Дэвид Джованис: Трудно завоевать российский рынок недвижимости, находясь в Лондоне или Нью-Йорке

– Высокий риск – высокая доходность: это утверждение по-прежнему актуально для России. Многие инвесторы рискуют, некоторые из них пьют шампанское. Как вы ощущаете себя на российском рынке? Компенсирует ли доходность по проектам ваши испытания и переживания?
– Откровенно говоря, ситуация неоднозначная. С одной стороны, ваша страна не такое уж замечательное место для инвестирования. Демографическая бомба замедленного действия все еще «тикает» в России. За несколько лет население сократилось со 150 млн. человек до 143 млн., и, согласно прогнозам, к 2050 году оно сократится до 100 млн. Спрашивается, есть ли смысл инвестировать в рынок недвижимости страны, численность населения которой стремительно падает? Не разумнее ли вкладывать деньги в Китай и Индию, где налицо стабильный прирост населения?
Еще одна причина, по которой не стоит инвестировать в Россию, заключается в том, что право собственности в этой стране пока еще не развито. У меня складывается ощущение, что его здесь никогда и не было. Сначала все принадлежало царю, потом – коммунистическому режиму. Сегодня этот вопрос остается открытым. Англо-саксонская концепция собственности пока воспринимается в России как нечто новое.
Остается высоким и уровень коррупции. По официальным оценкам, около $37 млрд. в год уходит на взятки российским правительственным учреждениям, и объем взяток постоянно растет. Многие инвесторы считают Россию одной из наиболее коррумпированных стран в мире: по их мнению, положение дел здесь даже хуже, чем в Танзании и Зимбабве. Уровень организованной преступности (ОП) очень высок, и есть информация от госчиновников, что ОП контролирует значительную часть экономики.
Инвестировать и работать в России нелегко и на чисто бытовом уровне. Например: чтобы получить разрешение на работу, иностранец должен сдать кровь на шесть анализов, от туберкулеза до проказы, я не шучу. Кроме того, иностранцы, прибывающие в Россию, обязаны зарегистрироваться в местном отделении милиции, а по приезде в другой город повторно зарегистрироваться в местных органах власти. Недавно меня чуть не арестовали на открытии нового торгового центра, который мы купили в одном регионе. Милиция не выпускала меня из города, потому что я, как иностранец, должен был зарегистрироваться в местном отделении, хотя я провел в городе всего шесть часов.

– И тем не менее, несмотря на весь этот абсурд, в 2006 году, согласно ЦБ РФ, иностранцы инвестировали в Россию более $14 млрд…
– Да, несмотря на все вышесказанное, наша компания уже вложила в Россию большие деньги, и мы не собираемся останавливаться на достигнутом. В действительности экономика в России растет быстрее, чем любая другая экономика в мире, за исключением Китая и Индии. Доход на душу населения удвоился за последние несколько лет. Сегодня много говорят о том, что в вашей стране нет среднего класса и что лишь олигархи контролируют все благосостояние страны. На самом деле средний класс существует, и он, скажу вам, не намного меньше в процентном соотношении, чем средний класс в США. Рост количества супермаркетов – это важный показатель увеличивающегося среднего класса. Другой показатель – это число недавно зарегистрированных машин и растущий импорт иномарок; Россия вскоре станет самым большим европейским автомобильным рынком.
Иностранные капиталовложения серьезно увеличиваются: практически с нуля в 90-е годы до $40 млрд. в этом году и $70 млрд. в следующем. Зарубежные инвестиции в недвижимость также переживают бурный рост. Если за целое десятилетие – с 1991 по 2001 год – иностранцы вложили всего $1 млрд. в российскую недвижимость, то только в этом году они инвестируют не менее $7 млрд.
Кроме того, инвестиционные приобретения и девелоперские проекты теперь финансируются зарубежными кредитными организациями. Несколько крупных ипотечных банков Германии проявляют большую активность на российском рынке. Инвестиционные банки и фонды хеджирования также активно занимаются кредитованием российских проектов.
Еще один признак здорового рынка – это успешное начальное размещение акций на фондовом рынке несколькими местными девелоперскими компаниями, которым удалось таким образом привлечь несколько миллиардов долларов. Они даже устанавливают рекорды по объему привлеченного капитала.

– На какую доходность ориентируется ваша компания, принимая решение о выходе на тот или иной рынок?
– Для начальных инвестиций – это доходность на уровне 10%. Мы также способны увеличивать доходность объектов после их покупки. Например, мы приобрели офисное здание класса А в Москве площадью 20 тыс. кв. м. год назад, когда средняя ставка аренды в нем составляла $550/кв. м. В настоящее время мы сдаем площади в этом здании минимум за $1000/кв. м. Что касается девелоперских проектов, то здесь мы нацеливаемся на прибыль в размере 15–20%. Мы тщательно их структурируем, чтобы снизить риск снижения доходности.

– Дэвид, вы осуществляете проекты в самых разных сегментах коммерческой недвижимости в России. Расскажите о них.
– Мы уже вложили средства более чем в двадцать проектов; примерно половина из них – девелоперские, остальные – доходная недвижимость. Мы инвестируем во все сегменты недвижимости на разных стадиях – от приобретения площадок под строительство до завершенных объектов.

– Где они находятся?
– У нас пять проектов в Москве и пятнадцать в регионах. Хотелось бы иметь больше проектов в Москве и Санкт-Петербурге, но это становится очень дорого; вот почему мы обратили внимание на регионы. Мы осуществляем инвестиции на огромном пространстве, охватывающем пять часовых поясов – от Калининграда на западе до Новосибирска на востоке.

– Известно, что в регионах инвестиционно привлекательных объектов – раз-два и обчелся. Девелопмент же крайне рискован. Если в Москве технология инвестирования более отлажена и доля города, а также расценки на выделенные мощности ни для кого не являются секретом, то региональный девелопмент остается тайной за семью печатями. Какова ваша стратегия развития в городах России? Что вас интересует на региональных рынках?
– Российские регионы очень привлекательны для инвестирования. В России более 10 городов с населением свыше 1 млн. человек, и они также испытывают на себе бурное развитие российской экономики. Местные девелоперы в настоящее время завершают несколько высококлассных проектов инвестиционного класса в этих городах, мы их активно скупаем. В некоторых сегментах, таких как гостиничная недвижимость, практически нет привлекательных объектов с инвестиционной точки зрения, поэтому мы сами их строим – это отели в Новосибирске, Омске, Ростове-на-Дону и Краснодаре. Строительство нашей первой гостиницы в Санкт-Петербурге сейчас близится к концу.
Мы обнаружили, что в регионах в чем-то легче осуществлять проекты, чем в Москве. Местные власти заинтересованы в наших вложениях и обычно не требуют от инвесторов так называемую «долю города», что является стандартной процедурой для Москвы.

– Почему такое повышенное внимание к гостиницам?
– Наша компания – одна из самых крупных собственников гостиниц в Европе. В ее активе более 50 гостиниц, включая 5 отелей Hilton в Лондоне, в том числе Hilton Park Lane, а также Frankfurt Hilton. Мы также владеем гостиницей-бутиком Berns в Стокгольме и многими другими. Совместно с Hilton мы собираемся построить в России 20 гостиниц под торговой маркой Hilton. Наша первая гостиница Hilton откроется в марте следующего года в Новосибирске.
В Москве меньше всего гостиничных номеров на тысячу жителей в сравнении с другими крупными городами мира, а коэффициент заполнения гостиниц превышает 75%. Зачастую бывает трудно найти свободные номера даже в четырех- и пятизвездочных отелях вашей столицы.

– Какие города России, по-вашему, обладают наибольшим инвестиционным потенциалом?
– Нам очень нравится Новосибирск. Это третий по величине город в стране, поэтому его потенциал достаточно велик. Правда, название города говорит не в его пользу. Оно вызывает у инвесторов ассоциации с холодом и вечной мерзлотой, но это идет нам на пользу – в Новосибирске пока невысокий уровень конкуренции. Мы рассматриваем этот город как центр Западной Сибири с населением в 20 млн. человек. В Новосибирске у нас два проекта: четырех- и однозвездочная гостиницы; кроме того, мы покупаем здесь торговый центр.

– А куда инвесторам идти уже поздно? Потенциал каких городов уже почти исчерпан?
– Я полагаю, следует быть осторожными в таких городах, как Казань, которая уже просто переполнена торговыми центрами. Между тем, как я уже отметил, нам приглянулся один из ТЦ в Казани – все зависит от конкретного объекта, его характеристик. Здесь, как и в других городах России, есть некачественные объекты, которые могут быть вытеснены с рынка. Качественные же комплексы будут успешно функционировать даже в городах с избыточным количеством торговых объектов.

– Каков объем ваших инвестиций в российский рынок недвижимости?
– Общий объем наших инвестиционных обязательств составляет $2 млрд. в 20 различных проектах. На данный момент мы уже вложили $500 млн. в виде частных инвестиций.

– Какова модель вашей работы на российском рынке? Действуете ли вы совместно с российскими партнерами или работаете самостоятельно, что называется, на ощупь?
– London & Regional Properties единоличный собственник всех своих проектов. Однако мы привлекаем к реализации объектов местных российских девелоперов, которые работают у нас по найму. Развитие рынка недвижимости в России – процесс сложный, не всегда прогнозируемый, поэтому пока мы хотим контролировать проекты на все 100%. Мы также либо выкупили землю, либо заключили договора аренды на 49 лет во всех наших проектах.

– Вы не раз подчеркивали, что в Москве рынок уже достаточно насыщен, что велика конкуренция и высока стоимость входного билета. Как вы думаете, остались ли здесь какие-то свободные ниши?
– Да, конечно. В Москве все еще существует недостаток офисов – думаю, здесь еще есть возможности для развития. Недостаточно развит сектор гастрономических супермаркетов, чрезвычайно привлекателен гостиничный сегмент.
Рынок в Москве еще очень молод, и не надо думать, что все, что здесь могло быть построено, уже построено. Существует еще масса возможностей для инвестирования.

– Какой совет вы могли бы дать инвесторам, желающим выйти на российский рынок?
– Общая рекомендация такова – очень сложно работать на российском рынке недвижимости из Лондона или Нью-Йорка. Единственно эффективный способ преуспеть на нем – это сдать шесть анализов крови, создать местную команду и переехать в Москву.