она начинает работу над новым проектом, является убедительным аргументом в пользу репутации девелопера. В трудные времена начинают работу над новым проектом только те, кто уверенно смотрит в будущее.

«В январе мы запустили программу возведения аутлет-центров, – рассказывает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. – Планируется строительство десяти объектов во всех крупных городах России. Сделка по покупке первого участка земли площадью 13 га официально была закрыта в середине января 2009 года. В эту программу наша компания будет вкладывать собственные средства и осуществлять функцию девелопера. Соинвесторами проекта станут известный европейский оператор аутлет-моллов Fashion House и группа европейских компаний».

ЗАО «Стабильная линия» начинает строительство апарт-отеля в Калининграде. «Сейчас идет согласование предпроектной документации, – рассказывает Игорь Лаврик, генеральный директор ЗАО «Стабильная линия». – Мы согласовали участок, градостроительную концепцию, прохождение коммуникаций. Правительство говорит о том, что кризис продлится 2–3 года. Сегодня все ждут, когда ситуация достигнет дна и начнется подъем. Но проблема в том, что никто не знает, когда мы достигнем этого самого дна. Сегодня мы можем только заниматься разработкой документации. Пока мы не можем взять кредит».

По мнению Веры Сецкой, начало проекта сегодня – абсолютно логичное решение. Предпроектный период (приобретение земельного участка, концептуальное планирование, предпроектная подготовка) длится в среднем год, иногда больше; процесс проектирования занимает еще 6–8 месяцев. Эти этапы требуют относительно небольших материальных затрат, поэтому можно спокойно работать и дожидаться подъема рынка и появления кредитного капитала по разумным ставкам.

Компания «Ташир» в 2009 году помимо строительства 11 объектов начинает работу над тремя новыми проектами. «Мы строим БЦ SK Plaza в Ярославле (площадь 30 тыс. кв. м). Сейчас заканчиваются земляные работы и начинается строительство бизнес-центра, – рассказывает Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир». – Кроме того, идет проектирование ТРЦ «Рио» в Орле (площадь 65 тыс. кв. м), в конце 2009 года планируется начало строительства. На стадии проектирования находится ТРЦ «Рио» в Архангельске (площадь 55 тыс. кв. м). Если раньше мы часто работали на опережение, то сейчас не форсируем события, действуем последовательно и планомерно. Мы не только занимаемся предпроектной подготовкой, но и выходим на стройплощадку. Строить сегодня очень выгодно: себестоимость строительства понизилась на 12–15%. На пике роста, в сентябре 2008 года, арматура, например, стоила 35 тыс. рублей за тонну, в конце 2008 года цена упала до 11 тыс. рублей за тонну. Сейчас цена снова поднялась и находится на уровне 20 тыс. рублей за тонну. Стоимость железобетонного каркаса сократилась на 30–50%. Рынок труда также благоприятен для работодателя. Сэкономить на зарплате рабочим не удастся, так как она не слишком уменьшилась, а вот возможность пополнить команду высококлассными специалистами за разумные деньги появилась».

Вопрос о земле

Считается, что во время кризиса выгодно покупать землю, стоимость которой снижается наряду со стройматериалами и объектами недвижимости. Однако, как полагает Александр Волков, менеджер по инвестициям Quinn Group в России и СНГ, «рынок земли в России в большей части трудно прогнозируем: кто-то считает эффективность владения земельным участком либо прорабатывает определенную стратегию по этому поводу, кто-то просто держит землю в ожидании «чуда».

Вячеслав Холопов считает, что земельные участки начали снижаться в цене. Причина тому – низкое количество сделок, а также появление земельных активов, от которых собственники пытаются избавиться, чтобы вложить полученные средства в основной бизнес. Но хорошие земельные участки, например, на МКАД, или с хорошей транспортной доступностью – неподалеку от Москвы на основных трассах, в центрах крупных городов Московского региона – до сих пор в цене: их число увеличиться не может, такие участки, как правило, уже освоены.

Кто-то теряет, кто-то находит

Тактика замораживания объекта, принятая сегодня подавляющим большинством компаний как главная антикризисная мера, тоже предполагает немалые риски.

По мнению Вячеслава Холопова, экономя ресурсы, компании теряют время. Замороженных проектов сегодня много, и это нормально. Например, в складском сегменте практически невозможно получить финансирование под строительство нового крупного спекулятивного комплекса по ставкам, сохраняющим инвестиционную привлекательность проекта. Серьезным риском при «замораживании» может оказаться только несвоевременное возобновление проекта – если за время кризиса конкуренты смогут подготовить неподалеку проект сравнимого качества, замороженный проект может вообще не состояться.

«Компании, заморозившие проект, рискуют его потерять, ведь сроки и условия строительства зачастую зависят от договоренностей с городом (властями). Также у замороженных проектов возникнет проблема необходимости пересмотра условий контрактов, заключенных с поставщиками/подрядчиками», – говорит Александр Волков.

Вера Сецкая считает, что компании, замораживающие проекты, прежде всего теряют деньги, так как отставание даже на месяц в графике осуществления проекта мгновенно сказывается на показателе IRR – доходности проекта.

По словам г-жи Великорецкой, в долгосрочной перспективе политика «замораживания», пусть даже принятая в настоящий момент как антикризисная мера, может нанести серьезный урон деловой репутации компании в целом. Рынок коммерческой недвижимости специфичен, все его игроки на виду. Велика вероятность того, что отказ от реализации проектов отрицательно скажется на имидже компании как надежного партнера. Последствия этого могут быть плачевны – вплоть до потери позиций на рынке, восстановить которые будет крайне сложно.

«Сегодня необходимо сохранить то, что мы сделали, – говорит Игорь Лаврик. – На горнолыжном курорте Домбая мы строим апарт-отель. Мы закрыли нулевой цикл, идет строительство второго этажа. Этот проект мы должны довести до конца в 2010 году, потому что заморозить проект обойдется дороже, чем достроить».

Предложение для инвестора

Как считают аналитики, во время кризиса строительство будет происходить в наименее рискованных с точки зрения инвестиций регионах. «Спекулятивные проекты в регионах более рискованны, чем в Московской области, поэтому если нет иных мотивов для выхода в регион, возможно, сейчас лучше остаться в столичном регионе, – говорит Вячеслав Холопов. – Хоть здесь более дорогие земля, рабочая сила, стоимость подключения к сетям и т. д., но это основной по объемам потребления рынок в стране, поэтому и замедление в нем будет менее серьезным, и рискованность останется ниже».

В «DVI Холдинг» считают, что место для строительства напрямую зависит от стратегии развития компании. Свои ниши инвестор может найти как в столице, так и в регионе. В зону риска, как считает Александр Волков, следует включить прежде всего крупные объекты, которые требуют значительных капвложений.

Игроки рынка уверены – строить стоит то, чего не сегодня не хватает. «В России сейчас не хватает всего: и торговых центров, и офисов, и складских помещений, – говорят в пресс-службе «DVI Холдинг». – Наибольший дефицит наблюдается в секторе логистики, логистических комплексов, особенно класса А, по-прежнему не хватает. Если говорить о торговых центрах, то хорошо спланированных проектов европейского уровня тоже не много, особенно на периферии, в регионах. Российский рынок ритейла перестраивается и сегментируется, четко разграничиваются форматы «магазина у дома» и «семейного супермаркета», у активно формирующегося среднего класса ТРК будут пользоваться все большим спросом, так как помогают сэкономить время на покупки и развлечения. Что касается офисной недвижимости, то офисы класса B по-прежнему в цене, так как дают оптимальное сочетание «цена–качество».

Вопрос лишь в том, чтобы обозначенная классность соответствовала реальному уровню, а для этого нужен квалифицированный девелопер, способный вести и реализовать серьезные проекты.

«Банкиров пугает неопределенность на рынке, они очень осторожно выдают кредиты. Финансирование получат только качественные, продуманные проекты, а таких сегодня очень мало», – отмечает Александр Ольховский, вице-президент ВТБ.

«Мы готовы слушать девелоперов, – говорит Михаил Уринсон, управляющий директор ALUR Investments and Development. – Однако пока нам не принесли ни одного интересного предложения. Сегодня нам выгоднее вступить в проект на стадии достройки, чем инвестировать фантазии заигравшегося девелопера».

В условиях кризиса в более выгодном положении оказываются крупные компании, имеющие в активе объекты, приносящие стабильный доход. «У нас несколько финансовых инструментов для привлечения инвестирования. Основной – рефинансирование, – говорит Виталий Ефимкин. – Последний рефинансированный объект – «Газойл Плаза». Нам был предоставлен синдицированный кредит в размере $150 млн. ведущим организатором и агентом по кредитному соглашению ЗАО «Райффайзенбанк». Срок кредита составляет 5 лет. Кроме того, у нас есть собственные средства, полученные от управления и сдачи в аренду ТЦ, есть ритейл-проекты, кинотеатры, рестораны, приносящие стабильный доход».

Марина Великорецкая считает, что приступать к реализации девелоперских проектов в период финансового кризиса стоит только в том случае, если компания имеет четкую инвестиционную программу, гарантированную реальными средствами. В противном случае компания рискует потерять не только деньги, уже вложенные в проект, но и проект в целом. Выбирая инвестора, стоит подумать, что ему предложить, в чем он мог бы быть заинтересован. Хороший бизнес-план – главный аргумент для инвестора.

«При строительстве под конкретного заказчика, предоставляющего серьезные гарантии – как собственные, так и партнерские, в период кризиса также можно получить финансирование, – говорит Вячеслав Холопов. – Но под спекулятивное строительство получить деньги будет сложнее, инвесторы многократно будут перепроверять все преимущества предлагаемого участка и концепции. Таким образом, для получения финансирования можно посоветовать произвести максимально глубокую подготовку инвестиционного предложения, оценив как оптимистично, так и пессимистично возможное развитие ситуации, и в случае получения положительных выводов идти к инвесторам».