Мишель Паскалис: «Я привязан к России, мне тут интересно…»

Вы работали в Саудовской Аравии, Индонезии, Ираке. Но, наверное, наша страна оказалась для вас особенной, раз вы живете здесь уже 12 лет. С чем связана такая привязанность к России?
Я действительно работал на Ближнем Востоке и в Юго-Восточной Азии, но этот первый опыт работы за рубежом не был связан с рынком коммерческой недвижимости. В Россию я приехал в 1992 году, не преследуя никаких конкретных целей. Приехал просто посмотреть. Мне всегда хотелось сюда попасть – у меня русские корни. Бабушка и дедушка со стороны матери уехали из России после революции. Мне здесь очень понравилось, к тому же получилось так, что именно в России я освоил новую для себя профессию.
До приезда в Россию я работал в других областях, не связанных с рынком недвижимости. Здесь я впервые получил такой опыт – сначала работал во французской компании, которая занималась строительством - Compagnie Immobiliere Phenix. После этого я открыл здесь свою компанию - A.B.M.P. Впоследствии мы объединились с Майклом Ланге и Брэдли Гарином и в 1996 году продали себя компании Jones Lang LaSalle, в которой я стал директором - сначала по России, а потом и по Центральной и Восточной Европе.

Вы начинали работать на российском рынке коммерческой недвижимости, когда он находился в зачаточном состоянии. Что было самым сложным?
Самое сложное – работать в качестве агента, не имея хорошего продукта. В работе брокера принципиальна важна качественная недвижимость, которую в середине 90-х в России мы искали «днем с огнем». Не было никакой информации о рынке, никаких справочников, сводных данных по рынку – агентам было непросто. Приходилось бродить по городу и спрашивать у прорабов, что строится, кто строит, сдается ли в аренду.
Вторая проблема – кадры. В то время мало кто вообще знал, что есть такое понятие как «коммерческая недвижимость», не говоря уже о людях, которые бы в этом разбирались. Вначале моими партнерами и кадрами были исключительно друзья. С одним моим другом мы вместе приехали на автомобиле из Парижа. И начали здесь с ним вдвоем. Позже мы искали людей по знакомым. И уже через много лет появилась возможность набирать людей цивилизованно - через объявления, хедхантинг и т.д. Вначале же, когда мы только начинали осваивать новый для рынка вид деятельности, приходилось учиться самим и учить потенциальных единомышленников.
Теперь можно сказать, что именно в то время на рынке России появились люди, которые собственно и «задали тон» развитию коммерческой недвижимости на долгие годы. Сегодня эти люди всем известны и не нуждаются в представлении: Майкл Ланге, Сергей Рябокобылко, Марк Стайлз, Сергей Гипш, Олег Мышкин, Престон Хаскел, Билл Лейн, Джек Келлехер, Кирилл Богданов, Ли Тимменс, Герхард Гритцнер, Оздоган Бурак и др.

Как вы думаете, почему все эти люди до сих пор здесь?
Обрусели, наверное. А если серьезно, то все они получили здесь хорошую доходность, и у каждого из них в России остается большой профессиональный потенциал. Творить во Франции, Америке или Германии уже непросто. Во многих странах эта возможность в принципе отсутствует. А тут мы еще многое можем сделать. Кроме того, почетная миссия пионера всегда приятна. Рискованна, но очень выгодна. И упускать эту возможность было бы неправильно.

На рынке коммерческой недвижимости Вы попробовали себя практически во всех профессиональных ипостасях. Были связаны с рынком офисных зданий. Работали на рынке торговых площадей – появление здесь Атриума, Ашана, Ikea – ваших рук дело. Сейчас занимаетесь складами. С чем связано такая профессиональная переменчивость?
Все эти сегменты крайне интересны и достаточно доходны. К тому же на каждом из этих рынков в свое время было место для подвигов и достижений. Одна из основных заслуг в конце 90-х – создание с Владимиром Земцовым, на тот момент собственником компании «Международный консультационный центр», проекта «Губернское кольцо». Мы смогли убедить Громова в том, что рынку необходимы торговые центры принципиально нового формата, что они будут востребованы в Подмосковье. Благодаря постановлению правительства Московской Области под эту программу была зарезервирована земля – 21 площадка вокруг МКАДа. Дело оставалось за малым – привлечь крупного оператора. Губернатор Подмосковья сам поехал во Францию, сам убедил Ашан в том, что он нужен российскому рынку. Сегодня большинство гипермаркетов сети вышло именно из этой программы. Программы, которая была реализована фактически с нуля – идея, постановление правительства, помощь в резервировании площадок, желание международной сети сюда прийти. Достижением была и Мега. До нее на рынке были лишь маленькие торговые центры по 10 000 кв. м. Было очень страшно работать со 160 тыс. кв. м ритейл-помещений – не верилось, что мы сможем заполнить такой объем. Но взяв на себя такую ответственность, мы, как оказалось, не прогадали.
Подвигом на рынке офисных помещений можно назвать ежедневную работу по поиску нормальных офисных зданий в середине 90-х годов, когда их практически не существовало.
Сейчас мы рассчитываем на новый подвиг - нами запланировано строительство более 1 млн. кв. м складских помещений по всей России.

О миллионе квадратных метров сегодня заявляете не только вы, у компании «Каскад» такие же амбициозные планы. Есть и другие игроки, которые смотрят в сторону регионов. Причем в планах компаний озвучиваются одни и те же города – Екатеринбург, Новосибирск, Ростов… Не слишком ли много притязаний на одни и те же города?
Мы объявили о своем миллионе, когда у нас уже была земля под проект. Ничего плохого не могу сказать о компаниях-конкурентах, вполне возможно, что их заявления тоже основаны на каких-то доводах. Но не стоит забывать, что многие компании уже заявляли о грядущих проектах, но при этом так ничего реализовано не было. За нас могу ответить – у нас уже найдены все необходимые для строительства мощности, проект приобретает реальные очертания. Есть земля – два участка в Подмосковье, два – в Питере, один – в Киеве, один – в Екатеринбурге. Вся эта земля, кроме одного питерского участка, который пока не готов под строительство, будет осваиваться уже в этом году. Помимо земли, у нас уже есть и деньги. Кроме собственного капитала, достаточный объем финансирования.

Каким «достаточным» объемом финансирования нужно располагать, чтобы реализовать проекты общей площадью более 1 млн. кв. м?
Мы предполагаем, что инвестиции в проект составят до 800 миллионов долларов.
Я думаю, что нам удастся реализовать проект достаточно быстро.

Возвращаясь к вопросу о конкурентах… Если все же они подготовлены так же хорошо как и вы, и смогут реализовать свои планы, сможет ли рынок поглотить эти площади? Во многих городах основными складскими мощностями остаются бывшие промышленные помещения, которые сдаются по 30 рублей за кв. м в месяц, и те не до конца заполнены. Готов ли рынок перейти на качественные квадратные метры?
В каждом городе-миллионнике есть спрос на хорошие склады, пусть он и небольшой, но кто-то его должен удовлетворять. Сегодня в регионы начинают активно выходить логистические операторы – они идут вслед за своими постоянными партнерами – ритейлерами, крупными производителями. Логисты вынуждены строить помещения под собственный бизнес, потому что у них нет альтернативы. Спрос на хорошие коммерческие площади в аренду среди логистических операторов, крупных торговых компаний остается неудовлетворенным. Я уверен, что если бы на рынке были профессиональные помещения, логистические операторы предпочли бы их новому строительству. Когда мы реализуем наш проект, на площади найдутся клиенты.
Мы сделали исследования, которые показывают, что во всех вышеперечисленных городах строить можно.
Что касается конкурентов… Заявленные нами и другими компаниями проекты не появятся в регионах «завтра утром». У каждого из нас есть определенные временной задел. У МЛП, например, под это отведено три года. В течение этих лет, я думаю, спрос на рынке еще больше вырастет, и вполне вероятна ситуация, что и наши склады и склады конкурентов, когда выйдут на рынок, не покроют существующий на тот момент спрос. Рынок становится более цивилизованным, компании с бывших овощебаз начинают перебираться в более «правильные» помещения. Соответственно, налицо все предпосылки роста спроса. Мы сможем работать в условиях конкуренции. Если же конъюнктура рынка по тем или иным причинам будет складываться не самым оптимистичным образом, планы разумеется, могут корректироваться. Мы располагаем достаточным временем, чтобы хорошо присмотреться к рынку и еще раз проанализировать свои возможности.

Не проще ли было обратить свое внимание на рынок офисных и торговых центров, которых в регионах уж точно не хватает?
Офисные помещения – это бизнес, который масштабно можно сделать только в Москве или Санкт-Петербурге. Инвестиционная привлекательность офисной недвижимости в регионах – вопрос спорный. Построить можно, но перепродать хорошее офисное здание - нелегко.

Из этого можно сделать логичный вывод, что свой миллион кв. м складов Вы однажды планируете реализовать?
Девелоперский бизнес должен строиться на этом. Построил – продал. Нет крупных международных инвесторов, которые были бы готовы купить офисное здание, например, в Екатеринбурге. В приобретении же здесь складского комплекса - если он заселен стабильными российскими или западными компаниями – международный инвестор может быть заинтересован.
Подобная ситуация с офисной недвижимостью складывается и во Франции, и в других странах Европы. Местные инвесторы могут строить под себя, под местный рынок, но если ты хочешь иметь отношение к международному рынку, ты должен строить в столице. Это правило офисных помещений. Крупные инвесторы вынуждены смотреть на Москву и на Питер – здесь меньше рисков, более понятный рынок, концентрация штаб-квартир, хорошие стабильные арендаторы международного класса, которые могут обеспечить доходность объекта недвижимости в долгосрочной перспективе.
Региональный ритейл в данном случае более перспективен. Тем не менее, и здесь есть свои «но» - рынок уже не новый, здесь есть определенные наработки, сформирован круг довольно сильных местных игроков, сложились определенные правила игры. Этот рынок рассматривался нами, как одна из возможностей, но когда мы посмотрели на рынок складов, то все сомнения относительно того, что же выбрать, отпали. Те аргументы, которыми 5-6 лет назад оперировали девелоперы торговой недвижимости – о том, что в России нет цивилизованной торговли, рынок не развит, и с этим надо что-то делать, с небольшой поправкой стали актуальны для складской недвижимости. В этом сегменте сегодня невысокая конкуренция, и очень большие возможности. Привлекательна возможность быть первым и возможность получать хорошие возвратные инвестиции. Важное значение для нас имело то, что в рамках реализации проекта, нам не нужно было иметь отношений с московским правительством. Мы не зависим от Москвы, и мы в очень хороших отношениях с властями регионов. Они помнят некогда реализованные нами крупные проекты в городах России. И это помогает.

Как уже стало понятно, Вы рассматриваете возможность продажи построенных вами объектов. А насколько Вам может быть интересно приобретение готовых помещений? Многие инвестиционные компании, не желая вникать в «особенности российского девелопмента», предпочитают вкладывают деньги именно в готовые проекты… У инвестиционной компании PGP другие планы?
Вполне возможно, если бы рынок был большой, мы бы покупали недвижимость. Но пока готовых ликвидных объектов очень мало, а желающих напротив – хоть отбавляй. Все хорошие объекты тут же реализуются, а ждать строительства новых – слишком накладно. В прошлом году на рынке складской недвижимости произошло несколько крупных сделок – компания Raven Group купила несколько складских комплексов – у компании «Кулон», и НЛК. Но больше таких объектов на продажу практически нет.
Вторая причина, по которой мы пока не рассматриваем покупку готовых объектов – желание иметь другой уровень возврата инвестиций. Мы занимаемся девелопментом, чтобы иметь большую доходность. У Raven Group есть инвесторы, которые могут себе позволить не заниматься девелопментом, а занимаются только вложением существующих средств. Наш бизнес более рискован, но и более прибылен. При этом я не исключаю, что однажды мы станем рассматривать и покупку. Если удастся найти достойный объект для вложений, с тем уровнем возвратных инвестиций, который нам нужен, мы его купим.

Рентабельность проектов зависит в том числе и от стоимости заемного капитала. Не так давно Вам удалось заключить сделку с Hypo Real Estate о финансировании строительства и рефинансировании комплекса МЛП - Ленинградский Терминал. Учитывая, что это первый проект Международного логистического партнерства, а также то, что банки при выдаче подобных кредитов, любят длительную кредитную историю компании, как Вам это удалось?
Чтобы начать в России любой проект по строительству, необходимо иметь серьезный собственный капитал – имя играет отнюдь не самую важную роль. Особенно для первого проекта - чтобы вам верили, чтобы можно было купить землю, получить необходимые разрешения, начать строительство – иметь собственный капитал принципиально важно. Строительство нашего первого проекта - МЛП Ленинградский Терминал - в мае прошлого года мы начали на собственные средства акционеров МЛП. Но уже в конце года нам удалось заключить кредитное соглашение с банком Hypo Real Estate на финансирование и рефинансирование терминала. Сумма кредита составила 150 млн. долларов. Это первое соглашение подобного рода в России – удалось получить большой кредит на финансирование строительства от крупного международного банка. Была проведена очень сложная работа. Последние две недели до подписания этого договора 5 офисов в разных странах Европы работали на этот контракт. 20 часов в день - 15 человек. Велись очень интенсивные переговоры, были подписаны талмуды документов. Очень надеюсь, что банк поверил нашей работе – проанализировал возможности команды, оценил нас на прозрачность, нарисовал себе наши перспективы. После свершения этой сделки дальнейшее получение кредитов будет проще.

В настоящий момент компания PGP рассматривает возможность реализации каких-то других проектов, кроме складского?
Пока нет. PGP, как один из акционеров Международного логистического партнерства, целиком и полностью пока концентрируется на складах. Слишком большой проект, чтобы отвлекаться на что-то еще. Когда мы выйдем из МЛП, будем еще что-то планировать.

Что еще Вам было бы интересно освоить?
Каких-то конкретных планов нет. Знаю только лишь, что чем бы мы ни занимались, нужно уметь это делать. И почти уверен, что это все-таки будет недвижимость. На российском рынке есть несколько интересных возможностей, есть идеи, которые хотелось бы проработать после проекта по строительству складов. Но не буду раскрывать секреты…
Пока же нам интересны склады. Мы знаем, как работать с этой недвижимостью. Нам нравится ее доходность. На самом деле уровень доходности для каждого конкретного сегмента недвижимости можно определить очень субъективно. Для каждой конкретной компании возврат инвестиций по тому или иному сегменту – свой. В зависимости от условий, которые компания может получить под тот или иной проект, определяется и уровень прибыли. Если у Вас есть возможность получить большой участок недорогой земли в области, адекватные техусловия – газ, электричество – складской сектор будет для нее более доходным, чем офисный и т.д. Все дело в know how – как компания конкретно для себя способна реализовать проект. Мы научились работать со складами, получать тот уровень возврата, который нам нужен. Хочется верить, что однажды нам удастся преуспеть и в других областях.

Сколько, на Ваш взгляд, времени остается для реализации амбициозных проектов? Есть еще время?
Если говорить о всей России, то в ритейле еще можно самоутверждаться порядка 10-15 лет. Не менее 10 лет нужно для насыщения рынка складской недвижимости. По офисам сказать не возьмусь – этот сегмент для меня сейчас не очень близок.

На Ваш взгляд, в этих условиях насколько западные инвесторы способны заинтересоваться Россией? Сниженная доходность по проектам в Европе по идее должна стимулировать более активный выход иностранцев на наш рынок.
Ажиотажа со стороны западных компаний пока нет. Это связано со многими причинами, в том числе и с тем, что, в отличие от ситуации в Центральной Европе, где не было местных денег, и все крупные девелоперы были иностранцами, в России – очень сильные местные игроки, которым куда-то надо вкладывать большие деньги. Крупные местные компании очень сильно влияют на рынок – они покупают здания, развивают девелоперские проекты. Западным игрокам конкурировать с ними очень сложно! Объем инвестиции двух крупных западных инвесторов - Raven Group, FF&P - в российский рынок коммерческой недвижимости составил не более 300 млн. долл. Сколько стоила компании «Бисквит» одна гостиница Украина? Кажется, $275 млн. Факты говорят сами за себя.
Многие инвесторы сегодня в качестве достойной альтернативы обращают внимание на Китай - очень доходный и перспективный рынок. Но о нем я ничего не могу сказать – просто не знаю.

Не интересно было бы поработать на совершенно новом рынке?
Я думаю, уже поздно. Я знаю Россию, к ней привязан, мне тут интересно. Что я могу сделать в Германии или Англии. Ничего. А здесь еще масса возможностей. Что касается Китая… Рынок «слишком новый»! Нужно многому учиться заново, к тому же нет языка…
Ваш русский, наверное, вызывает зависть у иностранных коллег? 12 лет жизни в России не прошли зря…
Язык я начал учить с мамой. Хоть она и родилась во Франции, она хорошо знала русский, и со мной разговаривала только на нем. Конечно, я бы уже забыл язык, если бы не прожил здесь 12 лет. К тому же у меня русская жена. Когда я жил во Франции, я думал, что когда приеду в Россию, стану русским. Но для русского человека у меня нет очень важного опыта – я не жил в советском союзе. Все мои знакомые и друзья в России прошли через это. Наверное, поэтому у нас разный менталитет. Хоть я и говорю по-русски, у меня другое мышление, я учился в другой школе, вел другой образ жизни, у меня другое образование. Но мне тут очень хорошо. Интересно здесь и нигде больше. А во Франции хорошо отдыхать. Лазурный берег для этого – место самое подходящее!