Брать или не брать

Инвестиционный интерес к объектам есть, однако сделок совсем немного. Если кризисные активы и уходят, то это никто не афиширует. На открытом рынке ничего подобного мы не наблюдаем. Почему? Одна из причин в том, что инвесторы не могут просчитать доходность вложений, поскольку на рынке нет стабильности. Арендные ставки продолжают снижаться, и когда закончится это падение, никто сказать не может. Пример торгового центра «Щука», который был выставлен на рынок с 50%-ным дисконтом, но еще не продан, это подтверждает. «Инвесторы не уверены в устойчивости арендных потоков, – соглашается директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. – Я не помню за последние несколько месяцев ни одной крупной сделки. А разговоры о новой волне кризиса банковской ликвидности ни арендаторам, ни инвесторам уверенности не добавляют. Процент вакантных площадей, мы все это знаем, продолжает оставаться очень высоким. Владельцам приходится снижать цены, и мы видим предложения, о которых совсем недавно арендаторы даже и не мечтали». Пока же юристы и консультанты рекомендуют инвесторам проверять кредитоспособность арендаторов тех объектов, которые хотят купить.

Кроме того, инвесторы ждут, что цены упадут еще. Баланса между предложениями сторон все еще нет. Ожидание инвесторов – ставка капитализации как минимум 20%. Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорит о 22–25%. В то же время только 10% объектов, по словам генерального директора RRG Дениса Колокольникова, продаются по интересным для инвесторов ценам.

Деньги, по мнению Дениса Коло-кольникова, в Москве есть, и достаточно много, другое дело, что инвесторы не торопятся их вкладывать. По мнению эксперта, сделки можно ожидать, когда игроки нащупают «дно», что сейчас постепенно и происходит. Правда, эксперт оговаривается, что это «дно» не будет последним: «Если в снижении стоимости недвижимости будет прослеживаться четкая и ясная тенденция, то это уже сигнал для инвесторов. Пример 1998 года показателен: после дефолта цены падали полтора года, однако сделки все равно заключались, поскольку была ясность. Когда наступит второе «дно», все поймут – произойдет очередная коррекция и ситуация вновь дестабилизируется».

По словам Георгия Дзагурова, в каждом сегменте есть свои тенденции, влияющие на настроение инвесторов, и общего для всего рынка недвижимости понятия «дна» не существует. Оно наблюдается у отдельных инвесторов, у которых кончаются деньги. Это и вынуждает их выставлять объекты по «сладким» ценам. Именно по этим объектам сейчас и идут сделки. «Они проданы, и новые собственники их оценивают выше», – отмечает г-н Дзагуров.

Не исключено также, что распродажа качественных объектов может вскоре закончиться, так толком и не начавшись, как бы это парадоксально ни звучало. «Месяц назад мы могли предложить соинвесторам больше, чем сегодня, – утверждает Георгий Дзагуров. – Если зимой инвестиционные фонды готовы были покупать объекты с дисконтом 25% от докризисных цен или со сроком окупаемости 4 года, то сегодня они вынуждены умерить аппетиты – таких объектов становится все меньше и меньше». Проблемы с финансированием, снижение цен и динамики продаж привели к тому, что многие собственники вынуждены были «сливать» свои объекты. Но сегодня, по мнению г-на Дзагурова, их положение стабилизировалось. Отчасти поэтому цены на многие объекты, которые потенциально продаются, назвать кризисными язык не поворачивается.

«Увидит ли рынок по-настоящему кризисные цены – большой вопрос, – говорит Евгений Семенов. – Девелоперам для решения своих финансовых проблем достаточно продать только один из своих активов. Затем они смогут спокойно дожидаться лучших времен, и продажи закончатся. Когда покупать, сегодня или завтра, инвестор должен решать самостоятельно. Однако не исключено, что в скором времени того выбора, какой есть сегодня, уже не будет. Качественные активы раскупят».

Это не значит, что время для покупок настало, оговаривается Евгений Семенов. Есть, по его мнению, большое количество инвесторов, которые ожидают дальнейшего снижения цен.

На ожидания инвесторов влияет еще один фактор. И связан он со второй волной кризиса банковской ликвидности, о которой совсем недавно заявил министр финансов Алексей Кудрин. Неплатежи по кредитам могут подтолкнуть банки избавляться от имущества, оставленного в залоге. Единовременный выход на рынок таких активов может дестабилизировать ситуацию, а значит, цены пойдут вниз. Насколько вероятна такая ситуация? Ведь бытует мнение, что банки будут создавать специальные подразделения, держать залоговое имущество до лучших времен. Дело в том, что в строительную отрасль были вовлечены не только крупные, но средние и мелкие банки. Им, конечно, не хотелось дешево расставаться с непрофильными активами, но на фоне второй волны кризиса ликвидности у них могут возникнуть очень серьезные финансовые проблемы, и ничего другого им просто не останется. «Если банки не в состоянии больше удерживать активы и выведут их на рынок, то цены пойдут вниз», – отмечают эксперты «Калинки-Риэлти». Это понимают и банки и не исключают такую возможность. Хотя она же и является сдерживающим фактором – никто не хочет реализовывать активы по низким ценам. Банки до последнего ведут переговоры с девелоперами и реструктуризируют их долги. Кроме того, качественных активов очень мало, и не факт, что сброс на рынок залогового имущества скорректирует цены и по ним. «Качественные активы, которые так интересуют девелоперов, заложены или рефинансированы в крупных банках, а они, думаю, переживут кризисную ситуацию, – говорит Евгений Семенов. – Хотя есть большое количество инвесторов, которые обзванивают банки, они ждут, что качественные объекты могут быть выставлены на продажу. По каким ценам они будут в этом случае проданы, зависит от рыночной ситуации и стратегии конкретного банка».

Кто инвесторы?

Основными инвесторами будут российские компании. Интерес западных инвестиционных фондов к России есть, однако конкуренцию нам составляют иностранные рынки: в том же Лондоне или Париже можно купить объекты по очень симпатичным ценам. Вероятность привлечения этих денег в Россию, по мнению партнера, руководителя отдела консультационных услуг в области недвижимости Ernst&Young Ольги Архангельской, не очень высока. Кроме того, совершать сделки сегодня им мешает неповоротливость и излишняя осторожность. Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, в отношении западных денег настроен еще более скептично: «Ожидать сделок с западными инвестиционными фондами – иллюзия. Они и раньше не отличались высокой активностью, крупные сделки можно было пересчитать по пальцам, а сегодня и подавно. Представители фондов говорят: да, нам интересен ваш рынок недвижимости, но входить в него не рекомендовано, нам предлагают вкладывать деньги в собственную экономику».

Интересная тенденция прослеживается в ритейле. «Есть запросы от западных ритейлеров, которые готовы войти на наш рынок, купив или торговую сеть, или конкретные объекты, – утверждает Ольга Архангельская. – Операторы также присматриваются к подешевевшим объектам».

На российский рынок подумывают выйти производственные компании, для которых цена входного билета до кризиса была слишком велика. Сейчас построить завод куда дешевле. Индустрии, настроенные на долгоиграющие стратегии, ищут подходящие земельные участки.

Российские инвесторы, по словам Евгения Семенова, делятся на две категории. Первые готовы покупать дистрессовые активы в надежде получить хорошую прибыль после, другие – частные лица или управляющие инвестициями компании – хотят, покупая недвижимость, просто сохранить капитал, поскольку альтернативных инвестиционных инструментов сегодня осталось очень мало. «Однако есть объекты, бриллианты, которые никогда на рынке по дистрессовым ценам не появятся, – говорят в «Калинке-Риэлти». – Пока до сделок с такими объектами не дошло, но это вполне реальная перспектива на сегодняшний момент».