Стрит-ритейл против ТЦ

В 2005 году о своем выходе на рынок Санкт-Петербурга заявили многие западные бренды, еще некоторое время назад в этом не заинтересованные. Причиной стал рост доходов населения.
Большинство компаний, начинающих бизнес в Санкт-Петербурге, стремятся открывать свои «флагманские» магазины на центральных улицах города. Наиболее притягательными для них остаются Невский пр-т и примыкающие к нему улицы, а также Большой пр-т Петроградской стороны (так называемая зона «А»). Магазин компании, расположенный в этой зоне, служит ей своеобразной рекламой и «продвигает» последующие магазины оператора.
Однако зачастую бренды, рассматривающие Петербург в качестве привлекательного рынка сбыта (Marx&Spenser, Н&M, C&A), не могут найти помещений, удовлетворяющих требованию «цена – качество». Динамичное развитие сегмента торговых центров приводит к тому, что операторы наряду со встроенными помещениями все чаще начинают размещать свои магазины в ТЦ. Например, Marx&Spenser арендовал площади в ТЦ «Фестиваль» на окраине Москвы и, по словам Дмитрия Золина, директора по развитию London Consulting & Management Company, в Санкт-Петербурге намеревается действовать по тому же сценарию. «В Европе магазины одежды, – говорит Дмитрий Золин, – занимают площади 5–10 тыс. кв. м. Где они найдут такие помещения во «встройке»? Если только в старых универмагах («Московский», «Нарвский» и др.), но там планировка не вполне соответствует их требованиям».
Некоторые крупные западные торговые марки (Zara, Bestseller, Seppala, Puma, Tommy Hilfiger и др.) уже отказались от идеи открытия первого магазина на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга. Магазины Bestseller и Seppala уже функционируют в ТРК «Рамстор» на Коломяжском пр. и ТРК «Гранд Каньон», Zara откроется в этом году в ТРК «Питер Радуга». Два магазина Tommy Hilfiger в 2006 году начнут работать в торговых комплексах «Питер Радуга» и «Мега». Английский универмаг одежды Peacocks арендовал площади в торговых комплексах «Гранд Каньон», «Южный полюс» и «Варшавский экспресс».
«Приход западных сетевых операторов стал возможен во многом благодаря западным девелоперам, реализующим проекты современных торгово-развлекательных комплексов, таких как «Мега», «Питер Радуга», «Северный молл», а также некоторым удачным с точки зрения концепции проектам уже открывшихся торговых комплексов, например ТРК «Гранд Каньон», – считает Людмила Рева, руководитель департамента коммерческой недвижимости Astera Oncor.

Везде свои плюсы
Стремление иностранных компаний открыть магазин во встроенных помещениях вполне понятно – крупным сетям, имеющим свой формат и требования к площадям, не нужно вписываться в чью-либо концепцию. «Арендовать же площади в торговом комплексе, который может оказаться неудачным с точки зрения концепции, очень рискованно, – говорит Людмила Рева. – Во встроенных помещениях этот риск минимизируется». «Однако если западная компания понимает, что по уровню арендных ставок расположение в центре города экономически нецелесообразно, она начинает открывать магазины в торговом комплексе», – добавляет Дмитрий Золин.
По данным компании Astera Oncor, арендные ставки на Невском пр-те и на Большом пр-те П. С. составляют $1200– 2400/кв. м в год, цены продажи – от $5 тыс./кв. м до $12 тыс./кв. м на Невском пр-те и до $8 тыс./кв. м. на Большом пр-те П. С. При этом, по данным участников рынка, в торговых комплексах Санкт-Петербурга арендные ставки составляют $360–1800/кв. м в месяц.
«Важное преимущество торговых центров – их местоположение, например у метро, где наблюдается наибольшая концентрация потоков, – комментирует Всеволод Глазунов, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости ГК Becar. – Еще один плюс ТЦ – это стандартный пакет услуг: охрана, уборка, бытовые нужды».
Борис Юшенков, генеральный директор компании Colliers International, отмечает, что немаловажную роль в успехе торговых центров играют и климатические условия нашего города. «В ненастную погоду покупатели предпочитают совершать покупки в ТЦ, где под одной крышей собрано множество торговых марок», – говорит г-н Юшенков.

Главным плюсом размещения магазина в торговом комплексе консультанты называют эффект синергии. Тем не менее операторы торговых сетей утверждают, что товарооборот магазинов не зависит от того, размещается он во «встройке» или в торговом комплексе.
«Поскольку парфюмерия – товар спонтанного спроса, для наших магазинов очень важно месторасположение. Поэтому для размещения магазинов мы выбираем либо улицы с очень высокой проходимостью (Невский пр-т, Большой пр-т П. С., Владимирский пр-т и др.), либо торговые комплексы в спальных районах вблизи станций метро. При этом магазины сети «Рив Гош» не конкурируют между собой. Торговые комплексы в спальных районах не оттягивают покупателей из центра», – рассказывает Наталья Скатова, директор сети «Рив Гош». Из 23 магазинов сети «Рив Гош» в Санкт-Петербурге 15 находятся в торговых комплексах и универмагах.
«Нужно отметить сопоставимость товарооборота в магазинах одной категории независимо от их размещения, – добавляет Наталья Скатова. – К категории «А» можно отнести магазины во встроенных помещениях на основных торговых коридорах – Невский пр-т, Большой пр-т П. С. – и в таких торговых комплексах как ТК «Норд», ТК «Балтийский», универмаг «Пассаж» и др. В большей степени товарооборот магазина зависит от его площади».
Оксана Лемиш, зам. генерального директора ООО «Алмаз» (торговые марки Mexx, Calvin Klein jeans), придерживается того же мнения и добавляет, что аудитория магазина также может зависеть от его местоположения: «Если рассматривать в качестве примера наш первый и самый большой магазин на ул. Льва Толстого, который относится к категории megastore, и Mexx в ТК «Сенная», то становится понятно, что у них совершенно разная целевая аудитория. Магазин на Льва Толстого за время своего существования приобрел постоянных покупателей. Его посетители больше нацелены на совершение конкретной покупки. А ТК «Сенная» привлекателен тем, что здесь можно совместить шопинг с приятным времяпрепровождением. Покупатели магазина на Льва Толстого – это люди разного возраста, но в основном более зрелые, отдающие предпочтение марке Mexx, или успешные топ-менеджеры, предпочитающие более дорогостоящие коллекции классического стиля для офиса и casual на каждый день. Посетители магазина в ТК «Сенная» – в основном молодые люди (студенты в возрасте от 18 до 25 лет), склонные сочетать разные стили в одежде и допускающие бренды разной ценовой категории. Однако товарооборот в этих магазинах в наименьшей степени зависит от размещения в отдельно стоящем помещении или в торговом комплексе. Месторасположение и количество коллекций – ассортимент – вот весомые аргументы для успешной деятельности. Также следует отметить, что для отдельно стоящих магазинов важную роль могут сыграть витрины, поскольку они охватывают больший поток потенциальных потребителей, проходящих или проезжающих мимо».

Перспективное соседство
Открытие торговых центров формирует потоки на ближайших территориях. Поэтому, как правило, интерес к встроенной недвижимости в зоне влияния торговых центров возрастает.
По мнению Людмилы Рева, очевидна тенденция, когда после открытия торгового комплекса арендные ставки на встроенные помещения вблизи него увеличиваются на 30–50%. «В частности, арендные ставки во встроенных помещениях на Ленинском пр-те вблизи ТК «Французский бульвар» увеличились на 30% и достигли 720 евро/кв. м в год», – поясняет Людмила Рева.
Однако, по словам Всеволода Глазунова, влияние такого соседства может быть как положительным, так и отрицательным: «Все зависит от места и конфигурации магазина. Например, магазинчик бытовой техники во встроенном помещении не выдержит конкуренции со стороны якорного арендатора в торговом комплексе, открывшемся поблизости. Магазины небрендовых товаров около ТЦ скорее всего будут закрываться, а помещения – менять функцию. С другой стороны, например, небольшой продовольственный магазин «24 часа» может прекрасно уживаться с торговым центром, имеющим среди своих арендаторов оператора сети продовольственных товаров. Этот магазинчик работает круглосуточно, и покупка простейших продуктов там занимает меньше времени, чем в торговом центре».
Всеволод Глазунов отмечает также, что с началом строительства ТЦ «Норд» (на пр-те Просвещения) началось активное расселение первых этажей на улице Хо Ши Мина. Сейчас первый этаж ближайшего от «Норда» дома № 13 расселен уже полностью.
«Иногда появление нового торгового центра вынуждает владельцев недвижимости изменить концепцию магазина. Например, открытие ТЦ «Норд» заставило владельца ТЦ «Шуваловский» (старейший торговый центр в Санкт-Петербурге) отказаться от устаревшего «ярмарочного формата», перестроить комплекс и полностью сменить состав арендаторов. В итоге владелец ТЦ «Шуваловский» утверждает, что его прибыль возросла, и сейчас он использует эффект синергии, находясь поблизости от «конкурента», – рассказывает Всеволод Глазунов.

Европа рядом
Участники рынка предсказывают, что со временем Санкт-Петербург пойдет по следам Европы. Стрит-ритейл в Европе развивается по нескольким направлениям: формируются торговые коридоры, на торговых улицах происходит концентрация однородных по цене, профилю, качеству магазинов: бутики к бутикам, магазины молодежной моды – к себе подобным. Одновременно в нецентральных районах в результате ценовой конкуренции и оттока потребителей к торговым центрам закрываются небольшие магазинчики, их места, как правило, занимают заведения общественного питания. С другой стороны, внутри жилых кварталов появляются мини-маркеты с очень ограниченным ассортиментом продуктов. «Перспективы развития стрит-ритейла связаны с качественной дифференциацией, аналогичной западной, – считает Дмитрий Золин. – Будут развиваться торговые коридоры, образуемые магазинами со сходными ассортиментными группами и ценовыми характеристиками. В частности, Невский пр-т станет более бутиковым. Таким брендам, как Sela и Oggi, на Невском делать нечего». Эта тенденция стала особенно заметна в прошедшем году. Помимо крупных проектов Zinger Lux House, которые реализует ЗАО «Петербургское Агентство Недвижимости», реконструкции Дома ленинградской торговли (ДЛТ), которую осуществляет компания Mercury, и открытия ТК «Опера» на Казанской ул., на Невском пр-те открылись бутики Bosco di Ciliegi, «Версия», Guess и другие. Компания Prime Retail планирует открыть элитные бутики на 1-м и 2-м этажах элитного жилого дома «Ле Гранд» на Невском пр-те.
«Будет также развиваться стрит-ритейл на основных магистралях, в том числе в спальных районах – Ленинском пр-те, пр-те Энгельса и пр-те Просвещения, – добавляет Дмитрий Золин. – В свете новых подземно-надземных торговых проектов будет более интенсивно развиваться стрит-ритейл на Лиговском пр-те».
В Colliers International отмечают, что в ближайшее время произойдет вытеснение небольших независимых операторов с центральных торговых зон крупными сетевыми операторами.
По мнению участников рынка, в этом году продолжится рост арендных ставок во встроенных помещениях, он составит 10–20%. Цены на помещения в центре города также вырастут на 20%.

Магазин у дома
Несмотря на активное развитие сегмента торговых комплексов, эксперты отмечают, что параллельно будет развиваться такой формат, как «магазин у дома». Этот формат доказал свою популярность в прошедшем году, так как товары первой необходимости по-прежнему востребованы в магазинах, расположенных рядом с домом. Именно поэтому во всех строящихся жилых комплексах первые этажи отводятся под торговлю. В 2005 году пришла волна новых брендов – «магазинов у дома», арендующих помещения во встройке, площадь которых составляет 150–200 кв. м. Активно развивались магазины «Мой», «СемьЯ», «Квартал», «Спектр», «Улыбка радости». По мнению Всеволода Глазунова, магазины «24 часа» постепенно будут преобразовываться в формат магазинов для среднего класса с широким ассортиментом свежих продуктов.
«Магазины у дома», организуемые на первых этажах жилых домов, приобретают особую популярность в связи с решением администрации о ликвидации торговых павильонов на остановках общественного транспорта и переносом торговли от станций метро.