Гостиница в аренду

Как таковой гостиничной инфраструктуры в советское время не существовало. Небольшие киоски, расположенные в холлах отелей, предлагали приезжим символический набор печатной продукции (чаще всего открытки с видом города) и предметы первой необходимости – зубные щетки, шампуни, мыло. О конкуренции в те времена говорить не приходилось. Сегодняшние отели предлагают своим постояльцам самые разнообразные виды сервиса, преследуя в конечном итоге одну цель – привлечь максимально возможное количество клиентов.

Вкусная начинка
Сегодняшние отели «оборудованы» всем необходимым для комфортного проживания. Как правило, это услуги химчистки/прачечной, комнаты переговоров, рестораны, SPA-центры, фитнес-клубы и пр. Специалисты рынка гостиничную инфраструктуру предпочитают называть «сервисными услугами». «Инфраструктура отеля – это набор услуг, которые предоставляются помимо услуги проживания в номере. К таковым относятся: прачечная или химчистка, камера хранения, сейф и прочее», – рассказывает Эвелина Ишметова, руководитель отдела консалтинга компании GVA Sawyer.
Сервисные услуги гостиниц можно разделить на «внутренние» и «внешние». Расположенная на верхних этажах «внутренняя» инфраструктура доступна только постояльцам отелей. На рынке есть множество примеров, когда оператор гостиницы размещает сервисные службы на верхних этажах. Так, бизнес-центр отеля «Арарат Парк Хаятт» занимает площади второго этажа, бар – 10-го этажа, а оздоровительный центр – четвертого. Часть обширной инфраструктуры гостиничного комплекса «Измайлово» – корпус «Гамма-Дельта» – также расположен на верхних этажах комплекса. Такой «разброс» сервиса по этажам Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle, объясняет соображениями безопасности. «Внешняя» инфраструктура, как правило, расположена на первых этажах комплекса, дабы посторонний человек также мог воспользоваться «гостиничным» сервисом: например, имел возможность посетить оздоровительный клуб или зайти в ресторан. Инфраструктура, ориентированная на постояльцев, обычно спрятана от глаз посторонних на верхних уровнях здания. Однако сегодня управляющие отелями все чаще создают рекреационную зону на первых этажах комплекса. «На рынке есть лишь небольшая толика консервативных гостиниц, которые ограничивают поток посетителей с улицы», – отмечает Марина Усенко. Специалисты считают, что все то, что доступно клиенту отеля, должно быть доступно и человеку с улицы, кроме, разумеется, номерного фонда. «Но и здесь могут быть исключения, поскольку тот же постоялец может привести в свой номер гостя», – говорит Александр Лесник, генеральный директор Hotels Consulting & Development Group. «Практически каждый человек имеет право воспользоваться любыми предоставляемыми гостиницей услугами, не включая набор сервиса, непосредственно связанного с проживанием, такого как камера хранения, сейф, прачечная/химчистка. Разница возможна в предоставлении льгот для постояльцев (например, бесплатный завтрак, включенный в стоимость проживания)», – согласна Эвелина Ишметова. «Если в гостинице может быть сформирован мощный спрос «с улицы», не имеет смысла его ограничивать», – отмечает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International.
Однако, как полагает Владимир Ильичев, региональный директор по развитию Russian Management Hotel Company (Accor Group), открытый доступ в отели еще не говорит о том, что сервисные предприятия будут пользоваться спросом у сторонних людей. «Обычно в гостиницах вспомогательными услугами сторонние клиенты пользуются крайне редко, за исключением ресторанов, которые расположены на первом этаже и имеют отдельный вход, а также хороших фитнес-центров. Никто с улицы не пойдет в гостиницу за покупками, к примеру, за цветами, одеждой или сувенирами, поскольку цены на продукцию в гостиничных магазинах однозначно будут выше. Фитнес-клубы в отелях также посещают в основном только постояльцы и клиенты, которые работают или живут рядом с гостиницей», – считает Ильичев.

Что почем?
Инфраструктура гостиниц, по словам специалистов, зависит от многих факторов: от «звездности» отеля, его месторасположения и сегмента (туристический отель, загородный или городской). «Чем выше котируется гостиница, тем шире набор предоставляемых ею услуг», – говорит Марина Усенко. В отелях, ориентированных на бизнес-туристов, по словам Эвелины Ишметовой, большее внимание уделено конференц-залам, переговорным комнатам, бизнес-центрам.
В отелях туристического типа большая часть площадей инфраструктуры отведена под зоны досуга и отдыха: сауны, тренажерные залы и т. п. «Гостиницы, расположенные в курортных зонах, предлагают более широкий набор услуг по сравнению с городскими отелями», – добавляет Марина Смирнова. В любом случае именно месторасположение определяет уровень отеля, а следовательно, и набор предоставляемых здесь услуг. Так, например, пятизвездочный отель «Арарат Парк Хаятт» оборудован оздоровительным центром, специалисты которого предлагают новейшие разработки кардиоваскулярных технологий для поддержания физической формы, рестораном высокого уровня, банкетным залом и пр. Инфраструктура «Новотеля», по словам его представителя, полностью соответствует уровню «четыре звезды». В комплексе есть конференц-залы, SPA-центр, рестораны и бары. Трехзвездочную гостиницу «Салют» «населяют» не менее разнообразные предприятия инфраструктуры. «В нашем отеле помимо гостиничных услуг (проживание, питание, медицинское обслуживание, конференц-залы) имеется большой спектр дополнительного сервиса – множество ресторанов, начиная с европейской кухни и заканчивая корейской, бары, буфеты, игровые заведения, фитнес-клубы, сувенирные и газетные киоски», – рассказывает Елена Петренко, руководитель отдела маркетинга гостиницы «Салют». Отель «Шереметьево» также оборудован полагающимися по рангу сервисными услугами. Здесь есть рестораны, лобби-бар и т. д. В настоящий момент здесь полным ходом идет реконструкция, в ходе которой спектр предлагаемых услуг будет расширен – добавятся оздоровительный центр, интернет-кафе и многое другое.
Объем площадей, отводимых под предприятия инфраструктуры, также зависит от уровня гостиницы. «Чем выше класс отеля, тем ниже доля номерного фонда в общем балансе площадей», – говорит Марина Смирнова. Так, например, в мировой практике в высококлассных отелях под фитнес-центры отводится порядка 100–200 кв. м. В России, по данным специалистов компании GVA Sawyer, под инфраструктуру выделяют от 5 до 10 кв. м. Но в конечном итоге количество сервисных предприятий зависит от индивидуального подхода собственника/управляющего гостиницы. «Есть девелоперы, которые стараются полностью «забить» площадь номерами. В таких гостиницах за стойкой ресепшен сразу начинаются комнаты. А есть девелоперы, которые специально предусматривают зону под инфраструктуру», – говорит Марина Усенко.

Доходный бизнес
Контроль за бизнесом дополнительных услуг, как правило, лежит на плечах операторов/собственников. И это продиктовано не банальным желанием получения высокой прибыли, а скорее удобством постояльцев. По словам Марины Смирновой, оператору выгодно оставить под своим контролем те виды допуслуг, которые генерируют основной доход и влияют на качественный уровень всего гостиничного продукта. «В то же время, если оператор гостиницы будет управлять всеми видами услуг, эффективность управления будет снижаться. Невозможно объять необъятное, – рассказывает г-жа Смирнова. – С этой точки зрения интересен опыт «Карстон групп», управляющей гостиницей «Орленок». В данном отеле оператор первоначально сохранил контроль только над номерным фондом и главным рестораном, сдав в аренду помещения для офисов, игровых автоматов и другие рестораны. Это позволило ему сократить затраты на обслуживание, повысить эффективность контроля основных операций, а в конечном итоге увеличить доходность всего бизнеса. Важен баланс центров прибыли».
Управляющие операторы стараются самостоятельно контролировать ресторанный бизнес отеля во избежание конфликтов с постояльцами. Посетителю все равно, кто ему оказывает услуги. Но претензии будут предъявлять управляющему.
«Рестораны остаются под управлением гостиничного оператора (по крайней мере основной ресторан, где организуется завтрак), поскольку существует тесная связь между восприятием клиентом качества обслуживания в гостинице и его удовлетворенностью услугами питания», – считает Марина Смирнова.
Помимо ресторанного бизнеса гостиничные операторы в своем управлении оставили и конференц-залы, которые зачастую работают «в паре» с рестораном при проведении различных мероприятий. Хороший источник дохода приносит сдача площадей под офисы.
Распоряжение мэра Москвы о запрете сдавать гостиничные площади под офисы коснулось только ведомственных гостиниц. Зачастую отель специально реконструируется для того, чтобы выделить часть площадей под офисные помещения. Примером тому может послужить гостиница «Шереметьево-2», два этажа которой в настоящее время оборудуются под офисы.
На аутсорсинг, по словам специалистов компании Jones Lang LaSalle, отдаются малозначимые площади. К таким можно отнести банковское обслуживание (банкоматы), казино, оздоровительные центры, службы уборки. «В последнее время проявилась тенденция сдавать в аренду салоны красоты/парикмахерские, фитнес-центры», – добавляет Марина Смирнова.
Тем не менее, к примеру, в гостинице «Салют» часть ресторанного бизнеса принадлежит сторонним компаниям. В «Новотеле» на аутсорсинг отданы автомобильные и прачечные службы. Однако, как считает Александр Лесник, это единичные случаи: «Как правило, УК старается полностью контролировать все бизнес-процессы гостиницы». «Международные операторы управляют всем комплексом гостиницы, включая весь набор дополнительных услуг, за небольшим исключением», – констатирует Марина Смирнова.

Кому эксклюзивчик?
Насколько отличаются арендные ставки «гостиничных» арендаторов по сравнению со ставками в магазинах, расположенных на одной улице с отелем, сказать сложно.
По мнению специалистов, на сегодняшний день в России практически нет примеров «соседства» гостиничных арендаторов с операторами street retail. «К примеру, гостиница «Рэдисон Сас Славянская» находится на огороженной территории. В отелях Marriott, «Националь» и других, расположенных на одном из торговых коридоров города – Тверской, практически нет «сервисных» арендаторов», – рассказывает Марианна Романовская, консультант отдела retail компании Jones Lang LaSalle. Марти Уилан, директор по развитию компании, считает, что многое зависит месторасположения гостиницы. «Если улица, на которой находится отель, малопроходимая, то в гостинице ставки будут, конечно, выше, чем в торговом помещении, поскольку гостиница в любом случае обеспечена потоком людей. А если это центральная улица с большой проходимостью, то в торговом помещении ставки будут выше, чем в гостинице. Арендная ставка также зависит от количества звезд на табличке отеля», – говорит Марти Уилан.
Арендные ставки зависят и от метража сдаваемого помещения. «В гостиницах она рассчитывается не за квадрат, а за помещение. Чем меньше арендуемая площадь, тем выше арендная ставка. Поэтому нельзя сравнивать арендные ставки в гостиницах и на торговой улице», – говорит Сергей Храмов, директор по развитию компании 4 Rent Estate.
«В гостиницах аренда однозначно будет выше, поскольку размещение в отеле предполагает некую эксклюзивность», – подчеркивает Александр Лесник.
Привлекать «сервисных» арендаторов в отели рекомендуется на этапе проектирования комплекса, так как у «гостиничных» арендаторов существуют свои, специфические требования к помещению. «Так, например, отделениям банков необходим высокий потолок. Особое внимание обращается на электроснабжение и климат помещения. Приветствуется отдельный вход», – отмечает Сергей Храмов. «Одним из требований является соответствие качества услуг и интерьера арендуемых помещений уровню и стилю гостиницы», – добавляет маркетолог компании GVA Sawyer Марина Харламова.
Гостиничные площади можно использовать по-разному. Одни девелоперы не видят смысла в обширной инфраструктуре, предпочитая отводить максимально возможный метраж под номерной фонд. Другие уверены, что разнообразные сервисные услуги – признак «хорошего тона» любого гостиничного проекта. Для каждого отеля действуют свои правила игры, но бесспорно то, что выигрывает гостиница, в которой баланс площадей – для данного конкретного проекта – рассчитан максимально точно.