Гений места

В 30-е годы прошлого века в США впервые появилось понятие corporate interior design – неписаный свод принципов и правил, по которым организовывалось пространство офисов крупных компаний, появлявшихся после Великой депрессии. Вполне логично, что интерьеры открывающихся филиалов и «дочек» в соседних городах или даже странах создавались по образу и подобию «материнского» офиса: для отделки офиса по возможности использовались одинаковые материалы, а стены окрашивались в корпоративные цвета.
Наряду с интерьером принцип выбора новых офисов стал стратегически важным вопросом. Сегодня поиск и подбор недвижимости в новых регионах и странах превратились в часть корпоративной политики. Требования к новым офисам описываются в книгах, по толщине и контенту напоминающих бренд-бук, а для соблюдения этого свода правил внутри корпораций создаются целые отделы недвижимости. И такой системный подход вполне обоснован, считают участники рынка, впрочем, при этом отмечая, что в условиях дефицита качественных площадей класса А корпоративные требования часто так и остаются на бумаге.

Равнение на головной офис
Из окон нью-йоркского офиса консалтинговой компании Ernst&Young, расположенного на знаменитой площади Таймс Сквер, открывается отличный вид на Бродвей и знаменитую Шестую авеню. Не менее впечатляет и вид из окна лондонского офиса компании на набережной Темзы – оттуда хорошо просматривается Тауэр и Тауэрский мост. Голландский офис компании работает в современном здании. В Москве Ernst&Young стала первым арендатором площадей бизнес-парка «Аврора Бизнес Парк» на Садовнической набережной. Нетрудно заметить, что в выборе расположения офисов Ernst&Young прослеживается имиджевая составляющая. «Такой избирательный подход помогает подчеркнуть наше превосходство над конкурентами, наглядно показать уровень нашей корпоративной культуры», – говорит Джеральд Гейдж, партнер компании Ernst&Young.
Специалисты согласны с тем, что расположение офиса, его отделка и вид из окон способны многое рассказать о самой компании. «Да, чаще всего выбор офиса обусловлен поддержкой определенного имиджа компании. Более того, расположение и особенности офисного здания позволяют транслировать ее миссию во внешний мир», – говорит Алиса Зотимова, заместитель главы отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Крупные банковские и инвестиционные структуры, следуя негласному цеховому принципу, почти всегда «селятся» в центре городов. И Москва – не исключение: европейские банки выбирают представительские офисы в пределах Садового кольца. Так, Raiffeizen Bank арендует площади в бизнес-центре «Романов Двор», находящемся в нескольких сотнях метров от Кремля. Европейский банк реконструкции и развития занимает площади в бизнес-центре «Дукат Плейс III» на улице Гашека, а его головной офис в Лондоне находится на знаменитой Биржевой площади (One Exchange Square).
Корпоративные стандарты выбора недвижимости особенно четко прописывают консалтинговые и инвестиционные компании, а также банки. «Наш главный офис – здание на Пречистенской набережной – это первое специализированное банковское здание, появившееся после 1917 года, – рассказывает Алексей Мельников, начальник управления недвижимости и строительства сети банка Международного московского банка. – За его создание архитектор Александр Скокан получил государственную премию, а здание было признано лучшим архитектурным проектом г. Москвы. Оно строилось исключительно под ММБ и было введено в эксплуатацию в 1995 году. «Золотой мили» тогда еще не существовало, и появление этого здания во многом повлияло на развитие Остоженки. Это одно из первых офисных зданий класса А в Москве, которое учитывает все требования по оборудованию зданий подобного класса. Оно также соответствует требованиям, предъявляемым к банковским зданиям: здание оборудовано хранилищем, кассовым узлом, депозитарием, а также необходимой IT- инфраструктурой». Корпоративная политика в области недвижимости распространяется не только на головной офис, но и на филиалы, которые ММБ открывает в регионах. «Наши корпоративные требования таковы: филиал должен быть собственностью банка. Критерии выбора недвижимости для открытия филиалов одинаковы – площадь от 1000–1500 кв. м с расположением в центральной части города. При выборе объекта, конечно, предпочтительнее новое здание, но рынок достаточно горячий, и объектов, которые нас бы полностью устраивали, не так много, в связи с чем к выбору приходится подходить, используя другие критерии. Из интересных новых объектов отмечу бизнес-центр «Аркаим-Плаза» в Челябинске, где ММБ открыл представительство (помещение находится в собственности ММБ). В июне в торгово-офисном центре «Альфа-центр» в Магнитогорске откроется дополнительный офис челябинского филиала, который также принадлежит ММБ на правах собственности. Политика в отношении дополнительных офисов более гибкая – они могут быть как в собственности, так и в аренде».

Кодекс недвижимости
Что же обычно пишут в корпоративных правилах? «В корпоративных стандартах подробно прописываются требования к помещениям – к расположению офиса, планировке, системе телекоммуникаций, инженерии, а также к интерьеру», – объясняет Константин Лосюков, директор по ключевым клиентам компании Knight Frank. В таких документах могут быть прописаны требования к головным офисам и филиалам – они могут занимать отдельный особняк или целый этаж в бизнес-центре, а головной офис должен располагаться только на верхних этажах. Там же оговаривается и наличие просторного лобби, скоростных лифтов, ланч-холлов и ресторанов в здании, а также требования к планировке (к примеру, может действовать запрет на аренду помещений с кабинетной системой планировки без площадей open space).
«В принципе, однозначного корпоративного рецепта не существует: у каждой компании свои требования, подходы и бюджеты, – продолжает Константин Лосюков. – Если говорить о российском рынке, то мультинациональные компании в подходе к выбору недвижимости объединяет следующее требование: структура собственности будущего офиса должна быть прозрачна и понятна. Все зарубежные компании уделяют этому вопросу серьезное внимание. Если с юридической точки зрения все в порядке, то уже вступают в силу другие факторы выбора – бюджеты, сроки заезда, расположение офиса».
Г-н Лосюков отметил еще одну характерную особенность корпоративной политики в части выбора офиса: все компании обращают внимание на отделку помещений и ее соответствие СНиПам и другим нормам. Уделяется также внимание качеству строительства. Так, по словам эксперта, в процессе поиска помещения для размещения потенциальные арендаторы даже заказывают экологическую экспертизу нового помещения.
Некоторые корпорации, в особенности компании-производители, за счет аренды офисов в удаленной части города, на ключевых трассах и возле аэропортов минимизируют розничную стоимость своей продукции. Их идея звучит примерно так: «Наша компания – экономная компания, которая должна сидеть в эффективном офисе, чтобы он мог «транслировать» принцип экономии». «Теоретически, если представителю отдела недвижимости такой компании предложить офис, например, в «Балчуге», то даже при наличии соответствующего бюджета он бы ответил, что «это не наш имидж», – говорит Алиса Зотимова. Еще один пример, компания Hewlett Packard, офисы которой в основном находятся в высокотехнологичных зданиях в удалении от центра городов. В Москве же компания Hewlett Packard арендует помещения в бизнес-центре Riverside Tower в районе Павелецкой площади, и такое «центровое» расположение можно признать нехарактерным. Эксперты сходятся во мнении, что в процессе завоевания российского рынка западным компаниям все же приходилось учитывать местную специфику, согласно которой в начале 90-х успешность компании измерялась близостью ее офиса к Тверской улице (к тому же достойных предложений офисов класса А и B в удаленных районах просто не существовало). О корпоративных правилах в условиях рынка того времени лучше было не вспоминать: их восприняли бы как отговорку при невозможности арендовать престижные офисы в центре. Появление достойных предложений в районе Третьего транспортного кольца и МКАД создало больший выбор и, как следствие, больше возможностей следования корпоративным принципам.
Каждый рынок имеет свои особенности и в каждой стране есть свои критерии, по которым нужно выбирать офис. В Москве, например, это транспортная доступность, а также площадь и конструктивные особенности офисного здания, говорят специалисты. «Здание должно повышать эффективность труда людей, которые в нем работают, а рабочие места, созданные в нем, должны способствовать внутренней коммуникации и взаимодействию», – говорит Джеральд Гейдж. «Столичные транспортные пробки и концентрация деловой деятельности в пределах Садового кольца требуют, чтобы офис находился в зоне хорошей доступности для сотрудников и клиентов», – добавляет он. Корпоративные стандарты компании Ernst&Young также включают понятие функциональности здания, работа в котором должна, в свою очередь, способствовать оптимизации работы с клиентами компании.

Подчас офис выбирается в соответствии с маркетинговой стратегией.
К примеру, московский офис немецкой компании Sсhuco International пока находится в здании постройки советского времени на проспекте Вернадского. В ближайших планах компании – переезд в офисный центр «Бизнес-парк IKEA». Одна из причин выбора именно этого бизнес-парка – использование при его постройке системы наружного остекления производства компании Sсhuco International. Таким образом, клиенты во время посещения смогут увидеть продукцию компании «в работе», что будет иметь маркетинговый эффект. «Да, в компании существует корпоративное правило выбора офисов, при возведении которых была использована продукция Sсhuco International, если речь не идет о здании, которое изначально строилось для Sсhuco. В случае с «Бизнес-парком IKEA» сыграла свою роль и близость склада в Солнечногорске. К тому же мы планируем строительство нового склада в Шереметьево, а от Химок до Шереметьево вообще не больше пяти минут езды», – объясняет проектный менеджер компании Sсhuco International Константин Савотин.
А вот офис немецкой компании Bocsh расположен на улице Королева, недалеко от Останкинской башни. «Самая важная причина выбора этого офиса, во-первых, транспортная доступность для сотрудников компании. У нас есть негласное правило, по которому офис должен находиться в 5–10 минутах ходьбы от метро. Во-вторых, наличие площади для сервиса по ремонту инструментов. Досягаемость очень важна для наших клиентов. Рядом парк и Останкинский пруд, где можно прогуляться во время обеденного перерыва, есть рестораны и необходимая инфраструктура. Даже фитнес-клуб у нас находится буквально в соседней двери», – рассказывает Юлия Голубцова, pr-директор компании Bocsh. При этом нельзя сказать, что принцип выбора московского офиса повторял принцип выбора головного офиса: офис компании Bocsh расположен в одном из тихих районов Штутгарта (в другом районе находится дом основателя компании – Роберта Боша, где он жил со своей семьей).
Девелоперы и архитекторы прекрасно знают, что конструктивные особенности способны привлечь крупных мультинациональных арендаторов. Именно с таким дальним прицелом проектировался бизнес-парк «Крылатские Холмы». Его создатели планировали привлечь в качестве арендаторов американские корпорации, для которых архитектура – это прежде всего высокие технологии. И им это удалось: в числе арендаторов сегодня компании Microsoft, Johnson&Johnson, BAT, Colgate, Intel, Cisco Systems и другие. По оценкам экспертов, «Крылатские Холмы» стал первым бизнес-парком, отвечающим требованиям крупных американских компаний. Работая над проектом, архитектурное бюро ABD architects планировало создать принципиально новый продукт. Аренду в таком масштабном комплексе могли позволить себе только крупные компании. Планы построек были подчинены американским строительным стандартам. В оснащении была применена принципиально иная по сравнению с Россией мультизональная система кондиционирования. В итоге получилось функциональное здание, отвечающее требованиям американских корпораций. Появление подобных объектов внушает оптимизм крупным корпорациям – рост числа качественных зданий означает большую возможность выбора и соблюдения корпоративных правил, что облегчает «корпоративным китам» жизнь.