«Авион»: модель для сборки

История
Комплекс зданий по Ленинградскому проспекту, 47 принадлежал существующему уже сорок лет НПО «Фомос», который в советские времена занимался разработкой и производством кинофотоматериалов: пленок, магнитных лент под маркой «Свема». С приходом цифровой техники актуальность аналоговых материалов резко снизилась. Объединение перешло на разработку цифровых носителей информации для нужд Министерства обороны. Сокращение производства привело к тому, что в НПО освободились площади, которые «Фомос» и продал девелоперской компании. Летом 2004 года ЗАО «Хорус Кэпитал» заключил сделку о покупке двух зданий (шестиэтажный корпус № 2 и семиэтажный № 3), принадлежавших НПО «Фомос». Сумма сделки составила $18,2 млн.

Идея
«Здания были куплены под уже разработанный проект возведения офисного здания класса В в этом районе столицы, – рассказывает руководитель проекта компании «Хорус Кэпитал» Рустам Топчиев. – Выбор района Аэропорт связан прежде всего с высоким спросом на офисные помещения на северо-западе Москвы». Собственником, девелопером и инвестором проекта выступила компания «Хорус Кэпитал», которая так сформулировала концепцию нового офисного объекта: бизнес-центр класса В в одном из востребованных бизнес-районов Северного административного округа. «Характерными преимуществами этого проекта, – подчеркивает Рустам Топчиев, – являются транспортная доступность, современная инфраструктура объекта, высокое качество отделки помещений, профессиональная управляющая компания и наличие стабильных арендаторов».

Проект
Совместная работа девелопера и проектировщиков началась еще на стадии покупки зданий. Владелец сразу же отказался от идеи сноса зданий и строительства на этом месте новых. Это, с одной стороны, существенно увеличило бы сроки реализации проекта, а с другой – затраты на строительство. Готовые к реконструкции корпуса № 2 и № 3 представляли собой типовые административные здания, построенные в 60–70-х годах прошлого века. Они оказались удачными с точки зрения планировки – колонного типа, с шагом колонн 6 м. Собственник предполагал снести все стены и перегородки, оставив только сетку колонн, заново зонировать внутреннее пространство и поменять инфраструктуру зданий.
В качестве генподрядчика по разработке проектной документации выступила компания «Стройгарант», специализирующаяся на реконструкции строительных объектов. Подрядной организацией стал «Кумир-проект». «Наша задача заключалась в разработке проектной документации и согласовании ее с властями», – отмечает гендиректор «Стройгаранта» Михаил Рубцов. По желанию заказчика проектировщики запланировали дополнительные лифты и лестницы. Дело в том, что имеющиеся в зданиях лифтовые шахты в новом проекте были использованы как вентиляционные.
Архитектурные решения, по словам Михаила Рубцова, вполне подходили для офисов класса В. Большое внимание, по его словам, было уделено входной группе, от восприятия которой зависит впечатление посетителя от всего комплекса в целом. Кроме того, по отдельному проекту был выполнен и дизайн столовой, расположенной в подвале одного из корпусов.

Реконструкция
Работы по реконструкции заняли ровно год – с октября 2004 года по октябрь 2005 года. Поскольку ранее реконструируемые два корпуса были частью комплекса, состоящего из 4 зданий НПО «Фомос», предстояло разделить инфраструктуру строений, принадлежавших теперь разным владельцам. Так, была реконструирована трансформаторная подстанция для работы с двумя неравнозначными объектами. Кроме того, было разделено теплоснабжение. И к приходу в ноябре 2005 года госкомиссии комплекс зданий представлял собой два автономных объекта: корпуса, принадлежащие НПО, и два корпуса компании «Хорус Кэпитал» с единой инфраструктурой.
При реконструкции зданий был применен так называемый вентилируемый фасад, изготовленный из керамогранита. Такой фасад придает зданию современный технологичный вид, практичен с точки зрения обслуживания, его просто монтировать. Кроме того, он создает дополнительную теплоизоляцию объекта за счет воздушной подушки в зазоре между основной стеной и плитами керамогранита.
В ходе строительных работ полностью заменили кровлю. В настоящее время на одном из строений кровля плоская (она эксплуатируется), на другом – скатная.
В зданиях предусмотрена центральная автономная система вентиляции и кондиционирования (оборудование York). Она оборудована климатическими фанкойлами, обеспечивающими поддержание заданного микроклимата в отдельном помещении. Кроме того, строения оборудованы центральной системой водоснабжения, стандартной системой электроснабжения, гидрантной системой пожаротушения, противопожарной сигнализацией, системой дымоудаления, контроля доступа, видеонаблюдения и оповещения. «Авион» круглосуточно охраняется службой безопасности.
Здание оснащено шестью лифтами: 4 лифта (на 13 человек) – Otis, 2 лифта (на 7 человек) – Sodimas. Управление осуществляется единой диспетчерской, включая и систему безопасности. Телекоммуникационную составляющую обеспечивает собственный провайдер здания – компания «Логика», которая предоставляет доступ арендаторов к операторам («Комбеллга», «Телмос», «Совинтел» и другие).
К окончанию реконструкции в октябре 2005 года общая площадь зданий составила 17 497 кв. м, арендуемая – 16 305 кв. м, полезная – 14 171 кв. м, общественная – 824 кв. м, неарендуемая – 1192 кв. м. Суммарный объем инвестиций в проект, включая затраты на приобретение земли, объекта, проектирование и оформление разрешительной документации, строительные затраты, составил $25 млн.

Арендаторы
Поиск арендаторов офисного центра «Авион» начался еще в процессе строительных работ. «За несколько месяцев до окончания реконструкции, – говорит Руслан Топчиев, – был объявлен открытый листинг по привлечению арендаторов. Мы не хотели рисковать: не секрет, что если дается эксклюзив на аренду какой-то одной компании, то ни мы сами, ни другие брокеры не могут участвовать в поиске «жильцов». Кроме того, это был их первый подобный проект, и девелопер хотел понять, с кем из брокеров сможет сотрудничать в дальнейшем. Основную часть арендаторов привлекла компания Swiss Realty. По одному клиенту привели Colliers International и DTZ. Нескольких крупных клиентов нашел сам собственник: Air Union (арендуют 800 кв. м), ХК «Трансбункер» (550 кв. м) и других. «Мы старались вдумчиво подходить к выбору арендаторов и не брать кого попало, – отмечает г-н Топчиев. – Компания разработала договор аренды, который, с одной стороны, был очень прозрачен и понятен арендатору, а с другой – защищал арендодателя, в частности, от задержек платежей».
«Работу по рекрутингу арендаторов мы начали в августе 2004 года –одновременно с началом активной фазы реконструкции объекта, – сообщает Алексей Богданов, представитель компании Swiss Realty. – Проект вызвал повышенный интерес со стороны российских и зарубежных компаний. Первого серьезного арендатора – «Правовест» – нам удалось привлечь уже в конце сентября 2004 года, с ними был подписан трехлетний договор предварительной аренды на 4 тыс. кв. м. Постепенно компания расширялась и сегодня занимает уже порядка 6 тыс. кв. м, являясь якорным арендатором «Авиона». «Любому арендатору очень важно, чтобы его отношения с собственниками были партнерскими и строились на взаимном уважении, – комментирует Игорь Петруня, председатель совета директоров компании «Правовест». – Ведь невозможно все предусмотреть и прописать в договоре аренды. Но у нас такие отношения сложились буквально с самой первой встречи». Дальнейшие договоры не заставили себя долго ждать: дочернее предприятие французской группы «Снэкма», «Смартинвест», «Тунайча-М» и другие. «Договор предварительной аренды мы подписали в сентябре 2005 года, – отметили CRE в «Тунайча-М». – Нас привлекло удачное соотношение цены и качества, удобное расположение, компетентный персонал «Хорус Кэпитал», возможность оперативно решать все вопросы и проблемы». Таким образом, к окончанию реконструкции был собран основной пул арендаторов. В настоящее время в «Авионе» 16 арендаторов, и бизнес-центр заполнен на 100%.
Однако высокая потребность в помещениях заставила владельца искать дополнительные площади. Так, сегодня «Хорус Кэпитал» подписывает договоры аренды офисов уже в подвальных помещениях. Здесь минимальный срок аренды составляет 11 месяцев. «Естественно, в начале работы мы не могли со 100-процентной уверенностью предположить, что наш проект будет столь популярен, – объясняет Руслан Топчиев. – Однако мы были готовы к такому повороту событий, провели инженерные коммуникации в подвальных помещениях и заложили необходимый резерв в инженерную инфраструктуру здания. Хотя изначально эти помещения предполагалось использовать в качестве объектов инфраструктуры здания». Средневзвешенная базовая арендная ставка в «Авионе» в настоящее время составляет $420/кв. м в год. Средний срок аренды – 3 года. Владелец предполагает, что проект окупится за 4,5 года.

Управление
В компании «Хорус Кэпитал» был создан отдел эксплуатации. Он работает с арендаторами, заключает с ними договоры, принимает заявки, пожелания и т. д. Кроме того, отдел координирует действия УК «Савацкий», которая отвечает за техническое обеспечение бизнес-центра, уборку и т. д. Но непосредственного контакта с арендаторами у них нет – потому, что собственник не хочет потерять контроль над ситуацией. «По нашему убеждению, не всегда управляющая компания может решить проблемы с арендатором, поэтому присутствие собственника необходимо», – утверждает г-н Топчиев.
«Хотя в любом случае нам приходится работать с арендаторами, – отмечает Денис Шаховцев, технический директор компании «Савацкий – управление недвижимостью». – Потому что мы единственные, кто находится на объекте круглосуточно и представляет интересы владельца. Все проблемы и вопросы поступают к нашему оператору – начиная от перегоревшей лампочки и заканчивая вопросами по парковке, доступу посетителей, условиями аренды». По его словам, УК оказывает весь комплекс услуг за исключением так называемой коммерческой составляющей (поиск арендаторов, определение арендной ставки, заключение договоров аренды, взимание платы).
«Савацкий» пришел в качестве управляющей компании в офисный центр «Авион» 27 июня 2005 года, выиграв тендер, объявленный «Хорус Кэпитал». Тогда в здание уже вселились некоторые арендаторы, с другими были подписаны договоры, и в их помещениях шли отделочные работы. «Когда мы пришли на объект, там уже работали какие-то эксплутационные службы, которые обеспечивали жизнедеятельность здания, – рассказывает г-н Шаховцев. – Мы входили в работу постепенно, поочередно заменяя эти службы собственными. Сначала компания занялась вопросами инженерии, затем – уборки, парковки, охраны и взаимоотношений с арендаторами, взаимодействия с городскими коммунальными службами, поисками подрядчиков на обслуживание лифтового оборудования и т. д.». По его словам, существует определенная специфика управления реконструируемыми объектами. Если говорить об охране, уборке, вывозе мусора и других элементах управления, то вряд ли отыщутся существенные различия между построенным и реконструируемым зданием. При строительстве объекта собственник стремится к независимым инженерным коммуникациям (водовод, теплоснабжение, электроснабжение). В случае же реконструкции владелец вынужден работать в существующих условиях. Часто одной из основных проблем в таких проектах становится зависимость инфраструктуры от соседних зданий, в которых находятся распределительные узлы. «Жизнь показывает, что сделать такие объекты абсолютно независимыми от внешних факторов невозможно, – считает Денис Шаховцев. – В данном случае владелец построил собственный тепловой пункт, что облегчило решение вопросов с теплоснабжением. «В новом здании инвестор стремится уменьшить долю неарендуемых площадей (технические комнаты, холлы и т. д.) и увеличить долю арендуемых по вполне понятным причинам. В зданиях советского периода, даже прошедших реконструкцию, не удается значительно снизить долю общих площадей, сделать ее меньше 10% – это практически нереально», – полагает технический директор компании «Савацкий – управление недвижимостью».

Реконструкция 2
Большой поток обращений со стороны потенциальных арендаторов заставил владельца искать возможности для увеличения арендуемых площадей. Сегодня реконструкция офисного центра «Авион» перешла в новую фазу: собственник принял решение о надстройке дополнительных этажей, хотя следует отметить, что достраивание этажей было стратегической идеей владельца еще на этапе покупки зданий. В настоящее время идет процесс получения разрешительной документации. Над корпусами № 2 и № 3 будет надстроен один этаж. Таким образом, два здания визуально объединятся в одно и приобретут архитектурную законченность. Такая реконструкция добавит еще 2,4 тыс. кв. м арендуемых площадей. Начать надстройку планируется весной этого года, а завершить основные работы летом.

Плюсы-минусы
Как отмечают в «Хорус Кэпитал», если бы сейчас им пришлось делать этот проект заново, они бы сразу построили антресоль, к сооружению которой готовятся сейчас. «Просто тогда мы не знали, насколько этот проект будет удачным, – подчеркивает Руслан Топчиев. – Сегодня мы убедились в его успешности – спрос на площади значительно превышает предложение». Еще одним маркетинговым недочетом, отмечает владелец, стала методика расчета арендуемой площади. В последних договорах аренды стала применяться более прогрессивная методика BOMA (стандарт расчета коэффициента потери площадей общего пользования), применяемая в Америке. Таким образом, в настоящее время с некоторыми арендаторами заключены договоры БТИ, с другими – ВОМА. Это вызывает некоторые вопросы со стороны арендаторов, однако после окончания заключенных договоров все последующие будут заключаться по американской методике, утверждают в «Хорус Кэпитал».
Одним из главных недостатков «Авиона» арендаторы считают нехватку парковочных мест. «Во сколько бы ты ни приехал в офис, поставить машину очень трудно, парковочных мест катастрофически не хватает», – отмечают в «Тунайча-М». Однако с этой проблемой сталкиваются практически все офисные центры, находящиеся в центре города.
Кроме того, некоторые арендаторы недовольны вентиляцией, которая, по их мнению, работает недостаточно продуктивно. Не всех устраивает и лифтовое хозяйство. «Могу покритиковать работу лифтов – удивительно как-то они запрограммированы и постоянно «притормаживают», – отмечает Игорь Петруня. – То вместо того, чтобы поехать вниз, отправляются наверх, то надолго «задумываются». Однако арендаторов устраивает владелец здания, его маркетинговая политика. «Что касается самого офиса, он нам очень подходит, возможно, еще и в связи с тем, что мы арендовали практически весь корпус, – подчеркивает г-н Петруня. – Дело в том, что специфика нашего бизнеса предполагает довольно длительный учебный процесс – мы проводим в среднем по 8 семинаров в день. Как вы понимаете, не каждый бизнес-центр имеет такую возможность, да и не все офисные центры с восторгом относятся к большому потоку клиентов, пусть даже и VIP. Здесь, в «Авионе», нам удалось успешно организовать проведение семинаров и круглых столов, разместив аудитории на первом этаже».

Заключение
Офисов класса В в столице не хватает. Поэтому можно утверждать, что подобные проекты заранее обречены на успех. Следует, однако, оговориться, что это должен быть качественный проект с удачным местоположением, девелопер которого имеет опыт реализации подобных зданий.